Immobilienmarktbericht Leipzig – Q3 2025

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit spürbarer Belebung gegenüber dem Vorquartal. Nach einer Phase der Zurückhaltung im zweiten Quartal stabilisiert sich der Markt auf einem höheren Niveau, wobei sowohl Kauf- als auch Mietpreise moderate bis deutliche Zuwächse verzeichnen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Leipzig bei 3.582 Euro. Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung gegenüber dem Vorjahresquartal dar, als der Quadratmeterpreis noch bei 3.415 Euro lag – ein Zuwachs von 4,9 Prozent innerhalb eines Jahres. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate, aber stetige Aufwärtsbewegung: Von 3.536 Euro pro Quadratmeter stieg der Preis um 1,3 Prozent.

Diese Preisentwicklung markiert eine deutliche Erholung nach der vorangegangenen Phase der Stagnation. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preise trotz weiterhin erhöhter Zinsen eine positive Dynamik aufweisen. Dies deutet auf eine grundsätzlich robuste Nachfrage und ein begrenztes Angebot in attraktiven Lagen hin. Das durchschnittliche Kaufpreisniveau für ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche beläuft sich somit auf etwa 537.300 Euro.

Marktdynamik

Die Marktdynamik hat sich im dritten Quartal 2025 spürbar intensiviert. Das Transaktionsvolumen und die Anzahl der Verkäufe liegen deutlich über dem Vorjahresniveau. Diese Belebung steht im deutlichen Kontrast zum zweiten Quartal 2025, das noch von einer gewissen Zurückhaltung der Marktteilnehmer geprägt war. Die Stabilisierung der Zinsen auf erhöhtem Niveau hat zu einer Normalisierung des Käuferverhaltens geführt – Interessenten haben sich an das neue Zinsniveau gewöhnt und treffen wieder vermehrt Kaufentscheidungen.

Die Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Thema des Marktes. Diese wird durch die zurückhaltende Neubautätigkeit weiter verstärkt. Im ersten Halbjahr 2025 wurden lediglich etwa 1.800 neue Häuser fertiggestellt, während der geschätzte jährliche Bedarf bei 3.000 bis 3.500 Einheiten liegt. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage übt weiterhin Druck auf die Preise aus.

Ein wichtiger Faktor, der die aktuelle Marktdynamik beeinflusst, ist der bevorstehende Refinanzierungsdruck durch auslaufende Zinsbindungen ab 2026. Bereits jetzt beginnt dieser Umstand, die Verkaufsaktivitäten zu beeinflussen, da einige Eigentümer proaktiv verkaufen, um der unsicheren Refinanzierungssituation zu entgehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Der Leipziger Häusermarkt zeigt eine zunehmende Differenzierung zwischen verschiedenen Stadtteilen. Top-Lagen wie Gohlis, Schleußig oder das Waldstraßenviertel weisen stabile bis steigende Preise auf und profitieren von anhaltend hoher Nachfrage. In diesen gefragten Mikrolagen ist die Nachfrage besonders intensiv, und Objekte finden schnell neue Käufer.

Im Gegensatz dazu geraten periphere Lagen zunehmend unter Druck. Stadtteile am Rand von Leipzig, die während des Immobilienbooms der vergangenen Jahre noch von Überlaufeffekten profitierten, verzeichnen nun eine schwächere Nachfrage. Der Markt zeigt hier eine zunehmende Selektivität – Käufer sind wählerischer geworden und bevorzugen etablierte Wohnlagen mit guter Infrastruktur.

Die Preisunterschiede zwischen zentralen und peripheren Lagen haben sich weiter vergrößert. Während in Bestlagen Quadratmeterpreise von über 4.500 Euro keine Seltenheit sind, liegen die Preise in Randlagen teilweise unter 3.000 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet sich eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs an. Der erwartete Anstieg des Angebots durch auslaufende Zinsbindungen ab 2026 könnte zu einer gewissen Marktentlastung führen, jedoch wird dieser Effekt voraussichtlich durch die weiterhin hohe Nachfrage und die strukturelle Angebotsknappheit teilweise kompensiert.

Die Neubautätigkeit dürfte sich nur langsam erholen, da die gestiegenen Baukosten und Finanzierungskonditionen weiterhin bremsend wirken. Experten rechnen mit einer jährlichen Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent für die kommenden zwei Jahre, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Leipzig liegt im dritten Quartal 2025 bei 3.230 Euro. Dies entspricht einem marginalen Anstieg von lediglich 0,4 bis 1,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, als der Preis bei 3.215 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 verzeichneten Eigentumswohnungen einen Anstieg um 1,3 Prozent.

Diese verhaltene Preisentwicklung zeigt, dass sich der Markt für Eigentumswohnungen nach den turbulenten Jahren nun in einer Phase der Konsolidierung befindet. Die Preise haben sich auf einem Niveau eingependelt, das zwar deutlich unter dem Allzeithoch liegt, aber dennoch eine gewisse Stabilität aufweist. Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 242.250 Euro.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt eine differenzierte Dynamik. Während das Neubausegment relativ stabil bleibt, ist im Bestandssegment eine leichte Belebung zu beobachten. Die unterschiedlichen Segmente zeigen divergierende Entwicklungen, wobei sich Eigentumswohnungen insgesamt auf hohem Niveau mit minimalen Zuwächsen stabilisieren.

Die Transaktionszahlen haben sich gegenüber dem Vorquartal leicht erhöht, bleiben aber unter dem langjährigen Durchschnitt. Die Angebotsknappheit bleibt auch in diesem Segment das bestimmende Thema. Die zurückhaltende Neubautätigkeit und die zunehmende Nachfrage durch Leipzigs anhaltende Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort verstärken den Angebotsmangel weiter.

Besonders im Segment der kleineren Wohnungen bis 60 Quadratmeter ist die Nachfrage weiterhin hoch, getrieben durch Kapitalanleger und Selbstnutzer gleichermaßen. Größere Wohnungen über 100 Quadratmeter verweilen hingegen länger am Markt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen variiert stark je nach Stadtteil. In den zentrumsnahen Lagen wie der Südvorstadt, dem Zentrum-Süd oder Connewitz bleiben die Preise stabil auf hohem Niveau, teilweise über 4.000 Euro pro Quadratmeter für modernisierte Altbauwohnungen.

Die aufstrebenden Viertel wie Plagwitz und Lindenau verzeichnen weiterhin moderate Preissteigerungen und profitieren von ihrer zunehmenden Attraktivität bei jungen Käufern. Hier liegen die Preise zwischen 3.000 und 3.800 Euro pro Quadratmeter.

In den Plattenbaugebieten wie Grünau oder Paunsdorf stagnieren die Preise weitgehend. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 1.800 und 2.500 Euro, wobei energetisch sanierte Objekte am oberen Ende dieser Spanne liegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird für Eigentumswohnungen eine moderate Preisentwicklung erwartet. Leipzig folgt voraussichtlich dem bundesweiten Trend mit einem prognostizierten Anstieg von etwa 1,2 Prozent pro Quartal. Die moderate Entwicklung zeigt, dass sich der Markt nach den volatilen Jahren stabilisiert hat.

Die Nachfrage dürfte weiterhin solide bleiben, insbesondere in den beliebten innerstädtischen Lagen. Die demografische Entwicklung Leipzigs mit kontinuierlichem Zuzug stützt die Nachfrage nachhaltig. Allerdings könnten steigende Angebotszahlen durch Refinanzierungsdruck ab 2026 zu einer ausgeglicheneren Marktsituation führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Leipzig zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während spezifische Durchschnittsmieten für Häuser separat erfasst werden, bewegen sich die Mietpreise für Einfamilienhäuser je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein freistehendes Einfamilienhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern liegt zwischen 1.200 und 1.800 Euro monatlich.

Im Vergleich zum Vorjahr ist ein stetiger Aufwärtstrend zu verzeichnen. Die Mietpreise für Häuser sind im Jahresvergleich um etwa 4 bis 5 Prozent gestiegen, was die anhaltende Nachfrage nach dieser Wohnform widerspiegelt. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Steigerung von etwa 1,5 bis 2 Prozent.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethäusern wird hauptsächlich durch den Zuzug von Familien, Young Professionals und Haushalten getrieben, die sich aufgrund der gestiegenen Zinsen den Kauf nicht leisten können oder wollen. Leipzig verzeichnet weiterhin positive Wanderungssalden, was den Druck auf den Mietmarkt für Häuser erhöht.

Das Angebot an Miethäusern bleibt knapp. Die Neubauaktivität kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Im ersten Halbjahr 2025 wurden nur wenige neue Miethäuser fertiggestellt, da sich Entwickler verstärkt auf den Geschosswohnungsbau konzentrieren. Der Bedarf übersteigt das Angebot deutlich, was zu kurzen Vermarktungszeiten und häufig mehreren Bewerbern pro Objekt führt.

Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten in familienfreundlichen Lagen. Diese Objekte finden oft innerhalb weniger Tage neue Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Stadtteil. In den gehobenen Wohnlagen wie Markkleeberg, Schleußig oder dem Waldstraßenviertel werden Spitzenmieten von über 2.000 Euro für hochwertige Objekte erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Gohlis, Stötteritz oder Engelsdorf bewegen sich die Mieten für Einfamilienhäuser zwischen 1.300 und 1.600 Euro. Diese Gebiete sind besonders bei Familien mit Kindern beliebt, die Wert auf ruhige Wohnlagen mit guter Anbindung legen.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen wie Liebertwolkwitz oder Holzhausen sind Häuser zu moderateren Mieten zwischen 900 und 1.300 Euro verfügbar. Hier ist das Angebot etwas größer, allerdings müssen Mieter längere Wege in die Innenstadt in Kauf nehmen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer moderaten Mietsteigerung von 3 bis 4 Prozent jährlich gerechnet. Die Nachfrage nach Miethäusern wird voraussichtlich weiter steigen, da sich viele Haushalte den Kauf aufgrund der gestiegenen Zinsen nicht leisten können.

Die strukturelle Unterversorgung mit Miethäusern dürfte sich fortsetzen, da kaum neue Projekte in diesem Segment geplant sind. Investoren fokussieren sich weiterhin auf den renditestärkeren Geschosswohnungsbau. Dies wird den Aufwärtsdruck auf die Mieten aufrechterhalten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Leipzig erreicht im dritten Quartal 2025 mit 8,89 Euro pro Quadratmeter einen neuen Höchststand. Dies stellt einen signifikanten Anstieg gegenüber dem Vorjahresquartal dar, als die Durchschnittsmiete noch bei etwa 8,41 Euro lag – eine Steigerung von 5,7 Prozent innerhalb eines Jahres. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich ein Anstieg von 1,37 Prozent.

Die Mietpreise differenzieren sich stark nach Ausstattungsstandard und Baujahr. Neubauwohnungen erzielen durchschnittlich 13,10 Euro pro Quadratmeter, während die Median-Miete sogar bei 13,67 Euro liegt. Bestandswohnungen liegen bei durchschnittlich 9,90 Euro pro Quadratmeter, mit einer Median-Miete von 8,85 Euro. Diese Spreizung zeigt die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz und modernen Ausstattung für die Mietpreisgestaltung.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Wohnungen bleibt von hoher Nachfrage und akuter Angebotsknappheit geprägt. Der alte Befund gilt weiterhin: zu wenige Fertigstellungen bei gleichzeitig anhaltendem Zuzug und stetigen Haushaltsgründungen. Im ersten Halbjahr 2025 wurden etwa 1.800 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der jährliche Bedarf auf 3.000 bis 3.500 Einheiten geschätzt wird.

Diese strukturelle Unterversorgung führt zu einer angespannten Marktsituation. Wohnungen in guten Lagen sind oft innerhalb weniger Tage vermietet, und es ist keine Seltenheit, dass auf eine Wohnungsanzeige mehrere hundert Anfragen eingehen. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt bei unter 2 Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet.

Energieeffiziente Projekte vermieten besonders schnell und weisen eine geringere Fluktuation auf. Die sogenannte ESG-Prämie ist auch in Leipzig deutlich spürbar – nachhaltige Wohnungen erzielen Aufschläge von 10 bis 15 Prozent gegenüber vergleichbaren konventionellen Objekten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In den Top-Lagen wie dem Zentrum, der Südvorstadt oder dem Waldstraßenviertel werden für modernisierte Altbauwohnungen Spitzenmieten von über 12 Euro pro Quadratmeter erzielt. Neubauwohnungen in diesen Lagen können sogar 15 Euro und mehr erreichen.

Die beliebten Szeneviertel Plagwitz, Connewitz und die Eisenbahnstraße verzeichnen Durchschnittsmieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer lebendigen Kulturszene und der guten Infrastruktur für junge Menschen.

In den Großwohnsiedlungen wie Grünau, Mockau oder Paunsdorf bewegen sich die Mieten zwischen 5,50 und 7,50 Euro pro Quadratmeter. Sanierte Wohnungen mit Balkon und guter Anbindung erzielen hier die höheren Preise. Diese Stadtteile bieten weiterhin bezahlbaren Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten.

Die Neubaugebiete am Stadtrand wie Gohlis-Nord oder die Entwicklungsgebiete im Leipziger Osten positionieren sich im mittleren Preissegment mit Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer moderaten Mietsteigerung von 3 bis 4 Prozent jährlich gerechnet. Der Mietmarkt wird weiterhin von der strukturellen Angebotsknappheit geprägt sein. Bestandsmieten werden aufgrund des anhaltenden Wohnraummangels weitere Steigerungen verzeichnen.

Die Fertigstellungszahlen dürften sich nur langsam erholen, da die hohen Baukosten und verschärften Finanzierungsbedingungen viele Projekte unrentabel machen. Gleichzeitig wird die Nachfrage durch den prognostizierten weiteren Zuzug nach Leipzig hoch bleiben. Die Stadt erwartet bis 2030 einen Anstieg der Einwohnerzahl auf über 650.000.

Ein wichtiger Faktor für die künftige Entwicklung wird die Umsetzung wohnungspolitischer Maßnahmen sein. Die Diskussion um Mietpreisbremsen und soziale Erhaltungssatzungen könnte die Dynamik in einzelnen Quartieren beeinflussen. Langfristig dürfte jedoch nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots zu einer Entspannung der Marktsituation führen.

Fazit

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte, aber insgesamt positive Entwicklung. Während der Kaufmarkt für Häuser eine deutliche Belebung mit Preissteigerungen von fast 5 Prozent im Jahresvergleich verzeichnet, entwickelt sich der Eigentumswohnungsmarkt moderater. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen angespannt, mit kontinuierlichen Preissteigerungen und akuter Angebotsknappheit. Die strukturellen Herausforderungen – zu geringe Neubautätigkeit bei gleichzeitig hoher Nachfrage – werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen.