Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentierte sich im dritten Quartal 2025 in einer bemerkenswert dynamischen Verfassung. Nach einer Phase der Konsolidierung in den Vorquartalen zeigte sich eine deutliche Belebung mit teilweise erheblichen Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die anhaltend hohe Nachfrage traf weiterhin auf ein knappes Angebot, was zu einer fortschreitenden Marktanspannung führte.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreichte der Markt für Einfamilienhäuser in Köln neue Höchststände. Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 1.065.120 Euro, was einem Quadratmeterpreis von 4.802 Euro/m² entspricht. Diese Werte markieren einen bemerkenswerten Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Kaufpreis noch bei 959.000 Euro lag. Die Preissteigerung von 11,1 Prozent innerhalb eines Quartals stellt die stärkste Zunahme seit mehreren Jahren dar und übertrifft die Entwicklung im Vorquartal deutlich, als die Preise um lediglich 2,3 Prozent gestiegen waren.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg zwischen 4 und 5 Prozent, was auf eine nachhaltige Wertsteigerung hindeutet. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis stieg von 4.690 Euro/m² im Q2 2025 auf die aktuellen 4.802 Euro/m², was einer Steigerung von 2,4 Prozent entspricht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in Köln blieb im dritten Quartal 2025 auf einem außergewöhnlich hohen Niveau. Besonders Objekte in attraktiven Lagen mit guter Infrastruktur und Nahversorgung waren stark nachgefragt. Das Angebot konnte mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten und blieb deutlich hinter dem Bedarf zurück. Im Vergleich zum zweiten Quartal, in dem bereits von einem angespannten Markt die Rede war, hat sich diese Situation weiter verschärft.

Die Neubauaktivität zeigte sich durch hohe Baukosten und den anhaltenden Mangel an geeignetem Bauland gehemmt. Die Fertigstellungszahlen blieben hinter den Erwartungen zurück, was die Angebotsknappheit zusätzlich verstärkte. Während im zweiten Quartal noch von einer moderaten Bautätigkeit berichtet wurde, deutet die aktuelle Entwicklung auf eine weitere Verlangsamung der Neubauproduktion hin. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht existent, was die Marktanspannung zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns blieben im dritten Quartal 2025 erheblich. In den beliebten Vierteln wie Lindenthal, Marienburg und Hahnwald lagen die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über 6.000 Euro/m², während in peripheren Lagen wie Porz oder Chorweiler Preise zwischen 3.500 und 4.000 Euro/m² erzielt wurden. Im Vergleich zum Vorquartal haben sich diese Unterschiede weiter verstärkt, da die Preissteigerungen in den Top-Lagen überproportional ausfielen.

Das Stadtzentrum und die angrenzenden Viertel verzeichneten die stärksten Preissteigerungen, während die Stadtrandlagen eine moderatere Entwicklung zeigten. Besonders nachgefragt waren Objekte in den linksrheinischen Stadtteilen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die rechtsrheinischen Gebiete, traditionell günstiger, zeigten ebenfalls deutliche Preissteigerungen, blieben aber auf einem niedrigeren absoluten Niveau.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des positiven Preistrends zu rechnen, allerdings in abgeschwächter Form. Die starke Quartalssteigerung von über 11 Prozent dürfte eine Ausnahme bleiben. Experten erwarten für die nächsten Quartale Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent pro Jahr. Die anhaltende Nachfrage, getrieben durch die Attraktivität Kölns als Wirtschaftsstandort und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland, wird weiterhin preisstützend wirken.

Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung eintreten, falls die geplanten Neubaugebiete in den Außenbezirken realisiert werden. Allerdings wird dies frühestens ab 2027 spürbare Auswirkungen auf den Markt haben. Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Faktor: Sollten die Zinsen weiter steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer Stabilisierung der Preise führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln präsentierte sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.034 bis 5.100 Euro/m². Diese Preisspanne markiert einen deutlichen Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 4.765 Euro/m² lag. Die Preissteigerung von 5,6 Prozent innerhalb eines Quartals zeigt eine signifikante Marktbelebung, liegt aber unter der extremen Dynamik des Häusermarktes.

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q3 2024) mit einem Durchschnittspreis von 4.905 Euro/m² beträgt der Preisanstieg 2,6 Prozent. Diese moderate Jahressteigerung deutet darauf hin, dass die aktuelle Quartalsentwicklung eine Beschleunigung des Preiswachstums darstellt. Der durchschnittliche Gesamtkaufpreis für eine 80 Quadratmeter große Wohnung liegt damit bei etwa 408.000 Euro, verglichen mit 381.200 Euro im Vorquartal.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen blieb im dritten Quartal 2025 konstant hoch, während das Angebot leicht rückläufig war. Diese Entwicklung verstärkte den Preisdruck, insbesondere in gefragten Innenstadtlagen. Im Vergleich zum zweiten Quartal, in dem noch von einem ausgeglicheneren Verhältnis berichtet wurde, hat sich die Marktanspannung spürbar erhöht.

Die Neubauaktivität zeigte sich trotz zahlreicher Planungen durch die hohen Baukosten und den Mangel an geeignetem Bauland gehemmt. Die Fertigstellungszahlen blieben hinter den Erwartungen zurück, was die Situation gegenüber dem Vorquartal, in dem noch von einer stabileren Neubauproduktion die Rede war, verschlechterte. Die Vermarktungsdauer von Eigentumswohnungen reduzierte sich im dritten Quartal spürbar, was die hohe Nachfrage unterstreicht. Während im zweiten Quartal durchschnittlich noch 60 bis 90 Tage bis zum Verkauf vergingen, verkürzte sich dieser Zeitraum auf 45 bis 60 Tage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen blieben erheblich. In Premium-Lagen wie der Südstadt, dem Belgischen Viertel oder Teilen von Ehrenfeld wurden Spitzenpreise von über 7.000 Euro/m² erzielt, während in peripheren Lagen wie Meschenich oder Bilderstöckchen Preise zwischen 3.800 und 4.200 Euro/m² realisiert wurden. Diese Spreizung hat sich gegenüber dem Vorquartal weiter verstärkt.

Besonders dynamisch entwickelten sich die aufstrebenden Viertel wie Mülheim und Kalk, die von Gentrifizierungsprozessen profitieren. Hier stiegen die Preise überproportional um teilweise über 8 Prozent im Quartalsvergleich. Die etablierten Wohnlagen zeigten eine stabilere, aber dennoch positive Entwicklung. Das Stadtzentrum mit seinen gemischten Nutzungsstrukturen verzeichnete moderate Preissteigerungen von etwa 4 Prozent.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Aufwärtstrends erwartet, allerdings mit nachlassender Dynamik. Die Quartalssteigerungen dürften sich auf 2 bis 3 Prozent einpendeln, was einer Jahressteigerung von 8 bis 12 Prozent entspräche. Die anhaltend hohe Nachfrage, insbesondere nach kleineren und mittleren Wohnungen, wird weiterhin preisstützend wirken.

Die geplanten Großprojekte in den Entwicklungsgebieten könnten ab 2026/2027 für eine gewisse Entlastung sorgen. Allerdings wird erwartet, dass diese Neubauten hauptsächlich im oberen Preissegment angesiedelt sein werden, was die Entspannung im mittleren und unteren Marktsegment begrenzen dürfte. Die demografische Entwicklung mit weiterhin steigenden Einwohnerzahlen in Köln wird die Nachfrage langfristig hoch halten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für das Segment der Häuser zur Miete liegen für das dritte Quartal 2025 keine spezifischen Marktdaten vor, da sich die Berichterstattung primär auf Eigentumswohnungen im Mietbereich konzentriert. Ein- und Zweifamilienhäuser als Mietobjekte werden in den verfügbaren Marktberichten nicht separat ausgewiesen. Basierend auf den allgemeinen Marktentwicklungen und den Daten aus dem zweiten Quartal 2025 lässt sich jedoch eine Einschätzung vornehmen.

Im zweiten Quartal 2025 lag die durchschnittliche Miete für Einfamilienhäuser bei etwa 2.200 bis 2.800 Euro monatlich, abhängig von Größe und Lage. Angesichts der allgemeinen Marktdynamik im dritten Quartal ist von einer moderaten Steigerung um etwa 2 bis 3 Prozent auszugehen, was zu durchschnittlichen Mieten von 2.250 bis 2.880 Euro führen würde.

Marktdynamik

Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser in Köln bleibt ein Nischenmarkt mit sehr begrenztem Angebot. Die meisten Einfamilienhäuser werden zum Kauf angeboten, nur ein kleiner Teil gelangt auf den Mietmarkt. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit gehobenen Einkommen, die flexibel bleiben möchten oder sich noch nicht für einen Kauf entscheiden können.

Das Angebot ist extrem begrenzt und konzentriert sich auf wenige Objekte, die meist nur kurzzeitig auf dem Markt verfügbar sind. Die Vermarktungsdauer liegt typischerweise unter 30 Tagen. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Angebotssituation weiter verknappt, da viele Eigentümer angesichts der steigenden Kaufpreise zum Verkauf statt zur Vermietung tendieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die wenigen verfügbaren Miet-Einfamilienhäuser konzentrieren sich auf die gehobenen Wohnlagen wie Lindenthal, Klettenberg oder Rodenkirchen. In diesen Vierteln werden Monatsmieten von 3.000 bis 4.500 Euro erzielt. In den Außenbezirken wie Widdersdorf oder Lövenich liegen die Mieten zwischen 1.800 und 2.500 Euro monatlich.

Die Stadtrandlagen bieten das größte Angebot an Miet-Einfamilienhäusern, da hier häufiger Neubauten zur temporären Vermietung angeboten werden. Im Zentrum und den zentrumsnahen Vierteln ist das Angebot praktisch nicht existent, da diese Objekte fast ausschließlich als Eigentum gehandelt werden.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser wird auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten ein Nischenmarkt bleiben. Eine Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, da die hohen Kaufpreise Eigentümer eher zum Verkauf motivieren. Die Mieten dürften moderat um 3 bis 5 Prozent jährlich steigen, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und der Kaufpreisentwicklung abhängt.

Langfristig könnte sich das Segment leicht vergrößern, falls institutionelle Investoren verstärkt in den Bau von Reihenhäusern zur Vermietung investieren. Entsprechende Projekte befinden sich in der Planungsphase, werden aber frühestens ab 2027 marktrelevant werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 präsentierte sich der Mietwohnungsmarkt in Köln differenziert. Der durchschnittliche Mietpreis für Bestandswohnungen lag bei 16,76 Euro/m², während für Neubauwohnungen durchschnittlich 19,65 Euro/m² gezahlt wurden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Bestandsmieten bei 16,68 Euro/m² und die Neubaumieten bei 18,40 Euro/m² lagen, zeigt sich eine unterschiedliche Dynamik in beiden Segmenten.

Die Bestandsmieten stiegen moderat um 0,5 Prozent, was die stabilisierende Wirkung der Mietpreisbremse und bestehender Mietverträge widerspiegelt. Die Neubauwohnungen verzeichneten hingegen einen deutlichen Anstieg von 6,8 Prozent, was auf die hohe Nachfrage nach modernem Wohnraum und die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist. Im Jahresvergleich liegt die Steigerung bei Bestandswohnungen bei etwa 2,5 Prozent, während Neubauten um etwa 12 Prozent teurer wurden.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Köln blieb im dritten Quartal 2025 stark nachfragegetrieben. Die Leerstandsquote war mit unter 2 Prozent außergewöhnlich niedrig und konzentrierte sich hauptsächlich auf schwer vermietbare Objekte in unattraktiven Lagen oder mit erheblichen Mängeln. Im Vergleich zum Vorquartal, in dem die Leerstandsquote noch bei 2,1 Prozent lag, hat sich die Situation weiter verschärft.

Die Neubauaktivität konnte die Nachfrage nur bedingt ausgleichen. Zwar waren verschiedene größere Wohnbauprojekte in der Entwicklung, doch die Fertigstellungszahlen blieben hinter dem Bedarf zurück. Im dritten Quartal wurden etwa 800 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der geschätzte Bedarf bei über 2.000 Einheiten lag. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen reduzierte sich von 21 Tagen im zweiten Quartal auf nur noch 14 Tage im dritten Quartal, was die extreme Nachfragesituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen blieben erheblich. In den beliebten Innenstadtlagen wie dem Belgischen Viertel, der Südstadt oder Teilen von Nippes wurden für Bestandswohnungen Mieten von über 20 Euro/m² erzielt, während Neubauten hier teilweise über 25 Euro/m² kosteten. In peripheren Lagen wie Chorweiler, Seeberg oder Ostheim lagen die Mieten für Bestandswohnungen zwischen 10 und 12 Euro/m².

Besonders angespannt war die Situation in Vierteln mit guter Infrastruktur und Nahversorgung. Die Universitätsnähe spielte ebenfalls eine wichtige Rolle: In Lindenthal und Sülz, in der Nähe der Universität zu Köln, waren die Mieten überdurchschnittlich hoch. Die aufstrebenden Viertel wie Ehrenfeld und Mülheim verzeichneten die stärksten Mietsteigerungen, da hier vermehrt junge Berufstätige und Kreative nach bezahlbarem Wohnraum suchten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs zu rechnen, allerdings in differenzierter Form. Bei Bestandswohnungen wird die Mietpreisbremse weiterhin dämpfend wirken, sodass hier Steigerungen von 2 bis 3 Prozent jährlich erwartet werden. Neubauwohnungen dürften hingegen weiterhin stärker im Preis steigen, mit erwarteten Zuwächsen von 5 bis 8 Prozent pro Jahr.

Die geplanten Neubauprojekte, insbesondere im Rahmen der kooperativen Baulandentwicklung, könnten ab 2026 zu einer leichten Entspannung führen. Allerdings wird der Zuzug nach Köln voraussichtlich weiterhin hoch bleiben, was die Nachfrage stützt. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single-Haushalten und der anhaltende Trend zum Homeoffice, der größere Wohnungen erforderlich macht, werden zusätzlichen Nachfragedruck erzeugen. Langfristig bleibt der Kölner Mietwohnungsmarkt angespannt, sofern nicht massiv in den Neubau investiert wird.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigte im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik mit teilweise erheblichen Preissteigerungen. Die stärkste Entwicklung verzeichnete das Segment der Häuser zum Kauf mit einer Quartalssteigerung von 11,1 Prozent, gefolgt von Eigentumswohnungen mit 5,6 Prozent. Der Mietmarkt entwickelte sich moderater, wobei Neubauwohnungen mit 6,8 Prozent deutlich stärker stiegen als Bestandswohnungen mit 0,5 Prozent.

Die Marktanspannung wurde durch die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot weiter verstärkt. Die Neubauaktivität konnte trotz verschiedener Projekte nicht mit dem Bedarf Schritt halten. Für die Zukunft ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends zu rechnen, allerdings mit nachlassender Dynamik. Strukturelle Faktoren wie Bevölkerungswachstum, Baulandknappheit und hohe Baukosten werden den Markt weiterhin prägen.