Immobilienmarktbericht Leipzig Q3 2025

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der moderaten Erholung und Stabilisierung. Nach der verhaltenen Entwicklung in der ersten Jahreshälfte hat sich die Marktdynamik spürbar intensiviert, wobei sich deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Marktsegmenten abzeichnen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser in Leipzig liegt im Q3 2025 bei 3.582 Euro/m². Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Durchschnittspreis bei 3.536 Euro/m² lag. Die quartalsweise Steigerung beträgt somit moderate 1,3 Prozent. Im Jahresvergleich zum Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 3.415 Euro/m² lag, ergibt sich ein deutliches Plus von 4,9 Prozent.

Im Vergleich zum Q2 2025 zeigt sich eine positive Trendwende. Während im zweiten Quartal noch eine gewisse Zurückhaltung am Markt herrschte und die Preise bei 3.536 Euro/m² stagnierten, hat sich die Nachfrage im dritten Quartal wieder belebt. Das durchschnittliche Preisniveau für ein Einfamilienhaus beträgt aktuell etwa 680.000 Euro, verglichen mit 670.000 Euro im Vorquartal.

Marktdynamik

Das Transaktionsvolumen und die Anzahl der Verkäufe liegen deutlich über dem Vorjahresniveau. Die Marktdynamik hat sich spürbar intensiviert, insbesondere nach der verhaltenen Phase im zweiten Quartal 2025. Die Stabilisierung der Zinsen auf erhöhtem Niveau hat zu einer Normalisierung des Käuferverhaltens geführt. Während im Q2 2025 noch etwa 180 Transaktionen verzeichnet wurden, stieg diese Zahl im Q3 auf circa 220 Verkäufe.

Eine verstärkte Nachfrage wird besonders in gefragten Mikrolagen beobachtet. Das Angebot bleibt weiterhin begrenzt, wobei ein wichtiger zukünftiger Faktor der erwartete Anstieg des Angebots durch auslaufende Zinsbindungen ab 2026 ist. Viele Eigentümer, die ihre günstigen Finanzierungen verlieren, könnten zum Verkauf gezwungen werden, was die Angebotssituation mittelfristig entspannen könnte.

Die Neubauaktivität im Einfamilienhaussegment bleibt verhalten. Im Q3 2025 wurden lediglich 45 neue Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser erteilt, verglichen mit 52 im Vorquartal. Die Fertigstellungsquote liegt bei etwa 38 Einheiten pro Quartal, was deutlich unter dem Bedarf liegt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Der Markt zeigt eine zunehmende Selektivität bezüglich der Lage. In den Top-Lagen wie Gohlis, Waldstraßenviertel und Zentrum-Süd liegen die Quadratmeterpreise zwischen 4.200 und 4.800 Euro/m², während sie im Q2 2025 noch bei 4.100 bis 4.700 Euro/m² rangierten. Diese Premiumlagen verzeichnen stabile bis steigende Preise mit einer Quartalserhöhung von etwa 2,4 Prozent.

Die beliebten Familienviertel wie Marienbrunn, Stötteritz und Mockau weisen Preise zwischen 3.400 und 3.800 Euro/m² auf, verglichen mit 3.350 bis 3.750 Euro/m² im Vorquartal. Hier zeigt sich eine moderate aber stetige Wertsteigerung von etwa 1,5 Prozent.

Periphere Lagen wie Grünau, Paunsdorf und Liebertwolkwitz geraten hingegen zunehmend unter Druck. Die Preise liegen hier bei 2.800 bis 3.200 Euro/m², nahezu unverändert zum Vorquartal (2.780 bis 3.180 Euro/m²). In diesen Gebieten ist die Nachfrage deutlich schwächer, und die Vermarktungszeiten haben sich von durchschnittlich 120 auf 145 Tage verlängert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des positiven Trends erwartet. Die Preisentwicklung deutet auf eine grundsätzlich robuste Nachfrage und ein begrenztes Angebot in attraktiven Lagen hin, trotz weiterhin erhöhter Zinsen. Experten prognostizieren für 2026 eine jährliche Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent.

Der erwartete Anstieg des Angebots durch auslaufende Zinsbindungen könnte ab Mitte 2026 zu einer Marktberuhigung führen. Gleichzeitig wird die anhaltende Zuwanderung nach Leipzig und die wirtschaftliche Attraktivität der Stadt die Nachfrage weiter stützen. Die Entwicklung wird stark von der weiteren Zinspolitik der EZB und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt im Q3 2025 bei 3.230 Euro/m². Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als der Preis bei 3.188 Euro/m² lag, entspricht dies einer Steigerung von 1,3 Prozent. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich ein verhaltener Zuwachs von 0,4 bis 1,5 Prozent.

Die durchschnittliche Eigentumswohnung mit 75 Quadratmetern kostet aktuell etwa 242.250 Euro, verglichen mit 239.100 Euro im Q2 2025. Die Preisentwicklung zeigt sich damit deutlich verhaltener als im Segment der Einfamilienhäuser.

Marktdynamik

Im Gegensatz zum Häusermarkt entwickelt sich das Segment der Eigentumswohnungen sehr verhalten. Der Markt befindet sich nach den turbulenten Jahren 2021 bis 2023 in einer Phase der Konsolidierung. Das Transaktionsvolumen liegt bei etwa 445 Millionen Euro im Q3 2025, was einer Steigerung von 13 Prozent gegenüber dem Q3 2024 entspricht. Im Vergleich zum Q2 2025 mit einem Volumen von 410 Millionen Euro zeigt sich eine positive Entwicklung.

Die Anzahl der Transaktionen stieg von etwa 520 im Q2 2025 auf 580 im Q3 2025. Die durchschnittliche Vermarktungszeit liegt bei 95 Tagen, verglichen mit 110 Tagen im Vorquartal. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen bleibt mit 2,3 Prozent auf niedrigem Niveau, nahezu unverändert zum Vorquartal (2,4 Prozent).

Die Neubauaktivität zeigt erste Anzeichen einer Erholung. Im Q3 2025 wurden 320 neue Eigentumswohnungen fertiggestellt, verglichen mit 285 im Q2 2025. Die Anzahl der Baugenehmigungen stieg von 380 auf 420 Einheiten, was auf eine leichte Belebung der Bautätigkeit hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen im Zentrum, Zentrum-Süd und Waldstraßenviertel weisen Quadratmeterpreise zwischen 4.500 und 5.200 Euro auf, verglichen mit 4.450 bis 5.150 Euro im Q2 2025. Diese minimale Steigerung von etwa 1,1 Prozent zeigt die Stabilität in den Top-Lagen.

In den beliebten innenstadtnahen Quartieren wie Südvorstadt, Connewitz und Plagwitz liegen die Preise bei 3.400 bis 3.900 Euro/m², eine leichte Steigerung gegenüber den 3.350 bis 3.850 Euro/m² des Vorquartals. Diese Viertel profitieren weiterhin von ihrer urbanen Infrastruktur und der Nähe zur Universität.

Die Stadtrandlagen wie Schönefeld, Mockau und Eutritzsch zeigen Preise von 2.600 bis 3.000 Euro/m², nahezu unverändert zum Q2 2025 (2.580 bis 2.980 Euro/m²). In diesen Gebieten ist die Nachfrage stabiler als bei Häusern in vergleichbaren Lagen, da hier vermehrt preissensitive Käufer nach bezahlbarem Wohneigentum suchen.

Prognose und Ausblick

Die minimalen Zuwächse deuten auf eine Stabilisierung auf hohem Niveau hin. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine verhaltene Preisentwicklung mit jährlichen Steigerungsraten von 1 bis 2 Prozent erwartet. Das Segment wird weniger dynamisch bleiben als der Hausmarkt.

Die Preise haben sich auf einem Niveau eingependelt, das deutlich unter dem Allzeithoch von 2022 liegt, aber dennoch eine gewisse Stabilität aufweist. Mittelfristig könnte die erwartete Zunahme des Neubauvolumens ab 2026 zu einer ausgeglicheneren Marktsituation führen. Die demografische Entwicklung mit steigenden Single-Haushalten wird die Nachfrage nach kleineren Eigentumswohnungen weiter stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Q3 2025 zeigt sich bei Häusern zur Miete eine deutliche Jahressteigerung von etwa 5,7 Prozent gegenüber dem Q3 2024. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus liegt aktuell bei 1.450 Euro monatlich, verglichen mit 1.380 Euro im Q2 2025, was einer Quartalssteigerung von 5,1 Prozent entspricht.

Der Quadratmeterpreis für Miet-Einfamilienhäuser beträgt durchschnittlich 10,80 Euro/m², gegenüber 10,30 Euro/m² im Vorquartal. Diese überdurchschnittliche Steigerung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietobjekten im Einfamilienhaussegment.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miet-Einfamilienhäusern hat sich deutlich intensiviert. Viele potenzielle Käufer weichen aufgrund der erhöhten Finanzierungskosten auf den Mietmarkt aus. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich von 4,2 Jahren im Q2 2025 auf 4,5 Jahre im Q3 2025 verlängert, was auf eine geringere Fluktuation hindeutet.

Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern bleibt extrem begrenzt. Im Q3 2025 standen durchschnittlich nur 85 Häuser zur Vermietung zur Verfügung, verglichen mit 92 im Vorquartal. Die Leerstandsquote liegt praktisch bei null. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer beträgt lediglich 12 Tage, gegenüber 15 Tagen im Q2 2025.

Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist marginal. Lediglich 15 neue Miet-Einfamilienhäuser wurden im Q3 2025 fertiggestellt, verglichen mit 18 im Vorquartal. Institutionelle Anleger konzentrieren sich weiterhin primär auf Mehrfamilienhäuser.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premium-Wohnlagen wie Gohlis, Marienbrunn und dem Waldstraßenviertel liegen die Monatsmieten zwischen 1.800 und 2.500 Euro, eine Steigerung gegenüber den 1.720 bis 2.400 Euro des Vorquartals. Die Nachfrage in diesen Lagen übersteigt das Angebot um ein Vielfaches.

Die familienfreundlichen Viertel wie Stötteritz, Schleußig und Wiederitzsch weisen Mieten zwischen 1.300 und 1.700 Euro auf, verglichen mit 1.250 bis 1.650 Euro im Q2 2025. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zu Schulen und Kindergärten.

In den Randlagen wie Liebertwolkwitz, Holzhausen und Engelsdorf liegen die Mieten bei 900 bis 1.300 Euro monatlich, gegenüber 880 bis 1.250 Euro im Vorquartal. Selbst in diesen peripheren Lagen zeigt sich eine deutliche Mietsteigerung aufgrund des allgemeinen Nachfrageüberhangs.

Prognose und Ausblick

Die Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Thema für die kommenden 12 bis 24 Monate. Die zurückhaltende Neubautätigkeit und die zunehmende Nachfrage durch Leipzigs anhaltende Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort werden die Mieten weiter nach oben treiben.

Experten erwarten für 2026 eine weitere Mietsteigerung von 4 bis 6 Prozent jährlich. Die Situation könnte sich erst entspannen, wenn mehr Haushalte wieder in der Lage sind, Wohneigentum zu erwerben, was von der weiteren Zinsentwicklung abhängt. Mittelfristig könnte auch die verstärkte Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum eine gewisse Entlastung bringen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Mietwohnungen beträgt im Q3 2025 8,89 Euro/m², was einen neuen Höchststand markiert. Im Vergleich zum Q2 2025 mit 8,65 Euro/m² entspricht dies einer Quartalssteigerung von 2,8 Prozent. Im Jahresvergleich zum Q3 2024, als die Miete noch bei 8,41 Euro/m² lag, ergibt sich ein deutlicher Anstieg von 5,7 Prozent.

Bei der Differenzierung zwischen Neu- und Bestandsbauten zeigen sich erhebliche Unterschiede: Bestandswohnungen liegen bei durchschnittlich 8,85 Euro/m² (Q2 2025: 8,60 Euro/m²), während Neubau-Mietwohnungen im Median 13,67 Euro/m² kosten (Q2 2025: 13,45 Euro/m²). Die durchschnittliche Monatsmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung beträgt somit 622 Euro im Bestand und 957 Euro im Neubau.

Marktdynamik

Der Mietmarkt setzt seinen stetigen Aufwärtstrend fort. Die alte Befundlage hält an: zu wenig Fertigstellungen, weiterer Zuzug und stetige Haushaltsgründungen treiben die Mieten. Im Q3 2025 wurden 680 neue Mietwohnungen fertiggestellt, verglichen mit 620 im Q2 2025. Dies reicht jedoch nicht aus, um die Nachfrage zu decken.

Die Leerstandsquote liegt bei historisch niedrigen 2,1 Prozent, minimal gesunken von 2,2 Prozent im Vorquartal. Die durchschnittliche Mietdauer beträgt 3,8 Jahre, leicht erhöht gegenüber 3,6 Jahren im Q2 2025. Die Fluktuation ist besonders in energieeffizienten Gebäuden gering – hier liegt die durchschnittliche Mietdauer bei 4,5 Jahren.

Das Neubauvolumen zeigt erste Anzeichen einer Erholung. Im Q3 2025 wurden 850 Baugenehmigungen für Mietwohnungen erteilt, verglichen mit 780 im Vorquartal. Die Fertigstellungsquote liegt jedoch weiterhin unter dem Bedarf von geschätzten 2.000 Wohnungen pro Quartal.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Das Zentrum und die angrenzenden Szene-Viertel wie Südvorstadt und Plagwitz weisen die höchsten Mieten auf. Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 10,50 und 12,80 Euro, verglichen mit 10,20 bis 12,50 Euro im Q2 2025. Die Nachfrage wird besonders durch junge Berufstätige und Studenten getrieben.

In den etablierten Wohnvierteln wie Gohlis, Schleußig und Reudnitz liegen die Mieten bei 8,50 bis 10,00 Euro/m², eine Steigerung gegenüber 8,30 bis 9,80 Euro/m² im Vorquartal. Diese Gebiete profitieren von ihrer ausgewogenen Mieterstruktur und guten Infrastruktur.

Die Großwohnsiedlungen in Grünau und Paunsdorf zeigen mit 6,00 bis 7,20 Euro/m² die niedrigsten Mieten, aber auch hier gab es eine Steigerung gegenüber den 5,85 bis 7,00 Euro/m² des Vorquartals. Selbst in diesen traditionell günstigen Lagen macht sich der allgemeine Mietdruck bemerkbar.

Energieeffiziente Projekte vermieten schneller und mit geringerer Fluktuation – die ESG-Prämie ist auch in Leipzig spürbar. Wohnungen mit Energieeffizienzklasse A oder B erzielen im Schnitt 1,20 Euro/m² mehr Miete als vergleichbare Objekte mit schlechterer Energiebilanz.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends bei Mietwohnungen prognostiziert. Die Steigerungsraten werden voraussichtlich im mittleren einstelligen Prozentbereich bleiben, gestützt durch anhaltende Zuwanderung, wirtschaftliche Attraktivität und begrenztes Neubauvolumen.

Experten erwarten für 2026 eine jährliche Mietsteigerung von 4 bis 5 Prozent. Der Wohnraummangel bleibt ein bestimmender Faktor. Erst wenn das Neubauvolumen signifikant auf über 8.000 Wohnungen jährlich steigt, könnte sich der Mietanstieg verlangsamen. Die geplanten Großprojekte im Leipziger Westen und Nordosten könnten ab 2027 erste Entlastung bringen.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird die Mietpreisstruktur weiter differenzieren. Unsanierte Altbauten könnten mittelfristig unter Druck geraten, während moderne, energieeffiziente Wohnungen weiterhin Premiummieten erzielen werden.

Fazit

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt zeigt im Q3 2025 eine differenzierte Entwicklung mit klarer Erholung gegenüber dem verhaltenen zweiten Quartal. Während der Häusermarkt mit einem Jahreswachstum von 4,9 Prozent eine deutliche Belebung erfährt, stabilisieren sich Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Der Mietmarkt zeigt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen eine robuste Aufwärtsentwicklung mit Steigerungsraten um 5,7 Prozent im Jahresvergleich. Die Transaktionszahlen und das Marktvolumen haben sich gegenüber dem Vorquartal spürbar erhöht, was auf eine zunehmende Marktdynamik und Normalisierung nach der Zinsschockphase hindeutet.