Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik mit deutlichen Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. Die Domstadt profitiert weiterhin von ihrer starken wirtschaftlichen Position und der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Kaufpreis für Einfamilienhäuser in Köln erreichte im Q3 2025 mit 1.065.120 € ein neues Rekordniveau. Dies stellt eine beachtliche Steigerung von 11,1 % im Vergleich zum Vorquartal dar, in dem der Durchschnittspreis noch bei 959.000 € lag. Die Quadratmeterpreise für Häuser bewegten sich je nach Lage zwischen 4.800 € und 7.200 €, wobei der stadtweite Durchschnitt bei etwa 5.800 €/m² liegt.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Preissteigerung von etwa 8,5 %, was die anhaltende Attraktivität von Einfamilienhäusern in Köln unterstreicht. Besonders Objekte mit Garten und guter Verkehrsanbindung verzeichneten überdurchschnittliche Wertzuwächse.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern überstieg im Q3 2025 weiterhin deutlich das Angebot. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer reduzierte sich auf 45 Tage, verglichen mit 52 Tagen im Vorquartal. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern ging um etwa 15 % zurück, während die Anzahl der Kaufinteressenten um geschätzte 20 % zunahm.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit moderat. Im Q3 2025 wurden lediglich 120 neue Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser erteilt, was einem Rückgang von 8 % zum Vorquartal entspricht. Der Fokus liegt verstärkt auf der Nachverdichtung bestehender Wohngebiete.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns bleibt erheblich. Spitzenpreise werden weiterhin in Marienburg, Hahnwald und dem Belgischen Viertel erzielt, wo Einfamilienhäuser durchschnittlich zwischen 1,5 und 2,2 Millionen Euro kosten. In Lindenthal und Sülz bewegen sich die Preise im gehobenen Mittelfeld zwischen 1,1 und 1,4 Millionen Euro.

Am Stadtrand und in den rechtsrheinischen Bezirken wie Porz, Rath/Heumar oder Dellbrück sind Einfamilienhäuser mit Preisen zwischen 650.000 und 850.000 Euro deutlich erschwinglicher. Diese Lagen profitieren zunehmend von Käufern, die aus den hochpreisigen Innenstadtlagen verdrängt werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Preisanstiegs von 4-6 % jährlich erwartet. Die Nachfrage dürfte aufgrund der stabilen Wirtschaftslage Kölns und der weiterhin attraktiven Finanzierungsbedingungen hoch bleiben. Limitierend wirkt vor allem das knappe Angebot, sodass mit einer weiteren Verknappung und entsprechenden Preissteigerungen zu rechnen ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Köln erreichte im Q3 2025 5.100 €/m², was einer Steigerung von 5,6 % gegenüber dem Vorquartal (4.830 €/m²) entspricht. Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 75 m² ergibt sich somit ein Kaufpreis von etwa 382.500 €.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich ein Anstieg von etwa 2,6 %, wobei die Preisdynamik im zweiten Halbjahr 2025 deutlich zugenommen hat. Neubauwohnungen erzielen dabei Spitzenpreise von bis zu 7.500 €/m², während Bestandswohnungen je nach Zustand zwischen 3.800 und 5.500 €/m² gehandelt werden.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt zeigt eine lebhafte Aktivität mit steigender Nachfrage. Die Anzahl der Transaktionen erhöhte sich im Q3 2025 um etwa 12 % gegenüber dem Vorquartal. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, die sich innerhalb von durchschnittlich 30 Tagen verkaufen.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau bleibt auf hohem Niveau. Im Q3 2025 wurden etwa 1.800 neue Wohneinheiten fertiggestellt, vorwiegend in größeren Wohnkomplexen. Die Baugenehmigungen für neue Mehrfamilienhäuser stiegen um 15 % gegenüber dem Vorquartal, was auf eine anhaltend positive Markterwartung hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadt und die angrenzenden Veedel wie Ehrenfeld, Nippes und die Südstadt verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise zwischen 5.800 und 7.200 €. Diese Lagen profitieren von der urbanen Infrastruktur, kurzen Wegen und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

Im mittleren Preissegment zwischen 4.500 und 5.500 €/m² bewegen sich Stadtteile wie Sülz, Klettenberg und Deutz. Diese Lagen bieten eine gute Balance zwischen urbaner Anbindung und Wohnqualität. Die günstigsten Eigentumswohnungen finden sich in den Außenbezirken wie Chorweiler, Seeberg oder Meschenich mit Preisen zwischen 3.200 und 4.000 €/m².

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt bleibt positiv. Für die nächsten 12 Monate wird eine weitere Preissteigerung von 3-5 % erwartet. Die starke Zuwanderung nach Köln, kombiniert mit dem anhaltenden Trend zum Homeoffice, der die Nachfrage nach größeren Wohnungen befeuert, stützt diese Einschätzung. Mittelfristig könnten jedoch steigende Zinsen und eine mögliche wirtschaftliche Abkühlung dämpfend wirken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Einfamilienhäuser in Köln lag im Q3 2025 bei 2.450 € pro Monat, was einem Anstieg von 4,3 % gegenüber dem Vorquartal (2.350 €) entspricht. Der Quadratmeterpreis für Mietobjekte bewegte sich zwischen 12,50 € und 18,00 €, abhängig von Lage und Ausstattung.

Im Jahresvergleich stiegen die Mieten für Einfamilienhäuser um etwa 6,5 %, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt. Besonders stark nachgefragt sind Objekte mit energieeffizienter Ausstattung, die trotz höherer Kaltmieten aufgrund niedrigerer Nebenkosten attraktiv sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern bleibt extrem knapp. Im Q3 2025 standen durchschnittlich nur 85 Häuser zur Vermietung zur Verfügung, bei einer geschätzten Nachfrage von über 500 Interessenten. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich auf 8,5 Jahre verlängert, was die geringe Fluktuation unterstreicht.

Die Leerstandsquote bei Einfamilienhäusern liegt praktisch bei null. Neubauten zur Vermietung sind selten, da Investoren aufgrund der höheren Renditen eher auf Mehrfamilienhäuser setzen. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premium-Lagen wie Marienburg, Rodenkirchen und Lindenthal werden Monatsmieten zwischen 3.500 und 5.000 € für hochwertige Einfamilienhäuser aufgerufen. Diese Objekte verfügen meist über großzügige Grundstücke und gehobene Ausstattung.

Im mittleren Segment, etwa in Longerich, Weiden oder Braunsfeld, liegen die Mieten zwischen 2.200 und 3.000 € monatlich. Die Stadtrandlagen wie Widdersdorf, Lövenich oder Zündorf bieten mit Mieten zwischen 1.800 und 2.400 € die günstigsten Optionen für Familien.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreise für Einfamilienhäuser werden voraussichtlich weiter steigen. Für die nächsten 12 Monate wird ein Anstieg von 4-5 % prognostiziert. Das strukturelle Unterangebot wird sich kaum verbessern, da wenige neue Objekte auf den Markt kommen. Langfristig könnten regulatorische Eingriffe wie erweiterte Mietpreisbremsen das Wachstum begrenzen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen in Köln erreichte im Q3 2025 13,80 €/m², was einem Anstieg von 3,8 % gegenüber dem Vorquartal (13,30 €/m²) entspricht. Für eine typische 70 m² große Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von 966 €.

Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Mieten um etwa 5,2 %, wobei Neuvertragsmieten mit durchschnittlich 15,20 €/m² deutlich über dem Bestandsniveau liegen. Die Spanne reicht von 9,50 €/m² in einfachen Lagen bis zu 22,00 €/m² für Luxuswohnungen in Toplagen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt bleibt extrem angespannt. Die Leerstandsquote liegt bei nur 0,8 %, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Auf eine inserierte Wohnung kommen durchschnittlich 75 Bewerber, in beliebten Vierteln sogar über 150.

Die Neubauaktivität konzentriert sich auf den Mietwohnungsbau, wobei im Q3 2025 etwa 1.200 neue Mietwohnungen fertiggestellt wurden. Dennoch reicht dies nicht aus, um die Nachfrage zu decken. Die durchschnittliche Suchdauer für Mietinteressenten hat sich auf 3,5 Monate erhöht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Südstadt, das Belgische Viertel und Ehrenfeld führen die Preisliste mit Durchschnittsmieten zwischen 15,50 und 18,00 €/m² an. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage und dem urbanen Lebensstil. Nippes, Sülz und Deutz folgen mit Mieten zwischen 13,50 und 15,00 €/m².

Moderate Preise zwischen 11,00 und 13,00 €/m² finden sich in Kalk, Mülheim und Höhenberg. Die günstigsten Mieten mit 9,50 bis 11,00 €/m² werden in Chorweiler, Seeberg und den äußeren Bezirken von Porz aufgerufen. Diese Unterschiede spiegeln die sozioökonomische Struktur und Infrastrukturqualität der jeweiligen Stadtteile wider.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten angespannt bleiben. Die Prognose geht von einem weiteren Mietanstieg von 3-4 % jährlich aus. Die geplanten Neubauprojekte werden die Situation nur graduell entspannen. Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse zeigen begrenzte Wirkung bei Neuverträgen.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch verstärkte Bautätigkeit und mögliche demografische Veränderungen leicht entspannen. Die Attraktivität Kölns als Wirtschafts- und Universitätsstandort wird jedoch weiterhin für eine hohe Grundnachfrage sorgen.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im Q3 2025 eine dynamische Entwicklung mit deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser stiegen mit 11,1 % besonders stark, während Eigentumswohnungen mit 5,6 % moderat zulegten. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen extrem angespannt mit Steigerungsraten zwischen 3,8 % und 4,3 % zum Vorquartal.

Die strukturellen Herausforderungen des Kölner Immobilienmarkts - knappes Angebot bei hoher Nachfrage - werden sich kurz- bis mittelfristig nicht grundlegend ändern. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf weiter steigende Preise einstellen, während Mieter mit anhaltend hohem Konkurrenzdruck rechnen müssen. Die Stadt Köln steht vor der Herausforderung, durch verstärkte Neubauaktivität und intelligente Stadtentwicklung bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die Lebensqualität zu erhalten.