Immobilienmarktbericht Leipzig – Q3 2025

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der differenzierten Stabilisierung. Nach den turbulenten Vorjahren mit starken Preisschwankungen und Marktunsicherheiten hat sich der Markt auf einem neuen Niveau eingependelt. Die Transaktionsdynamik hat sich spürbar erholt und erreicht in einigen Segmenten wieder das Niveau der Boomjahre. Die Stabilisierung der Zinsen auf erhöhtem Niveau hat zu einer Normalisierung des Käuferverhaltens geführt, während der Mietmarkt weiterhin von struktureller Knappheit geprägt ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Leipzig liegt im dritten Quartal 2025 bei 3.582 Euro/m². Dies stellt eine moderate Steigerung von 1,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Durchschnittspreis bei 3.536 Euro/m² lag. Die Preisentwicklung zeigt damit eine kontinuierliche, wenn auch verhaltene Aufwärtsbewegung.

Im Jahresvergleich wird die positive Marktentwicklung noch deutlicher: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 3.415 Euro lag, ergibt sich eine beachtliche Steigerung von 4,9 Prozent. Diese Entwicklung signalisiert eine nachhaltige Erholung des Hausmarktes nach der vorangegangenen Konsolidierungsphase. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 450.000 und 650.000 Euro, wobei hochwertige Objekte in Bestlagen auch deutlich höhere Preise erzielen.

Marktdynamik

Das Transaktionsvolumen im Häusermarkt liegt im dritten Quartal 2025 deutlich über dem Vorjahresniveau. Die Anzahl der Verkäufe hat sich spürbar erhöht, was auf eine wiedergewonnene Marktzuversicht hindeutet. Besonders bei Einfamilienhäusern ist eine verstärkte Handelsaktivität zu beobachten, die von verschiedenen Käufergruppen getragen wird. Junge Familien nutzen die relative Marktstabilität für den Erwerb von Eigenheimen, während Kapitalanleger selektiv in renditestarke Objekte investieren.

Die Neubauaktivitäten im Häusersegment bleiben trotz gestiegener Baukosten auf einem stabilen Niveau. Bauträger konzentrieren sich verstärkt auf effiziente Projekte in nachgefragten Lagen und setzen vermehrt auf energieeffiziente Bauweisen. Die Fertigstellungszahlen liegen zwar unter dem langfristigen Bedarf, zeigen aber eine leichte Tendenz nach oben. Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht vorhanden, qualitativ hochwertige Objekte finden innerhalb kurzer Zeit neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Der Leipziger Häusermarkt zeigt eine zunehmende Differenzierung nach Lagen. Die beliebten innenstadtnahen Viertel wie Gohlis, Schleußig und das Waldstraßenviertel verzeichnen weiterhin stabile bis steigende Preise mit Quadratmeterpreisen von teilweise über 4.500 Euro. Diese etablierten Wohnlagen profitieren von ihrer gewachsenen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und dem historischen Charme der Gründerzeitarchitektur.

Im Gegensatz dazu geraten periphere Lagen zunehmend unter Preisdruck. Stadtteile am äußeren Stadtrand, insbesondere im Osten und Nordosten Leipzigs, verzeichnen stagnierende oder leicht rückläufige Preise. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise unter 2.800 Euro. Die mittleren Lagen zwischen Zentrum und Stadtrand, wie Connewitz, Plagwitz oder Lindenau, entwickeln sich heterogen. Während sich einige Mikrolagen durch Gentrifizierungsprozesse deutlich verteuern, bleiben andere Bereiche preisstabil.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Preisanstiegs im Häusersegment erwartet. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent aus, wobei die Entwicklung stark lageabhängig bleiben wird. Ein wichtiger Einflussfaktor wird der erwartete Anstieg des Angebots durch auslaufende Zinsbindungen ab 2026 sein. Viele Eigentümer, die in den Niedrigzinsjahren finanziert haben, könnten sich angesichts höherer Anschlussfinanzierungen zum Verkauf entschließen.

Die demografische Entwicklung Leipzigs mit kontinuierlichem Zuzug wird die Nachfrage nach Eigenheimen weiter stützen. Gleichzeitig könnte die zunehmende Bedeutung von Homeoffice-Möglichkeiten die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Räumen und Gärten verstärken. Risiken ergeben sich aus der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und möglichen weiteren Zinserhöhungen, die die Finanzierbarkeit für Käufer erschweren könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen im Bestand liegt im dritten Quartal 2025 bei 3.229 bis 3.230 Euro/m². Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als der Preis bei etwa 3.188 Euro/m² lag, ergibt sich eine Steigerung von rund 1,3 Prozent. Diese moderate Aufwärtsbewegung zeigt eine Stabilisierung des Marktes nach der vorangegangenen Korrekturphase.

Die Jahresentwicklung fällt im Wohnungssegment deutlich verhaltener aus als bei Häusern. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 3.215 Euro lag, beträgt die Steigerung lediglich 0,4 bis 1,5 Prozent. Diese geringe Dynamik spiegelt die anhaltende Konsolidierung im Eigentumswohnungsmarkt wider. Die absoluten Kaufpreise für durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnungen mit etwa 75 Quadratmetern bewegen sich zwischen 240.000 und 250.000 Euro.

Marktdynamik

Die Verkaufszahlen für Eigentumswohnungen haben sich im dritten Quartal 2025 deutlich erholt und erreichen in einigen Marktsegmenten wieder das Niveau der Boomjahre 2020/2021. Diese Belebung wird durch mehrere Faktoren getragen: Die relative Zinsstabilität hat zu einer verbesserten Planungssicherheit bei Käufern geführt, die wirtschaftliche Stimmung hat sich aufgehellt, und Leipzig profitiert weiterhin von seiner Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort.

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin knapp, insbesondere im mittleren Preissegment. Die Neubauaktivität hat sich auf niedrigem Niveau stabilisiert, wobei sich Projektentwickler auf kleinere, effiziente Projekte konzentrieren. Die Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorjahr verkürzt, qualitativ hochwertige Wohnungen in guten Lagen werden innerhalb von drei bis vier Monaten verkauft. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist vernachlässigbar gering.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Leipzigs sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Top-Lagen wie dem Zentrum, Zentrum-Süd und dem Waldstraßenviertel liegen die Quadratmeterpreise bei 4.000 bis 5.500 Euro. Hier dominieren sanierte Altbauwohnungen und hochwertige Neubauprojekte den Markt. Die Nachfrage in diesen Lagen bleibt konstant hoch, getragen von kaufkräftigen Selbstnutzern und Kapitalanlegern.

Die aufstrebenden Viertel wie Plagwitz, Connewitz und Reudnitz-Thonberg verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 3.000 und 3.800 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zunehmenden Attraktivität bei jüngeren Käuferschichten und der fortschreitenden Aufwertung der Infrastruktur. In den Randlagen und Großwohnsiedlungen wie Grünau oder Paunsdorf bewegen sich die Preise zwischen 1.800 und 2.500 Euro pro Quadratmeter, wobei hier die Nachfrage deutlich verhaltener ist.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine moderate Preisentwicklung erwartet. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen 1 und 3 Prozent aus, wobei die Entwicklung stark von der Lage und Qualität der Objekte abhängen wird. Das Segment befindet sich nach den turbulenten Jahren in einer Phase der Konsolidierung, die Preise haben sich auf einem Niveau eingependelt, das deutlich unter dem Allzeithoch von 2022 liegt.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Nachfrage von Kapitalanlegern sein. Mit den gestiegenen Zinsen haben sich die Renditeerwartungen verschoben, was zu einer selektiveren Investmentstrategie führt. Gleichzeitig könnten regulatorische Änderungen, wie verschärfte Energieeffizienzanforderungen, zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten unter Preisdruck geraten, während energieeffiziente Objekte Wertsteigerungen erfahren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser in Leipzig stellt ein Nischensegment dar, das im dritten Quartal 2025 durchschnittliche Kaltmieten von 11 bis 14 Euro/m² aufweist. Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 2 Prozent. Die absoluten Mietpreise für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche liegen zwischen 1.430 und 1.820 Euro kalt.

Die Jahresentwicklung zeigt eine Steigerung von etwa 4 bis 5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Diese Entwicklung liegt leicht unter der allgemeinen Mietpreisentwicklung, was auf die spezifische Nachfragestruktur in diesem Segment zurückzuführen ist. Häuser zur Miete werden hauptsächlich von Familien mit höherem Einkommen oder von Unternehmen für ihre Mitarbeiter nachgefragt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern ist in Leipzig strukturell begrenzt. Die meisten Häuser befinden sich im Eigentum von Selbstnutzern oder werden als Kapitalanlage verkauft statt vermietet. Die verfügbaren Mietobjekte werden hauptsächlich von privaten Vermietern und vereinzelt von institutionellen Anbietern zur Verfügung gestellt.

Die Nachfrage konzentriert sich auf temporäre Mieter wie Expats, Führungskräfte in befristeten Projekten oder Familien in Übergangsphasen. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei zwei bis drei Jahren, was zu einer höheren Fluktuation als im Wohnungsmarkt führt. Neubauten zur Vermietung sind in diesem Segment äußerst selten, der Markt wird von Bestandsobjekten dominiert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Einfamilienhäuser werden in den gehobenen Wohnlagen wie Marienbrunn, Gohlis-Süd und dem Waldstraßenviertel erzielt. Hier liegen die Quadratmetermieten bei 13 bis 16 Euro. Diese Lagen bieten neben der hochwertigen Bausubstanz auch eine exzellente Infrastruktur und Nähe zu internationalen Schulen.

In den mittleren Lagen wie Schleußig, Stötteritz oder Leutzsch bewegen sich die Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Die Randlagen und eingemeindeten Ortsteile wie Wiederitzsch, Holzhausen oder Liebertwolkwitz weisen Mieten von 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter auf. Hier ist das Angebot größer, die Nachfrage jedoch deutlich verhaltener.

Prognose und Ausblick

Für den Markt der Miet-Einfamilienhäuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung erwartet. Die Steigerungsraten dürften sich zwischen 2 und 4 Prozent jährlich bewegen. Das begrenzte Angebot wird weiterhin auf eine selektive, aber zahlungskräftige Nachfrage treffen.

Mittelfristig könnte sich das Angebot durch den Trend zum "Build-to-Rent" leicht erhöhen, bei dem speziell für die Vermietung konzipierte Häuser gebaut werden. Allerdings sind solche Projekte in Leipzig noch selten. Die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt könnte die Nachfrage nach temporären Mietlösungen im gehobenen Segment verstärken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Leipzig beträgt im dritten Quartal 2025 8,89 Euro/m². Dies stellt einen neuen Höchststand dar und zeigt die anhaltende Dynamik im Mietmarkt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als die Durchschnittsmiete bei 8,68 Euro/m² lag, ergibt sich eine Steigerung von 2,4 Prozent.

Die Differenzierung zwischen Neubau und Bestand ist deutlich ausgeprägt: Neubaumieten liegen bei durchschnittlich 13,10 Euro/m² (Median: 13,67 Euro/m²), während Bestandsmieten im Schnitt 9,90 Euro/m² (Median: 8,85 Euro/m²) betragen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 8,41 Euro lag, zeigt sich eine beachtliche Steigerung von 5,7 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht den anhaltenden Aufwärtstrend im Mietmarkt.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Leipzig ist weiterhin von einer strukturellen Angebotsknappheit geprägt. Die Neubautätigkeit bleibt hinter dem Bedarf zurück, während die Nachfrage durch kontinuierlichen Zuzug und Haushaltsgründungen weiter steigt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei nur zwei bis drei Wochen, in begehrten Lagen oft nur wenige Tage.

Die Leerstandsquote ist mit unter 2 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau. Energieeffiziente Neubauprojekte vermieten besonders schnell und weisen eine geringere Fluktuation auf. Die sogenannte "ESG-Prämie" für nachhaltige Wohnungen ist auch in Leipzig deutlich spürbar. Wohnungen mit guter Energieeffizienzklasse erzielen im Schnitt 10 bis 15 Prozent höhere Mieten als vergleichbare Objekte mit schlechter Energiebilanz.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Top-Lagen des Zentrums und Zentrum-Süds werden Spitzenmieten von 12 bis 16 Euro pro Quadratmeter erzielt. Das Waldstraßenviertel und Gohlis-Süd liegen mit 11 bis 14 Euro ebenfalls im oberen Preissegment. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der historischen Bausubstanz und dem urbanen Lebensgefühl.

Die Szeneviertel Plagwitz, Connewitz und Südvorstadt verzeichnen Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile sind besonders bei jungen Menschen und Studenten beliebt. In den Großwohnsiedlungen wie Grünau oder Paunsdorf liegen die Mieten zwischen 6 und 7,50 Euro pro Quadratmeter. Trotz der vergleichsweise niedrigen Mieten ist auch hier eine Aufwärtsentwicklung zu beobachten, da diese Stadtteile zunehmend als bezahlbare Alternative wahrgenommen werden.

Die eingemeindeten Ortsteile am Stadtrand weisen eine heterogene Preisentwicklung auf. Während Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung Mieten von 8 bis 9 Euro erzielen, liegen periphere Lagen ohne direkte Anbindung bei 6 bis 7 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Leipzig wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter unter Druck bleiben. Die Prognosen gehen von weiteren Mietsteigerungen zwischen 4 und 6 Prozent jährlich aus. Der anhaltende Zuzug nach Leipzig, kombiniert mit zu geringen Fertigstellungszahlen im Neubau, wird das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage aufrechterhalten.

Ein wichtiger Einflussfaktor wird die weitere Entwicklung der Energiekosten und die Umsetzung von Klimaschutzmaßnahmen sein. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten trotz niedrigerer Kaltmieten aufgrund hoher Nebenkosten zunehmend schwerer vermietbar werden. Gleichzeitig könnte die geplante Verschärfung der Mietpreisbremse dämpfend auf die Preisentwicklung wirken, wobei deren tatsächliche Wirksamkeit umstritten bleibt.

Mittelfristig ist mit einer verstärkten Neubautätigkeit zu rechnen, da verschiedene größere Wohnungsbauprojekte in Planung sind. Bis diese jedoch fertiggestellt sind und spürbare Entlastung bringen, dürfte der Mietmarkt angespannt bleiben. Die Stadt Leipzig arbeitet an verschiedenen Maßnahmen zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums, deren Wirkung sich jedoch erst mittelfristig entfalten wird.

Fazit

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in unterschiedlichen Entwicklungsphasen. Während der Kaufmarkt für Häuser mit einer Jahressteigerung von 4,9 Prozent eine deutliche Erholung zeigt, entwickeln sich Eigentumswohnungen mit nur 0,4 bis 1,5 Prozent Zuwachs sehr verhalten. Der Mietmarkt bleibt mit 5,7 Prozent Jahressteigerung der dynamischste Bereich und wird weiterhin von struktureller Knappheit geprägt.

Die zunehmende Differenzierung nach Lagen und Qualitäten wird in allen Marktsegmenten sichtbar. Während Top-Lagen und energieeffiziente Objekte Wertsteigerungen erfahren, geraten periphere Lagen und Objekte mit schlechter Energiebilanz unter Druck. Diese Entwicklung dürfte sich in den kommenden Quartalen fortsetzen und zu einer weiteren Spreizung der Preise führen.