Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine außergewöhnliche Dynamik mit teilweise zweistelligen Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal. Diese Analyse basiert auf aktuellen Marktdaten und stellt die Entwicklungen des dritten Quartals 2025 dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Preisdynamik. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Haus liegt bei 1.065.120 Euro, was einem deutlichen Anstieg von 11,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im zweiten Quartal 2025 lag der Durchschnittspreis noch bei 959.000 Euro. Der Quadratmeterpreis hat sich auf durchschnittlich 4.802 Euro pro Quadratmeter erhöht, was einer Steigerung von 5,6 Prozent im Vergleich zum Vorquartal entspricht, als noch 4.547 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Kaufpreise um 2,4 Prozent und die Quadratmeterpreise um 2,6 Prozent gestiegen. Diese Zahlen verdeutlichen, dass die Preisbeschleunigung hauptsächlich im letzten Quartal stattgefunden hat und eine neue Dynamik in den Markt gekommen ist.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bleibt weiterhin angespannt. Besonders familiengerechte Eigenheime sind stark nachgefragt und nur begrenzt verfügbar. Die Neubauaktivität wird durch mehrere Faktoren gebremst: Die anhaltende Baulandknappheit in Köln, gestiegene Baukosten und strengere Finanzierungsbedingungen führen dazu, dass weniger neue Projekte realisiert werden als nachgefragt werden. Dies verstärkt den Druck auf den Bestandsmarkt zusätzlich.

Die Nachfrage bleibt trotz der gestiegenen Preise auf hohem Niveau. Käufer zeigen sich weiterhin investitionsbereit, was teilweise auf die Erwartung weiter steigender Preise und die nach wie vor attraktiven Finanzierungsbedingungen im historischen Vergleich zurückzuführen ist. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Während konkrete stadtteilbezogene Daten für das dritte Quartal 2025 noch nicht vollständig vorliegen, zeigt sich ein klares Muster: Die beliebten Wohnlagen in Lindenthal, Rodenkirchen und dem Agnesviertel verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen. In diesen Vierteln liegen die Quadratmeterpreise teilweise bei über 5.500 Euro. Die Stadtrandlagen wie Porz oder Chorweiler zeigen sich preislich moderater mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.500 und 4.000 Euro, verzeichnen aber ebenfalls Steigerungen.

Besonders gefragt sind Lagen mit guter Infrastruktur, Nähe zu Grünflächen und guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die traditionell hochpreisigen Viertel entlang des Rheins bleiben Spitzenreiter bei den Quadratmeterpreisen, während in den Außenbezirken noch vergleichsweise erschwingliche Objekte zu finden sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des positiven Trends, allerdings mit einer möglichen Abschwächung der Dynamik. Die makroökonomischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Zinsentwicklung und die allgemeine Wirtschaftslage, werden entscheidenden Einfluss auf die weitere Preisentwicklung haben.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in Köln wird voraussichtlich bestehen bleiben, da die Neubauaktivität weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt. Dies spricht für eine anhaltende Preisstabilität auf hohem Niveau. Allerdings könnten steigende Zinsen und eine mögliche konjunkturelle Abkühlung dämpfend wirken. Experten rechnen für 2026 mit Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine robuste Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 5.100 Euro, wobei verschiedene Erhebungen Werte zwischen 5.034 und 5.100 Euro pro Quadratmeter ausweisen. Dies entspricht einer Steigerung von 5,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 4.829 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Vergleich zum Vorjahr (Q3 2024) haben sich die Quadratmeterpreise um 2,4 Prozent erhöht. Diese Entwicklung zeigt, dass der Wohnungsmarkt zwar eine geringere Dynamik als der Häusermarkt aufweist, aber dennoch deutliche Wertsteigerungen verzeichnet. Die Preisdynamik hat sich im dritten Quartal merklich beschleunigt, nachdem die ersten beiden Quartale 2025 moderatere Steigerungen aufwiesen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt knapp, während die Nachfrage unvermindert hoch ist. Die Neubauaktivität wird durch dieselben Faktoren gebremst wie im Häusersegment: Baulandknappheit, gestiegene Baukosten und restriktivere Finanzierungsbedingungen. Besonders im mittleren Preissegment, das für breite Käuferschichten interessant ist, herrscht ein ausgeprägtes Angebotsdefizit.

Die Vermarktungszeiten haben sich verkürzt, gut geschnittene Wohnungen in begehrten Lagen sind oft innerhalb weniger Wochen verkauft. Der Leerstand liegt praktisch bei null, was den Verkäufermarkt unterstreicht. Investoren zeigen weiterhin starkes Interesse, insbesondere an vermieteten Objekten mit stabilen Mieteinnahmen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind beim Wohnungskauf besonders ausgeprägt. In den Toplagen der Innenstadt, wie dem Severinsviertel oder der Südstadt, werden Spitzenpreise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die beliebten Viertel Ehrenfeld und Nippes liegen bei durchschnittlich 5.500 Euro pro Quadratmeter.

In den Außenbezirken wie Mülheim oder Kalk sind Eigentumswohnungen mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.800 und 4.500 Euro noch vergleichsweise erschwinglich. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von Aufwertungstendenzen und Infrastrukturverbesserungen, was sie für Käufer mit begrenztem Budget attraktiv macht. Die rechtsrheinischen Stadtteile zeigen generell ein niedrigeres Preisniveau als die linksrheinischen, wobei sich dieser Unterschied in den letzten Jahren verringert hat.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Köln bleibt positiv. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends gerechnet, wobei die Steigerungsraten voraussichtlich moderater ausfallen werden als im dritten Quartal 2025. Die anhaltende Zuwanderung nach Köln und die begrenzte Neubautätigkeit sprechen für stabile bis leicht steigende Preise.

Mittelfristig könnten sich die geplanten Neubaugebiete, insbesondere im Rahmen der Stadtentwicklung in Deutz und Mülheim, entlastend auf den Markt auswirken. Allerdings wird dies frühestens ab 2027 spürbare Effekte zeigen. Die Entwicklung der Hypothekenzinsen wird eine Schlüsselrolle spielen: Bei weiter steigenden Zinsen könnte sich die Nachfrage abschwächen, was zu einer Stabilisierung der Preise führen würde.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Köln zeigt sich im dritten Quartal 2025 ebenfalls angespannt, wenngleich konkrete Durchschnittswerte nicht explizit verfügbar sind. Basierend auf den allgemeinen Marktentwicklungen und Vergleichswerten kann von durchschnittlichen Mietpreisen zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter ausgegangen werden, wobei die Spanne je nach Ausstattung und Lage erheblich variiert. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei etwa 11,50 bis 14,50 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine moderate Steigerung.

Die Entwicklung im Jahresvergleich weist auf eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung hin, die jedoch weniger dynamisch verläuft als im Kaufsegment. Die Mietpreisbremse und regulatorische Eingriffe dämpfen die Preisentwicklung, führen aber gleichzeitig zu einer Verknappung des Angebots, da potenzielle Vermieter zurückhaltender agieren.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern ist extrem begrenzt. Viele Eigentümer bevorzugen den Verkauf ihrer Immobilien angesichts der hohen Verkaufspreise, anstatt sie zu vermieten. Die Neubauaktivität im Mietbereich konzentriert sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und weniger auf Einfamilienhäuser zur Vermietung.

Die Nachfrage nach Miethäusern kommt hauptsächlich von Familien, die sich den Kauf noch nicht leisten können oder flexibel bleiben möchten. Auch Unternehmen suchen verstärkt nach hochwertigen Objekten für ihre Mitarbeiter. Die durchschnittliche Suchdauer für ein passendes Mietobjekt hat sich auf mehrere Monate verlängert, und Besichtigungstermine sind stark frequentiert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den gefragten Vierteln wie Lindenthal, Sülz und Rodenkirchen werden für Reihenhäuser Mieten von 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Freistehende Einfamilienhäuser in diesen Lagen können sogar 20 Euro pro Quadratmeter und mehr kosten.

In den Außenbezirken und weniger zentralen Lagen wie Worringen, Fühlingen oder Langel sind Häuser mit Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter zu finden. Diese Stadtteile bieten oft größere Grundstücke und mehr Ruhe, erfordern aber längere Pendelzeiten in die Innenstadt. Die rechtsrheinischen Stadtteile zeigen sich generell etwas günstiger als vergleichbare linksrheinische Lagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Steigerung der Mietpreise für Häuser erwartet. Die begrenzte Verfügbarkeit und die anhaltend hohe Nachfrage sprechen für einen Vermietermarkt. Allerdings werden regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse und mögliche Verschärfungen des Mietrechts die Steigerungsraten begrenzen.

Langfristig könnte sich das Angebot durch neue Entwicklungsgebiete und verdichtetes Bauen leicht verbessern. Die geplanten Neubaugebiete am Stadtrand könnten ab 2027 für eine gewisse Entspannung sorgen. Dennoch wird der Markt für Miethäuser voraussichtlich angespannt bleiben, da das Angebot strukturell hinter der Nachfrage zurückbleibt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen liegt bei 16,76 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im zweiten Quartal 2025 lag dieser Wert noch bei 16,68 Euro pro Quadratmeter. Deutlich dynamischer entwickelt sich der Neubauwohnungsmarkt mit durchschnittlichen Mieten von 19,65 Euro pro Quadratmeter, was einer beachtlichen Steigerung von 6,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als noch 18,40 Euro pro Quadratmeter verlangt wurden.

Diese Zweiteilung des Marktes zeigt die Wirkung der Mietpreisbremse im Bestandssegment bei gleichzeitig freier Preisbildung im Neubaubereich. Die moderate Entwicklung bei Bestandswohnungen steht im starken Kontrast zur dynamischen Preisentwicklung bei Neubauten, wo die hohen Baukosten und die starke Nachfrage zu deutlichen Mietsteigerungen führen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Köln bleibt extrem angespannt. Die Leerstandsquote liegt praktisch bei null, und auf jede verfügbare Wohnung kommen durchschnittlich mehrere Dutzend Bewerber. Die Neubauaktivität kann den Bedarf bei weitem nicht decken. Trotz verschiedener Wohnungsbauprogramme bleibt die Fertigstellungsrate hinter den Zielvorgaben zurück.

Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen hat sich auf wenige Tage verkürzt. Viele Vermieter verzichten mittlerweile auf öffentliche Ausschreibungen und vergeben ihre Wohnungen über Wartelisten oder Empfehlungen. Der Wettbewerb unter Mietinteressenten hat zu einem Anstieg der geforderten Sicherheiten und Nachweise geführt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Kölner Stadtteilen sind erheblich. In den Toplagen der Innenstadt, wie dem Belgischen Viertel, der Südstadt oder dem Agnesviertel, werden für Neubauwohnungen Mieten von über 22 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Bestandswohnungen in diesen Lagen kosten zwischen 18 und 20 Euro pro Quadratmeter.

Die aufstrebenden Viertel wie Ehrenfeld und Nippes verzeichnen Durchschnittsmieten von 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen. In den Außenbezirken wie Chorweiler, Seeberg oder Ossendorf sind Wohnungen mit Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise erschwinglich. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von Nachfrageüberhängen aus den teureren Innenstadtlagen.

Die rechtsrheinischen Stadtteile wie Deutz, Kalk und Mülheim zeigen eine dynamische Entwicklung mit steigenden Mieten, liegen aber immer noch unter dem linksrheinischen Niveau. Hier werden für Bestandswohnungen durchschnittlich 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter verlangt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Köln bleibt angespannt. Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen im Bestandssegment zu rechnen, begrenzt durch die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen. Im Neubausegment werden die Mieten voraussichtlich weiter deutlich steigen, getrieben von hohen Baukosten und starker Nachfrage.

Die strukturelle Wohnungsknappheit in Köln wird mittelfristig bestehen bleiben. Selbst bei einer Intensivierung der Neubautätigkeit würde es Jahre dauern, bis sich eine spürbare Entspannung einstellt. Die geplanten großen Entwicklungsgebiete könnten frühestens ab 2027 zu einer leichten Marktentlastung beitragen.

Politische Interventionen könnten die Mietpreisentwicklung beeinflussen. Diskutiert werden weitere Verschärfungen der Mietpreisbremse, die Ausweitung von Milieuschutzgebieten und die Förderung des sozialen Wohnungsbaus. Diese Maßnahmen könnten die Mietpreissteigerungen dämpfen, aber auch zu einer weiteren Verknappung des frei verfügbaren Angebots führen.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine außergewöhnliche Dynamik mit teilweise zweistelligen Preissteigerungen im Kaufsegment. Besonders auffällig ist die Beschleunigung der Preisentwicklung bei Kaufhäusern mit einem Plus von 11,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum, die anhaltende Attraktivität Kölns als Wirtschaftsstandort und die begrenzte Neubautätigkeit sprechen für eine Fortsetzung des Verkäufer- und Vermietermarktes.

Während die Kaufpreise deutliche Steigerungen verzeichnen, zeigt sich der Mietmarkt differenzierter. Bestandsmieten steigen moderat, während Neubauten erhebliche Aufschläge verzeichnen. Diese Entwicklung reflektiert die regulatorischen Rahmenbedingungen und die unterschiedlichen Marktsegmente.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer müssen mit weiter steigenden Preisen rechnen und sollten Kaufentscheidungen nicht zu lange hinauszögern. Verkäufer profitieren von optimalen Marktbedingungen. Mieter sehen sich einem extrem engen Markt gegenüber, während Vermieter aus einer starken Position heraus agieren können. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die aktuelle Dynamik anhält oder sich durch makroökonomische Faktoren abschwächt.