Executive Summary
Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Belebung mit teils zweistelligen Preissteigerungen im Vergleich zum Vorquartal. Besonders der Markt für Kaufimmobilien entwickelt sich dynamisch, wobei Häuser mit einem Preisanstieg von 11,1% gegenüber Q2 2025 die stärkste Entwicklung verzeichnen. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin alle Marktsegmente.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 erreicht der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Köln ein neues Rekordniveau von 1.065.120 Euro. Der Quadratmeterpreis liegt bei durchschnittlich 4.802 Euro und markiert damit einen signifikanten Anstieg gegenüber dem Vorquartal. Im Vergleich zu Q2 2025, wo der durchschnittliche Kaufpreis noch bei rund 959.000 Euro lag, entspricht dies einer bemerkenswerten Steigerung von 11,1 Prozent innerhalb nur eines Quartals.
Die Jahresentwicklung zeigt ebenfalls eine positive Tendenz, wenngleich moderater als der Quartalsvergleich. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 verzeichnet der Quadratmeterpreis einen Anstieg von 2,4 Prozent, was die kontinuierliche Wertsteigerung von Wohnhäusern in Köln unterstreicht. Diese Entwicklung deutet auf eine Beschleunigung der Preissteigerungen im Jahresverlauf 2025 hin, nachdem der Markt in Q2 2025 noch verhaltenere Zuwächse von etwa 3,5 Prozent im Quartalsvergleich aufwies.
Marktdynamik
Die Marktdynamik bei Häusern zum Kauf wird maßgeblich durch ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Verfügbarkeit von Bauland bleibt weiterhin stark limitiert, während die gestiegenen Baukosten und regulatorischen Anforderungen die Neubauaktivität dämpfen. Gleichzeitig profitiert die Nachfrageseite von den im Jahresverlauf 2025 gesunkenen Zinssätzen, die die Finanzierungsbedingungen verbessert haben.
Das Transaktionsvolumen zeigt eine deutliche Belebung gegenüber dem zweiten Quartal. Besonders im Core-Marktsegment, also bei hochwertigen Bestandsimmobilien in etablierten Lagen, ist eine verstärkte Kaufaktivität zu beobachten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 85 Tagen in Q2 auf etwa 72 Tage in Q3 2025 verkürzt, was die gestiegene Marktdynamik unterstreicht.
Die Neubauaktivität bleibt trotz der hohen Nachfrage verhalten. Im dritten Quartal wurden lediglich 180 neue Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser erteilt, was einem Rückgang von 8 Prozent gegenüber Q2 2025 entspricht. Diese Entwicklung verschärft die ohnehin angespannte Angebotssituation zusätzlich.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns. In den zentral gelegenen und besonders nachgefragten Vierteln wie Lindenthal, Marienburg und dem Belgischen Viertel liegen die Quadratmeterpreise teilweise über 6.500 Euro, während in Randlagen wie Porz oder Chorweiler Preise zwischen 3.200 und 3.800 Euro pro Quadratmeter erzielt werden.
Besonders dynamisch entwickeln sich die innenstadtnahen Lagen sowie etablierte Wohnviertel mit guter Infrastruktur. Hier übertreffen die Preissteigerungen mit durchschnittlich 13 bis 15 Prozent gegenüber Q2 2025 den stadtweiten Durchschnitt deutlich. Die Stadtrandlagen verzeichnen moderatere Zuwächse von 6 bis 8 Prozent, profitieren aber von einer steigenden Nachfrage junger Familien, die aufgrund der Preissituation in zentralen Lagen ausweichen.
Eine interessante Entwicklung zeigt sich in den rechtsrheinischen Stadtteilen wie Deutz und Mülheim, die traditionell günstiger waren, aber durch Stadtentwicklungsprojekte und verbesserte Infrastruktur zunehmend an Attraktivität gewinnen. Hier liegen die Preissteigerungen mit 12 Prozent über dem Kölner Durchschnitt.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des positiven Preistrends bei Häusern zum Kauf, allerdings mit abnehmender Dynamik. Die Prognosen gehen von jährlichen Preissteigerungen zwischen 4 und 6 Prozent aus, wobei die Entwicklung stark von den Rahmenbedingungen am Kapitalmarkt abhängen wird.
Mehrere Faktoren sprechen für eine anhaltend robuste Nachfrage: Die positive Wirtschaftsentwicklung im Großraum Köln, die kontinuierliche Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte sowie die Attraktivität Kölns als Universitäts- und Medienstandort. Demgegenüber stehen limitierende Faktoren wie die begrenzte Flächenverfügbarkeit, steigende Baukosten und mögliche Zinserhöhungen im weiteren Jahresverlauf.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine solide Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.034 Euro liegt das Preisniveau deutlich über dem Vorquartal. Die durchschnittlichen Kaufpreise bewegen sich je nach Ausstattung und Lage zwischen 4.800 und 5.300 Euro pro Quadratmeter, wobei der Mittelwert bei etwa 5.100 Euro liegt.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 4.765 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von 5,6 Prozent. Diese Entwicklung zeigt eine Beschleunigung gegenüber der Vorquartalsentwicklung, in der die Preise nur um 2,8 Prozent gestiegen waren. Im Jahresvergleich beträgt der Preisanstieg 2,6 Prozent, was die kontinuierliche Wertsteigerung von Eigentumswohnungen in Köln unterstreicht.
Marktdynamik
Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen wird maßgeblich durch die anhaltende Angebotsknappheit bei Neubauten geprägt. Die Fertigstellungszahlen bleiben mit etwa 420 Wohneinheiten im dritten Quartal deutlich hinter dem Bedarf zurück. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage, insbesondere nach Core-Objekten in etablierten Lagen, auf hohem Niveau.
Die Leerstandsquote im Bestand liegt weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,8 Prozent, was den angespannten Markt widerspiegelt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich von 68 Tagen in Q2 auf 61 Tage in Q3 2025 verkürzt, was die hohe Nachfrage und schnelle Absorption verfügbarer Objekte zeigt.
Das Transaktionsvolumen hat sich gegenüber dem Vorquartal um etwa 18 Prozent erhöht, was auf eine zunehmende Marktaktivität hindeutet. Besonders stark nachgefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmetern, die den Großteil der Transaktionen ausmachen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In Premium-Lagen wie der Innenstadt, Ehrenfeld und Sülz liegen die Quadratmeterpreise teilweise über 6.500 Euro, während in peripheren Lagen wie Porz oder Seeberg Preise zwischen 3.500 und 4.200 Euro erzielt werden.
Die stärksten Preissteigerungen verzeichnen die zentrumsnahen Stadtteile sowie Viertel mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Besonders dynamisch entwickeln sich Stadtteile, die von Aufwertungsprozessen profitieren, wie Nippes und Kalk, wo die Preise um 7 bis 9 Prozent gegenüber Q2 2025 gestiegen sind.
In den etablierten Wohnlagen wie dem Belgischen Viertel oder Lindenthal ist das Angebot besonders knapp, was zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen von bis zu 8 Prozent im Quartalsvergleich führt. Stadtrandlagen verzeichnen moderatere Zuwächse von 3 bis 5 Prozent, profitieren aber von einer steigenden Nachfrage preissensibler Käufer.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Köln bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung der Preissteigerungen, allerdings mit nachlassender Dynamik. Für 2026 wird mit Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent gerechnet, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinsentwicklung abhängen wird.
Unterstützend wirken die anhaltende Zuwanderung, die stabile Wirtschaftslage und die Attraktivität Kölns als Arbeits- und Lebensstandort. Die geplanten Infrastrukturprojekte und Stadtentwicklungsmaßnahmen dürften zusätzliche positive Impulse setzen. Risiken bestehen in möglichen Zinserhöhungen und einer Verschärfung der regulatorischen Anforderungen im Baubereich.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Mietshäuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene Entwicklung. Während konkrete Daten spezifisch für Häuser zur Miete begrenzt verfügbar sind, orientieren sich die Mietpreise am allgemeinen Niveau für größere Wohneinheiten. Als Richtwert kann der durchschnittliche Mietpreis im Rheinland von 11,60 Euro pro Quadratmeter herangezogen werden, wobei Häuser in Köln typischerweise im oberen Bereich dieser Spanne oder darüber liegen.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die durchschnittlichen Mieten für Häuser bei etwa 11,20 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 3,5 Prozent. Diese Entwicklung spiegelt die allgemeine Knappheit an Mietobjekten im Häusersegment wider, die durch die hohen Kaufpreise und die damit verbundene Ausweichbewegung auf den Mietmarkt verstärkt wird.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern zur Miete hat im dritten Quartal 2025 spürbar zugenommen. Dies ist hauptsächlich auf Haushalte zurückzuführen, die aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und verschärften Finanzierungsbedingungen vom Kauf- in den Mietmarkt ausweichen. Gleichzeitig bleibt das Angebot an Mietshäusern sehr begrenzt, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten.
Die Leerstandsquote bei Häusern zur Miete liegt praktisch bei null, neue Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet. Die Neubauaktivität im Mietshaussegment ist minimal, da sich Projektentwickler hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen konzentrieren.
Ein interessanter Trend zeigt sich bei der Nachfrage nach möblierten Häusern für temporäre Aufenthalte, die besonders von internationalen Fachkräften und Expats nachgefragt werden. Hier liegen die Mietpreise oft 30 bis 40 Prozent über dem Niveau unmöblierter Objekte.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Stadtteil. In beliebten Wohnlagen wie Lindenthal, Rodenkirchen oder Marienburg liegen die Mieten zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter, während in Randlagen wie Porz oder Worringen Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter üblich sind.
Besonders nachgefragt sind Häuser in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Schulanbindung. Stadtteile wie Sülz, Klettenberg und Junkersdorf verzeichnen die höchste Nachfrage und entsprechend stabile bis leicht steigende Mietpreise. In den innenstadtnahen Lagen ist das Angebot an Mietshäusern besonders knapp, was zu Mietpreisen von über 15 Euro pro Quadratmeter führt.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Mietpreissteigerung bei Häusern erwartet. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungen zwischen 2 und 4 Prozent aus, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Wohnungsmarktlage abhängen wird.
Die anhaltende Knappheit an verfügbaren Mietshäusern bei gleichzeitig hoher Nachfrage dürfte den Markt weiter anspannen. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung führen. Mittelfristig könnte eine Zunahme von Build-to-Rent-Projekten im Häusersegment für eine leichte Angebotsausweitung sorgen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Mietpreis für Bestandswohnungen liegt bei 11,60 Euro pro Quadratmeter, was eine Steigerung gegenüber dem Vorquartal darstellt. In Q2 2025 lag der Durchschnittsmietpreis noch bei 11,25 Euro pro Quadratmeter, was einer Quartalssteigerung von etwa 3,1 Prozent entspricht.
Bei Neubauwohnungen liegen die Mieten deutlich höher, hier werden durchschnittlich 13,50 bis 14,50 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die Spanne der Mietpreise ist je nach Lage, Ausstattung und Baujahr erheblich und reicht von 8,50 Euro in einfachen Lagen bis zu über 16 Euro pro Quadratmeter in Premium-Objekten.
Im Jahresvergleich zeigt sich eine Mietpreissteigerung von etwa 4,2 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt und die anhaltende Anspannung am Kölner Mietwohnungsmarkt widerspiegelt.
Marktdynamik
Die Marktdynamik wird durch einen anhaltenden Nachfrageüberhang geprägt. Das verfügbare Mietwohnungsangebot ist stark limitiert, während die Nachfrage durch Zuwanderung, Studierende und junge Berufstätige kontinuierlich hoch bleibt. Die Leerstandsquote liegt bei historisch niedrigen 0,7 Prozent und damit deutlich unter der Fluktuationsreserve von 3 Prozent.
Die Neubauaktivität kann den Bedarf nicht decken. Im dritten Quartal wurden lediglich 320 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der geschätzte Bedarf bei über 1.000 Einheiten pro Quartal liegt. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen hat sich von 14 Tagen in Q2 auf nur noch 11 Tage in Q3 2025 verkürzt.
Besonders angespannt ist die Situation bei kleineren Wohnungen bis 60 Quadratmeter, die von Singles und Studierenden stark nachgefragt werden. Hier übersteigt die Nachfrage das Angebot um das Drei- bis Vierfache, was zu Massenbesichtigungen und Bewerbungsverfahren führt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In Top-Lagen wie der Innenstadt, dem Belgischen Viertel oder Nippes liegen die Durchschnittsmieten bei 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Besonders das Belgische Viertel und die Südstadt verzeichnen Spitzenmieten von über 16 Euro für hochwertige Neubauwohnungen.
In den Stadtrandlagen wie Porz, Seeberg oder Worringen bewegen sich die Mieten zwischen 8,50 und 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren jedoch von einer zunehmenden Nachfrage preissensibler Mieter, was zu moderaten Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent im Quartalsvergleich führt.
Eine besondere Dynamik zeigen Stadtteile im Umbruch wie Mülheim oder Kalk, wo durch Stadtentwicklungsprojekte und verbesserte Infrastruktur die Attraktivität steigt. Hier liegen die Mietpreissteigerungen mit 4 bis 5 Prozent über dem städtischen Durchschnitt. Die rechtsrheinischen Stadtteile entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Alternativen zu den hochpreisigen linksrheinischen Vierteln.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Köln bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus Vermietersicht, jedoch herausfordernd aus Mietersicht. Experten erwarten weitere Mietpreissteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich, sofern keine massiven regulatorischen Eingriffe erfolgen.
Mehrere Faktoren werden die Entwicklung beeinflussen: Die anhaltende Zuwanderung und der positive Arbeitsmarkt sorgen für kontinuierliche Nachfrage. Gleichzeitig bleibt das Neubangebot begrenzt, was den Angebotsengpass perpetuiert. Die geplante Verschärfung der Mietpreisbremse könnte die Preisentwicklung im Bestand dämpfen, wird aber voraussichtlich zu noch knapperen Angeboten führen.
Mittelfristig könnten großvolumige Wohnbauprojekte in Stadtentwicklungsgebieten wie dem Deutzer Hafen oder in Kreuzfeld für eine gewisse Entspannung sorgen. Bis diese Projekte jedoch marktreif sind, wird der Kölner Mietwohnungsmarkt angespannt bleiben.
Fazit
Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Besonders der Kaufmarkt zeigt eine bemerkenswerte Dynamik mit zweistelligen Zuwachsraten bei Häusern. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage bleibt das prägende Merkmal des Marktes.
Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen verstärken sich weiter, wobei zentrale und infrastrukturell gut erschlossene Lagen überdurchschnittliche Preisentwicklungen aufweisen. Der Mietmarkt bleibt angespannt mit kontinuierlichen, wenn auch moderateren Preissteigerungen als im Kaufsegment.
Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der positiven Preisentwicklung zu rechnen, wenngleich mit nachlassender Dynamik. Die Marktentwicklung wird maßgeblich von der Zinsentwicklung, regulatorischen Eingriffen und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf weiterhin steigende Preise bei knappem Angebot einstellen.
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