Immobilienmarktbericht Leipzig – Q3 2025

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit moderaten Preisanstiegen und belebter Marktaktivität. Nach der verhaltenen Entwicklung in der ersten Jahreshälfte präsentieren sich alle Marktsegmente in robuster Verfassung, wobei die Dynamik je nach Segment und Lage variiert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt im Q3 2025 bei 3.582 Euro, was einem Anstieg von 1,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 entspricht (Q2 2025: 3.536 Euro/m²). Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem die Preise bei durchschnittlich 3.450 Euro/m² lagen, zeigt sich somit eine positive Entwicklung von etwa 3,8 Prozent über zwei Quartale. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich damit in einer Spanne von 450.000 bis 650.000 Euro, abhängig von Größe und Ausstattung.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung 4,9 Prozent, was die zunehmende Marktdynamik nach der Stagnationsphase der Vorjahre unterstreicht. Diese Entwicklung liegt deutlich über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt die anhaltende Attraktivität des Leipziger Häusermarktes.

Marktdynamik

Das Transaktionsvolumen liegt deutlich über dem Vorjahresniveau, wobei insbesondere bei Einfamilienhäusern eine verstärkte Handelsaktivität zu beobachten ist. Die Verkaufszahlen haben sich merklich erholt und erreichen teilweise wieder das Niveau der Boomjahre vor 2022. Im Vergleich zum Q2 2025, das noch von zurückhaltender Kaufbereitschaft geprägt war, zeigt sich im dritten Quartal eine spürbare Belebung des Marktes.

Die Neubauaktivitäten bleiben trotz gestiegener Baukosten und verschärfter Regulierungen auf einem stabilen Niveau. Bauträger konzentrieren sich verstärkt auf effiziente Projekte in nachgefragten Lagen, während spekulative Entwicklungen deutlich zurückgefahren wurden. Das Angebot an verfügbaren Häusern bleibt weiterhin knapp, was die Preisdynamik unterstützt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 120 Tagen im Q2 2025 auf etwa 95 Tage im Q3 2025 verkürzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen. In den beliebten innenstadtnahen Vierteln wie Gohlis, Schleußig und dem Waldstraßenviertel liegen die Quadratmeterpreise bei 4.200 bis 4.800 Euro und damit etwa 20 bis 35 Prozent über dem städtischen Durchschnitt. Diese Lagen profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und dem historischen Charme der Gründerzeitarchitektur.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen wie Liebertwolkwitz, Mölkau oder Holzhausen bewegen sich die Preise zwischen 2.800 und 3.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete erfreuen sich zunehmender Beliebtheit bei Familien, die mehr Platz und Grün suchen. Die östlichen Stadtteile zeigen dabei eine dynamischere Preisentwicklung als die westlichen Randgebiete.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Preisanstiegs erwartet, wobei die Wachstumsraten voraussichtlich zwischen 3 und 5 Prozent jährlich liegen werden. Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Marktentwicklung ist der erwartete Anstieg des Angebots durch auslaufende Zinsbindungen ab 2026. Viele Eigentümer, die ihre günstigen Finanzierungen verlieren werden, könnten sich zum Verkauf entschließen, was das Marktgleichgewicht beeinflussen könnte.

Die anhaltende Zuwanderung nach Leipzig, die positive wirtschaftliche Entwicklung der Stadt und die im bundesweiten Vergleich noch moderaten Preise sprechen für eine stabile Nachfrage. Allerdings könnten steigende Zinsen und strengere Kreditvergaberichtlinien die Kaufkraft potenzieller Erwerber einschränken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt im Q3 2025 bei 3.229 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von etwa 1,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 3.190 Euro/m² lag. Die Preisentwicklung zeigt damit eine leichte Erholung nach der Stagnation im ersten Halbjahr 2025.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung lediglich 0,4 bis 1,5 Prozent, was die verhaltene Entwicklung im Wohnungssegment unterstreicht. Die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 75-Quadratmeter-Wohnung liegen somit bei etwa 242.000 Euro, wobei die Spanne je nach Lage und Ausstattung von 180.000 bis 350.000 Euro reicht.

Marktdynamik

Die Verkaufszahlen für Eigentumswohnungen haben sich im dritten Quartal 2025 deutlich erholt und erreichen teilweise wieder das Niveau der Boomjahre. Diese Belebung ist auf die relative Zinsstabilität, die verbesserte wirtschaftliche Stimmung und Leipzigs anhaltende Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort zurückzuführen. Im Vergleich zum Q2 2025 hat sich die Anzahl der Transaktionen um etwa 15 Prozent erhöht.

Der Markt für Eigentumswohnungen befindet sich nach den turbulenten Jahren 2022 bis 2024 in einer Phase der Konsolidierung. Die Preise haben sich auf einem Niveau eingependelt, das zwar deutlich unter dem Allzeithoch von 2022 liegt, aber dennoch eine gewisse Stabilität aufweist. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber historisch betrachtet niedrig. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 80 Tagen, was eine Verbesserung gegenüber den 100 Tagen im Q2 2025 darstellt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zunehmende Selektivität des Marktes ist bemerkenswert: Während Top-Lagen wie das Zentrum, Zentrum-Süd und die Südvorstadt stabile bis steigende Preise von 4.000 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter aufweisen, geraten periphere Lagen zunehmend unter Druck. In den beliebten Szeneviertel wie Plagwitz und Connewitz bewegen sich die Preise zwischen 3.500 und 3.800 Euro pro Quadratmeter.

In den östlichen Stadtteilen wie Reudnitz-Thonberg oder Volkmarsdorf liegen die Preise mit 2.400 bis 2.800 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem städtischen Durchschnitt. Diese Gebiete profitieren jedoch von Gentrifizierungsprozessen und zeigen das höchste Wertsteigerungspotenzial. Die Plattenbaugebiete in Grünau oder Paunsdorf bilden mit Preisen von 1.800 bis 2.200 Euro pro Quadratmeter das untere Ende der Preisskala.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine moderate Preisentwicklung mit Steigerungsraten von 2 bis 3 Prozent jährlich erwartet. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird voraussichtlich stabil bleiben, wobei insbesondere energieeffiziente Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen gefragt sein werden.

Die demografische Entwicklung Leipzigs mit kontinuierlichem Zuzug junger Menschen und Familien stützt die Nachfrage nachhaltig. Gleichzeitig könnten die erwarteten Neubaufertigstellungen in den kommenden Quartalen für eine leichte Entspannung auf der Angebotsseite sorgen. Die Entwicklung der Zinsen und die gesamtwirtschaftliche Lage werden entscheidende Faktoren für die weitere Marktentwicklung sein.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Q3 2025 liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Einfamilienhäuser bei 8,89 Euro pro Quadratmeter, was einen neuen Höchststand darstellt. Dies entspricht einem Anstieg von 1,37 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem die durchschnittliche Miete bei 8,77 Euro/m² lag. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.245 Euro.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Steigerung beachtliche 5,7 Prozent, was die angespannte Situation im Mietmarkt für Häuser verdeutlicht. Diese Entwicklung liegt deutlich über der allgemeinen Mietpreisentwicklung und zeigt die hohe Nachfrage nach dieser Wohnform.

Marktdynamik

Die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietobjekten im Einfamilienhaussegment wird durch das begrenzte Angebot und die gestiegenen Kaufpreise zusätzlich verstärkt. Viele potenzielle Käufer weichen aufgrund der erhöhten Finanzierungskosten auf den Mietmarkt aus, was zu einer zusätzlichen Nachfragesteigerung führt. Im Vergleich zum Q2 2025 hat sich diese Tendenz noch verstärkt.

Das Angebot an zur Vermietung stehenden Häusern bleibt extrem knapp. Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei nur 14 Tagen, was eine weitere Verkürzung gegenüber den bereits niedrigen 18 Tagen im Q2 2025 darstellt. Auf jedes inserierte Mietobjekt kommen durchschnittlich 35 bis 40 Interessenten, was den Vermietermarkt unterstreicht. Die Leerstandsquote im Segment der Einfamilienhäuser zur Miete liegt praktisch bei null.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den bevorzugten Wohnlagen wie Marienbrunn, Gohlis-Süd oder dem Musikviertel liegen die Mieten für Einfamilienhäuser bei 10,50 bis 12,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete zeichnen sich durch ihre ruhige Wohnlage, gute Infrastruktur und Nähe zu Grünanlagen aus.

In den Randgebieten und eingemeindeten Ortsteilen wie Lützschena-Stahmeln, Wiederitzsch oder Engelsdorf bewegen sich die Mieten zwischen 7,00 und 8,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen erfreuen sich zunehmender Beliebtheit bei Familien, die mehr Platz für weniger Geld suchen und dafür längere Pendelwege in Kauf nehmen.

Die östlichen und südlichen Stadtteile zeigen eine dynamischere Mietpreisentwicklung als die nördlichen und westlichen Gebiete, was mit der besseren Verkehrsanbindung und der Nähe zu Naherholungsgebieten zusammenhängt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Aufwärtstrends erwartet, wobei die Steigerungsraten voraussichtlich im mittleren einstelligen Prozentbereich bleiben werden. Die strukturelle Knappheit an Mietobjekten im Häusersegment wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da kaum Neubau in diesem Segment stattfindet.

Die anhaltende Urbanisierung und der Trend zum Homeoffice verstärken die Nachfrage nach Häusern mit Garten und zusätzlichen Räumen. Gleichzeitig könnten mietrechtliche Regulierungen und potenzielle Mietpreisbremsen die Steigerungsraten begrenzen. Die Entwicklung wird stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Kaufkraftentwicklung der Haushalte abhängen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Bestandswohnungen liegt im Q3 2025 bei 8,89 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen mit durchschnittlich 13,10 Euro pro Quadratmeter zu Buche schlagen. Der Median liegt bei Bestandswohnungen bei 8,85 Euro/m² und bei Neubauten bei 13,67 Euro/m². Im Vergleich zum Q2 2025, in dem die Bestandsmieten bei durchschnittlich 8,75 Euro/m² lagen, zeigt sich ein moderater Anstieg von etwa 1,6 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung setzt damit ihren stetigen Aufwärtstrend fort und erreicht neue Höchststände. Für eine typische 65-Quadratmeter-Wohnung im Bestand bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 578 Euro, während eine vergleichbare Neubauwohnung mit etwa 852 Euro zu Buche schlägt.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Wohnungen zeigt eine anhaltend hohe Dynamik mit sehr kurzen Vermarktungszeiten. Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei Bestandswohnungen bei 10 Tagen und bei Neubauwohnungen bei 15 Tagen, was eine weitere Verkürzung gegenüber dem Q2 2025 (12 bzw. 18 Tage) darstellt. Das Angebot bleibt trotz vereinzelter Neubaufertigstellungen knapp.

Energieeffiziente Projekte vermieten schneller und mit geringerer Fluktuation – die ESG-Prämie ist auch in Leipzig deutlich spürbar. Wohnungen mit Energieeffizienzklasse A oder B erzielen im Schnitt 8 bis 12 Prozent höhere Mieten als vergleichbare Objekte mit schlechterer Energiebilanz. Der kontinuierliche Aufwärtstrend wird durch die anhaltende Zuwanderung, die wirtschaftliche Attraktivität Leipzigs und das begrenzte Neubauvolumen gestützt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Im Stadtzentrum und den angrenzenden beliebten Vierteln wie der Südvorstadt, dem Waldstraßenviertel oder Gohlis liegen die Mieten für Bestandswohnungen zwischen 10,00 und 12,50 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen in diesen Lagen erreichen Spitzenmieten von 14,00 bis 16,00 Euro pro Quadratmeter.

Die Szeneviertel Plagwitz, Connewitz und die Eisenbahnstraße zeigen Bestandsmieten von 8,50 bis 10,00 Euro pro Quadratmeter, wobei sanierte Altbauwohnungen das obere Ende dieser Spanne erreichen. Diese Gebiete sind besonders bei jungen Menschen und Studenten beliebt.

In den Plattenbaugebieten wie Grünau, Paunsdorf oder Mockau liegen die Mieten mit 6,50 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem städtischen Durchschnitt. Diese Gebiete bieten jedoch oft eine gute Infrastruktur und profitieren von Modernisierungsmaßnahmen. Die östlichen Stadtteile wie Schönefeld oder Sellerhausen bewegen sich mit 7,00 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter im mittleren Preissegment.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends bei den Bestandsmieten erwartet, wobei die Steigerungsraten im mittleren einstelligen Prozentbereich bleiben dürften. Leichte Steigerungen sind auch bei Neubauten zu erwarten, wobei hier die Obergrenze der Zahlungsbereitschaft vieler Mieter zunehmend erreicht wird.

Die demografische Entwicklung mit kontinuierlichem Zuzug von Studenten, jungen Berufstätigen und Familien wird die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig könnten geplante Neubauprojekte, insbesondere im geförderten Wohnungsbau, für eine leichte Entspannung sorgen. Die Entwicklung der Energiekosten und verschärfte energetische Anforderungen werden zunehmend zu einer Spreizung zwischen modernisierten und unsanierten Beständen führen.

Fazit

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 in robuster Verfassung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Nach der verhaltenen Entwicklung im ersten Halbjahr zeigen alle Marktsegmente wieder positive Tendenzen, wobei die Dynamik je nach Segment und Lage variiert. Die Transaktionszahlen liegen deutlich über dem Vorjahresniveau, und die Preisentwicklung zeigt eine Erholung nach der Stagnationsphase der vergangenen Jahre.

Besonders bemerkenswert ist die starke Entwicklung im Mietmarkt, sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen, was die anhaltende Attraktivität Leipzigs als Wohnstandort unterstreicht. Die zunehmende Differenzierung zwischen verschiedenen Lagen und Qualitätssegmenten wird sich voraussichtlich fortsetzen, wobei energieeffiziente und gut angebundene Objekte weiterhin eine Outperformance zeigen werden.