Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik mit teilweise deutlichen Preisanstiegen gegenüber dem Vorquartal. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum prägt weiterhin alle Marktsegmente, wobei sich die Preisdynamik im Kaufsegment besonders ausgeprägt zeigt. Der vorliegende Bericht analysiert die Entwicklung der vier zentralen Wohnimmobiliensegmente und stellt diese dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine außergewöhnliche Preisdynamik. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.065.120 Euro erreichen Häuser ein neues Rekordniveau. Die Quadratmeterpreise bewegen sich zwischen 5.600 und 5.800 Euro, was eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Preise um beachtliche 11,1 Prozent gestiegen – eine Entwicklung, die selbst erfahrene Marktbeobachter überrascht hat. Gegenüber dem Vorjahresquartal beträgt der Anstieg immer noch solide 2,6 Prozent.

Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Eigenheims wider, insbesondere vor dem Hintergrund der sich stabilisierenden Zinssituation. Während im zweiten Quartal 2025 noch eine gewisse Zurückhaltung bei Käufern zu beobachten war, zeigt sich nun eine deutlich gestiegene Kaufbereitschaft. Die durchschnittliche Wohnfläche der gehandelten Objekte liegt bei etwa 185 Quadratmetern, wobei familiengerechte Häuser mit vier bis fünf Zimmern besonders gefragt sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Kaufhäusern bleibt weiterhin extrem knapp und kann die hohe Nachfrage bei weitem nicht befriedigen. Besonders ausgeprägt zeigt sich die Knappheit bei familiengerechten Eigenheimen in guten Lagen. Die Neubauaktivität wird weiterhin durch die Baulandknappheit und die nach wie vor erhöhten Baukosten gebremst. Zwar haben sich die Materialpreise gegenüber den Höchstständen von 2022 etwas normalisiert, doch bleiben sie auf einem historisch hohen Niveau.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal weiter verkürzt. Während im zweiten Quartal 2025 Häuser durchschnittlich noch 85 Tage auf dem Markt waren, reduzierte sich diese Zeit im dritten Quartal auf etwa 75 Tage. Bei besonders attraktiven Objekten in gefragten Lagen sind Verkaufszeiten von unter 30 Tagen keine Seltenheit. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht existent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verstärkt. Die höchsten Preise und stärksten Zuwächse verzeichnen die traditionell beliebten Viertel wie Lindenthal, Sülz und Riehl. In Lindenthal liegen die Quadratmeterpreise für Häuser mittlerweile bei durchschnittlich 6.500 Euro, während in Riehl Spitzenwerte von bis zu 7.000 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Auch Marienburg und Hahnwald bleiben mit Preisen jenseits der 8.000-Euro-Marke pro Quadratmeter die absolute Premiumklasse.

Am Stadtrand und in weniger gefragten Lagen wie Porz oder Chorweiler sind die Preise zwar niedriger, aber auch hier sind deutliche Preissteigerungen zu verzeichnen. In diesen Gebieten liegen die Quadratmeterpreise zwischen 3.800 und 4.500 Euro, was immer noch eine Steigerung von etwa 8 Prozent gegenüber dem Vorquartal bedeutet. Die rechtsrheinischen Stadtteile, lange Zeit als preisgünstigere Alternative betrachtet, holen kontinuierlich auf und verzeichnen teilweise überdurchschnittliche Wertzuwächse.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung des positiven Preistrends, wenn auch mit moderateren Steigerungsraten. Die strukturelle Knappheit wird den Markt weiterhin prägen, da keine signifikante Ausweitung des Angebots in Sicht ist. Investoren und Eigennutzer müssen sich auf ein weiterhin hohes Preisniveau einstellen. Die erwartete Stabilisierung der Zinsen könnte die Nachfrage zusätzlich stützen.

Mittelfristig wird mit jährlichen Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent gerechnet. Dabei könnten sich die Preisunterschiede zwischen zentrumsnahen und peripheren Lagen weiter verstärken. Die Entwicklung neuer Baugebiete, insbesondere im Kölner Süden und Westen, könnte ab 2026 für eine leichte Entspannung sorgen, wird aber voraussichtlich nicht ausreichen, um die grundlegende Angebots-Nachfrage-Problematik zu lösen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine beeindruckende Dynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.100 Euro wurde eine neue Höchstmarke erreicht. Dies entspricht einem Anstieg von 5,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Quadratmeterpreis noch bei 4.830 Euro lag. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung 2,6 Prozent, was die nachhaltige Aufwärtsbewegung unterstreicht.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei differenziert nach Wohnungsgrößen. Während kleine Ein- bis Zweizimmerwohnungen mit durchschnittlich 5.300 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden, liegen größere Vier- bis Fünfzimmerwohnungen bei etwa 4.900 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisstruktur reflektiert die besonders hohe Nachfrage nach kompakten Wohneinheiten, die sowohl für Kapitalanleger als auch für Singles und Paare attraktiv sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 weiter reduziert. Die Nachfrage bleibt insbesondere nach Zwei- bis Dreizimmerwohnungen sehr hoch, was zu einer beschleunigten Marktdynamik führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer ist von 78 Tagen im zweiten Quartal auf nur noch 72 Tage im dritten Quartal gesunken. Bei besonders attraktiven Objekten in zentralen Lagen sind Verkaufszeiten von unter vier Wochen keine Seltenheit mehr.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt erste positive Signale, bleibt aber weiterhin unter dem Niveau, das zur Deckung der Nachfrage erforderlich wäre. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 850 neue Wohneinheiten fertiggestellt, während der geschätzte Bedarf bei mindestens 1.500 Einheiten pro Quartal liegt. Die Baugenehmigungen zeigen einen leichten Aufwärtstrend, was für die kommenden Jahre eine moderate Verbesserung der Angebotssituation erwarten lässt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Lagen Kölns verzeichnen die höchsten Preise und stärksten Zuwächse. In der Innenstadt, Ehrenfeld und der Neustadt liegen die Quadratmeterpreise mittlerweile bei durchschnittlich 5.800 bis 6.200 Euro. Besonders Ehrenfeld hat sich in den letzten Jahren vom ehemaligen Arbeiterviertel zum hippen Szeneviertel entwickelt und verzeichnet überdurchschnittliche Wertsteigerungen. Die Südstadt bleibt mit Preisen um 6.000 Euro pro Quadratmeter eines der begehrtesten Viertel für junge Berufstätige und Familien.

Am Stadtrand und in weniger gefragten Vierteln zeigt sich ebenfalls ein Aufwärtstrend, allerdings auf moderaterem Niveau. In Stadtteilen wie Mülheim oder Kalk liegen die Preise zwischen 3.500 und 4.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Gentrifizierungsprozessen und infrastrukturellen Verbesserungen. Die geplante Verlängerung mehrerer Stadtbahnlinien könnte diese Entwicklung in den kommenden Jahren weiter verstärken.

Prognose und Ausblick

Eigentumswohnungen werden als Kapitalanlage und zur Eigennutzung weiterhin sehr attraktiv bleiben. Die strukturellen Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage werden auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten die Preise treiben. Experten rechnen mit weiteren Preissteigerungen von 4 bis 6 Prozent jährlich, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen wird.

Die Fertigstellung mehrerer großer Wohnbauprojekte, insbesondere im Bereich der ehemaligen Industriegebiete in Mülheim und am Deutzer Hafen, könnte ab 2026 für eine leichte Entspannung sorgen. Dennoch wird der Kölner Wohnungsmarkt auf absehbare Zeit ein Verkäufermarkt bleiben. Investoren sollten sich auf weiterhin hohe Einstiegspreise und moderate, aber stetige Wertzuwächse einstellen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile, wenn auch weniger dynamische Entwicklung als der Kaufmarkt. Basierend auf den verfügbaren Marktdaten und unter Berücksichtigung der allgemeinen Mietmarktentwicklung kann von durchschnittlichen Mietpreisen zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter ausgegangen werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Miete für Häuser bei etwa 13,50 Euro pro Quadratmeter lag, ist eine moderate Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent zu verzeichnen.

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Größe und Ausstattung. Während kleinere Reihenhäuser mit 120 bis 150 Quadratmetern für durchschnittlich 1.800 bis 2.200 Euro kalt vermietet werden, liegen die Mieten für größere freistehende Einfamilienhäuser mit über 200 Quadratmetern bei 3.000 Euro und mehr. Die Nebenkosten haben sich gegenüber dem Vorquartal leicht erhöht, was die Gesamtmietbelastung zusätzlich steigert.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt in Köln traditionell sehr begrenzt, da die meisten Häuser von Eigentümern selbst genutzt oder zum Kauf angeboten werden. Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien mit gehobenen Einkommen sowie auf Expatriates und Führungskräfte, die temporär in Köln arbeiten. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt bei etwa drei bis fünf Jahren und ist damit deutlich länger als bei Wohnungen.

Der Leerstand im Segment der Mietshäuser ist praktisch nicht vorhanden. Attraktive Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet, häufig ohne öffentliche Ausschreibung über persönliche Netzwerke oder spezialisierte Makler. Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist minimal, da Investoren und Bauträger sich hauptsächlich auf den lukrativeren Verkauf oder den Bau von Mehrfamilienhäusern konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den gehobenen Wohnlagen wie Marienburg, Hahnwald und Lindenthal erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise bei 16 bis 20 Euro und mehr. In diesen Vierteln werden hauptsächlich hochwertig ausgestattete Villen und großzügige Einfamilienhäuser vermietet, oft mit Garten und gehobener Ausstattung. Die Nachfrage in diesen Lagen kommt vorwiegend von internationalen Unternehmen, die Unterkünfte für ihre Führungskräfte suchen.

In den Stadtrandlagen und weniger prestigeträchtigen Vierteln wie Porz, Chorweiler oder Ossendorf liegen die Mieten für Häuser zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind besonders für Familien attraktiv, die mehr Platz zu moderaten Preisen suchen. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Nähe zu Schulen und Kindergärten spielen hier eine entscheidende Rolle bei der Preisgestaltung.

Prognose und Ausblick

Für den Mietshausmarkt in Köln wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine moderate Entwicklung erwartet. Die Mietpreise dürften jährlich um 2 bis 4 Prozent steigen, wobei die Mietpreisbremse und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung dämpfend wirken könnten. Das Angebot wird voraussichtlich weiterhin sehr begrenzt bleiben, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten in diesem Segment zu erwarten sind.

Langfristig könnte sich der Trend zur Suburbanisierung verstärken, wodurch Mietshäuser in den Randlagen Kölns und im direkten Umland an Attraktivität gewinnen könnten. Die zunehmende Akzeptanz von Homeoffice-Modellen könnte diese Entwicklung zusätzlich begünstigen. Investoren, die in diesem Segment tätig werden möchten, sollten sich auf lange Haltezeiten und stabile, aber moderate Renditen einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen liegt bei 16,76 Euro pro Quadratmeter, was einem moderaten Anstieg von 0,5 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht. Deutlich dynamischer entwickelt sich der Neubauwohnungsmarkt mit durchschnittlich 19,65 Euro pro Quadratmeter – ein beachtlicher Anstieg von 6,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal.

Diese Zweiteilung des Marktes spiegelt die unterschiedlichen regulatorischen Rahmenbedingungen wider. Während Bestandswohnungen unter die Mietpreisbremse fallen und nur begrenzte Mieterhöhungen zulassen, können Neubauwohnungen frei am Markt angeboten werden. Die durchschnittliche Kaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung beträgt somit im Bestand etwa 1.173 Euro, während für eine vergleichbare Neubauwohnung rund 1.376 Euro fällig werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt weiterhin knapp, während die Nachfrage auf sehr hohem Niveau verharrt. Der Mietmarkt zeigt sich stabil, aber extrem angespannt. Die Mietpreisbremse wirkt zwar dämpfend auf die Preisentwicklung bei Bestandswohnungen, kann aber den grundlegenden Nachfrageüberhang nicht lösen. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen liegt bei nur 14 Tagen, in beliebten Lagen oft sogar unter einer Woche.

Die Leerstandsquote in Köln liegt weiterhin bei unter 1 Prozent und damit deutlich unter der als gesund geltenden Marke von 3 Prozent. Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erholt, bleibt aber weiterhin hinter dem Bedarf zurück. Pro Quartal werden etwa 600 bis 700 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der tatsächliche Bedarf bei mindestens 1.000 Einheiten liegt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Lagen Kölns verzeichnen die höchsten Mieten und stärksten Zuwächse. In der Innenstadt, der Südstadt und in Ehrenfeld liegen die Durchschnittsmieten bei 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und können bei Neubauten 22 Euro und mehr erreichen. Besonders gefragt sind hier kleine bis mittlere Wohnungen für Singles und Paare, was die Quadratmeterpreise zusätzlich in die Höhe treibt.

Am Stadtrand und in weniger gefragten Vierteln wie Chorweiler, Meschenich oder Finkenberg liegen die Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren jedoch zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und verbesserten Verkehrsanbindungen. Die geplante Sanierung mehrerer Großwohnsiedlungen könnte mittelfristig zu einer Angleichung der Mietpreise führen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate werden moderate Mietsteigerungen von 1 bis 3 Prozent pro Jahr erwartet. Die Mietpreisbremse wird weiterhin als dämpfender Faktor wirken, insbesondere im Bestandssegment. Im Neubaubereich könnten die Steigerungen mit 4 bis 6 Prozent jährlich deutlich höher ausfallen, da hier die Marktmechanismen uneingeschränkt wirken.

Die strukturelle Wohnungsknappheit wird den Kölner Mietmarkt auch mittelfristig prägen. Erst mit der Fertigstellung größerer Wohnbauprojekte ab 2026, insbesondere in den Entwicklungsgebieten Deutzer Hafen und Parkstadt Süd, könnte eine leichte Entspannung eintreten. Die Politik ist gefordert, durch verbesserte Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau und gezielte Fördermaßnahmen die Angebotssituation zu verbessern. Mieter müssen sich auf absehbare Zeit auf einen angespannten Markt mit begrenztem Angebot und steigenden Preisen einstellen.

Fazit

Der Kölner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als äußerst dynamisch und von struktureller Knappheit geprägt. Während die Kaufmärkte sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen teilweise zweistellige Wachstumsraten verzeichnen, entwickeln sich die Mietmärkte moderater, bleiben aber auf hohem Niveau angespannt. Die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage wird auch in den kommenden Quartalen die bestimmende Konstante bleiben. Investoren und Eigennutzer müssen sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, während für Mieter die Suche nach bezahlbarem Wohnraum zur zunehmenden Herausforderung wird. Nur durch eine deutliche Ausweitung der Bautätigkeit und innovative Wohnkonzepte kann mittelfristig eine Entspannung der Marktsituation erreicht werden.