Immobilienmarktbericht Köln – Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik mit deutlichen Preisanstiegen in nahezu allen Segmenten. Besonders hervorzuheben ist die außergewöhnlich starke Entwicklung im Segment der Kaufhäuser, während der Mietmarkt weiterhin von extremer Knappheit und moderaten Preissteigerungen geprägt ist. Die nachfolgende Analyse betrachtet die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Entwicklung dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln erreicht im dritten Quartal 2025 neue Höchststände. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.065.120 Euro markiert dieses Segment die dynamischste Entwicklung des gesamten Immobilienmarktes. Diese Preisentwicklung stellt eine beachtliche Steigerung von 11,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis noch bei etwa 958.000 Euro lag.

Die Preisdynamik zeigt sich besonders bei modernen Einfamilienhäusern und hochwertigen Doppelhaushälften, die aufgrund ihrer Energieeffizienz und zeitgemäßen Ausstattung verstärkt nachgefragt werden. Kernsanierte Altbauten mit historischem Charme erzielen ebenfalls Spitzenpreise und übertreffen teilweise sogar die Neubauten in ihrer Wertentwicklung.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigenheimen in Köln bleibt außergewöhnlich hoch und trifft auf ein strukturell knappes Angebot. Die Neubauaktivität kann mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten, was hauptsächlich auf die gestiegenen Baukosten und den akuten Baulandmangel zurückzuführen ist. Bauträger berichten von Kostensteigerungen von bis zu 30 Prozent in den letzten zwei Jahren, was viele geplante Projekte unwirtschaftlich macht.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich weiter verkürzt und liegt nun bei etwa 65 Tagen, verglichen mit 75 Tagen im Vorquartal. Besonders attraktive Objekte in gefragten Lagen werden häufig innerhalb weniger Wochen verkauft, oft zu Preisen oberhalb der ursprünglichen Angebotspreise.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns werden zunehmend deutlicher. Zentrale Lagen und etablierte Wohnviertel wie Lindenthal, Sülz und das Belgische Viertel verzeichnen die höchsten Preise mit Spitzenwerten von über 1,5 Millionen Euro für freistehende Einfamilienhäuser. In diesen Quartieren ist die Nachfrage besonders bei Familien mit hohem Einkommen ungebrochen stark.

Die Stadtrandlagen zeigen eine differenziertere Entwicklung. Während gut angebundene Vororte wie Rodenkirchen und Marienburg weiterhin Preissteigerungen verzeichnen, entwickeln sich periphere Lagen wie Porz oder Chorweiler deutlich moderater. Hier liegen die Durchschnittspreise teilweise noch unter 700.000 Euro, was diese Gebiete zunehmend für Familien mit mittlerem Einkommen interessant macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des positiven Trends, allerdings mit abflachender Dynamik. Die Preissteigerungen dürften sich auf einem Niveau von 5 bis 8 Prozent jährlich einpendeln. Haupttreiber bleiben die anhaltend hohe Nachfrage durch Zuzug in die Rheinmetropole und die begrenzte Neubautätigkeit.

Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung eintreten, wenn die geplanten Neubaugebiete in Widdersdorf und Kreuzfeld realisiert werden. Diese Projekte könnten ab 2027 zusätzliche 2.000 Wohneinheiten schaffen. Allerdings wird dies voraussichtlich nur zu einer moderaten Entlastung führen, da die Nachfrage durch den prognostizierten Bevölkerungszuwachs weiter steigen wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine solide Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt zwischen 5.034 und 5.100 Euro, was einen Anstieg von 5,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt, in dem der Durchschnittspreis noch bei 4.829 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung moderate 2,6 Prozent, was auf eine Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren hindeutet.

Neubauwohnungen erzielen dabei deutlich höhere Preise als Bestandsimmobilien. Während moderne Neubauprojekte Quadratmeterpreise von bis zu 7.500 Euro erreichen, liegen die Preise für Bestandswohnungen je nach Zustand und Baujahr zwischen 3.500 und 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt konstant auf hohem Niveau, während das Angebot leicht rückläufig ist. Besonders stark nachgefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmetern, die sowohl für Singles und Paare als auch für Kapitalanleger attraktiv sind. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 78 auf 72 Tage verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment stockt weiterhin aufgrund des Baulandmangels und der gestiegenen Baukosten. Viele geplante Projekte wurden verschoben oder in ihrer Dimensionierung reduziert. Die Fertigstellungszahlen liegen mit etwa 3.500 Einheiten pro Jahr deutlich unter dem geschätzten Bedarf von 6.000 Einheiten jährlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenpreise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter werden in den beliebten Innenstadtvierteln wie dem Belgischen Viertel, der Südstadt und in Rheinuferlage erzielt. Hier sind insbesondere sanierte Altbauwohnungen mit hohen Decken und Stuck sehr begehrt.

Die mittleren Lagen wie Ehrenfeld, Nippes oder Deutz verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 4.500 und 6.000 Euro und entwickeln sich aufgrund ihrer guten Infrastruktur und zunehmenden Gentrifizierung besonders dynamisch. In den Außenbezirken wie Mülheim, Kalk oder Ossendorf liegen die Preise noch zwischen 3.000 und 4.500 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine stetige Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich moderat bleiben. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten von 3 bis 5 Prozent. Die Nachfrage wird durch die weiterhin niedrigen Zinsen und den Mangel an Anlagealternativen gestützt.

Langfristig könnte die Entwicklung neuer Stadtquartiere wie des Deutzer Hafens und der Parkstadt Süd zu einer gewissen Marktentspannung führen. Diese Großprojekte sollen bis 2030 mehrere tausend neue Wohnungen schaffen. Allerdings wird erwartet, dass die starke Nachfrage durch Zuzug und demografischen Wandel diese zusätzlichen Kapazitäten weitgehend absorbieren wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Entwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise sind im Vergleich zum Vorquartal um etwa 2 bis 3 Prozent gestiegen. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung zwischen 4 und 5 Prozent, was angesichts der allgemeinen Marktdynamik als moderat zu bewerten ist.

Die Durchschnittsmieten für Reihenhäuser liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 1.800 und 3.500 Euro monatlich. Freistehende Einfamilienhäuser werden zu Mieten zwischen 2.500 und 5.000 Euro angeboten, wobei luxuriöse Objekte in Spitzenlagen auch deutlich höhere Mieten erzielen können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt stabil auf hohem Niveau. Besonders Familien mit Kindern, die sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen, sowie Expatriates und temporär in Köln lebende Führungskräfte fragen dieses Segment stark nach. Der Leerstand liegt bei unter 2 Prozent und betrifft hauptsächlich schwer vermietbare Objekte mit Modernisierungsstau oder ungünstiger Lage.

Die Neubauaktivität im Miethaussegment ist begrenzt, da Investoren aufgrund der hohen Baukosten und regulatorischen Beschränkungen eher auf den Bau von Eigentumswohnungen setzen. Institutionelle Anleger konzentrieren sich verstärkt auf den Ankauf und die Modernisierung von Bestandsimmobilien.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind auch im Haussegment deutlich erkennbar. In gefragten Wohnlagen wie Lindenthal, Junkersdorf oder Rodenkirchen werden für moderne Reihenhäuser Mieten von 3.000 Euro und mehr verlangt. In diesen Vierteln ist die Nachfrage besonders bei Familien mit hohem Einkommen stark.

In den Außenbezirken und weniger gefragten Stadtteilen liegen die Mieten deutlich niedriger. Hier können Reihenhäuser teilweise noch für unter 2.000 Euro monatlich gemietet werden. Diese Gebiete profitieren zunehmend von der Verdrängung aus den teureren Innenstadtlagen und verzeichnen steigende Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Mietpreisentwicklung zu rechnen. Die Steigerungsraten dürften sich zwischen 3 und 5 Prozent jährlich bewegen. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden voraussichtlich stärkere Erhöhungen verhindern.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch die Fertigstellung neuer Wohnquartiere mit Einfamilien- und Reihenhäusern etwas entspannen. Allerdings wird die grundsätzlich hohe Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum in Köln bestehen bleiben, sodass keine signifikante Entspannung zu erwarten ist.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Die durchschnittliche Bestandsmiete liegt bei 16,76 Euro pro Quadratmeter, was einem leichten Anstieg von 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Deutlich dynamischer entwickelt sich der Neubabereich mit durchschnittlich 19,65 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 6,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal entspricht.

Die Spreizung zwischen Bestands- und Neubaumieten wird damit immer größer. Während in älteren Bestandsgebäuden teilweise noch Mieten unter 12 Euro pro Quadratmeter zu finden sind, verlangen moderne Neubauprojekte in guten Lagen bis zu 25 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung verschärft die soziale Segregation auf dem Wohnungsmarkt.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Köln ist extrem angespannt. Mit einer Leerstandsquote von unter 2 Prozent gehört Köln zu den Städten mit dem knappsten Wohnungsangebot in Deutschland. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, was zu Massenbesichtigungen und Bewerbungsverfahren für Mietwohnungen führt.

Die Neubautätigkeit kann die hohe Nachfrage nicht annähernd befriedigen. Zwar entstehen jährlich etwa 3.500 neue Mietwohnungen, der Bedarf wird jedoch auf mindestens 6.000 Einheiten geschätzt. Erschwerend kommt hinzu, dass viele Neubauwohnungen im hochpreisigen Segment angesiedelt sind und damit für Durchschnittsverdiener nicht erschwinglich sind.

Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da viele Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben. Dies reduziert die Fluktuation und verschärft die Knappheit zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In beliebten Innenstadtlagen wie der Südstadt, dem Agnesviertel oder dem Belgischen Viertel liegen die Durchschnittsmieten bei über 18 Euro pro Quadratmeter. Besonders kleine Wohnungen unter 40 Quadratmetern erzielen hier Spitzenmieten von bis zu 30 Euro pro Quadratmeter.

Die mittleren Lagen wie Ehrenfeld, Nippes oder Sülz verzeichnen Durchschnittsmieten zwischen 14 und 17 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer guten Infrastruktur und entwickeln sich zunehmend zu beliebten Wohnquartieren für junge Familien und Berufstätige.

In den Außenbezirken wie Chorweiler, Meschenich oder Finkenberg liegen die Mieten noch zwischen 9 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile kämpfen teilweise mit Imageproblemen, bieten aber bezahlbaren Wohnraum für einkommensschwächere Haushalte.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiterhin durch die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen gedämpft. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten von 1 bis 3 Prozent im Bestandssegment. Bei Neubauten und nach Modernisierungen sind höhere Steigerungen möglich.

Die strukturelle Wohnungsknappheit wird mittelfristig bestehen bleiben. Selbst wenn alle geplanten Neubauprojekte realisiert werden, wird dies die Nachfrage nur teilweise befriedigen können. Der Zuzug nach Köln bleibt hoch, getrieben durch die wirtschaftliche Attraktivität der Rheinmetropole und den demografischen Wandel.

Langfristig könnten große Entwicklungsprojekte wie die Parkstadt Süd, der Deutzer Hafen und neue Quartiere in Mülheim zu einer gewissen Entspannung führen. Diese Projekte sollen bis 2035 über 20.000 neue Wohnungen schaffen. Allerdings wird befürchtet, dass auch diese zusätzlichen Kapazitäten durch das Bevölkerungswachstum und den steigenden Wohnflächenbedarf pro Person weitgehend absorbiert werden.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als äußerst dynamisch und von starker Nachfrage geprägt. Besonders auffällig ist die zweistellige Preissteigerung im Segment der Kaufhäuser, die neue Rekordwerte erreicht haben. Der Mietmarkt entwickelt sich moderater, bleibt aber extrem angespannt mit historisch niedrigen Leerstandsquoten.

Die Stadt Köln steht vor der Herausforderung, den wachsenden Wohnraumbedarf zu decken und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. Die geplanten Großprojekte werden zwar mittelfristig für zusätzliches Angebot sorgen, eine grundlegende Entspannung des Marktes ist jedoch nicht in Sicht. Investoren und Selbstnutzer müssen sich auf weiterhin hohe Preise und intensive Konkurrenz um attraktive Objekte einstellen.

Die Attraktivität Kölns als Wohn- und Wirtschaftsstandort bleibt ungebrochen. Die Stadt profitiert von ihrer zentralen Lage, der vielfältigen Wirtschaftsstruktur und der hohen Lebensqualität. Diese Faktoren werden auch in Zukunft für eine stabile bis steigende Nachfrage nach Wohnraum sorgen und Köln zu einem der wichtigsten Immobilienmärkte Deutschlands machen.