Immobilienmarktbericht Leipzig – Q3 2025

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt präsentierte sich im dritten Quartal 2025 in einer bemerkenswert robusten Verfassung. Mit einem Anstieg der Transaktionszahlen um 20 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal und einem Transaktionsvolumen von rund 445 Millionen Euro zeigt sich eine deutliche Belebung des Marktes. Die Preisentwicklung verlief moderat positiv, wobei Leipzig im bundesweiten Vergleich zu den dynamischsten Märkten zählte. Nachfolgend eine detaillierte Analyse der vier zentralen Marktsegmente im Vergleich zum Vorquartal.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Leipzig bei 3.582 Euro. Dies markiert einen signifikanten Anstieg gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024, als der Preis noch bei 3.415 Euro lag – eine Steigerung um 4,9 Prozent. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Quadratmeterpreis bei 3.546 Euro lag, ergibt sich ein moderater Anstieg von etwa 1,0 Prozent.

Die Preisentwicklung zeigt damit eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, die sich nach der Konsolidierungsphase der Jahre 2023/2024 nun wieder stabilisiert hat. Bemerkenswert ist, dass die aktuellen Preise noch immer unter den Spitzenwerten der Boomjahre 2022 liegen, was auf eine gesunde Marktkorrektur hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Häusern zum Kauf zeigt sich äußerst positiv. Mit insgesamt etwa 1.650 Transaktionen im gesamten Leipziger Immobilienmarkt im Q3 2025 – ein Plus von 20 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal – ist eine deutliche Belebung der Nachfrage erkennbar. Das Transaktionsvolumen von 445 Millionen Euro übertrifft das Vorjahresniveau um 13 Prozent.

Die gestiegene Nachfrage trifft auf ein weiterhin knappes Angebot, insbesondere im Bereich der Einfamilienhäuser. Die Neubauaktivität bleibt hinter dem Bedarf zurück, was zu einer anhaltenden Verknappung des verfügbaren Angebots führt. Diese Konstellation aus hoher Nachfrage und begrenztem Angebot stützt die Preisentwicklung nachhaltig.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede innerhalb Leipzigs zeigen sich deutlich in der geografischen Verteilung. Im beliebten Zentrum-Südost-Bereich, der traditionell zu den gefragtesten Wohnlagen der Stadt zählt, lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei 3.567 Euro – leicht unter dem stadtweiten Durchschnitt. Dies deutet darauf hin, dass in diesem Quartal andere Stadtteile, möglicherweise durch Neubaugebiete oder Gentrifizierungsprozesse, stärkere Preissteigerungen verzeichneten.

Die zentrumsnahen Lagen bleiben weiterhin hochpreisig, während die Randlagen zunehmend an Attraktivität gewinnen. Besonders Stadtteile mit guter Infrastrukturanbindung und Grünflächen verzeichnen eine überdurchschnittliche Nachfrage. Die traditionelle Preisschere zwischen Zentrum und Peripherie beginnt sich langsam zu schließen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Stabilisierung der Hauspreise auf dem aktuellen Niveau erwartet. Die Experten prognostizieren für 2026 keine dramatischen Preissprünge, sondern vielmehr eine kontinuierliche, moderate Entwicklung. Die anhaltende Nachfrage, getrieben durch den kontinuierlichen Zuzug nach Leipzig und die attraktiven Lebensbedingungen, wird voraussichtlich auf ein weiterhin knappes Angebot treffen.

Mittelfristig könnten sich die Zinsentwicklung und die allgemeine wirtschaftliche Lage als entscheidende Faktoren erweisen. Sollten die Zinsen weiter sinken, ist mit einer zusätzlichen Nachfragestimulation zu rechnen. Die Marktresilienz hat sich jedoch bereits bewiesen, sodass auch bei moderat steigenden Zinsen keine dramatischen Preisrückgänge zu erwarten sind.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im Q3 2025 ein differenziertes Bild. Je nach Datenquelle und Marktsegment variieren die Quadratmeterpreise erheblich. Während der Durchschnittspreis für Bestandswohnungen bei 2.450 Euro pro Quadratmeter lag, verzeichneten andere Erhebungen Preise von 3.229 Euro (Engel & Völkers) bis 3.230 Euro (ImmoWelt) pro Quadratmeter.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 3.190 Euro lag, ergibt sich ein moderater Anstieg von rund 1,3 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 mit 3.215 Euro zeigt sich eine marginale Steigerung von 0,4 Prozent, was auf eine Stabilisierung des Marktes hindeutet.

Marktdynamik

Die Transaktionsdynamik bei Eigentumswohnungen zeigt eine robuste Entwicklung. Das gestiegene Transaktionsvolumen von 13 Prozent und die um 20 Prozent erhöhte Anzahl der Transaktionen gegenüber Q3 2024 signalisieren eine wiederkehrende Kaufbereitschaft. Nach der Zurückhaltung der vergangenen Quartale kehrt offensichtlich Vertrauen in den Markt zurück.

Ein besonderer Trend zeigt sich bei energieeffizienten Neubauwohnungen. Diese erzielen nicht nur höhere Preise, sondern verkaufen sich auch schneller. Die sogenannte ESG-Prämie wird zunehmend sichtbar – Käufer sind bereit, für nachhaltige und energieeffiziente Immobilien Aufpreise zu zahlen. Dies spiegelt sich sowohl in kürzeren Vermarktungszeiten als auch in stabilen Preisniveaus wider.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtlagen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Im hochpreisigen Zentrum-Südost-Bereich erreichten die Quadratmeterpreise mit 4.487 Euro Spitzenwerte, die deutlich über dem stadtweiten Durchschnitt liegen. Interessanterweise zeigt dieser Bereich im Jahresvergleich einen leichten Rückgang von 2,6 Prozent (Q3 2024: 4.605 Euro), was auf eine Marktbereinigung nach überhitzten Phasen hindeutet.

Die zentrumsnahen Lagen bleiben die Preistreiber des Marktes. Stadtteile wie das Waldstraßenviertel, Gohlis oder die Südvorstadt verzeichnen konstant hohe Nachfrage bei limitiertem Angebot. Demgegenüber bieten Stadtteile wie Grünau oder Paunsdorf weiterhin erschwinglichere Optionen, wobei auch hier die Preise durch Modernisierungsmaßnahmen und verbesserte Infrastruktur anziehen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Leipzig zeigt für 2026 eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau. Die Experten erwarten keine dramatischen Preissprünge, aber auch keine signifikanten Rückgänge. Der Markt hat sich nach der Korrekturphase gefangen und bewegt sich in einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage.

Langfristig wird die Entwicklung stark von der Neubauaktivität abhängen. Die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien wird voraussichtlich zu einer weiteren Spreizung zwischen energieeffizienten und konventionellen Immobilien führen. Investoren und Selbstnutzer werden verstärkt auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz achten, was modernisierte und neue Objekte begünstigt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Einfamilienhäuser zur Miete stellt in Leipzig traditionell ein Nischensegment dar. Konkrete Daten für das dritte Quartal 2025 liegen nur begrenzt vor, was die geringe Marktrelevanz dieses Segments unterstreicht. Basierend auf den verfügbaren Informationen aus dem Vorquartal kann von durchschnittlichen Mietpreisen zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter ausgegangen werden, wobei die tatsächlichen Preise stark von Größe, Ausstattung und Lage abhängen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist von einer moderaten Preissteigerung im niedrigen einstelligen Prozentbereich auszugehen, die sich an der allgemeinen Mietpreisentwicklung orientiert.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt in Leipzig äußerst begrenzt. Die meisten Einfamilienhäuser werden entweder von Eigentümern selbst bewohnt oder zum Kauf angeboten. Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien mit gehobenen Einkommen, die temporär in Leipzig leben oder sich noch nicht für einen Kauf entschieden haben.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist praktisch nicht existent. Vereinzelt kommen renovierte Altbauten oder umgenutzte Objekte auf den Markt. Die Vermietungsdauer ist typischerweise länger als bei Wohnungen, da sowohl Mieter als auch Vermieter an stabilen, langfristigen Mietverhältnissen interessiert sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Mietshäuser finden sich vorwiegend in den gehobenen Stadtteilen wie Marienbrunn, Gohlis oder dem Waldstraßenviertel. In diesen Lagen werden Premiummieten erzielt, die deutlich über dem stadtweiten Durchschnitt für Wohnungsmieten liegen. Die Randlagen bieten vereinzelt günstigere Optionen, meist ältere Objekte mit Modernisierungsbedarf.

Die Verfügbarkeit variiert stark nach Stadtteil. Während in den Villenvierteln gelegentlich hochwertige Objekte zur Vermietung kommen, ist das Angebot in den Plattenbaugebieten praktisch nicht vorhanden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird keine signifikante Veränderung in diesem Marktsegment erwartet. Das Angebot wird weiterhin sehr begrenzt bleiben, während die Nachfrage stabil auf niedrigem Niveau verharrt. Preislich ist mit moderaten Steigerungen im Rahmen der allgemeinen Inflationsrate zu rechnen.

Mittelfristig könnten sich neue Trends wie Co-Living-Konzepte oder die Vermietung von Tiny Houses als Alternative entwickeln, diese befinden sich jedoch noch in der Entstehungsphase und haben bisher keinen messbaren Markteinfluss.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Leipzig zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. Die durchschnittliche Miete lag bei 8,89 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von 1,37 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 (8,77 Euro) darstellt. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 (8,41 Euro) beträgt die Steigerung beachtliche 5,70 Prozent.

Besonders deutlich zeigt sich die Spreizung zwischen Neubau und Bestand: Neubauwohnungen erzielen mit durchschnittlich 13,10 Euro pro Quadratmeter (Median: 13,67 Euro) deutlich höhere Mieten als Bestandswohnungen mit 9,90 Euro pro Quadratmeter (Median: 8,85 Euro). Diese Differenz von über 30 Prozent verdeutlicht die Präferenz der Mieter für moderne, energieeffiziente Wohnungen.

Marktdynamik

Der Leipziger Mietwohnungsmarkt ist geprägt von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Der kontinuierliche Zuzug nach Leipzig, verbunden mit stetigen Haushaltsgründungen, trifft auf zu geringe Fertigstellungszahlen. Diese Konstellation führt zu einem anhaltenden Wohnraummangel, der die Mietpreisentwicklung maßgeblich beeinflusst.

Ein bedeutender Trend ist die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz. Energieeffiziente Projekte vermieten sich nicht nur schneller, sondern weisen auch eine geringere Fluktuation auf. Die sogenannte ESG-Prämie ist deutlich spürbar – Mieter sind bereit, für nachhaltige Wohnungen höhere Mieten zu zahlen. Dies führt zu einer beschleunigten Vermietung und stabileren Mieterverhältnissen bei entsprechenden Objekten.

Die Leerstandsquote bleibt auf historisch niedrigem Niveau. Besonders in zentrumsnahen Lagen und bei Neubauten ist der Leerstand praktisch nicht existent. Selbst in peripheren Lagen mit älterem Wohnungsbestand sind die Leerstände rückläufig, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Leipzigs sind erheblich und folgen einem klaren Muster. Die höchsten Mieten werden in den zentrumsnahen, gentrifizierten Stadtteilen wie Südvorstadt, Zentrum-Süd und Waldstraßenviertel erzielt. Hier liegen die Durchschnittsmieten oft deutlich über 10 Euro pro Quadratmeter, bei Neubauten sogar über 14 Euro.

Die mittleren Preislagen finden sich in Stadtteilen wie Gohlis, Plagwitz oder Connewitz, wo die Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter pendeln. Diese Viertel profitieren von ihrer guten Infrastruktur und dem lebendigen Kiezleben, bleiben aber noch erschwinglich für breite Bevölkerungsschichten.

Die günstigsten Mieten sind weiterhin in den Großwohnsiedlungen wie Grünau oder Paunsdorf zu finden, wo teilweise noch Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter möglich sind. Allerdings zeigt sich auch hier ein Aufwärtstrend, getrieben durch Modernisierungen und die allgemeine Wohnungsknappheit.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Leipzig zeigt für die kommenden 12 bis 24 Monate ein differenziertes Bild. Bei Neubauwohnungen werden leichte Steigerungen erwartet, die sich im Rahmen von 2 bis 4 Prozent jährlich bewegen dürften. Die hohen Baukosten und die anhaltende Nachfrage nach modernem Wohnraum stützen dieses Preissegment nachhaltig.

Für Bestandswohnungen prognostizieren Experten weitere Steigerungen, die durch den anhaltenden Wohnraummangel getrieben werden. Hier könnten die jährlichen Steigerungsraten bei 4 bis 6 Prozent liegen, wobei modernisierte Wohnungen überdurchschnittlich profitieren werden. Die Mietpreisbremse zeigt zwar eine dämpfende Wirkung, kann aber den grundlegenden Nachfrageüberhang nicht kompensieren.

Langfristig wird die Entwicklung stark von politischen Rahmenbedingungen und der Neubauaktivität abhängen. Die Stadt Leipzig plant verschiedene Maßnahmen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, deren Wirkung sich jedoch erst mittelfristig entfalten wird. Der Trend zu energieeffizienten Wohnungen wird sich weiter verstärken, was zu einer zunehmenden Spreizung zwischen modernisierten und unsanierten Beständen führen wird.

Fazit

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen und erhöhter Transaktionsaktivität. Während der Kaufmarkt eine Stabilisierung auf erhöhtem Niveau zeigt, bleibt der Mietmarkt von struktureller Knappheit geprägt. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird zur prägenden Kraft für die weitere Marktentwicklung. Leipzig behauptet sich weiterhin als attraktiver und dynamischer Immobilienstandort im mitteldeutschen Raum, der trotz Preissteigerungen im bundesweiten Vergleich noch immer moderate Preisniveaus aufweist.