Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin von seiner dynamischen Seite. Nach einer Phase der Konsolidierung im zweiten Quartal haben sich die Preise für Wohnimmobilien wieder deutlich nach oben entwickelt. Besonders auffällig ist die Preisentwicklung im Kaufsegment, während der Mietmarkt sich moderater entwickelt. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen in der Domstadt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Einfamilienhäuser in Köln hat im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Preisdynamik erfahren. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.065.120 Euro liegt das aktuelle Preisniveau deutlich über dem Vorquartal. Dies entspricht einem Anstieg von 11,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis noch bei 958.584 Euro lag. Diese außergewöhnliche Quartalsentwicklung übertrifft die Jahressteigerung deutlich - im Vergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg moderate 2,4 Prozent.

Die Quadratmeterpreise für Häuser haben sich ebenfalls stark entwickelt und stiegen von 4.770 Euro pro Quadratmeter im zweiten Quartal auf aktuell 5.030 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 5,6 Prozent innerhalb eines Quartals. Die Preisdynamik zeigt sich damit sowohl bei den Gesamtkaufpreisen als auch bei den relativen Quadratmeterpreisen, was auf eine fundamentale Nachfragestärke im Segment der Einfamilienhäuser hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird weiterhin von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Das Angebot an Einfamilienhäusern bleibt strukturell knapp, was durch mehrere Faktoren bedingt ist. Die Neubauaktivität ist durch die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in Köln stark eingeschränkt. Zusätzlich wirken sich die in den vergangenen Jahren gestiegenen Baukosten dämpfend auf neue Bauprojekte aus. Besonders angespannt zeigt sich die Situation bei familiengerechtem Wohnraum, wo die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich übersteigt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die Angebotssituation nicht verbessert. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein stagnierendes bis rückläufiges Angebot, was die beobachteten Preissteigerungen erklärt. Die Vermarktungszeiten haben sich weiter verkürzt, was ebenfalls auf die hohe Marktdynamik hindeutet. Interessenten müssen schnelle Entscheidungen treffen, um bei attraktiven Objekten zum Zuge zu kommen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede je nach Lage innerhalb des Kölner Stadtgebiets. Gut erschlossene und familienfreundliche Stadtteile verzeichnen die stärksten Preissteigerungen. Besonders gefragt sind Viertel mit guter Infrastruktur, Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Stadtteile wie Lindenthal, Sülz und Rodenkirchen gehören weiterhin zu den hochpreisigen Lagen mit entsprechend dynamischer Preisentwicklung.

Die zentrumsnahen Lagen profitieren von der anhaltenden Urbanisierung und der Attraktivität kurzer Wege. Hier ist das Angebot besonders knapp, was zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führt. Am Stadtrand zeigen sich die Preise etwas moderater, wobei auch hier die gut angebundenen Lagen mit Grünanteil stark nachgefragt sind. Die traditionell weniger gefragten Stadtteile im Norden und Osten Kölns verzeichnen zwar ebenfalls Preissteigerungen, diese fallen jedoch geringer aus als in den Premiumlagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des hohen Preisniveaus. Die strukturellen Faktoren, die zu der aktuellen Marktlage geführt haben, werden sich voraussichtlich nicht kurzfristig ändern. Das Angebot wird weiterhin knapp bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubauaktivität zu erwarten ist. Die Baulandknappheit und die hohen Baukosten werden auch mittelfristig limitierende Faktoren bleiben.

Die weitere Preisentwicklung wird maßgeblich von den makroökonomischen Rahmenbedingungen abhängen. Sollten die Zinsen weiter stabil bleiben oder sogar sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stützen. Allerdings könnten wirtschaftliche Unsicherheiten oder steigende Finanzierungskosten auch dämpfend wirken. Insgesamt wird mit einer Stabilisierung auf hohem Niveau gerechnet, wobei moderate Preissteigerungen im einstelligen Prozentbereich wahrscheinlich sind.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsbewegung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 5.100 Euro und hat damit gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als er noch 4.829 Euro betrug, um 5,6 Prozent zugelegt. Diese Quartalssteigerung liegt über dem langfristigen Trend - im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg 2,6 Prozent.

Die Preisentwicklung zeigt sich über alle Wohnungsgrößen hinweg robust, wobei besonders das Segment der 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen starke Preissteigerungen verzeichnet. Diese Wohnungsgrößen sind sowohl bei Singles und Paaren als auch bei Kapitalanlegern besonders gefragt. Die absolute Preishöhe variiert je nach Ausstattung, Baujahr und genauer Lage erheblich, wobei Neubauwohnungen in guten Lagen teilweise Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro erzielen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen wird von einem ausgeprägten Nachfrageüberhang bestimmt. Das verfügbare Angebot ist im dritten Quartal weiter gesunken, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt. Besonders auffällig ist die Verkürzung der durchschnittlichen Vermarktungsdauer von 78 Tagen im zweiten Quartal auf nur noch 72 Tage im dritten Quartal. Diese Entwicklung unterstreicht die hohe Marktdynamik und den Verkäuferdruck auf potenzielle Käufer.

Die Neubauaktivität kann die starke Nachfrage nicht befriedigen. Zwar werden in verschiedenen Stadtteilen neue Wohnprojekte realisiert, diese decken jedoch nur einen Bruchteil des Bedarfs ab. Gleichzeitig führt die hohe Nachfrage nach Bestandswohnungen zu einer weiteren Verknappung des Angebots. Viele potenzielle Verkäufer halten ihre Immobilien zurück, da sie selbst Schwierigkeiten hätten, adäquaten Ersatz zu finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen. Zentrumslagen und beliebte Viertel wie das Belgische Viertel, die Südstadt oder Ehrenfeld verzeichnen die stärksten Preisanstiege. Hier treffen urbanes Flair, gute Infrastruktur und ein vielfältiges kulturelles Angebot auf eine besonders kaufkräftige Nachfrage. In diesen Lagen werden regelmäßig Spitzenpreise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Die peripheren Lagen zeigen eine moderatere Preisentwicklung, bleiben aber ebenfalls im Aufwärtstrend. Stadtteile wie Porz, Chorweiler oder Mülheim bieten noch vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Die Preisspanne zwischen Premium- und einfachen Lagen hat sich im dritten Quartal weiter vergrößert, was die zunehmende Polarisierung des Marktes verdeutlicht.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt in Köln wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen erwartet. Die strukturellen Faktoren, die den Markt prägen - hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot - werden sich voraussichtlich nicht fundamental ändern. Die Attraktivität von Wohneigentum als Kapitalanlage und zur Eigennutzung bleibt angesichts der unsicheren Rentensituation und der Inflation hoch.

Die Mietpreisbremse wirkt zwar dämpfend auf die Mietpreisentwicklung, führt aber paradoxerweise zu einer verstärkten Nachfrage im Kaufsegment, da sich viele Kapitalanleger anderen Anlageformen zuwenden. Gleichzeitig macht die Begrenzung der Mietsteigerungen den Kauf für Selbstnutzer attraktiver. Experten rechnen mit weiteren Preissteigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich, wobei die genaue Entwicklung stark von der Zinspolitik und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung abhängen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser in Köln zeigt sich im dritten Quartal 2025 deutlich stabiler als der Kaufmarkt. Die Mietpreise sind im Vergleich zum Vorquartal nur moderat um etwa 0,5 Prozent gestiegen. Diese verhaltene Entwicklung steht im deutlichen Kontrast zu den zweistelligen Preissteigerungen im Kaufsegment. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne, wobei die absolute Mietpreisentwicklung hinter der allgemeinen Inflationsrate zurückbleibt.

Die moderate Preisentwicklung ist teilweise auf regulatorische Eingriffe zurückzuführen. Die Mietpreisbremse und andere mieterschützende Regelungen begrenzen die Möglichkeiten für Mieterhöhungen. Gleichzeitig führt die hohe Nachfrage nach Mietobjekten dazu, dass bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete meist voll ausgeschöpft wird. Die Spreizung zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten nimmt weiter zu.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt weiterhin sehr knapp. Viele Eigentümer nutzen ihre Immobilien selbst oder haben diese in den vergangenen Jahren verkauft, um von den hohen Verkaufspreisen zu profitieren. Die Neubauaktivität im Mietbereich ist begrenzt, da Investoren angesichts der regulatorischen Beschränkungen und der hohen Baukosten zurückhaltend agieren. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt stabil auf hohem Niveau. Besonders Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen, sind auf den Mietmarkt angewiesen. Die durchschnittliche Suchdauer hat sich verlängert, da das Angebot so knapp ist. Interessenten müssen oft Kompromisse bei Lage oder Ausstattung eingehen, um überhaupt ein passendes Objekt zu finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen sind erheblich. In guten Lagen mit ausgezeichneter Infrastruktur, wie etwa in Lindenthal, Marienburg oder Hahnwald, werden Spitzenmieten verlangt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer Nähe zum Zentrum bei gleichzeitig ruhiger Wohnlage und guter Ausstattung mit Grünflächen. Hier sind die Mietpreise auch im dritten Quartal weiter gestiegen, wenn auch moderat.

In den Randlagen zeigen sich die Mietpreise stabiler. Stadtteile wie Widdersdorf, Lövenich oder Weiden bieten noch vergleichsweise moderate Mieten, wobei auch hier die Tendenz steigend ist. Die gute Anbindung über S-Bahn und Stadtbahn macht diese Lagen zunehmend attraktiv für Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Die traditionell günstigeren Stadtteile im Norden und Osten Kölns verzeichnen ebenfalls leichte Mietsteigerungen, bleiben aber im stadtweiten Vergleich erschwinglich.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird sich in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin moderat und stabil entwickeln. Die regulatorischen Rahmenbedingungen werden Mietpreissteigerungen weiterhin begrenzen. Experten erwarten Steigerungen im Bereich der Inflationsrate oder leicht darüber. Die strukturelle Knappheit wird bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist.

Die Entwicklung wird maßgeblich von politischen Entscheidungen abhängen. Sollten weitere Verschärfungen im Mietrecht kommen, könnte dies zu einem weiteren Rückzug privater Vermieter führen. Andererseits könnte eine Lockerung der Mietpreisbremse zu stärkeren Mietpreissteigerungen führen. Insgesamt wird der Markt angespannt bleiben, wobei die Mietpreisentwicklung deutlich unter der Dynamik des Kaufmarktes liegen wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Während Bestandswohnungen mit einer durchschnittlichen Miete von 16,76 Euro pro Quadratmeter nur eine moderate Steigerung von 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal verzeichnen, entwickeln sich Neubauwohnungen deutlich dynamischer. Mit durchschnittlich 19,65 Euro pro Quadratmeter liegen die Mieten für Neubauwohnungen um 6,8 Prozent über dem Niveau des zweiten Quartals.

Diese Zweiteilung des Marktes spiegelt die unterschiedlichen regulatorischen Rahmenbedingungen wider. Während Bestandsmieten durch die Mietpreisbremse und den qualifizierten Mietspiegel begrenzt werden, können bei Erstbezug nach Neubau oder umfassender Modernisierung höhere Mieten verlangt werden. Die Spreizung zwischen Alt- und Neubaumieten hat sich im dritten Quartal weiter vergrößert und beträgt nun fast drei Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen in Köln ist weiterhin äußerst knapp. Die Leerstandsquote bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau, was die angespannte Marktsituation verdeutlicht. Die Vermarktungszeiten haben sich weiter verkürzt - attraktive Wohnungen sind oft schon nach wenigen Tagen vergeben. Bei Besichtigungsterminen sind Massenandrang und lange Bewerberlisten die Regel.

Die Nachfrage bleibt ungebrochen hoch. Köln als attraktiver Wirtschafts- und Hochschulstandort zieht weiterhin viele Menschen an. Gleichzeitig führen die hohen Kaufpreise dazu, dass viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verbleiben. Die Neubauaktivität kann den Bedarf bei weitem nicht decken. Zwar entstehen in verschiedenen Stadtteilen neue Wohnquartiere, diese reichen jedoch nicht aus, um den Markt spürbar zu entlasten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Kölns sind erheblich und haben sich im dritten Quartal weiter verstärkt. In zentralen Lagen und beliebten Stadtteilen wie dem Agnesviertel, der Südstadt oder Nippes werden Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen und Freizeitmöglichkeiten.

Am Stadtrand sind die Mieten günstiger, aber auch hier zeigt sich eine steigende Tendenz. Stadtteile wie Ossendorf, Vogelsang oder Merheim bieten noch bezahlbaren Wohnraum, wobei die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr diese Lagen zunehmend attraktiv macht. Die traditionell günstigeren Viertel wie Kalk, Höhenberg oder Vingst verzeichnen ebenfalls Mietsteigerungen, bleiben aber im stadtweiten Vergleich die erschwinglichsten Optionen. Die Gentrifizierung erfasst zunehmend auch diese Stadtteile, was zu sozialen Spannungen führt.

Prognose und Ausblick

Für den Mietwohnungsmarkt in Köln wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen erwartet. Experten prognostizieren Steigerungen im Bereich von 1 bis 3 Prozent jährlich für Bestandswohnungen. Bei Neubauwohnungen könnten die Steigerungen höher ausfallen, da hier die regulatorischen Beschränkungen weniger greifen.

Die Mietpreisbremse wird weiterhin dämpfend auf die Mietentwicklung wirken, kann aber den fundamentalen Nachfrageüberhang nicht auflösen. Die angespannte Angebotssituation wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da die Neubauaktivität hinter dem Bedarf zurückbleibt. Politische Maßnahmen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus könnten mittelfristig für eine gewisse Entlastung sorgen, werden aber kurzfristig keine spürbare Wirkung entfalten.

Die Attraktivität Kölns als Wohn- und Arbeitsort wird weiterhin für eine hohe Nachfrage sorgen. Gleichzeitig könnte die zunehmende Akzeptanz von Homeoffice-Modellen dazu führen, dass einige Mieter in günstigere Umlandgemeinden abwandern. Insgesamt wird der Mietwohnungsmarkt angespannt bleiben, wobei die Entwicklung stark von politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängen wird.

Fazit

Der Kölner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 zweigeteilt. Während der Kaufmarkt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen eine bemerkenswerte Dynamik mit teilweise zweistelligen Preissteigerungen zeigt, entwickelt sich der Mietmarkt deutlich moderater. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes.

Die außergewöhnliche Preissteigerung bei Kaufimmobilien von über 11 Prozent bei Häusern und 5,6 Prozent bei Wohnungen innerhalb eines Quartals zeigt die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in Köln. Gleichzeitig verdeutlicht die moderate Entwicklung der Mietpreise die Wirkung regulatorischer Eingriffe, die jedoch die fundamentalen Marktungleichgewichte nicht beheben können.

Für die Zukunft ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen. Der Kaufmarkt wird voraussichtlich auf hohem Niveau verharren, während der Mietmarkt sich im Rahmen der regulatorischen Möglichkeiten moderat entwickeln wird. Die Herausforderung für die Stadtentwicklung besteht darin, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne die Attraktivität und Lebensqualität der Stadt zu beeinträchtigen.