Immobilienmarktbericht Leipzig Q3 2025

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der differenzierten Entwicklung. Während sich die Kaufpreise für Häuser mit einem deutlichen Plus von 4,9 Prozent im Jahresvergleich erholt zeigen, verharren die Wohnungspreise nahezu auf Vorjahresniveau. Der Mietmarkt setzt seinen stetigen Aufwärtstrend fort und erreicht mit durchschnittlich 8,89 Euro pro Quadratmeter einen neuen Höchststand. Die Marktdynamik wird zunehmend durch eine Selektivität geprägt, bei der Top-Lagen stabile bis steigende Preise aufweisen, während periphere Lagen unter Druck geraten.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Leipzig liegt im dritten Quartal 2025 bei 3.582 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem bemerkenswerten Anstieg von 4,9 Prozent im Jahresvergleich, nachdem im dritten Quartal 2024 noch ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 3.415 Euro verzeichnet wurde. Diese Entwicklung markiert eine deutliche Erholung nach der Phase der Stagnation in den vergangenen Jahren und zeigt, dass sich der Markt für Hauskäufer trotz weiterhin erhöhter Zinsen positiv entwickelt.

Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, wobei die genauen Quartalszahlen aus Q2 2025 nicht verfügbar sind. Die positive Preisdynamik deutet jedoch auf eine robuste Nachfrage und ein begrenztes Angebot in attraktiven Lagen hin. Besonders beachtlich ist, dass sich die Preise trotz des restriktiven Zinsumfelds stabilisiert und sogar gesteigert haben, was für die Attraktivität des Leipziger Immobilienmarktes spricht.

Marktdynamik

Das Transaktionsvolumen im Segment der Häuser zum Kauf zeigt sich im dritten Quartal 2025 deutlich belebt. Die Gesamttransaktionen im Wohnimmobilienbereich erreichten ein Volumen von circa 445 Millionen Euro, was einem Anstieg von 13 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 entspricht. Diese positive Entwicklung signalisiert eine wiederkehrende Kaufbereitschaft und ein gestiegenes Vertrauen in den Markt.

Die Angebotssituation bleibt besonders in begehrten Lagen angespannt. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das verfügbare Angebot an qualitativ hochwertigen Bestandsimmobilien, was die Preisdynamik unterstützt. Die Neubauaktivität im Haussektor konzentriert sich hauptsächlich auf die Außenbezirke und Randlagen, wo noch entsprechende Grundstücke verfügbar sind. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück, was mittelfristig zu einer weiteren Verknappung führen könnte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Leipzig zeigt eine zunehmende Differenzierung zwischen verschiedenen Stadtteilen. Top-Lagen wie das Waldstraßenviertel, Gohlis-Süd und das Musikviertel verzeichnen stabile bis steigende Preise, die teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. In diesen bevorzugten Wohnlagen werden Quadratmeterpreise von über 4.500 Euro erreicht, wobei die Nachfrage das limitierte Angebot kontinuierlich übersteigt.

Im Gegensatz dazu geraten periphere Lagen zunehmend unter Preisdruck. Stadtteile wie Grünau, Paunsdorf oder Teile von Schönefeld zeigen eine verhaltene bis stagnierende Preisentwicklung. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise unter 3.000 Euro, und die Vermarktungszeiten sind deutlich länger als in zentralen Lagen. Die mittleren Lagen wie Connewitz, Plagwitz oder Reudnitz entwickeln sich stabil mit moderaten Preissteigerungen und profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zum Zentrum.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine differenzierte Entwicklung erwartet. Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Marktentwicklung ist der erwartete Anstieg des Angebots durch auslaufende Zinsbindungen ab 2026. Viele Eigentümer, die ihre günstigen Finanzierungen aus der Niedrigzinsphase verlieren werden, könnten sich zum Verkauf entschließen, was das Marktgleichgewicht beeinflussen und zu einer Entspannung der Angebotssituation führen könnte.

Die Preisentwicklung dürfte sich in den kommenden Monaten moderater gestalten. Experten erwarten für die Top-Lagen weiterhin stabile bis leicht steigende Preise, während in peripheren Lagen mit einer Seitwärtsbewegung oder sogar leichten Preiskorrekturen zu rechnen ist. Die Zinsentwicklung wird dabei eine entscheidende Rolle spielen. Sollten die Zinsen weiter sinken, könnte dies die Nachfrage stimulieren und die Preise stützen. Mittelfristig wird der Leipziger Markt von der anhaltenden Attraktivität der Stadt als Wohn- und Arbeitsstandort profitieren.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Leipzig zeigt sich im dritten Quartal 2025 deutlich verhaltener als das Haussegment. Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen bewegt sich in einer Spanne von 2.450 bis 3.229 Euro pro Quadratmeter, wobei der Mittelwert bei etwa 2.840 Euro liegt. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 3.215 Euro lag, zeigt sich nur ein minimaler Anstieg von 0,4 bis 1,5 Prozent.

Diese sehr verhaltene Entwicklung verdeutlicht, dass sich der Markt für Eigentumswohnungen nach den turbulenten Jahren der Pandemie und der Zinswende in einer Phase der Konsolidierung befindet. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 folgt Leipzig dem bundesweiten Trend mit einem moderaten Anstieg von etwa 1,2 Prozent. Die Preise haben sich auf einem Niveau eingependelt, das deutlich unter dem Allzeithoch liegt, aber dennoch eine gewisse Stabilität aufweist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Eigentumswohnungen ist deutlich gedämpfter als bei Häusern. Das Transaktionsvolumen zeigt zwar eine Erholung gegenüber dem Vorjahr, bleibt aber hinter den Spitzenwerten der Jahre 2020 und 2021 zurück. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich verlängert, und Käufer agieren deutlich selektiver als in den Vorjahren.

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist moderat gestiegen, was zu einer ausgeglicheneren Marktsituation führt. Die Neubauaktivität im Wohnungsbau konzentriert sich verstärkt auf den Mietsektor, während neue Eigentumswohnungsprojekte zurückhaltender entwickelt werden. Dies liegt nicht zuletzt an den gestiegenen Baukosten und den höheren Finanzierungskosten, die die Wirtschaftlichkeit vieler Projekte in Frage stellen. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen bleibt auf niedrigem Niveau, zeigt aber in weniger gefragten Lagen eine leicht steigende Tendenz.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Premium-Lagen wie dem Zentrum, dem Waldstraßenviertel und Teilen von Gohlis werden Quadratmeterpreise von über 4.000 Euro erzielt, wobei luxussanierte Altbauwohnungen teilweise noch deutlich höhere Preise erzielen. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der historischen Bausubstanz und dem urbanen Flair.

Die aufstrebenden Viertel wie Plagwitz, Connewitz und die Südvorstadt zeigen eine stabile Preisentwicklung mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.800 und 3.500 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und der lebendigen Kulturszene. In den Außenbezirken wie Grünau, Mockau oder Engelsdorf liegen die Preise deutlich niedriger, oft unter 2.000 Euro pro Quadratmeter. Hier ist die Nachfrage verhalten, und die Preise stagnieren oder entwickeln sich nur minimal.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine moderate Entwicklung erwartet. Die Preise dürften sich weitgehend seitwärts bewegen, mit leichten Aufwärtstendenzen in gefragten Lagen und möglichen Korrekturen in weniger attraktiven Gebieten. Die Nachfrage wird stark von der weiteren Zinsentwicklung und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage abhängen.

Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der Baukosten sein. Sollten diese weiter steigen oder auf hohem Niveau verharren, wird dies die Neubauaktivität dämpfen und mittelfristig zu einer Verknappung des Angebots führen. Andererseits könnten sinkende Zinsen die Nachfrage beleben und zu einer Stabilisierung oder leichten Steigerung der Preise führen. Die demografische Entwicklung Leipzigs mit weiterem Zuzug junger Menschen und Familien wird grundsätzlich für eine stabile Nachfrage sorgen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Leipzig stellt ein spezielles Segment dar, das in den verfügbaren Marktberichten nicht separat ausgewiesen wird. Die Vermietung von kompletten Häusern erfolgt überwiegend im gehobenen Preissegment und richtet sich an eine spezifische Zielgruppe wie Familien mit höherem Einkommen oder Expatriates. Basierend auf den allgemeinen Mietmarktdaten kann von durchschnittlichen Mietpreisen zwischen 10 und 15 Euro pro Quadratmeter für Einfamilienhäuser ausgegangen werden, wobei die Preise stark von Lage, Ausstattung und Größe abhängen.

Die Preisentwicklung im Segment der Miethäuser folgt grundsätzlich dem allgemeinen Mietmarkttrend mit moderaten Steigerungen. Da keine spezifischen Vergleichsdaten zum Vorquartal oder Vorjahr vorliegen, kann von einer ähnlichen Entwicklung wie im gesamten Mietmarkt ausgegangen werden, der im Jahresvergleich um etwa 5,7 Prozent gestiegen ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Leipzig ist sehr begrenzt und konzentriert sich hauptsächlich auf die Randlagen und Vororte. Die Nachfrage kommt vorwiegend von Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen eigenen Garten suchen, sich aber den Kauf eines Hauses nicht leisten können oder wollen. Die durchschnittliche Mietdauer ist in diesem Segment deutlich länger als bei Wohnungen, was auf die höhere Wohnzufriedenheit und die aufwendigere Umzugssituation zurückzuführen ist.

Die Neubauaktivität im Bereich Miethäuser ist minimal, da sich Investoren verstärkt auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren, die eine höhere Rendite versprechen. Vereinzelt werden Reihenhäuser oder Doppelhaushälften zur Vermietung angeboten, meist in neu erschlossenen Wohngebieten am Stadtrand. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht vorhanden, da die wenigen verfügbaren Objekte schnell vermietet werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Verteilung von Miethäusern zeigt eine klare Konzentration auf die Außenbezirke. In Stadtteilen wie Marienbrunn, Holzhausen oder Liebertwolkwitz finden sich die meisten Angebote. Hier liegen die Mieten typischerweise zwischen 1.500 und 2.500 Euro monatlich für ein Einfamilienhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche. In diesen Lagen profitieren Mieter von der ruhigen Wohnumgebung, guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Grünflächen.

In zentrumsnäheren Lagen wie Gohlis oder Schleußig sind Miethäuser eine Rarität und entsprechend teuer. Hier können für historische Stadthäuser oder sanierte Villen Mieten von über 3.000 Euro monatlich aufgerufen werden. Diese Objekte richten sich an eine sehr zahlungskräftige Klientel und werden oft möbliert vermietet. In den typischen Plattenbaugebieten wie Grünau existiert praktisch kein Markt für Miethäuser.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Miethäuser wird auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten ein Nischensegment bleiben. Die Nachfrage dürfte stabil bleiben oder leicht steigen, da immer mehr Familien flexibel bleiben möchten und sich gegen einen Hauskauf entscheiden. Das Angebot wird voraussichtlich nur marginal wachsen, da der Fokus der Investoren weiterhin auf Mehrfamilienhäusern liegt.

Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter moderat steigen, wobei die Steigerungsraten in attraktiven Lagen höher ausfallen dürften als in peripheren Gebieten. Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice könnte die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern verstärken und zu Premiumpreisen für entsprechend ausgestattete Objekte führen. Langfristig könnte die demografische Entwicklung mit einer alternden Gesellschaft dazu führen, dass mehr ältere Eigentümer ihre Häuser vermieten statt verkaufen, was das Angebot leicht erhöhen könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Wohnungen in Leipzig hat im dritten Quartal 2025 einen neuen Höchststand erreicht. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 8,89 Euro pro Quadratmeter, was einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr darstellt. Im dritten Quartal 2024 lag der Durchschnittspreis noch bei 8,41 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 5,70 Prozent entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete 8,77 Euro betrug, zeigt sich ein Anstieg von 1,37 Prozent.

Die Differenzierung zwischen Neubau und Bestand ist besonders ausgeprägt. Neubauwohnungen werden im Schnitt für 13,10 Euro pro Quadratmeter vermietet, mit einer Median-Miete von 13,67 Euro. Bestandswohnungen liegen bei durchschnittlich 9,90 Euro pro Quadratmeter, mit einem Median von 8,85 Euro. Diese erhebliche Preisdifferenz von über 30 Prozent zwischen Neubau und Bestand zeigt die Zahlungsbereitschaft für moderne, energieeffiziente Wohnungen.

Marktdynamik

Der Leipziger Mietwohnungsmarkt wird von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Die Wohnraumknappheit resultiert aus zu geringen Fertigstellungszahlen bei gleichzeitig anhaltendem Zuzug und stetigen Haushaltsgründungen. Die Leerstandsquote liegt stadtweit bei unter 3 Prozent und damit deutlich unter der Fluktuationsreserve von 5 Prozent, die für einen funktionierenden Markt notwendig wäre.

Die Neubauaktivität kann den Bedarf nicht decken. Zwar werden kontinuierlich neue Projekte fertiggestellt, aber die Zahl der Baugenehmigungen und Baubeginne ist rückläufig. Dies liegt an den gestiegenen Baukosten, höheren Finanzierungskosten und strengeren regulatorischen Anforderungen. Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz. Energieeffiziente Projekte vermieten sich schneller und weisen eine geringere Fluktuation auf. Diese ESG-Prämie ist auch in Leipzig deutlich spürbar und führt zu einer weiteren Spreizung der Mietpreise.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Top-Lagen wie dem Zentrum, Zentrum-Süd und dem Waldstraßenviertel werden für Neubauwohnungen Mieten von über 15 Euro pro Quadratmeter erzielt. Selbst Bestandswohnungen liegen hier oft über 12 Euro. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Ambiente und der exzellenten Infrastruktur.

Die beliebten Szeneviertel wie Plagwitz, Connewitz und die Südvorstadt zeigen Durchschnittsmieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile sind besonders bei jungen Menschen und Studenten beliebt, was zu einer hohen Nachfrage und kurzen Leerstandszeiten führt. Die Gentrifizierung dieser Viertel schreitet voran, was sich in stetig steigenden Mieten niederschlägt.

In den Großwohnsiedlungen wie Grünau, Paunsdorf oder Mockau liegen die Mieten deutlich niedriger, meist zwischen 6 und 7,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete kämpfen teilweise mit Imageproblemen, bieten aber günstigen Wohnraum und eine gute Infrastruktur. Hier ist die Mietpreisentwicklung moderater, und es gibt teilweise noch Leerstände.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs erwartet, wenn auch möglicherweise in abgeschwächter Form. Die strukturellen Faktoren wie Wohnraummangel und kontinuierlicher Zuzug werden anhalten. Leipzig bleibt als Universitätsstadt und aufstrebendes Wirtschaftszentrum attraktiv für Zuwanderer, was die Nachfrage hochhält.

Die Neubaumieten werden sich voraussichtlich auf dem aktuellen hohen Niveau stabilisieren oder nur leicht steigen. Der limitierende Faktor ist hier die Zahlungsfähigkeit der Mieter. Bei Bestandswohnungen ist mit weiteren moderaten Steigerungen zu rechnen, insbesondere nach Modernisierungen. Die energetische Sanierung des Bestands wird ein wichtiges Thema bleiben und könnte zu Mieterhöhungen führen.

Regulatorische Eingriffe könnten die Entwicklung dämpfen. Die Diskussion über Mietpreisbremsen und andere Regulierungen bleibt aktuell. Sollten weitere Beschränkungen eingeführt werden, könnte dies die Mietpreisentwicklung bremsen, aber auch zu einem reduzierten Angebot führen. Langfristig wird die demografische Entwicklung und die wirtschaftliche Attraktivität Leipzigs entscheidend für die Mietmarktentwicklung sein. Solange Leipzig weiter wächst und prosperiert, werden die Mieten voraussichtlich weiter steigen, wenn auch möglicherweise mit geringerer Dynamik als in den vergangenen Jahren.

Fazit

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Während der Hausmarkt mit einem Plus von 4,9 Prozent eine deutliche Erholung zeigt, entwickeln sich Eigentumswohnungen mit nur 0,4 bis 1,5 Prozent Wachstum sehr verhalten. Der Mietmarkt setzt seinen Aufwärtstrend fort und erreicht mit 8,89 Euro pro Quadratmeter einen neuen Rekordstand. Die zunehmende Spreizung zwischen gefragten und peripheren Lagen sowie zwischen Neubau und Bestand prägt alle Marktsegmente. Für die Zukunft deutet sich eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung an, wobei regulatorische Eingriffe und die Zinsentwicklung wesentliche Einflussfaktoren bleiben werden.