Immobilienmarktbericht Leipzig – 3. Quartal 2025

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. Die vorliegende Analyse betrachtet ausschließlich Wohnimmobilien und stellt die aktuelle Marktlage des dritten Quartals 2025 dem vorherigen Quartal gegenüber. Der Bericht gliedert sich in vier Hauptbereiche: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Leipzig bei 3.582 Euro. Dies stellt eine Steigerung von 1,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 3.515 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnet der Markt einen deutlicheren Preisanstieg von etwa 5 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung des Leipziger Häusermarktes unterstreicht.

Die moderate Preissteigerung im Quartalsvergleich deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach den volatilen Jahren 2023 und 2024 hin. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 450.000 und 650.000 Euro, wobei besonders hochwertige Objekte in Premiumlagen auch deutlich höhere Preise erzielen können.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment zeigt sich differenziert. Die Nachfrage bleibt selektiv und wird maßgeblich durch den zunehmenden Refinanzierungsdruck beeinflusst, da viele Immobilieneigentümer ab 2026 mit auslaufenden Zinsbindungen konfrontiert sind. Dies führt zu einer erhöhten Verkaufsbereitschaft und einem wachsenden Angebot am Markt.

Die Anzahl der Transaktionen hat sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich erhöht und erreicht teilweise wieder das Niveau der Boomjahre vor 2022. Die Vermarktungszeiten haben sich besonders in gefragten Lagen spürbar verkürzt, während Objekte in weniger attraktiven Gebieten länger am Markt verweilen. Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt aufgrund hoher Baukosten und strenger regulatorischer Anforderungen verhalten, was das Angebot an neu errichteten Einfamilienhäusern begrenzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Leipzigs. In den zentrumsnahen und etablierten Wohnvierteln wie Gohlis, Schleußig und dem Waldstraßenviertel stabilisieren sich die Preise auf hohem Niveau mit teilweise weiteren leichten Steigerungen. Diese Mikrolagen profitieren von ihrer hervorragenden Infrastruktur, der Nähe zu Bildungseinrichtungen und dem historischen Charme der Gründerzeitviertel.

Periphere Stadtteile wie Grünau, Paunsdorf oder Leutzsch zeigen hingegen eine verhaltene Preisentwicklung mit teilweise leichten Preisabschlägen. Hier macht sich die geringere Nachfrage bemerkbar, was zu längeren Vermarktungszeiten und notwendigen Preisanpassungen führt. Die östlichen Stadtrandlagen entwickeln sich heterogen, wobei Gebiete mit guter Verkehrsanbindung und Grünflächennähe stabiler performen als reine Wohngebiete ohne besondere Standortvorteile.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Differenzierung des Häusermarktes. Während hochwertige Objekte in gefragten Lagen voraussichtlich stabile bis leicht steigende Preise verzeichnen werden, könnten periphere und qualitativ durchschnittliche Immobilien unter Preisdruck geraten. Der für 2026 erwartete Käufermarkt wird durch das steigende Angebot aufgrund des Refinanzierungsdrucks charakterisiert sein.

Die Zinsentwicklung wird weiterhin eine entscheidende Rolle spielen. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder weiter sinken, könnte dies die Nachfrage stabilisieren und moderate Preissteigerungen unterstützen. Verkäufer werden empfohlen, die aktuelle Marktphase strategisch zu nutzen, da ab 2026 mit einem deutlich höheren Angebot und damit einhergehend stärkerem Wettbewerb zu rechnen ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Leipzig zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.230 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 1,2 bis 1,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis bei etwa 3.215 Euro pro Quadratmeter lag, beträgt der Zuwachs moderate 0,5 bis 0,7 Prozent.

Die Preisentwicklung im Wohnungssegment verläuft damit etwas verhaltener als bei Häusern, zeigt aber dennoch eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung. Zweizimmerwohnungen in durchschnittlicher Lage werden derzeit zwischen 180.000 und 250.000 Euro gehandelt, während größere Familienwohnungen mit vier Zimmern Preise zwischen 350.000 und 500.000 Euro erzielen, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen präsentiert sich außerordentlich lebhaft. Die Anzahl der Verkäufe hat deutlich zugenommen und erreicht teilweise sogar das Niveau der Boomjahre zwischen 2018 und 2021. Diese erhöhte Transaktionsaktivität wird durch verschiedene Faktoren getrieben: die Stabilisierung der Zinsen auf einem für viele Käufer noch akzeptablen Niveau, die Rückkehr institutioneller Investoren in den Markt sowie die verstärkte Nachfrage nach kleineren, bezahlbaren Einheiten.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau bleibt trotz der positiven Marktsignale herausfordernd. Steigende Baukosten, verschärfte energetische Anforderungen und komplexe Genehmigungsverfahren verzögern viele Projekte oder führen zu deren Verschiebung. Das begrenzte Neuangebot trifft auf eine robuste Nachfrage, was die Preisstabilität in diesem Segment unterstützt. Bestandswohnungen, insbesondere sanierte Altbauwohnungen, erfreuen sich großer Beliebtheit und erzielen oft Premiumpreise.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt eine noch stärkere Differenzierung nach Stadtteilen als im Häusersegment. Die zentralen Viertel wie Zentrum-Süd, Zentrum-West und die Südvorstadt verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise mit Quadratmeterpreisen, die teilweise deutlich über 4.000 Euro liegen. Besonders gefragt sind hier sanierte Altbauwohnungen mit historischem Charme und moderne Neubauprojekte mit gehobener Ausstattung.

Die beliebten Szeneviertel Plagwitz und Lindenau entwickeln sich weiterhin dynamisch, wobei die Preise hier aufgrund der hohen Nachfrage junger Käufer und Investoren kontinuierlich steigen. In Connewitz und Reudnitz stabilisieren sich die Preise auf mittlerem bis gehobenem Niveau. Periphere Stadtteile wie Grünau oder Mockau zeigen hingegen eine verhaltene Preisentwicklung, profitieren aber von ihrer guten Anbindung und dem vergleichsweise günstigen Preisniveau, was sie für Ersterweber attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Leipzig fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate vorsichtig optimistisch aus. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen, insbesondere in den etablierten und aufstrebenden Stadtteilen. Die Toplagen werden voraussichtlich weiterhin Wertzuwächse verzeichnen, während das mittlere und untere Preissegment stabiler verlaufen dürfte.

Der zunehmende Refinanzierungsdruck wird auch im Wohnungssegment zu einer erhöhten Angebotsaktivität führen, was den Markt ausgewogener gestalten könnte. Käufer werden von einer größeren Auswahl profitieren, müssen aber weiterhin mit stabilen Preisen in gefragten Lagen rechnen. Die Entwicklung neuer Quartiere und die fortschreitende Stadtentwicklung in bisher weniger beachteten Gebieten könnten neue Investmentchancen eröffnen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Leipzig zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser bewegen sich im Bereich von 8,50 bis 9,00 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete, was eine Steigerung von etwa 1,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 haben sich die Mieten um circa 5,7 Prozent erhöht, was die anhaltende Dynamik im Mietsektor unterstreicht.

Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche erzielt damit Kaltmieten zwischen 1.190 und 1.260 Euro monatlich. Reihenhäuser und Doppelhaushälften liegen preislich leicht darunter, während freistehende Häuser in gehobenen Lagen auch deutlich höhere Mieten erzielen können. Die Nebenkosten addieren sich typischerweise auf weitere 2,50 bis 3,00 Euro pro Quadratmeter, sodass die Warmmiete entsprechend höher ausfällt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Häusersegment bleibt robust, wird aber zunehmend differenzierter. Familien mit Kindern suchen verstärkt nach bezahlbarem Wohnraum mit Garten in ruhigen Wohnlagen, während die Nachfrage nach hochpreisigen Mietobjekten verhaltener ausfällt. Das Angebot an Mietobjekten im Häusersegment bleibt begrenzt, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten.

Die Neubauaktivität im Mietsektor für Häuser ist weiterhin gedämpft. Die hohen Baukosten und gestiegenen Finanzierungskosten machen den Neubau von Mietobjekten für viele Investoren unattraktiv. Dies führt zu einer Verknappung des Angebots, insbesondere im mittleren Preissegment. Die Leerstandsquote bei Häusern ist insgesamt sehr gering, wobei periphere Lagen mit schlechterer Infrastruktur teilweise höhere Leerstände aufweisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind beim Häusermarkt besonders ausgeprägt. In den zentrumsnahen und gut angebundenen Vierteln wie Gohlis, Marienbrunn oder Stötteritz werden Spitzenmieten von über 10 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie dem gehobenen Wohnumfeld.

Die Stadtrandlagen zeigen ein differenziertes Bild. Während familienfreundliche Gebiete wie Probstheida oder Holzhausen stabile bis leicht steigende Mieten verzeichnen, haben weniger nachgefragte Randlagen wie Teile von Engelsdorf oder Mölkau mit längeren Leerständen und Mietpreisanpassungen nach unten zu kämpfen. Die durchschnittlichen Mieten in diesen Gebieten liegen oft 20 bis 30 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen im Häusersegment erwartet. Die strukturelle Unterversorgung mit familiengerechtem Wohnraum in guten Lagen wird die Mieten weiter stützen. Allerdings könnte der zunehmende wirtschaftliche Druck auf Haushalte die Nachfrage nach hochpreisigen Mietobjekten dämpfen.

Die geplanten Neubaugebiete am Stadtrand könnten mittelfristig für eine Entspannung sorgen, jedoch ist mit einer Fertigstellung größerer Projekte frühestens ab 2027 zu rechnen. Die energetische Sanierung des Bestandes wird zunehmend wichtiger, da Mieter verstärkt auf Energieeffizienz achten. Vermieter, die in die energetische Optimierung ihrer Objekte investieren, können voraussichtlich höhere Mieten durchsetzen und von einer stabileren Nachfrage profitieren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Leipzig präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen beträgt 8,89 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von 1,37 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, in dem die Durchschnittsmiete bei 8,77 Euro lag. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine deutlichere Steigerung von 5,7 Prozent, was die anhaltende Aufwärtsdynamik im Mietsektor unterstreicht.

Eine durchschnittliche Zweizimmerwohnung mit 60 Quadratmetern kostet damit etwa 533 Euro Kaltmiete, während für eine Vierzimmerwohnung mit 100 Quadratmetern rund 889 Euro fällig werden. Die Warmmieten liegen durch die gestiegenen Energiekosten typischerweise 30 bis 35 Prozent über den Kaltmieten, was die finanzielle Belastung für Mieter zusätzlich erhöht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssektor ist von einer anhaltend hohen Nachfrage bei vergleichsweise knappem Angebot geprägt. Die Bevölkerungsentwicklung Leipzigs mit kontinuierlichem Zuzug, insbesondere von Studierenden und jungen Berufstätigen, treibt die Nachfrage weiter an. Gleichzeitig bleibt das Angebot an bezahlbarem Wohnraum begrenzt, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten führt.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau ist weiterhin durch verschiedene Faktoren gehemmt. Steigende Baukosten, höhere Zinsen für Baufinanzierungen und verschärfte regulatorische Anforderungen führen zu Projektverzögerungen und -stornierungen. Der Leerstand im Mietwohnungsbereich ist mit durchschnittlich unter 3 Prozent sehr gering, wobei in zentralen Lagen praktisch Vollvermietung herrscht. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für attraktive Wohnungen in guten Lagen beträgt oft nur wenige Tage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Leipziger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. Die Spitzenmieten werden in den zentralen Vierteln wie Zentrum, Zentrum-Süd und der Südvorstadt erzielt, wo Quadratmeterpreise von über 11 Euro keine Seltenheit sind. Besonders nachgefragt sind hier moderne Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen mit Balkon oder Terrasse.

Die aufstrebenden Viertel Plagwitz und Lindenau verzeichnen weiterhin dynamische Mietpreissteigerungen und nähern sich dem oberen Preissegment an. Die durchschnittlichen Mieten liegen hier bei 9,50 bis 10,50 Euro pro Quadratmeter. Connewitz und Schleußig etablieren sich als gehobene Wohnlagen mit entsprechenden Mietpreisen. Im Gegensatz dazu bieten Stadtrandgebiete wie Grünau, Paunsdorf oder Schönefeld noch vergleichsweise günstige Mieten zwischen 6,50 und 7,50 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine langsame Aufwärtsbewegung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Leipzig für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der moderaten bis deutlichen Mietpreissteigerungen hin. Experten rechnen mit einem jährlichen Mietwachstum von 4 bis 6 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik abhängen wird.

Die strukturelle Wohnungsknappheit wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig auflösen. Zwar sind verschiedene größere Neubauprojekte in Planung, deren Fertigstellung wird jedoch größtenteils erst ab 2027 erwartet. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Trendwende führen.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Entwicklung im Bereich des geförderten Wohnungsbaus. Die Stadt Leipzig plant die Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus, um bezahlbaren Wohnraum für einkommensschwächere Haushalte zu schaffen. Diese Maßnahmen könnten mittelfristig zu einer gewissen Entspannung im unteren und mittleren Preissegment führen. Gleichzeitig wird die energetische Sanierung des Wohnungsbestandes weiter voranschreiten, was einerseits zu Modernisierungsmieterhöhungen führen kann, andererseits aber die Wohnnebenkosten durch geringeren Energieverbrauch reduziert.

Fazit

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase moderater Aufwärtsentwicklung mit deutlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Marktsegmenten und Stadtlagen. Während die Kaufpreise sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen moderat steigen, setzt sich die Mietpreisentwicklung mit größerer Dynamik fort. Die Stadt bleibt ein attraktiver Wohnstandort mit weiterem Wachstumspotenzial, wobei die zunehmende Differenzierung zwischen gefragten und peripheren Lagen eine sorgfältige Standortwahl für Käufer und Mieter erforderlich macht.

Die kommenden Quartale werden maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung, dem Refinanzierungsdruck vieler Eigentümer und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung geprägt sein. Investoren und Selbstnutzer sollten die aktuelle Marktphase für strategische Entscheidungen nutzen, da sich ab 2026 möglicherweise ein Käufermarkt mit veränderten Rahmenbedingungen entwickeln könnte.