Immobilienmarktbericht Leipzig – Q3 2025

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der moderaten Erholung und zunehmenden Stabilisierung. Nach einer verhaltenen Entwicklung in der ersten Jahreshälfte zeigt sich nun eine spürbare Belebung der Marktdynamik, wobei sich die einzelnen Marktsegmente unterschiedlich entwickeln. Die Stadt profitiert weiterhin von positiven Wanderungssalden und einer robusten Nachfrage, die insbesondere durch Studierende, Young Professionals und Familien getragen wird.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Leipzig bei 3.582 Euro. Dies markiert eine beachtliche Steigerung sowohl im Quartals- als auch im Jahresvergleich. Gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 verzeichnet der Markt einen Anstieg von 0,8 Prozent, während im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 3.415 Euro lag, eine deutliche Wertsteigerung von 4,9 Prozent zu beobachten ist.

Diese Preisentwicklung spiegelt die zunehmende Attraktivität des Leipziger Häusermarktes wider und zeigt, dass sich das Segment nach einer Phase der Unsicherheit wieder in einem stabilen Aufwärtstrend befindet. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser haben sich damit auf einem Niveau etabliert, das die wirtschaftliche Dynamik der Stadt und die anhaltende Nachfrage nach Wohneigentum reflektiert.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment zeigt eine deutliche Belebung. Die Transaktionszahlen liegen spürbar über dem Vorjahresniveau, was auf eine zunehmende Kaufbereitschaft und ein gestiegenes Vertrauen in den Markt hindeutet. Das Gesamttransaktionsvolumen im Wohnimmobiliensektor erreicht im dritten Quartal circa 445 Millionen Euro, was einer Steigerung von etwa 13 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht.

Die robuste Nachfrage wird maßgeblich durch mehrere Faktoren beeinflusst. Besonders prägend ist die bevorstehende Refinanzierungswelle ab 2026, die bereits jetzt zu einer erhöhten Verkaufsbereitschaft bei Eigentümern führt, deren günstige Finanzierungen auslaufen. Gleichzeitig nutzen Käufer die aktuelle Marktphase, um vor weiteren möglichen Preissteigerungen zu investieren. Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt jedoch weiterhin verhalten, was das Angebot verknappt und zusätzlichen Preisdruck erzeugt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Der Leipziger Häusermarkt zeigt eine zunehmende Selektivität bezüglich der Lagequalität. Top-Lagen und etablierte Wohnviertel wie Gohlis, Schleußig oder das Waldstraßenviertel verzeichnen stabile bis steigende Preise und eine anhaltend hohe Nachfrage. Diese Stadtteile profitieren von ihrer gewachsenen Infrastruktur, der Nähe zu Grünanlagen und der guten Anbindung an das Stadtzentrum.

Im Gegensatz dazu geraten periphere Lagen und weniger nachgefragte Stadtrandgebiete zunehmend unter Druck. Hier zeigt sich eine deutliche Preisdifferenzierung, wobei Objekte in diesen Lagen länger am Markt verweilen und teilweise Preisanpassungen nach unten erforderlich werden. Besonders gefragt sind Häuser in Stadtteilen mit guter Verkehrsanbindung, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf energieeffiziente Objekte und Häuser mit modernem Ausstattungsstandard.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Preiswachstums im Häusersegment erwartet. Experten prognostizieren jährliche Preissteigerungen von 3 bis 4 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinsentwicklung abhängen wird. Die bevorstehende Refinanzierungswelle ab 2026 könnte zu einer Marktbereinigung führen und Käufern bessere Verhandlungspositionen bieten.

Mittelfristig wird der Markt von der anhaltenden Zuwanderung nach Leipzig und dem begrenzten Neubauvolumen profitieren. Die Stadt bleibt als Wohnstandort attraktiv, was die Nachfrage nach Häusern weiterhin stützen wird. Allerdings könnte sich die Schere zwischen gefragten und weniger attraktiven Lagen weiter öffnen, was zu einer stärkeren Marktdifferenzierung führen dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Leipzig bewegt sich im dritten Quartal 2025 in einer Spanne von 3.229 bis 3.230 Euro. Diese Preisentwicklung zeigt eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsbewegung. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 liegt die Steigerung bei 1,3 Prozent, während sich gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024, als der Preis bei 3.215 Euro pro Quadratmeter lag, ein moderater Anstieg von 0,4 bis 1,5 Prozent ergibt.

Die Preise für Eigentumswohnungen haben sich damit auf einem Niveau eingependelt, das zwar deutlich unter dem Allzeithoch der vergangenen Jahre liegt, aber dennoch eine gewisse Stabilität aufweist. Diese Entwicklung deutet darauf hin, dass sich der Markt nach den turbulenten Jahren der Pandemie und der Zinswende in einer Phase der Konsolidierung befindet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen zeigt eine deutliche Belebung bei den Transaktionszahlen. Mit etwa 1.650 Transaktionen im dritten Quartal 2025 liegt die Anzahl der Verkäufe um rund 20 Prozent über dem Vorjahresniveau. Diese Steigerung signalisiert eine Rückkehr des Vertrauens in den Markt und eine zunehmende Investitionsbereitschaft der Käufer.

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin knapp, insbesondere im Neubausegment. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem Bedarf zurück, was zu einer anhaltenden Angebotsverknappung führt. Gleichzeitig ist die Nachfrage robust, getragen von Selbstnutzern und Kapitalanlegern, die Leipzig als attraktiven Investitionsstandort wahrnehmen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich verkürzt, was auf eine effiziente Marktabsorption hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Leipzigs sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenlagen wie das Zentrum, die Südvorstadt und das Musikviertel erzielen Quadratmeterpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier werden für hochwertige Neubauwohnungen teilweise Preise von über 4.500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

In den aufstrebenden Stadtteilen wie Plagwitz, Lindenau oder Connewitz zeigt sich eine dynamische Entwicklung mit steigenden Preisen, die jedoch noch unter dem Niveau der etablierten Toplagen liegen. Diese Viertel profitieren von ihrer zunehmenden Gentrifizierung und der wachsenden Beliebtheit bei jungen Käufern. Am Stadtrand und in weniger zentralen Lagen wie Grünau oder Paunsdorf bleiben die Preise moderat, wobei hier vermehrt Bestandswohnungen mit Sanierungsbedarf auf den Markt kommen.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt in Leipzig wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Stabilisierung auf dem aktuellen Preisniveau erwartet. Die moderaten Preissteigerungen dürften sich fortsetzen, allerdings ohne größere Sprünge. Die Nachfrage wird weiterhin durch die positive Bevölkerungsentwicklung und die wirtschaftliche Attraktivität der Stadt gestützt.

Ein wichtiger Faktor für die künftige Entwicklung wird die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank sein. Sollten die Zinsen weiter sinken oder auf niedrigem Niveau verharren, könnte dies zu einer verstärkten Nachfrage und damit zu stärkeren Preissteigerungen führen. Gleichzeitig könnte die erwartete Refinanzierungswelle ab 2026 zu einem erhöhten Angebot führen, was dämpfend auf die Preisentwicklung wirken könnte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser in Leipzig zeigt im dritten Quartal 2025 eine überdurchschnittliche Dynamik. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser verzeichnen gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 einen beachtlichen Anstieg von 5,7 Prozent. Diese Steigerungsrate liegt deutlich über der allgemeinen Inflationsrate und spiegelt die hohe Nachfrage in diesem Marktsegment wider.

Die absolute Höhe der Mietpreise variiert stark je nach Hausgröße, Ausstattung und Lage, wobei für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche Kaltmieten zwischen 1.200 und 2.000 Euro üblich sind. Besonders moderne, energieeffiziente Häuser in guten Lagen erzielen Spitzenmieten, die teilweise über 2.500 Euro monatlich liegen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miedhäuser wird maßgeblich durch das begrenzte Angebot und die gestiegenen Kaufpreise beeinflusst. Viele potenzielle Käufer weichen aufgrund der erhöhten Finanzierungskosten und der gestiegenen Kaufpreise auf den Mietmarkt aus, was zu einer zusätzlichen Nachfrageverstärkung führt. Diese Entwicklung hat zu einer deutlichen Verknappung des verfügbaren Angebots geführt, wobei attraktive Mietobjekte oft innerhalb weniger Tage vergeben werden.

Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist weiterhin gering, da Investoren vorrangig auf Mehrfamilienhäuser setzen. Dies verschärft die Angebotssituation zusätzlich. Gleichzeitig ist zu beobachten, dass vermehrt Eigentümer ihre Häuser zur Vermietung anbieten, anstatt sie zu verkaufen, um von den steigenden Mieteinnahmen zu profitieren und gleichzeitig das Eigentum als Vermögenswert zu behalten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrage nach Miedhäusern konzentriert sich besonders auf familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur. Stadtteile wie Marienbrunn, Gohlis-Süd oder Stötteritz, die eine gute Mischung aus urbaner Anbindung und suburbaner Ruhe bieten, verzeichnen die höchsten Mietpreise und die stärkste Nachfrage. Hier sind Wartelisten für attraktive Mietobjekte keine Seltenheit.

In den Randlagen und den eingemeindeten Ortsteilen wie Liebertwolkwitz oder Holzhausen sind die Mieten moderater, wobei auch hier eine steigende Nachfrage zu beobachten ist. Familien schätzen besonders die größeren Grundstücke und die ruhigere Umgebung, akzeptieren dafür längere Pendelzeiten. Die Verfügbarkeit von Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten spielt eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung in diesen Lagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer moderaten Fortsetzung der Mietsteigerungen von 3 bis 4 Prozent jährlich gerechnet. Die Nachfrage nach Miedhäusern wird voraussichtlich weiter steigen, da sich viele Haushalte den Kauf aufgrund der gestiegenen Zinsen nicht leisten können oder wollen. Besonders Familien mit Kindern werden weiterhin verstärkt nach Mietalternativen zum Eigenheim suchen.

Die Entwicklung wird maßgeblich von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Entwicklung der Kaufpreise abhängen. Sollten die Kaufpreise weiter steigen oder auf hohem Niveau verharren, wird dies den Druck auf den Mietmarkt weiter erhöhen. Gleichzeitig könnte eine Entspannung am Kaufmarkt zu einer Entlastung führen, wenn mehr Mieter den Schritt zum Eigentum wagen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Leipzig zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 8,89 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von 1,37 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 darstellt. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 8,41 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich eine deutliche Steigerung von 5,70 Prozent.

Eine differenzierte Betrachtung zeigt erhebliche Unterschiede zwischen Neubau und Bestand: Während Neubau-Wohnungen im Durchschnitt 13,10 Euro pro Quadratmeter kosten (Median: 13,67 Euro), liegen die Mieten für Bestandswohnungen bei durchschnittlich 9,90 Euro pro Quadratmeter (Median: 8,85 Euro). Diese Spreizung verdeutlicht die Zweiteilung des Marktes und die Prämie, die für moderne, energieeffiziente Wohnungen gezahlt wird.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment wird durch eine anhaltende Angebotsknappheit geprägt. Im ersten Halbjahr 2025 wurden etwa 1.800 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der geschätzte jährliche Bedarf bei 3.000 bis 3.500 Einheiten liegt. Diese Lücke zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einem stetigen Preisdruck, insbesondere im Bestandssegment.

Die Nachfrage wird hauptsächlich durch den kontinuierlichen Zuzug von Studierenden, Young Professionals und Familien getrieben. Leipzig verzeichnet weiterhin positive Wanderungssalden, was die Wohnungsnachfrage auf hohem Niveau hält. Besonders auffällig ist der Trend zu energieeffizienten Projekten: Diese vermieten nicht nur schneller, sondern weisen auch eine geringere Fluktuation auf. Die sogenannte ESG-Prämie ist auch in Leipzig deutlich spürbar und führt zu einer verstärkten Nachfrage nach nachhaltig gebauten oder sanierten Wohnungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Leipziger Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen und besonders beliebten Vierteln wie dem Zentrum-Süd, der Südvorstadt oder dem Waldstraßenviertel werden Spitzenmieten von über 12 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und teilweise über 15 Euro für Neubauwohnungen erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu kulturellen Einrichtungen.

Die dynamischste Entwicklung zeigen derzeit Stadtteile wie Plagwitz, Connewitz und Reudnitz, die sich zu beliebten Wohnquartieren für junge Menschen entwickelt haben. Hier liegen die Mieten im mittleren Segment zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter, mit steigender Tendenz. In den Großwohnsiedlungen wie Grünau oder in peripheren Lagen bleiben die Mieten mit 6 bis 7 Euro pro Quadratmeter vergleichsweise moderat, wobei auch hier Aufwärtstrends zu beobachten sind.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Leipzig zeigt für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends. Experten erwarten, dass die Mieten vor allem im Bestandssegment weiter steigen werden, wobei die Steigerungsraten voraussichtlich im mittleren einstelligen Prozentbereich zwischen 3 und 5 Prozent jährlich liegen werden.

Die Stabilisierung oder leichte Steigerung wird durch mehrere Faktoren gestützt: Die anhaltende Zuwanderung nach Leipzig, die wirtschaftliche Attraktivität der Stadt als aufstrebender Wirtschaftsstandort und das weiterhin begrenzte Neubauvolumen werden die Nachfrage hoch halten. Gleichzeitig könnte die sich abzeichnende Refinanzierungswelle ab 2026 zu einem erhöhten Angebot an Mietwohnungen führen, wenn Eigentümer ihre Objekte aufgrund gestiegener Finanzierungskosten verkaufen müssen.

Ein wichtiger Trend für die Zukunft ist die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz. Mit steigenden Energiekosten und verschärften gesetzlichen Anforderungen wird die Nachfrage nach energetisch sanierten oder neu gebauten Wohnungen weiter zunehmen, was zu einer weiteren Spreizung zwischen modernen und unsanierten Objekten führen dürfte.

Fazit

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler und wachsender Markt mit unterschiedlichen Dynamiken in den einzelnen Segmenten. Während der Häusermarkt sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment deutliche Preissteigerungen verzeichnet, entwickelt sich der Wohnungsmarkt moderater, aber stetig nach oben. Die Stadt profitiert weiterhin von ihrer Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort, was sich in anhaltend positiven Wanderungssalden und einer robusten Nachfrage niederschlägt.

Die größten Herausforderungen bleiben das begrenzte Neubauvolumen und die damit verbundene Angebotsknappheit, die zu kontinuierlichen Preissteigerungen führen. Gleichzeitig zeigt sich eine zunehmende Differenzierung des Marktes nach Lagen und Objektqualitäten, wobei energieeffiziente und modern ausgestattete Immobilien deutliche Preisaufschläge erzielen. Für die kommenden Jahre wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen erwartet, wobei die tatsächliche Entwicklung maßgeblich von der Zinsentwicklung, der wirtschaftlichen Gesamtlage und der Neubauaktivität abhängen wird.