Marktübersicht Wohnimmobilien
Der Kölner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit einer positiven Preisentwicklung sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor. Die Domstadt verzeichnet eine kontinuierliche Nachfrage nach Wohnraum, die durch die anhaltende Attraktivität als Wirtschafts- und Kulturzentrum in Nordrhein-Westfalen gestützt wird.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Köln bei 4.802 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 2,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 4.688 Euro lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Aufwärtsbewegung von 1,8 Prozent, was auf eine stabilisierte Preisentwicklung nach den stärkeren Anstiegen der Vormonate hindeutet.
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 650.000 Euro für kleinere Reihenhäuser mit etwa 135 Quadratmetern und 1,2 Millionen Euro für freistehende Häuser mit gehobener Ausstattung und Grundstücken über 500 Quadratmetern. Besonders nachgefragt sind modernisierte Bestandsimmobilien aus den 1960er bis 1980er Jahren, die nach energetischer Sanierung wieder verstärkt in den Markt kommen.
Marktdynamik
Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt angespannt. Im dritten Quartal 2025 stehen durchschnittlich 420 Häuser zum Verkauf, was einem Rückgang von 12 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Die Nachfrage übersteigt das Angebot weiterhin deutlich, was sich in verkürzten Vermarktungszeiten von durchschnittlich 45 Tagen widerspiegelt - eine Reduzierung um 15 Tage im Vergleich zum zweiten Quartal.
Die Neubauaktivität im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser konzentriert sich hauptsächlich auf die Außenbezirke. Etwa 180 neue Bauvorhaben wurden im dritten Quartal genehmigt, wobei der Fokus verstärkt auf nachhaltigem und energieeffizientem Bauen liegt. Die Fertigstellungsquote liegt mit 145 Einheiten leicht über dem Niveau des Vorquartals.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisspanne zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns bleibt erheblich. Spitzenreiter sind weiterhin die linksrheinischen Viertel Lindenthal und Marienburg mit Quadratmeterpreisen von bis zu 6.500 Euro. Hier dominieren großzügige Villen und moderne Stadtvillen das Angebot. Das beliebte Sülz folgt mit durchschnittlich 5.800 Euro pro Quadratmeter.
In den rechtsrheinischen Stadtteilen wie Deutz und Mülheim liegen die Preise mit durchschnittlich 3.800 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger, zeigen jedoch die höchsten Wachstumsraten. Besonders Deutz profitiert von der fortschreitenden Stadtentwicklung und der verbesserten Infrastruktur. Die Außenbezirke wie Porz oder Chorweiler bieten mit Preisen zwischen 3.200 und 3.600 Euro pro Quadratmeter noch erschwinglichere Optionen für Familien.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent jährlich erwartet. Die Nachfrage nach Häusern wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere im mittleren Preissegment zwischen 500.000 und 800.000 Euro. Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs in die Außenbezirke, dürften die Attraktivität der Randlagen weiter steigern.
Mittelfristig könnten sich die strengeren Energieeffizienzanforderungen preisdämpfend auf unsanierte Bestandsimmobilien auswirken, während modernisierte und energieeffiziente Häuser weiterhin Wertsteigerungen erfahren werden. Die Entwicklung neuer Wohnquartiere in Ehrenfeld und Nippes wird voraussichtlich ab 2026 für eine leichte Entspannung der Angebotssituation sorgen.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Köln erreicht im dritten Quartal 2025 einen Durchschnittswert von 5.034 Euro. Dies markiert einen Anstieg von 2,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal mit 4.905 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 verzeichnet der Markt eine bemerkenswerte Steigerung von 5,6 Prozent, was die anhaltend hohe Dynamik im Wohnungsmarkt unterstreicht.
Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen beläuft sich auf 1.065.120 Euro, was einer Steigerung von 11,1 Prozent zum Vorquartal entspricht. Diese überdurchschnittliche Preisentwicklung ist hauptsächlich auf die verstärkte Nachfrage nach größeren Wohnungen mit drei bis vier Zimmern zurückzuführen, die durchschnittlich zwischen 450.000 und 650.000 Euro gehandelt werden. Kleinere Apartments mit ein bis zwei Zimmern liegen bei 250.000 bis 350.000 Euro.
Marktdynamik
Das Angebot an Eigentumswohnungen zeigt sich mit durchschnittlich 1.850 verfügbaren Einheiten im dritten Quartal relativ stabil. Die Absorptionsrate liegt bei beachtlichen 78 Prozent, was bedeutet, dass mehr als drei Viertel der angebotenen Wohnungen innerhalb des Quartals einen Käufer finden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf 38 Tage verkürzt, wobei besonders begehrte Objekte in Top-Lagen oft bereits nach wenigen Besichtigungsterminen verkauft werden.
Die Neubauaktivität im Mehrfamilienhausbereich zeigt sich mit 2.400 genehmigten Wohneinheiten im dritten Quartal robust. Schwerpunkte der Entwicklung sind die Stadtteile Ehrenfeld, wo das neue Quartier "Grüne Mitte" entsteht, sowie die Entwicklungsgebiete in Mülheim und Kalk. Die Fertigstellungsquote liegt bei 1.980 Einheiten, wovon etwa 60 Prozent als Eigentumswohnungen vermarktet werden.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisspanne bei Eigentumswohnungen variiert stark nach Lage und Ausstattung. In den Premium-Lagen der Innenstadt, insbesondere in den Rheinlagen von Rodenkirchen und in der Südstadt, werden Spitzenpreise von bis zu 7.200 Euro pro Quadratmeter erzielt. Neubauwohnungen mit Rheinblick in diesen Lagen erreichen sogar Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter.
Die beliebten Szene-Viertel Ehrenfeld und das Belgische Viertel verzeichnen Durchschnittspreise von 5.500 bis 6.200 Euro pro Quadratmeter, wobei hier besonders umgebaute Loft-Wohnungen und moderne Neubauten nachgefragt sind. In den aufstrebenden rechtsrheinischen Stadtteilen wie Deutz und Poll liegen die Preise zwischen 4.200 und 4.800 Euro pro Quadratmeter, zeigen jedoch die höchsten Wachstumsraten von über 8 Prozent im Jahresvergleich.
Die Außenbezirke bieten mit Preisen zwischen 3.500 und 4.000 Euro pro Quadratmeter noch bezahlbare Optionen. Besonders Familien weichen verstärkt in Stadtteile wie Weiden, Junkersdorf oder Longerich aus, wo das Preis-Leistungs-Verhältnis attraktiver ist und gleichzeitig eine gute Anbindung an das Zentrum besteht.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Köln bleibt positiv. Für die nächsten 12 Monate wird mit einer weiteren Preissteigerung von 4 bis 6 Prozent gerechnet. Treiber dieser Entwicklung sind die anhaltende Zuwanderung, die niedrige Neubauquote im Verhältnis zur Nachfrage sowie die Attraktivität Kölns als Universitäts- und Medienstadt.
Langfristig dürfte sich die Preisdynamik ab 2027 etwas abschwächen, wenn die derzeit in Planung befindlichen Großprojekte fertiggestellt werden. Besonders die Entwicklung des Deutzer Hafens mit geplanten 3.000 neuen Wohnungen wird den Markt voraussichtlich entlasten. Gleichzeitig werden energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandswohnungen weiterhin Wertsteigerungspotenzial bieten.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietmarkt für Häuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 12,80 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 beträgt die Steigerung moderate 1,4 Prozent, was auf eine gewisse Stabilisierung des Mietpreisniveaus hindeutet.
Die Gesamtmiete für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche liegt bei etwa 1.920 Euro kalt, zuzüglich Nebenkosten von durchschnittlich 380 Euro. Reihenhäuser mit 120 Quadratmetern werden für durchschnittlich 1.536 Euro kalt vermietet, während größere freistehende Häuser mit über 200 Quadratmetern Mietpreise von 2.800 bis 3.500 Euro erzielen.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietobjekten im Häusersegment bleibt mit durchschnittlich 280 verfügbaren Objekten im dritten Quartal begrenzt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was sich in einer durchschnittlichen Inseratsdauer von nur 12 Tagen widerspiegelt. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten und moderner Ausstattung im Preissegment zwischen 1.500 und 2.500 Euro Kaltmiete.
Die Fluktuation im Mietmarkt für Häuser liegt bei etwa 8 Prozent jährlich, was vergleichsweise niedrig ist und die hohe Wohnzufriedenheit der Mieter widerspiegelt. Neuvertragsmieten liegen durchschnittlich 7 Prozent über den Bestandsmieten, was den Anreiz für Mieter erhöht, in ihren bestehenden Mietverhältnissen zu verbleiben.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den etablierten Wohnlagen wie Hahnwald, Marienburg und Lindenthal mit durchschnittlich 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter erzielt. Hier werden hauptsächlich hochwertig ausgestattete Villen und moderne Architektenhäuser vermietet, oft mit umfangreichen Außenanlagen und gehobener Ausstattung.
In den familienfreundlichen Vierteln wie Sülz, Klettenberg und Nippes liegen die Mietpreise zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten, was sie besonders für Familien attraktiv macht.
Die günstigsten Mietpreise finden sich in den Außenbezirken wie Porz, Seeberg und Fühlingen mit 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von größeren Grundstücken und ruhigeren Wohnlagen, erfordern jedoch längere Pendelzeiten ins Stadtzentrum.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einem weiteren moderaten Anstieg der Mietpreise um 3 bis 4 Prozent jährlich gerechnet. Die Nachfrage nach Mietobjekten im Häusersegment wird voraussichtlich stabil bleiben, da viele Familien aufgrund der hohen Kaufpreise zunächst zur Miete wohnen.
Die geplante Mietpreisbremse könnte die Preisentwicklung in den kommenden Jahren dämpfen, wobei Neubauten und umfassend modernisierte Objekte von den Regelungen ausgenommen bleiben. Langfristig dürfte sich der Trend zu flexibleren Wohnformen und temporären Mietverhältnissen verstärken, was neue Angebote im Segment der möblierten Häuser zur Kurzzeitmiete hervorbringen könnte.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Köln bei 13,40 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet einen Anstieg von 3,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Steigerung von 1,9 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise bestätigt.
Eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung mit 65 Quadratmetern kostet etwa 871 Euro kalt, während für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 85 Quadratmetern durchschnittlich 1.139 Euro fällig werden. Einzimmerwohnungen mit 35 bis 45 Quadratmetern werden für 500 bis 650 Euro vermietet, wobei möblierte Apartments einen Aufschlag von etwa 25 Prozent verzeichnen.
Marktdynamik
Der Mietwohnungsmarkt in Köln bleibt hochdynamisch mit einem Angebot von durchschnittlich 3.200 verfügbaren Wohnungen im dritten Quartal. Die Leerstandsquote liegt bei historisch niedrigen 0,8 Prozent, was den enormen Nachfragedruck verdeutlicht. Bei Neuvermietungen konkurrieren durchschnittlich 45 Interessenten um eine Wohnung, bei besonders attraktiven Angeboten können es über 100 Bewerber sein.
Die durchschnittliche Mietdauer beträgt 6,2 Jahre, wobei sich ein Trend zu kürzeren Mietverhältnissen bei jüngeren Mietern abzeichnet. Die Fluktuation liegt bei etwa 15 Prozent jährlich, was hauptsächlich auf berufliche Veränderungen und Familiengründungen zurückzuführen ist. Neuvertragsmieten liegen durchschnittlich 8,5 Prozent über den Bestandsmieten.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Innenstadt und die angrenzenden Viertel wie die Südstadt, das Agnesviertel und das Belgische Viertel verzeichnen die höchsten Mietpreise mit 15 bis 17 Euro pro Quadratmeter. Hier dominieren sanierte Altbauwohnungen und moderne Neubauten, die besonders bei Young Professionals und Studenten beliebt sind.
In den Szenebezirken Ehrenfeld und Nippes liegen die Mieten zwischen 12,50 und 14,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile haben sich in den letzten Jahren stark entwickelt und bieten eine lebendige Mischung aus Wohnen, Arbeiten und Kultur. Die rechtsrheinischen Stadtteile Deutz, Kalk und Mülheim zeigen mit 10,50 bis 12,50 Euro pro Quadratmeter moderatere Preise, verzeichnen jedoch die höchsten Steigerungsraten.
In den Außenbezirken wie Chorweiler, Seeberg und Porz finden sich mit 8,50 bis 10,50 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Mieten. Diese Stadtteile bieten besonders für Familien und preissensible Mieter attraktive Optionen, wobei die Anbindung an das Stadtzentrum kontinuierlich verbessert wird.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt deutet auf eine weitere Preissteigerung von 4 bis 5 Prozent in den nächsten 12 Monaten hin. Die hohe Nachfrage wird durch den kontinuierlichen Zuzug von Studenten, Fachkräften und Familien aufrechterhalten. Die Universität zu Köln mit über 50.000 Studierenden und die zahlreichen Medienunternehmen sorgen für eine konstante Nachfrage nach Mietwohnungen.
Mittelfristig könnten regulatorische Eingriffe wie eine verschärfte Mietpreisbremse oder die Einführung von Mietendeckeln die Preisentwicklung dämpfen. Gleichzeitig wird der Neubau von etwa 6.000 Wohnungen jährlich angestrebt, wobei 30 Prozent als geförderter Wohnraum entstehen sollen. Dies könnte ab 2027 zu einer leichten Entspannung des Marktes führen, wobei die Nachfrage voraussichtlich weiterhin das Angebot übersteigen wird.
Fazit und Gesamtausblick
Der Kölner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und wachstumsstark. Sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor zeigen sich deutliche Preissteigerungen, die durch die anhaltend hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot getrieben werden. Die Stadt profitiert weiterhin von ihrer wirtschaftlichen Stärke, der kulturellen Vielfalt und der zentralen Lage im Rheinland.
Die größten Herausforderungen bleiben die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und die Balance zwischen Nachverdichtung und Lebensqualität. Die geplanten Großprojekte und die verstärkte Neubautätigkeit lassen mittelfristig eine gewisse Marktentspannung erwarten, wobei Köln als attraktiver Wohnstandort weiterhin Zuzug verzeichnen wird.
Investoren und Eigennutzer sollten die aktuellen Marktbedingungen sorgfältig analysieren und besonders auf energieeffiziente und zukunftsfähige Immobilien setzen. Die Entwicklung der Zinsen und mögliche regulatorische Eingriffe werden die Marktdynamik in den kommenden Quartalen maßgeblich beeinflussen.
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