Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentierte sich im dritten Quartal 2025 als äußerst dynamisch und von starken Preisbewegungen geprägt. Die Analyse der vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes zeigt deutliche Unterschiede zwischen Kauf- und Mietmarkt sowie zwischen den einzelnen Immobilientypen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind insbesondere im Kaufsegment erhebliche Preissteigerungen zu verzeichnen, während der Mietmarkt eine moderatere Entwicklung aufweist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreichte der durchschnittliche Kaufpreis für Eigenheime in Köln ein Niveau von 1.065.120 Euro. Dies entspricht einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.965 Euro. Die Preisentwicklung zeigt eine bemerkenswerte Dynamik: Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Kaufpreis bei 958.653 Euro lag, bedeutet dies einen signifikanten Anstieg von 11,1 Prozent innerhalb nur eines Quartals. Der Quadratmeterpreis stieg im gleichen Zeitraum um 2,4 Prozent von 4.849 Euro auf das aktuelle Niveau.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 fällt die Preissteigerung mit 2,4 Prozent deutlich moderater aus. Diese Diskrepanz zwischen der kurzfristigen Quartalsperformance und der längerfristigen Jahresentwicklung unterstreicht die außergewöhnliche Marktdynamik des aktuellen Quartals. Die starke Preissteigerung innerhalb des dritten Quartals deutet auf eine Beschleunigung der Preisentwicklung hin, die möglicherweise auf saisonale Effekte oder eine Verknappung des Angebots zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigenheimen in Köln bleibt ungebrochen hoch und trifft auf ein strukturell begrenztes Angebot. Diese Konstellation führt zu einem deutlichen Nachfrageüberhang, der sich in den steigenden Preisen und verkürzten Vermarktungszeiten widerspiegelt. Die Neubauaktivität wird durch mehrere Faktoren gebremst: Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in der Rheinmetropole, gestiegene Baukosten aufgrund der Inflation und Materialknappheit sowie verschärfte energetische Anforderungen führen zu einer anhaltenden Verknappung des Angebots.

Besonders angespannt zeigt sich die Situation im Segment der familiengerechten Eigenheime mit drei bis vier Schlafzimmern und Garten. Hier übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich, was zu Bietergefechten und Verkaufspreisen über den ursprünglichen Angebotspreisen führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigenheime hat sich im Vergleich zum Vorquartal von 85 auf 78 Tage verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung für Eigenheime zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns. In den besonders gefragten Vierteln wie Lindenthal, Marienburg und Hahnwald liegen die Quadratmeterpreise teilweise über 7.000 Euro, während in peripheren Lagen wie Porz oder Chorweiler Preise zwischen 3.500 und 4.000 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Die innenstadtnahen Viertel Ehrenfeld und Nippes verzeichneten im dritten Quartal besonders starke Preissteigerungen von über 15 Prozent im Quartalsvergleich.

Am rechtsrheinischen Ufer zeigt sich eine differenzierte Entwicklung: Während Deutz und Poll von der Nähe zur Innenstadt und guten Infrastruktur profitieren und Preissteigerungen von 12 Prozent verzeichnen, entwickeln sich die Preise in Höhenhaus und Dünnwald mit 5 bis 7 Prozent Wachstum moderater. Die Stadtrandlagen profitieren zunehmend von der Verknappung in zentralen Lagen, wobei insbesondere Familien verstärkt in diese Gebiete ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des positiven Preistrends zu rechnen, wenngleich sich das Wachstumstempo voraussichtlich abschwächen wird. Experten erwarten für 2026 eine Preissteigerung zwischen 3 und 5 Prozent jährlich. Die strukturellen Faktoren wie Bevölkerungswachstum, begrenzte Flächenverfügbarkeit und hohe Nachfrage werden den Markt weiterhin stützen. Allerdings könnten steigende Zinsen und eine mögliche konjunkturelle Abkühlung dämpfend auf die Preisentwicklung wirken.

Die Neubauaktivität wird voraussichtlich moderat zunehmen, da mehrere größere Entwicklungsprojekte in den Startlöchern stehen. Dennoch wird das zusätzliche Angebot nicht ausreichen, um die strukturelle Knappheit zu beheben. Mittelfristig ist daher von einem Verkäufermarkt mit stabilen bis leicht steigenden Preisen auszugehen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine robuste Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen erreichte 5.100 Euro, was einen deutlichen Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, in dem der Preis bei 4.829 Euro lag. Dies entspricht einer Steigerung von 5,6 Prozent innerhalb eines Quartals. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q3 2024) beträgt die Preissteigerung 2,6 Prozent, was auf eine Beschleunigung der Preisentwicklung im aktuellen Jahr hindeutet.

Die absolute Preisentwicklung variiert stark je nach Wohnungsgröße und Ausstattung. Während kompakte Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen Quadratmeterpreise von bis zu 6.200 Euro erzielen, liegen die Preise für größere Vier- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen bei durchschnittlich 4.800 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen mit moderner Energieeffizienz und hochwertiger Ausstattung erzielen Aufpreise von 15 bis 20 Prozent gegenüber Bestandswohnungen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen ist von einem ausgeprägten Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Das verfügbare Angebot hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 um weitere 8 Prozent reduziert, während die Nachfrage insbesondere nach Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen ungebrochen hoch bleibt. Diese Wohnungsgrößen sind sowohl bei Selbstnutzern als auch bei Kapitalanlegern besonders gefragt.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 78 Tagen im zweiten Quartal auf aktuell 72 Tage verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht. Bei besonders attraktiven Objekten in guten Lagen kommt es regelmäßig zu Mehrfachbesichtigungen und Bieterwettbewerben. Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt sich lebhafter als im Einfamilienhaussegment, wobei mehrere größere Projekte mit insgesamt über 2.000 Wohneinheiten in der Realisierungsphase sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Top-Lagen der Innenstadt, Südstadt und im Belgischen Viertel liegen die Quadratmeterpreise bei 6.500 bis 7.500 Euro. Die beliebten Szeneviertel Ehrenfeld und Nippes verzeichnen Preise zwischen 5.500 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. In den Stadtteilen am Stadtrand wie Longerich, Weiden oder Rodenkirchen bewegen sich die Preise zwischen 4.000 und 4.800 Euro.

Die rechtsrheinischen Stadtteile entwickeln sich unterschiedlich: Während Deutz und Poll aufgrund ihrer Innenstadtnähe und guten Anbindung Preise von 4.500 bis 5.200 Euro erzielen, liegen die Preise in Kalk, Höhenberg oder Ostheim bei 3.200 bis 3.800 Euro pro Quadratmeter. Die größten Preissteigerungen im Quartalsvergleich verzeichneten die aufstrebenden Viertel Mülheim und Ehrenfeld mit jeweils über 7 Prozent.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin von einer hohen Nachfrage geprägt sein. Die Prognosen gehen von einer jährlichen Preissteigerung zwischen 2 und 4 Prozent aus. Die Fertigstellung mehrerer großer Neubauprojekte könnte das Angebot temporär erhöhen und zu einer leichten Entspannung führen, allerdings wird dies durch die anhaltend hohe Nachfrage schnell absorbiert werden.

Die demografische Entwicklung mit zunehmendem Zuzug junger Fachkräfte und der Trend zu kleineren Haushalten wird die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter stützen. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere Energieeffizienzanforderungen die Neubaupreise weiter nach oben treiben. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt mit moderat steigenden Preisen einstellen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser in Köln zeigt sich im dritten Quartal 2025 als stabiles, aber begrenztes Segment. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus liegt bei etwa 2.800 bis 3.500 Euro monatlich, was bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 150 Quadratmetern einer Quadratmetermiete von 18 bis 23 Euro entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Miete bei 2.650 bis 3.300 Euro lag, zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 5 bis 6 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung für Einfamilienhäuser wird maßgeblich durch die geringe Verfügbarkeit solcher Objekte bestimmt. Viele Eigentümer nutzen ihre Häuser selbst oder verkaufen sie aufgrund der attraktiven Verkaufspreise, anstatt sie zu vermieten. Dies führt zu einem sehr knappen Angebot bei gleichzeitig stabiler Nachfrage, insbesondere von Familien und Expatriates.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern ist strukturell begrenzt und macht nur einen kleinen Teil des gesamten Mietmarktes aus. Die verfügbaren Objekte werden hauptsächlich von drei Nachfragegruppen gesucht: Familien mit Kindern, die mehr Platz benötigen, internationale Fachkräfte mit entsprechendem Budget und Personen in Übergangsphasen zwischen Verkauf und Neukauf einer Immobilie.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Einfamilienhäusern liegt mit 4 bis 6 Jahren deutlich über der von Mietwohnungen. Die Fluktuation ist entsprechend gering, was das ohnehin knappe Angebot zusätzlich verknappt. Neuangebote werden meist innerhalb von zwei bis drei Wochen vermietet, wobei die Auswahl der Mieter aufgrund der hohen Nachfrage sehr selektiv erfolgen kann.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Einfamilienhäuser variieren stark je nach Lage und Ausstattung. In den bevorzugten Wohnlagen wie Lindenthal, Sülz und Marienburg werden Mieten zwischen 3.500 und 5.000 Euro monatlich aufgerufen. Diese Objekte verfügen meist über Gärten, moderne Ausstattung und eine gute Infrastruktur. In den Stadtrandlagen wie Widdersdorf, Lövenich oder Weiden liegen die Mieten zwischen 2.200 und 3.000 Euro.

Die rechtsrheinischen Stadtteile bieten teilweise attraktivere Mietkonditionen: In Poll, Ensen oder Westhoven sind Einfamilienhäuser für 2.000 bis 2.800 Euro zu mieten. Allerdings ist auch hier das Angebot sehr begrenzt. Die größte Nachfrage besteht nach Häusern in familienfreundlichen Vierteln mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten sowie Grünflächen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Mietsteigerung im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich zu rechnen. Die Mietpreisbremse wirkt dämpfend auf die Preisentwicklung, kann aber die grundlegende Knappheit nicht beheben. Das Angebot wird voraussichtlich weiterhin sehr begrenzt bleiben, da viele Eigentümer angesichts der hohen Verkaufspreise eher zum Verkauf als zur Vermietung tendieren.

Eine leichte Entspannung könnte sich ergeben, wenn mehr institutionelle Investoren in den Bau von Reihenhäusern und Doppelhaushälften zur Vermietung investieren. Einige Projektentwickler haben bereits entsprechende Konzepte angekündigt, die Realisierung wird jedoch noch einige Jahre in Anspruch nehmen. Mieter sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt mit langen Suchzeiten einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für Bestandswohnungen liegt bei 16,76 Euro pro Quadratmeter, was einem leichten Anstieg von 0,5 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, in dem der Durchschnittspreis bei 16,68 Euro lag. Neubauwohnungen erzielen mit durchschnittlich 19,65 Euro pro Quadratmeter deutlich höhere Mieten, hier betrug die Steigerung gegenüber dem Vorquartal (18,40 Euro) beachtliche 6,8 Prozent.

Die Spreizung zwischen Bestands- und Neubaumieten hat sich im dritten Quartal weiter vergrößert. Während Bestandswohnungen durch die Mietpreisbremse in ihrer Preisentwicklung gebremst werden, können Neubauten von dieser Regelung ausgenommen höhere Mieten erzielen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung beträgt somit im Bestand 1.173 Euro und im Neubau 1.375 Euro.

Marktdynamik

Der Mietmarkt präsentiert sich als extrem angespannt mit einem deutlichen Nachfrageüberhang. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage durch Zuzug, Studenten und Single-Haushalte prägt den Markt nachhaltig. Die Leerstandsquote liegt mit unter 0,5 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau. Bei Neuvermietungen kommen auf eine Wohnung durchschnittlich 40 bis 60 Interessenten.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber deutlich hinter dem Bedarf zurück. Pro Jahr werden etwa 3.000 bis 4.000 neue Mietwohnungen fertiggestellt, der Bedarf wird jedoch auf 6.000 bis 8.000 Einheiten geschätzt. Die durchschnittliche Suchdauer für eine Mietwohnung hat sich von 2,5 auf 3 Monate erhöht, wobei einkommensschwächere Haushalte deutlich länger suchen müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen und beliebten Lagen wie der Südstadt, dem Belgischen Viertel und Ehrenfeld liegen die Mieten für Bestandswohnungen zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter. Neubauten in diesen Lagen erzielen sogar 22 bis 26 Euro. Die günstigsten Mieten finden sich in den Stadtteilen Chorweiler, Seeberg und Bocklemünd mit 10 bis 13 Euro für Bestandswohnungen.

Die rechtsrheinischen Stadtteile entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Alternativen: In Deutz und Poll liegen die Mieten bei 15 bis 18 Euro, während in Kalk, Vingst und Höhenberg noch Mieten zwischen 11 und 14 Euro möglich sind. Die größten Mietsteigerungen verzeichneten im dritten Quartal die aufstrebenden Viertel Mülheim und Nippes mit jeweils über 3 Prozent. Studenten und Young Professionals weichen zunehmend in diese Stadtteile aus.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter moderate Mietsteigerungen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten von etwa 1 bis 3 Prozent jährlich für Bestandswohnungen. Die Mietpreisbremse wird weiterhin als dämpfender Faktor wirken, kann aber den grundlegenden Nachfrageüberhang nicht beheben. Neubauwohnungen werden voraussichtlich weiterhin deutlichere Preissteigerungen von 4 bis 6 Prozent jährlich verzeichnen.

Die Stadt Köln plant verschiedene Maßnahmen zur Entspannung des Mietmarktes, darunter die Ausweisung neuer Baugebiete und die Förderung des sozialen Wohnungsbaus. Bis diese Maßnahmen greifen, wird der Markt jedoch angespannt bleiben. Langfristig könnte eine Stabilisierung eintreten, wenn die geplanten 60.000 neuen Wohnungen bis 2030 realisiert werden. Mieter sollten sich auf weiterhin hohe Konkurrenz bei der Wohnungssuche und moderat steigende Mieten einstellen.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025 zeigt sich zweigeteilt: Während der Kaufmarkt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen deutliche Preissteigerungen von 5 bis 11 Prozent im Quartalsvergleich verzeichnet, entwickelt sich der Mietmarkt mit Steigerungen von 0,5 bis 6,8 Prozent moderater. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Käufer und Mieter müssen sich auf einen weiterhin angespannten Markt mit steigenden Preisen einstellen, wobei die Dynamik im Kaufsegment deutlich ausgeprägter ist als im Mietbereich.