Immobilienmarktbericht Köln – Q3 2025

Der Kölner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin als einer der dynamischsten Märkte in Deutschland. Mit einer Einwohnerzahl von über einer Million Menschen und seiner wirtschaftlichen Bedeutung als Medien-, Kultur- und Wirtschaftsmetropole am Rhein bleibt Köln ein begehrter Standort für Wohnimmobilien. Der vorliegende Marktbericht analysiert die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes im Q3 2025 und stellt diese dem vorherigen Quartal gegenüber. Die Analyse umfasst ausschließlich Wohnimmobilien in den vier Hauptsegmenten: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln hat im dritten Quartal 2025 eine außergewöhnlich starke Dynamik entwickelt. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.065.120 Euro erreichten die Preise für Häuser einen neuen Rekordwert. Dies entspricht einer bemerkenswerten Steigerung von 11,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Kaufpreis noch bei 958.785 Euro lag. Der Quadratmeterpreis für Häuser stieg von 4.553 Euro im Q2 auf 4.802 Euro im Q3 2025, was einer Zunahme von 5,6 Prozent entspricht.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung, wobei der Quadratmeterpreis gegenüber dem Q3 2024 um etwa 2,4 Prozent gestiegen ist. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Kölner Immobilienmarktes für Käufer von Eigenheimen. Die starke Quartalssteigerung deutet auf eine Beschleunigung der Preisentwicklung hin, die durch verschiedene Marktfaktoren begünstigt wird.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist geprägt von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage nach Häusern bleibt auf einem sehr hohen Niveau, während das Angebot weiterhin stark begrenzt ist. Diese Angebotsknappheit ist der zentrale Preistreiber im aktuellen Marktumfeld. Besonders ausgeprägt ist der Engpass bei familiengerechten Eigenheimen, die aufgrund der demografischen Entwicklung und veränderter Wohnbedürfnisse stark nachgefragt werden.

Die Neubauaktivität bleibt trotz der hohen Nachfrage gedrosselt. Hauptursachen hierfür sind das begrenzte Bauland in Köln sowie die weiterhin erhöhten Baukosten, die viele Bauprojekte unwirtschaftlich machen oder verzögern. Die Leerstandsquote bei Häusern ist praktisch nicht vorhanden, was den Verkäufermarkt weiter stärkt. Immobilien, die auf den Markt kommen, finden in der Regel sehr schnell Abnehmer, oft zu Preisen oberhalb der ursprünglichen Angebotspreise.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung für Häuser zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns. Besonders attraktive Lagen im Zentrum und in beliebten Stadtteilen wie Lindenthal, Marienburg oder Rodenkirchen treiben die Preise stark nach oben. In diesen Premiumlagen werden teilweise Quadratmeterpreise von über 6.000 Euro erzielt, wobei Luxusimmobilien auch deutlich darüber liegen können.

Die Stadtrandgebiete wie Porz, Chorweiler oder Mülheim zeigen eine moderatere, aber dennoch wachsende Nachfrage. Hier profitieren Käufer von vergleichsweise günstigeren Preisen bei oft größeren Grundstücken. Diese Gebiete werden zunehmend attraktiv für Familien, die mehr Platz zu einem erschwinglicheren Preis suchen. Die Preisspanne zwischen zentrumsnahen Top-Lagen und Randgebieten hat sich im Q3 2025 weiter vergrößert, was die Polarisierung des Marktes verstärkt.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Preistrends, allerdings mit einer gedämpften Dynamik. Die jährlichen Steigerungsraten werden voraussichtlich zwischen 3 und 5 Prozent liegen, was eine Normalisierung nach der starken Quartalssteigerung bedeuten würde. Der Markt wird weiterhin als sehr robust eingeschätzt, gestützt durch die anhaltend hohe Nachfrage und das strukturell knappe Angebot.

Mittelfristig könnten regulatorische Änderungen im Baurecht sowie mögliche Zinsentwicklungen die Marktdynamik beeinflussen. Die Stadt Köln arbeitet an verschiedenen Projekten zur Schaffung neuen Wohnraums, deren Realisierung jedoch Zeit benötigen wird. Bis diese Maßnahmen greifen, bleibt der Markt für Käufer herausfordernd, während Verkäufer weiterhin von optimalen Bedingungen profitieren können.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine solide Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt aktuell zwischen 5.034 und 5.100 Euro, was eine Steigerung von etwa 5,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal darstellt, in dem der Quadratmeterpreis noch bei durchschnittlich 4.829 Euro lag. Diese Entwicklung zeigt, dass auch das Segment der Eigentumswohnungen von der positiven Marktdynamik profitiert, wenngleich die Preissteigerungen moderater ausfallen als bei Häusern.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung zwischen 2,6 und 3,0 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber nachhaltige Wertsteigerung hindeutet. Die Preise für Eigentumswohnungen haben damit ein neues Allzeithoch erreicht, wobei die Entwicklung gleichmäßiger verläuft als im volatileren Häusersegment. Diese Stabilität macht Eigentumswohnungen sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger interessant.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf einem stabil hohen Niveau. Das Angebot ist weiterhin begrenzt, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in guter Lage, die sowohl von Singles und Paaren als auch von Kapitalanlegern nachgefragt werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt.

Die Neubauaktivitäten im Wohnungsbau sind durch die Baulandverknappung und die gestiegenen Baukosten stark limitiert. Viele geplante Projekte wurden verschoben oder in ihrer Größe reduziert. Die wenigen fertiggestellten Neubauwohnungen werden meist zu Premiumpreisen vermarktet und sind schnell vergriffen. Der Bestandsmarkt dominiert daher weiterhin das Geschehen, wobei auch hier das Angebot knapp bleibt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den zentralen und beliebten Vierteln wie der Innenstadt, dem Agnesviertel, der Südstadt oder Ehrenfeld werden Spitzenpreise von teilweise über 6.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Kultureinrichtungen und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

In den Randlagen sind die Preise deutlich günstiger und bieten teilweise eine bessere Verfügbarkeit. Stadtteile wie Bilderstöckchen, Ossendorf oder Weiden bieten Quadratmeterpreise zwischen 3.500 und 4.500 Euro. Diese Gebiete werden zunehmend von Käufern entdeckt, die aus den teuren zentralen Lagen verdrängt werden. Die Entwicklung der Stadtrandgebiete wird durch verbesserte Infrastrukturprojekte und die Anbindung an das Stadtbahnnetz unterstützt.

Prognose und Ausblick

Der Kaufmarkt für Wohnungen wird von Experten als robust eingeschätzt, jedoch mit einer weniger starken Dynamik als das Häusersegment. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird ein moderater, nachhaltiger Preisanstieg von 3 bis 5 Prozent jährlich erwartet. Diese Einschätzung basiert auf der Annahme, dass die Nachfrage weiterhin hoch bleibt, während das Angebot nur langsam ausgeweitet werden kann.

Der Markt bleibt attraktiv für Eigennutzer, die von den historisch noch relativ niedrigen Zinsen profitieren möchten, sowie für Investoren, die in der Domstadt eine sichere Anlage suchen. Mittelfristig könnten sich durch geplante Großprojekte wie die Entwicklung des Deutzer Hafens oder die Umnutzung ehemaliger Industrieflächen neue Chancen ergeben. Diese Projekte werden jedoch erst in einigen Jahren marktrelevant werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Entwicklung. Während exakte Mietpreise für Häuser schwer zu spezifizieren sind, da dieser Markt deutlich kleiner und heterogener ist als der Wohnungsmarkt, lässt sich eine leichte Aufwärtsbewegung feststellen. Die allgemeine Mietentwicklung zeigt ein Wachstum bei Kaltmieten von etwa 1,26 Prozent im Quartalsvergleich, wobei die durchschnittliche Miete für Wohnimmobilien bei etwa 12,88 Euro pro Quadratmeter liegt.

Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung der Mietpreise etwa 5,8 Prozent für den gesamten Wohnungsmarkt, wobei Häuser zur Miete tendenziell stabil bis moderat steigend einzuordnen sind. Die Mietpreisentwicklung bei Häusern verläuft damit deutlich moderater als die Kaufpreisentwicklung, was die unterschiedlichen Dynamiken der beiden Marktsegmente unterstreicht.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist geprägt von einem sehr engen Angebot. Viele potenzielle Mietobjekte werden aufgrund der hohen Kaufnachfrage direkt verkauft, anstatt vermietet zu werden. Dies führt zu einer Verknappung des Angebots an Miethäusern. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich einen Hauskauf (noch) nicht leisten können, sowie von Expatriates und temporär in Köln lebenden Führungskräften.

Die geringe Neubautätigkeit im Segment der Miethäuser verstärkt die Angebotsknappheit zusätzlich. Institutionelle Investoren fokussieren sich eher auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauprojekte, während der Bau von Einfamilienhäusern zur Vermietung wirtschaftlich oft nicht attraktiv ist. Die Leerstände sind praktisch nicht vorhanden, was die Verhandlungsposition der Vermieter stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Auch im Mietsegment für Häuser zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. In zentralen Lagen und beliebten Wohnvierteln wie Sülz, Klettenberg oder Bayenthal werden die höchsten Mieten erzielt. Hier sind Miethäuser besonders bei gut verdienenden Familien gefragt, die die Vorzüge eines Hauses mit der Flexibilität einer Mietwohnung kombinieren möchten.

In den Stadtrandbereichen wie Widdersdorf, Lövenich oder Zündorf sind die Mieten vergleichsweise günstiger. Diese Gebiete bieten oft größere Häuser mit Gärten zu moderaten Preisen und sind besonders bei Familien mit Kindern beliebt. Die Nachfrage in diesen Gebieten steigt kontinuierlich, da viele Mieter aus den teuren Innenstadtlagen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird voraussichtlich stabil bleiben mit leichten Preisanstiegen in den kommenden 12 bis 24 Monaten. Die Entwicklung wird weniger volatil verlaufen als am Kaufmarkt, was für eine gewisse Planungssicherheit bei Mietern und Vermietern sorgt. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich.

Die strukturelle Knappheit an Miethäusern wird mittelfristig bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber die grundsätzliche Angebots-Nachfrage-Problematik nicht lösen. Für Mieter bedeutet dies, dass sie weiterhin mit einem angespannten Markt rechnen müssen, während Vermieter von stabilen Erträgen profitieren können.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 12,88 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 1,26 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal entspricht, in dem die durchschnittliche Miete noch bei 12,72 Euro pro Quadratmeter lag. Diese moderate Quartalssteigerung zeigt, dass der Mietmarkt deutlich weniger volatil ist als der Kaufmarkt.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Steigerung etwa 5,8 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber kontrollierte Preisentwicklung hindeutet. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt, dass Wohnen in Köln kontinuierlich teurer wird. Die Mietpreisentwicklung wird dabei durch verschiedene regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse gedämpft, verhindert aber nicht den grundsätzlichen Aufwärtstrend.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf einem sehr hohen Niveau, besonders nach kleineren und mittelgroßen Wohnungen. Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen sind bei Singles und Paaren stark gefragt, während Drei-Zimmer-Wohnungen von kleinen Familien gesucht werden. Die sehr niedrige Leerstandsquote von typischerweise 1 bis 3 Prozent je nach Lage unterstreicht die Anspannung des Marktes.

Der Neubau von Mietwohnungen ist weiterhin durch Baulandmangel und hohe Baukosten begrenzt. Viele Projektentwickler fokussieren sich auf das lukrativere Segment der Eigentumswohnungen, was das Angebot an Mietwohnungen zusätzlich verknappt. Die wenigen neu errichteten Mietwohnungen werden oft zu Höchstpreisen vermietet und sind trotzdem schnell vergeben. Der Bestandsmarkt bleibt daher das dominierende Segment, wobei auch hier Fluktuation und Angebot gering sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Kölner Stadtteilen sind erheblich. Die Innenstadt und beliebte Viertel wie Ehrenfeld, die Südstadt oder das Belgische Viertel weisen die höchsten Mietpreise auf, oft über 15 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen oder sanierte Altbauwohnungen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur.

In den Außenbezirken und am Stadtrand sind die Mieten deutlich günstiger. Stadtteile wie Chorweiler, Seeberg oder Finkenberg bieten Wohnungen zu Mieten zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete leiden teilweise unter einem schlechteren Image, bieten aber oft gute Wohnqualität zu erschwinglichen Preisen. Die Preisunterschiede zwischen Premium- und einfachen Lagen haben sich im Q3 2025 weiter verstärkt, was die soziale Segregation in der Stadt verschärft.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für den Mietwohnungsmarkt in Köln eine Fortsetzung der moderaten und stabilen Preisentwicklung. Die hohe Nachfrage wird weiterhin für Preissicherheit sorgen, ein Preissturz ist nicht zu erwarten. Für die nächsten 12 bis 24 Monate werden jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent erwartet, abhängig von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung und möglichen regulatorischen Eingriffen.

Der Mietmarkt bleibt mittelfristig angespannt, da die strukturellen Probleme wie Baulandmangel und hohe Baukosten nicht kurzfristig gelöst werden können. Die Stadt Köln arbeitet an verschiedenen Strategien zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums, deren Umsetzung jedoch Zeit benötigt. Mieter müssen sich daher weiterhin auf einen kompetitiven Markt einstellen, während Vermieter von stabilen und steigenden Mieterträgen ausgehen können. Die Stabilität des Mietmarktes trotz hoher Nachfrage wird durch Angebotseinschränkungen und regulatorische Maßnahmen gewährleistet.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als äußerst dynamisch und robust. Besonders auffällig ist die starke Preisentwicklung im Kaufsegment, wo Häuser mit einer Quartalssteigerung von über 11 Prozent einen neuen Rekordwert erreicht haben. Auch Eigentumswohnungen zeigen mit 5,6 Prozent Quartalswachstum eine solide Aufwärtsentwicklung. Der Mietmarkt entwickelt sich dagegen moderater, bleibt aber aufgrund der anhaltenden Angebotsknappheit weiterhin angespannt.

Die strukturellen Herausforderungen des Kölner Immobilienmarktes – knappes Bauland, hohe Baukosten und begrenzte Neubauaktivitäten – werden auch in den kommenden Quartalen bestehen bleiben. Dies spricht für eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Preisen, allerdings mit einer erwarteten Normalisierung der Steigerungsraten auf 3 bis 5 Prozent jährlich. Köln bleibt damit einer der attraktivsten, aber auch teuersten Immobilienmärkte Deutschlands.