Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025 mit Vergleich zum Vorquartal

Executive Summary

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin äußerst dynamisch mit deutlichen Preisanstiegen in nahezu allen Segmenten. Besonders auffällig ist die starke Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern mit einem Anstieg von über 11 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Die anhaltende Verknappung des Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt das Marktgeschehen. Während der Kaufmarkt erhebliche Preissteigerungen verzeichnet, zeigt sich der Mietmarkt durch regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse deutlich stabiler, wenngleich auch hier die Nachfrage das Angebot weiterhin übersteigt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Einfamilienhäuser in Köln hat im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Preisentwicklung erfahren. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.065.120 Euro liegt das aktuelle Preisniveau um beachtliche 11,1 Prozent über dem des zweiten Quartals 2025. Diese außergewöhnlich starke Quartalssteigerung übertrifft die ohnehin schon positive Jahresentwicklung deutlich und unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in der Domstadt.

Die Quadratmeterpreise für Häuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne, wobei die durchschnittlichen Werte in beliebten Stadtteilen teilweise die 6.000-Euro-Marke überschreiten. Im Vergleich zum Vorjahresquartal zeigt sich ebenfalls eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung, die die langfristige Wertstabilität und das Investitionspotenzial von Häusern in Köln unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Der bereits im zweiten Quartal beobachtete Angebotsmangel hat sich im dritten Quartal weiter verschärft. Trotz vorhandener Neubauaktivitäten können diese den bestehenden Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich weiter verkürzt, was die hohe Nachfrage und die Bereitschaft der Käufer zu schnellen Entscheidungen widerspiegelt.

Die Neubautätigkeit konzentriert sich vorwiegend auf die Außenbezirke und neu erschlossene Quartiere, wo noch entsprechende Grundstücksflächen verfügbar sind. Allerdings reicht das Volumen der Fertigstellungen bei Weitem nicht aus, um die kontinuierlich steigende Nachfrage zu befriedigen. Der Leerstand im Bereich der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht existent, was den Verkäufermarkt weiter stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung innerhalb des Kölner Stadtgebiets zeigt sich im Häusersegment besonders deutlich. Die höchsten Preise und die stärksten Nachfrageüberhänge verzeichnen die zentralen Lagen wie die Innenstadt und die Altstadt sowie die besonders beliebten Viertel wie das Belgische Viertel und Ehrenfeld. Hier sind Einfamilienhäuser eine absolute Rarität, was die Preise zusätzlich in die Höhe treibt.

In den Stadtrandgebieten und den äußeren Bezirken wie Porz, Chorweiler oder Rodenkirchen zeigen sich moderatere Preissteigerungen, wobei auch diese Lagen zunehmend bei Familien beliebt sind, die mehr Platz und Grün suchen. Die traditionell familienfreundlichen Stadtteile wie Lindenthal, Sülz oder Klettenberg verzeichnen eine konstant hohe Nachfrage bei sehr begrenztem Angebot, was zu stabilen Preissteigerungen führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Häusermarkt in Köln bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate eindeutig positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung der Preissteigerungen, wenn auch möglicherweise in etwas abgeschwächter Form. Der anhaltende Zuzug nach Köln, die wirtschaftliche Attraktivität der Stadt und die weiterhin günstigen Finanzierungsbedingungen werden die Nachfrage auf hohem Niveau halten.

Mittelfristig könnte sich das Preiswachstum auf einem Niveau von 5 bis 8 Prozent pro Jahr einpendeln. Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum. Ohne eine deutliche Ausweitung der Neubauaktivitäten wird sich die angespannte Marktsituation nicht entspannen. Politische Initiativen zur Baulandmobilisierung und zur Beschleunigung von Genehmigungsverfahren könnten mittelfristig für eine leichte Entspannung sorgen, werden aber voraussichtlich erst in 18 bis 24 Monaten spürbare Effekte zeigen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.100 Euro liegt das Preisniveau um 5,6 Prozent über dem des Vorquartals, in dem der Durchschnittspreis bei 4.829 Euro pro Quadratmeter lag. Diese Steigerung setzt den bereits im ersten Halbjahr 2025 beobachteten Aufwärtstrend fort und bestätigt die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.

Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung 2,6 Prozent, was angesichts der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen als solide Wertentwicklung zu bewerten ist. Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 75 Quadratmetern bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 382.500 Euro, wobei je nach Lage, Ausstattung und Baujahr erhebliche Abweichungen nach oben und unten möglich sind.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen wird durch eine kontinuierliche Verknappung des verfügbaren Angebots bei gleichzeitig ungebrochen hoher Nachfrage charakterisiert. Besonders auffällig ist die Situation bei Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen, die sowohl von Selbstnutzern als auch von Kapitalanlegern stark nachgefragt werden. Das verfügbare Angebot hat sich gegenüber dem Vorquartal weiter reduziert, was sich in einer Verkürzung der durchschnittlichen Vermarktungsdauer von 78 auf 72 Tage niederschlägt.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt sich lebhaft, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf größere Projektentwicklungen in neu erschlossenen Quartieren. Der Anteil von Neubauwohnungen am Gesamtangebot bleibt dennoch begrenzt, da viele Projekte bereits in der Planungsphase weitgehend vermarktet sind. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht vorhanden, was die Marktenge zusätzlich verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preislandschaft für Eigentumswohnungen in Köln zeigt erhebliche Unterschiede je nach Stadtteil und Mikrolage. Die Spitzenpreise werden erwartungsgemäß in der Innenstadt und den angrenzenden beliebten Stadtteilen wie der Altstadt und der Südstadt erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise häufig über 6.000 Euro, in Toplagen mit Rheinblick oder in sanierten Altbauten können sogar Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erreicht werden.

Die mittleren Preislagen finden sich in etablierten Wohngebieten wie Nippes, Ehrenfeld oder Deutz, wo die Quadratmeterpreise zwischen 4.500 und 5.500 Euro rangieren. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der zunehmenden Urbanisierung ehemaliger Arbeiterviertel. In den Stadtrandquartieren und den äußeren Bezirken wie Ossendorf, Weiden oder Zündorf bewegen sich die Preise zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Experten rechnen für die kommenden 12 bis 24 Monate mit einer anhaltenden Preissteigerung bei Eigentumswohnungen in Köln. Die Wachstumsraten dürften sich dabei im Bereich von 4 bis 6 Prozent pro Jahr bewegen. Treibende Faktoren bleiben die starke Nachfrage durch Zuzug, die wirtschaftliche Prosperität der Region und die Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage in Zeiten niedriger Zinsen.

Mittelfristig könnte sich eine leichte Marktberuhigung einstellen, wenn die geplanten Großprojekte in der Stadtentwicklung realisiert werden. Insbesondere die Entwicklung des Deutzer Hafens und weitere Konversionsflächen könnten das Angebot an Eigentumswohnungen spürbar erhöhen. Allerdings wird dies voraussichtlich erst ab 2027 zu einer spürbaren Marktentlastung führen. Bis dahin bleibt der Markt für Eigentumswohnungen in Köln ein klarer Verkäufermarkt mit stabilen Wertsteigerungen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Köln zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil mit moderaten Preissteigerungen. Während spezifische Zahlen für Mietpreise von Häusern nicht gesondert ausgewiesen werden, folgt die Preisentwicklung dem allgemeinen Trend im Wohnungsmietmarkt. Die Mietpreisentwicklung bewegt sich im gesetzlich regulierten Rahmen der Mietpreisbremse, was zu erwarteten jährlichen Mieterhöhungen von 1 bis 3 Prozent führt.

Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser variieren je nach Größe, Ausstattung und Lage erheblich. In gehobenen Stadtteilen können für ein freistehendes Einfamilienhaus mit Garten monatliche Kaltmieten von 2.500 bis 4.000 Euro aufgerufen werden, während Reihenhäuser in durchschnittlichen Lagen zwischen 1.500 und 2.500 Euro kosten. Diese Preise reflektieren die generelle Knappheit an Mietshäusern im Kölner Stadtgebiet.

Marktdynamik

Der Mietshausmarkt in Köln bleibt weiterhin angespannt mit einem sehr geringen Leerstand. Die Nachfrage steigt kontinuierlich aufgrund der hohen Wohnbedarfssituation in der wachsenden Metropole. Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen eigenen Garten suchen, konkurrieren um das begrenzte Angebot an Mietshäusern. Neubauten im Segment der Mietshäuser sind selten und liefern nur punktuell Entlastung, können die Nachfragespitzen jedoch nicht vollständig abfedern.

Die Vermarktungsdauer für Mietshäuser ist extrem kurz, qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen sind oft innerhalb weniger Tage vermietet. Der Markt wird dominiert von privaten Kleinvermietern, institutionelle Anbieter sind in diesem Segment kaum vertreten. Die Fluktuation ist gering, da Mieter von Häusern tendenziell länger in ihren Objekten verbleiben als Wohnungsmieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser innerhalb Kölns sind erheblich und folgen dem bekannten Muster der Wohnlagenbewertung. In den besseren Lagen der zentralen Stadtteile und in besonders nachgefragten Vierteln wie Lindenthal, Marienburg oder Hahnwald werden die höchsten Mieten erzielt. Hier sind freistehende Einfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung besonders gesucht und erzielen Spitzenmieten.

In den Stadtrandgebieten und den weniger zentralen Bezirken wie Porz, Kalk oder Mülheim sind die Mietpreise für Häuser moderater, wobei auch hier gut ausgestattete und verkehrsgünstig gelegene Objekte zunehmend nachgefragt werden. Die traditionellen Arbeiterviertel erleben eine Renaissance, was sich auch in steigenden Mietpreisen für die dort vorhandenen, oft kleineren Reihenhäuser niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der stabilen Entwicklung im Mietshausmarkt erwartet. Die gesetzliche Regulierung durch die Mietpreisbremse wird weiterhin für moderate Preisentwicklungen sorgen. Experten rechnen mit jährlichen Mietpreissteigerungen im Bereich der Inflationsrate, sofern keine grundlegenden Änderungen der regulatorischen Rahmenbedingungen eintreten.

Die Nachfrage nach Mietshäusern wird aufgrund des demographischen Wandels und der zunehmenden Bedeutung von Home-Office-Lösungen voraussichtlich weiter steigen. Mittelfristig könnte sich der Markt durch verstärkte Neubauaktivitäten in den Außenbezirken etwas entspannen. Allerdings wird das Segment der Mietshäuser auch zukünftig ein Nischenmarkt bleiben, da die meisten Neubauprojekte auf Eigentumshäuser oder Mietwohnungen ausgerichtet sind. Der kontinuierliche Nachfragedruck wird den Mietpreisdruck aufrechterhalten, auch wenn dramatische Preissteigerungen durch die regulatorischen Eingriffe unwahrscheinlich sind.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. Während Bestandswohnungen mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 16,76 Euro pro Quadratmeter nur eine moderate Steigerung von 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal verzeichnen, zeigen Neubauwohnungen mit 19,65 Euro pro Quadratmeter eine deutlich dynamischere Entwicklung mit einem Anstieg von 6,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025.

Diese Zweiteilung des Marktes reflektiert die unterschiedlichen regulatorischen Rahmenbedingungen: Während Bestandswohnungen der Mietpreisbremse unterliegen, können bei Neubauten die Mieten frei vereinbart werden. Die durchschnittliche Kaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung im Bestand liegt somit bei etwa 1.173 Euro, während für eine vergleichbare Neubauwohnung rund 1.376 Euro aufgerufen werden.

Marktdynamik

Die Dynamik im Mietwohnungsmarkt wird maßgeblich durch die anhaltend hohe Nachfrage bei knappem Angebot bestimmt. Besonders in zentralen Lagen ist die Nachfrage nach Mietwohnungen ungebrochen hoch, was zu einer Verkürzung der Vermarktungszeiten führt. Bei gefragten Neubauwohnungen in guten Lagen sind Vermietungen oft innerhalb weniger Tage abgeschlossen, wobei häufig Massenbesichtigungen mit hunderten von Interessenten stattfinden.

Der Leerstand im Mietwohnungsbereich ist mit unter einem Prozent praktisch nicht existent. Die Fluktuation bleibt auf niedrigem Niveau, da viele Mieter angesichts der angespannten Marktsituation und steigender Preise in ihren bestehenden Mietverhältnissen verbleiben. Die Neubautätigkeit kann die strukturelle Unterversorgung nicht ausgleichen, zumal viele Neubauprojekte im höherpreisigen Segment angesiedelt sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise in Köln folgt einem klaren Muster. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt und den angrenzenden beliebten Stadtteilen wie der Südstadt, dem Belgischen Viertel und dem Agnesviertel erzielt. Hier liegen die Quadratmetermieten häufig über 18 Euro, in Toplagen mit besonderer Ausstattung oder Lage können auch 20 Euro und mehr erreicht werden.

In den etablierten Wohnvierteln der mittleren Lage wie Nippes, Sülz oder Ehrenfeld bewegen sich die Mieten zwischen 14 und 17 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der zunehmenden Attraktivität für junge Familien und Berufstätige. Am Stadtrand und in den äußeren Bezirken wie Chorweiler, Seeberg oder Finkenberg sind die Mieten mit 10 bis 13 Euro pro Quadratmeter deutlich moderater, wobei auch hier ein stetiger Aufwärtstrend zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Köln bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate verhalten optimisch aus Vermietersicht und herausfordernd aus Mietersicht. Die Mietpreisbremse wird weiterhin den Anstieg bei Bestandswohnungen dämpfen, wobei mit jährlichen Steigerungen von 2 bis 3 Prozent zu rechnen ist. Bei Neubauwohnungen dürften die Steigerungsraten höher ausfallen, hier sind 4 bis 6 Prozent pro Jahr realistisch.

Die strukturellen Herausforderungen des Kölner Wohnungsmarktes werden sich mittelfristig nicht grundlegend ändern. Der Zuzug in die Rheinmetropole hält an, die Haushaltsgrößen werden kleiner, und die Wohnflächennachfrage pro Person steigt. Diese Faktoren werden den Nachfragedruck hochhalten. Entlastung könnte durch die geplanten Großprojekte in der Stadtentwicklung kommen, insbesondere durch die Entwicklung neuer Stadtquartiere auf Konversionsflächen.

Langfristig wird sich der Mietwohnungsmarkt nur durch eine deutliche Ausweitung des Angebots entspannen können. Die politischen Bemühungen zur Förderung des Wohnungsbaus und zur Mobilisierung von Bauland werden entscheidend sein. Experten erwarten, dass ohne eine jährliche Neubaurate von mindestens 6.000 Wohnungen die Anspannung am Mietwohnungsmarkt bestehen bleibt. Die soziale Dimension der Wohnraumversorgung wird zunehmend zur Herausforderung, da insbesondere Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen Schwierigkeiten haben, angemessenen und bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als hochdynamischer und nachfragegetriebener Markt mit deutlichen Preissteigerungen im Kaufsegment und moderater Entwicklung im regulierten Mietsegment. Die Stadt Köln bleibt ein attraktiver Wohnstandort mit kontinuierlichem Zuzug und wirtschaftlicher Prosperität, was die Nachfrage nach Wohnraum auf allen Ebenen hochhält.

Die größte Herausforderung bleibt die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum, die sich trotz reger Neubautätigkeit nicht auflöst. Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einem Verkäufer- und Vermietermarkt, der voraussichtlich auch in den kommenden Jahren Bestand haben wird. Politische und planerische Maßnahmen zur Ausweitung des Wohnungsangebots werden entscheidend sein, um mittelfristig eine Marktentspannung zu erreichen.

Investoren und Eigennutzer müssen sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die Wertstabilität von Immobilien in Köln als gesichert gelten kann. Für Mieter bleibt die Situation angespannt, insbesondere bei der Suche nach bezahlbarem Wohnraum in zentralen Lagen. Die soziale und städtebauliche Herausforderung der Wohnraumversorgung wird Köln auch in den kommenden Jahren intensiv beschäftigen.