Immobilienmarktbericht Leipzig - Q3 2025

Der Leipziger Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit einer spürbaren Marktbelebung gegenüber dem Vorquartal. Während der Kaufmarkt erste Anzeichen einer selektiven Erholung aufweist, setzt sich die robuste Aufwärtsentwicklung am Mietmarkt fort. Die vorliegende Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und stellt die aktuellen Entwicklungen dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Leipzig präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.582 Euro. Dies entspricht einem moderaten Anstieg von 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Quadratmeterpreis bei 3.553 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik mit einem Plus von 4,9 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis noch bei 3.415 Euro pro Quadratmeter notierte.

Die Preisentwicklung deutet auf eine Phase der Konsolidierung hin, nachdem die Märkte die Zinsturbulenzen der vergangenen Jahre weitgehend verdaut haben. Die moderate Aufwärtsbewegung signalisiert eine vorsichtige Rückkehr des Vertrauens in den Immobilienmarkt, wobei die Preise noch deutlich unter den Höchstständen der Jahre 2021 und 2022 liegen.

Marktdynamik

Die Transaktionszahlen im dritten Quartal 2025 liegen deutlich über dem Vorjahresniveau und zeigen eine spürbare Belebung des Marktes. Die Nachfrage bleibt insbesondere in gefragten Mikrolagen stabil, was auf eine selektive Erholung des Marktes hindeutet. Ein wichtiger Aspekt der aktuellen Marktdynamik ist die bevorstehende Refinanzierungswelle, die ab 2026 erwartet wird. Viele Eigentümer werden dann ihre günstigen Finanzierungen verlieren, was zu einem erhöhten Angebot führen könnte.

Die Neubauaktivität im Einfamilienhaussegment bleibt aufgrund der nach wie vor erhöhten Baukosten und der unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verhalten. Dies trägt zur Angebotsknappheit bei und stützt die Preise in attraktiven Lagen. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht vorhanden, was die anhaltende Nachfrage unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Leipzig zeigt deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. Top-Lagen wie das Zentrum, die Südvorstadt und Connewitz verzeichnen stabile bis steigende Preise. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl, das besonders bei jungen Familien und Akademikern gefragt ist.

Periphere Lagen geraten hingegen zunehmend unter Druck. Hier macht sich die schwächere Nachfrage bemerkbar, da Käufer bei den aktuellen Finanzierungskonditionen verstärkt auf eine optimale Lage und gute Anbindung achten. Stadtteile wie Grünau oder Paunsdorf müssen teilweise Preisabschläge hinnehmen, während etablierte Wohnlagen wie Gohlis oder Schleußig ihre Preisniveaus halten können.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate zeichnet sich eine Phase der selektiven Marktbereinigung ab. Die erwartete Refinanzierungswelle ab 2026 könnte zu einem temporär erhöhten Angebot führen und den Preisdruck in weniger gefragten Lagen verstärken. Gleichzeitig wird die anhaltende Zuwanderung nach Leipzig, getrieben durch Studierende, Young Professionals und junge Familien, die Nachfrage in attraktiven Lagen weiterhin stützen.

Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung mit Steigerungsraten im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die Marktbereinigung könnte jedoch auch Chancen für Käufer eröffnen, die bisher aufgrund der hohen Preise vom Kauf abgesehen haben. Entscheidend für die weitere Entwicklung werden die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und die gesamtwirtschaftliche Entwicklung sein.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Leipzig zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei 3.229 Euro, was einem Anstieg von 1,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als der Preis bei 3.188 Euro lag. Im Bestandssegment notiert der Durchschnittspreis bei 2.450 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von lediglich 0,4 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 eine deutliche Verlangsamung der Preisentwicklung.

Diese moderate Preisentwicklung spiegelt die Konsolidierungsphase wider, in der sich der Markt für Eigentumswohnungen aktuell befindet. Die Preise haben sich auf einem Niveau eingependelt, das zwar deutlich unter dem Allzeithoch liegt, aber dennoch eine gewisse Stabilität aufweist. Die Unterschiede zwischen Bestands- und Neubauwohnungen bleiben signifikant, wobei Neubauwohnungen aufgrund der gestiegenen Baukosten und energetischen Standards deutliche Preisaufschläge verzeichnen.

Marktdynamik

Die Transaktionszahlen im Eigentumswohnungssegment steigen spürbar an und signalisieren eine Wiederbelebung des Marktes nach der Zurückhaltung der vergangenen Quartale. Die Nachfrage bleibt besonders in gefragten Mikrolagen stabil, wobei sich Käufer zunehmend auf Objekte mit guter Energieeffizienz und moderner Ausstattung konzentrieren.

Die Neubauaktivität im Mehrfamilienhausbereich zeigt erste Anzeichen einer Erholung, bleibt jedoch hinter dem Bedarf zurück. Projektentwickler agieren weiterhin vorsichtig und konzentrieren sich auf Lagen mit gesicherter Nachfrage. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal, was die anhaltende Attraktivität dieser Anlageform unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen folgt einem ähnlichen Muster wie im Einfamilienhaussegment. Top-Lagen wie das Zentrum, die Südvorstadt und Connewitz verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zur Universität und dem vielfältigen kulturellen Angebot. Besonders gefragt sind sanierte Altbauwohnungen in diesen Quartieren, die trotz höherer Preise schnell Käufer finden.

In peripheren Lagen wie Grünau oder Mockau geraten die Preise zunehmend unter Druck. Hier macht sich die veränderte Käuferpräferenz bemerkbar, die verstärkt zentrale Lagen mit guter Infrastruktur favorisiert. Plattenbausiedlungen haben es besonders schwer, obwohl sie oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten. Eine Ausnahme bilden sanierte Objekte mit moderner Energietechnik, die auch in weniger zentralen Lagen stabile Preise erzielen.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich seine Konsolidierungsphase fortsetzen. Die Preise dürften sich auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, wobei in Top-Lagen moderate Steigerungen möglich sind. Die erwartete Refinanzierungswelle ab 2026 könnte zu einem vorübergehend erhöhten Angebot führen, was Käufern neue Opportunitäten eröffnen könnte.

Langfristig bleibt Leipzig als wachsende Universitätsstadt mit positiver demografischer Entwicklung ein attraktiver Standort für Wohnungskäufer. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauwohnungen und sanierten Altbauten in guten Lagen wird voraussichtlich hoch bleiben. Investoren sollten sich auf Objekte mit nachhaltigen Qualitätsmerkmalen konzentrieren, da diese langfristig die besten Wertsteigerungspotenziale bieten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Leipzig zeigt im dritten Quartal 2025 eine robuste Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 8,89 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,37 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als die Miete bei 8,77 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 5,70 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 eine deutliche Dynamik, damals lag die Durchschnittsmiete noch bei 8,41 Euro pro Quadratmeter.

Diese kontinuierliche Mietpreisentwicklung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietobjekten im Einfamilienhaussegment. Viele potenzielle Käufer weichen aufgrund der erhöhten Finanzierungskosten auf den Mietmarkt aus, was zu einem zusätzlichen Nachfragedruck führt. Die Mietpreissteigerungen bleiben jedoch im moderaten Bereich und liegen unterhalb der allgemeinen Inflationsrate der vergangenen Jahre.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Einfamilienhaussegment ist außerordentlich hoch. Dies ist primär auf zwei Faktoren zurückzuführen: Zum einen die gestiegenen Finanzierungskosten, die viele Haushalte vom Kauf abhalten, zum anderen der anhaltende Zuzug von Familien nach Leipzig, die zunächst zur Miete wohnen möchten, bevor sie eine Kaufentscheidung treffen.

Das Angebot an Miethäusern bleibt begrenzt, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten. Die Neubauaktivität im Mietbereich für Einfamilienhäuser ist praktisch nicht vorhanden, da sich Neubauten bei den aktuellen Baukosten nur schwer rentabel vermieten lassen. Der Leerstand in diesem Segment ist vernachlässigbar, qualitativ hochwertige Objekte finden meist innerhalb weniger Tage neue Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind im Häusersegment besonders ausgeprägt. In Top-Lagen wie dem Zentrum, der Südvorstadt und Connewitz werden Spitzenmieten von über 12 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Quartiere sind besonders bei gut verdienenden Familien beliebt, die urbanes Wohnen mit dem Komfort eines eigenen Hauses verbinden möchten.

Stadtteile wie Gohlis, Plagwitz und Schleußig bieten ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis mit Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese etablierten Wohnlagen ziehen vor allem Familien an, die Wert auf gute Schulen und Kindergärten legen. In peripheren Lagen wie Liebertwolkwitz oder Holzhausen liegen die Mieten zwischen 7 und 9 Euro pro Quadratmeter, wobei hier vor allem das größere Platzangebot und die ruhigere Umgebung als Argumente dienen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt im Häusersegment zeigt für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends. Die Steigerungsraten werden voraussichtlich im mittleren einstelligen Prozentbereich bleiben, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängt.

Sollten die Zinsen wieder sinken und sich die Finanzierungsbedingungen verbessern, könnte ein Teil der Nachfrage wieder in den Kaufmarkt abwandern, was den Mietpreisdruck etwas mindern würde. Gleichzeitig wird der anhaltende Zuzug nach Leipzig die Nachfrage weiterhin stützen. Langfristig ist mit einer stabilen Mietpreisentwicklung zu rechnen, wobei qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen die besten Vermietungsperspektiven bieten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Leipzig präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit differenzierten Preisniveaus. Die durchschnittliche Kaltmiete im Bestand liegt bei 9,90 Euro pro Quadratmeter, während die Median-Miete 8,85 Euro beträgt. Im Neubausegment zeigen sich deutlich höhere Werte mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 13,10 Euro und einer Median-Miete von 13,67 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem Vorquartal, in dem die Durchschnittsmiete bei 9,80 Euro lag, zeigt sich ein leichter Anstieg. Im Jahresvergleich beträgt das Plus 5,70 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Die Spreizung zwischen Bestands- und Neubaumineten reflektiert die gestiegenen Baukosten und die höheren energetischen Standards bei Neubauten. Während Bestandswohnungen für breite Bevölkerungsschichten noch bezahlbar sind, richten sich Neubauwohnungen zunehmend an einkommensstärkere Haushalte. Diese Entwicklung trägt zur sozialen Segregation in der Stadt bei und stellt eine Herausforderung für die Stadtentwicklung dar.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf einem außerordentlich hohen Niveau. Viele potenzielle Käufer sind aufgrund der erhöhten Finanzierungskosten auf den Mietmarkt ausgewichen, was zu einem zusätzlichen Nachfragedruck führt. Gleichzeitig treibt der kontinuierliche Zuzug von Studierenden, Young Professionals und jungen Familien die Nachfrage weiter an. Leipzig profitiert dabei von seiner Attraktivität als Universitätsstadt und wachsendem Wirtschaftsstandort.

Das Wohnungsangebot kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Die Neubauaktivität hat sich zwar leicht erholt, bleibt aber deutlich hinter dem Bedarf zurück. Projektentwickler kämpfen mit hohen Baukosten und unsicheren Rahmenbedingungen, was zu einer verhaltenen Bautätigkeit führt. Der Leerstand bei Mietwohnungen ist praktisch nicht vorhanden, die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei wenigen Tagen. Bei Neuvermietungen kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit dutzenden Interessenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Leipziger Stadtteilen sind erheblich. Spitzenreiter sind die zentrumsnahen Quartiere wie die Südvorstadt, das Waldstraßenviertel und das Musikviertel, wo Mieten von über 12 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und dem urbanen Flair. Besonders gefragt sind hier sanierte Altbauwohnungen mit Stuck und Parkett.

Stadtteile wie Connewitz, Plagwitz und Reudnitz haben sich zu beliebten Szenevierteln entwickelt und verzeichnen Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Quartiere ziehen vor allem junge Menschen an, die Wert auf ein kreatives Umfeld und alternative Kulturangebote legen. In peripheren Lagen wie Grünau, Paunsdorf oder Mockau liegen die Mieten zwischen 6 und 8 Euro pro Quadratmeter. Trotz der günstigeren Preise kämpfen diese Stadtteile mit Imageproblemen und einer alternden Bevölkerungsstruktur.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends bei den Mietpreisen zu rechnen. Die Steigerungsraten werden voraussichtlich im mittleren einstelligen Prozentbereich bleiben, wobei Neubauwohnungen und sanierte Altbauten in guten Lagen die stärksten Zuwächse verzeichnen dürften. Die anhaltende Zuwanderung und die begrenzte Neubautätigkeit werden den Nachfragedruck aufrechterhalten.

Mittelfristig könnte sich der Markt etwas entspannen, wenn die geplanten Neubauprojekte realisiert werden und sich die Finanzierungsbedingungen für Käufer wieder verbessern. Die Stadt Leipzig arbeitet an verschiedenen Wohnungsbaukonzepten, um das Angebot zu erhöhen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dennoch wird der Leipziger Mietwohnungsmarkt voraussichtlich ein Vermietermarkt bleiben, in dem Mieter nur begrenzte Verhandlungsmacht haben. Investoren sollten sich auf energieeffiziente Objekte in wachstumsstarken Stadtteilen konzentrieren, da diese langfristig die besten Renditeaussichten bieten.

Fazit

Der Leipziger Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit einer spürbaren Belebung gegenüber dem Vorquartal. Während der Kaufmarkt erste Zeichen einer selektiven Erholung aufweist, setzt sich die robuste Entwicklung am Mietmarkt fort. Die Stadt profitiert weiterhin von ihrer Attraktivität als Universitäts- und Kulturstandort sowie dem anhaltenden Zuzug. Die kommenden Quartale werden zeigen, inwieweit sich die erwartete Refinanzierungswelle auf das Marktgeschehen auswirkt und ob die moderate Aufwärtsentwicklung Bestand hat.