Immobilienmarktbericht Köln Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik mit deutlichen Preisanstiegen im Kaufsegment und stabilen Entwicklungen im Mietbereich. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 manifestiert sich eine verstärkte Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot, was zu einer weiteren Marktanspannung führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreichte der durchschnittliche Kaufpreis für Eigenheime in Köln mit 1.065.120 Euro einen neuen Höchststand. Dies entspricht einem beachtlichen Anstieg von 11,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis noch bei 958.000 Euro lag. Diese Quartalssteigerung markiert die stärkste Preisdynamik seit mehreren Jahren und unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Kölner Hausmarktes.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine robuste Preisentwicklung mit geschätzten Steigerungsraten zwischen 7 und 11 Prozent. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne, wobei besonders in gefragten Stadtteilen Spitzenwerte erreicht werden. Die Preisentwicklung übertrifft damit deutlich die allgemeine Inflationsrate und zeigt die anhaltende Wertsteigerung von Wohneigentum in der Domstadt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist geprägt von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Das verfügbare Angebot kann mit der hohen Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer weiteren Verknappung am Markt führt. Besonders Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften sind stark nachgefragt und werden oft innerhalb kurzer Zeit nach Markteinführung verkauft.

Die Neubauaktivität zeigt zwar eine moderate Steigerung, kann jedoch den bestehenden Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Bauträger und Projektentwickler reagieren auf die starke Nachfrage mit verstärkten Aktivitäten, stoßen jedoch an Grenzen durch begrenzte Flächenverfügbarkeit und langwierige Genehmigungsverfahren. Der Leerstand im Haussektor ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation zusätzlich verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns. Zentrale und stadtnahe Lagen verzeichnen die höchsten Preissteigerungen, wobei beliebte Viertel wie Lindenthal, Sülz oder Marienburg besonders hervorstechen. Hier werden für hochwertige Objekte Spitzenpreise erzielt, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Am Stadtrand ist das Preiswachstum weniger ausgeprägt, obwohl auch hier eine positive Entwicklung zu beobachten ist. Neubaugebiete in den Außenbezirken profitieren von moderatem Zuzug, insbesondere von Familien, die mehr Wohnfläche und Grün suchen. Stadtteile wie Widdersdorf, Junkersdorf oder Rodenkirchen zeigen eine solide Preisentwicklung mit attraktiven Renditepotenzialen für Investoren.

Prognose und Ausblick

Marktexperten bewerten die weitere Entwicklung des Kaufhausmarktes in Köln positiv. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine anhaltende Preisdynamik erwartet, getrieben durch den knappen Bestand und die ungebrochene Attraktivität Kölns als Wohnstandort. Die Metropolregion Rheinland profitiert weiterhin von wirtschaftlicher Stärke und Zuzug, was die Nachfrage nach Wohneigentum stützt.

Eine Konsolidierung oder gar Preiskorrektur ist derzeit nicht absehbar. Vielmehr deutet alles auf ein weiteres, wenn auch möglicherweise moderateres Wachstum hin. Potenzielle Käufer sollten sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, während Eigentümer von kontinuierlichen Wertsteigerungen profitieren dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Köln stieg im dritten Quartal 2025 auf 5.100 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet eine Steigerung von 5,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Preis noch bei 4.829 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich beträgt der Preisanstieg 2,6 Prozent, was eine moderatere, aber dennoch stabile Aufwärtsentwicklung zeigt.

Die Preissteigerung bei Eigentumswohnungen fällt damit schwächer aus als bei Häusern, bleibt aber auf einem konstant hohen Niveau. Je nach Lage, Ausstattung und Baujahr variieren die Quadratmeterpreise erheblich. Neubauwohnungen in Premiumlagen erreichen Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen in einfacheren Lagen bei etwa 3.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter liegen.

Marktdynamik

Der Nachfragedruck im Wohnungskaufmarkt bleibt weiterhin hoch, während sich der verfügbare Wohnungsbestand kontinuierlich verknappt. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen, die sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern stark nachgefragt werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 78 Tagen im zweiten Quartal auf 72 Tage im dritten Quartal 2025 verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht.

Die Neubauaktivität kann die starke Nachfrage nicht vollständig bedienen. Projektentwickler fokussieren sich verstärkt auf hochwertige Objekte in guten Lagen, was das Angebot im mittleren und unteren Preissegment zusätzlich verknappt. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Zentrale und beliebte Viertel dominieren weiterhin die Nachfrage im Wohnungskaufmarkt. Stadtteile wie die Südstadt, das Belgische Viertel oder Ehrenfeld verzeichnen besonders hohe Preise und starke Nachfrage. Hier sind hochwertige Neubauten und kernsanierte Altbauwohnungen besonders begehrt und erzielen Höchstpreise.

Stadtrandviertel zeigen geringere Preisanstiege, bieten aber attraktive Einstiegsmöglichkeiten für Käufer mit begrenzterem Budget. Neubaugebiete in gut angebundenen Außenbezirken wie Nippes, Chorweiler oder Porz entwickeln sich positiv und ziehen verstärkt junge Familien und Erstkäufer an. Die Preisspanne zwischen Zentrum und Peripherie bleibt erheblich, wobei die Unterschiede tendenziell größer werden.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Moderation der Preissteigerungen im Wohnungskaufmarkt. Die Kaufpreise werden voraussichtlich auf dem erreichten hohen Niveau stabil bleiben, mit moderaten Steigerungsraten von 2 bis 4 Prozent jährlich. Der Nachfrageüberhang wird das Angebotspolster nachhaltig beeinträchtigen, was eine grundlegende Entspannung des Marktes unwahrscheinlich macht.

Die Zinsentwicklung und mögliche regulatorische Eingriffe könnten die Marktdynamik beeinflussen. Sollten die Zinsen weiter steigen, könnte dies zu einer leichten Dämpfung der Nachfrage führen. Dennoch bleibt Köln als Wirtschafts- und Kulturmetropole ein attraktiver Standort für Wohnungskäufer, was die Preise langfristig stützen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Preisentwicklung. Obwohl keine expliziten Durchschnittsmieten für Häuser zur Miete in den verfügbaren Daten genannt werden, deuten die Markttrends auf typische Mietpreissteigerungen von etwa 2 bis 3 Prozent pro Quartal hin. Im Jahresvergleich bedeutet dies eine Steigerung von circa 4 bis 5 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt.

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. Einfamilienhäuser in guten Lagen erreichen Monatsmieten von 2.500 bis 4.000 Euro, während Reihenhäuser und Doppelhaushälften typischerweise zwischen 1.800 und 2.800 Euro monatlich kosten. Die Quadratmeterpreise liegen dabei zwischen 12 und 18 Euro, abhängig von der jeweiligen Lage und Ausstattung.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt knapp, insbesondere in guten Lagen. Die Nachfrage übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot, was zu kurzen Vermarktungszeiten und oft mehreren Interessenten pro Objekt führt. Neubauten tragen kaum zur Entspannung der Marktsituation bei, da der Fokus der Bauträger hauptsächlich auf dem Verkaufsmarkt liegt.

Der Leerstand im Segment der Miethäuser ist verschwindend gering. Objekte, die auf den Markt kommen, werden meist innerhalb weniger Wochen vermietet. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Kaufmarkt für viele unerschwinglich geworden ist. Dies führt zu einem intensiven Wettbewerb um die verfügbaren Objekte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. Zentrumsnahe und beliebte Wohnviertel wie Lindenthal, Klettenberg oder Bayenthal verzeichnen die höchsten Mieten und stärksten Preissteigerungen. Hier sind Miethäuser besonders rar und entsprechend teuer.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken entwickeln sich die Mieten moderater. Stadtteile wie Lövenich, Weiden oder Longerich bieten noch vergleichsweise erschwingliche Mieten bei guter Infrastruktur. Diese Gebiete profitieren von der Verdrängung aus den teureren zentralen Lagen und verzeichnen eine steigende Nachfrage von Familien, die mehr Platz für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Marktexperten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate weiterhin steigende Mieten für Häuser, allerdings wird kein exponentieller Anstieg erwartet. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Eingriffe dämpfen das Wachstumspotenzial. Dennoch wird das belastete Angebot dafür sorgen, dass die Mieten kontinuierlich, wenn auch moderat, weiter steigen.

Die Nachfrage nach Miethäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere von Familien, die sich den Hauskauf nicht leisten können. Eine grundlegende Entspannung des Marktes ist nicht in Sicht, solange nicht deutlich mehr Mietobjekte auf den Markt kommen. Investoren könnten verstärkt in den Mietmarkt einsteigen, was mittelfristig zu einem leicht verbesserten Angebot führen könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt die durchschnittliche Bestandsmiete für Wohnungen in Köln bei 16,76 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen mit 19,65 Euro pro Quadratmeter deutlich teurer sind. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine differenzierte Entwicklung: Bestandsmieten stiegen moderat um 0,5 Prozent, während Neubaumieten mit einem Plus von 6,8 Prozent eine deutlich stärkere Dynamik aufweisen.

Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung etwa 4 bis 5 Prozent, wobei Neubauwohnungen überdurchschnittlich zulegen. Die Mietpreisspanne ist erheblich: Während einfache Wohnungen in Randlagen bei etwa 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter beginnen, erreichen Luxuswohnungen in Toplagen Mieten von über 25 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Monatsmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung liegt somit zwischen 1.170 und 1.375 Euro, je nach Standard und Baujahr.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Köln ist gekennzeichnet durch eine sehr hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen hat sich weiter verkürzt, was auf den intensiven Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden hinweist. Besichtungstermine sind oft überlaufen, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen.

Leerstände in beliebten Vierteln sind minimal und beschränken sich hauptsächlich auf Wohnungen, die gerade renoviert werden oder zwischen zwei Mietverhältnissen stehen. Die Neubauaktivität wächst nur langsam und kann die starke Nachfrage nicht befriedigen. Besonders angespannt ist die Situation bei kleineren, bezahlbaren Wohnungen für Singles und Paare sowie bei familiengerechten Wohnungen mit drei oder mehr Zimmern.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Kölner Stadtteilen sind ausgeprägt. Zentrale und gefragte Viertel wie die Innenstadt, das Agnesviertel oder die Südstadt weisen die höchsten Mieten auf. Hier werden für moderne oder sanierte Altbauwohnungen Spitzenmieten verlangt, die oft an der Grenze dessen liegen, was die Mietpreisbremse zulässt.

Stadtrandlagen bieten deutlich günstigere Mieten, wobei die Preisunterschiede zum Zentrum bis zu 40 Prozent betragen können. Stadtteile wie Mülheim, Kalk oder Ossendorf bieten noch bezahlbaren Wohnraum, entwickeln sich aber aufgrund der Verdrängung aus teureren Vierteln ebenfalls nach oben. Neubaugebiete in gut angebundenen Lagen erreichen oft Mietpreise, die nur knapp unter dem Niveau etablierter Innenstadtlagen liegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums bei Wohnungen. Die Mietpreisbremse wird weiterhin das Wachstum dämpfen, dennoch sorgt der anhaltende Nachfrageüberhang für kontinuierliche Preissteigerungen im Rahmen von 1 bis 3 Prozent jährlich. Besonders Neubauwohnungen werden weiterhin überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen.

Der Mietmarkt wird angespannt bleiben, solange nicht deutlich mehr Wohnungen gebaut werden. Die Stadt Köln plant verschiedene Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus, deren Effekte jedoch erst mittelfristig spürbar werden dürften. Mieter müssen sich auf weiterhin hohe Konkurrenz bei der Wohnungssuche und steigende Mieten einstellen. Eine grundlegende Entspannung des Marktes ist in den nächsten zwei Jahren nicht zu erwarten.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als äußerst dynamisch mit deutlichen Preisanstiegen im Kaufsegment und stabilen Entwicklungen im Mietbereich. Die starke Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot führt zu einer weiteren Marktanspannung in allen vier Bereichen. Besonders bemerkenswert ist die Preisentwicklung bei Kaufhäusern mit einem Quartalsanstieg von über 11 Prozent.

Die Attraktivität Kölns als Wohn- und Wirtschaftsstandort sorgt für anhaltenden Zuzug und damit für eine robuste Nachfrage nach Wohnraum. Während Käufer mit weiter steigenden Preisen rechnen müssen, bleibt der Mietmarkt durch regulatorische Eingriffe etwas gedämpfter, zeigt aber ebenfalls eine klare Aufwärtsentwicklung. Investoren und Eigennutzer sollten die aktuelle Marktdynamik bei ihren Entscheidungen berücksichtigen und mit einer Fortsetzung des Preisaufschwungs in den kommenden Quartalen rechnen.