Immobilienmarktbericht Leipzig Q3 2025

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit moderater Erholung im Kaufsegment und anhaltender Dynamik im Mietbereich. Nach einer verhaltenen ersten Jahreshälfte stabilisieren sich die Märkte auf unterschiedlichen Niveaus.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Leipzig bei 3.582 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 3.554 Euro lag. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 mit einem Preisniveau von 3.415 Euro bedeutet dies eine Steigerung von 4,9 Prozent. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 350.000 und 650.000 Euro, während Reihenhäuser und Doppelhaushälften zwischen 280.000 und 450.000 Euro gehandelt werden.

Die positive Preisentwicklung setzt sich damit nach einer Phase der Stagnation wieder fort, bleibt jedoch deutlich unter den Spitzenwerten der Jahre 2021 und 2022. Das Transaktionsvolumen im Häusersegment erreicht im Q3 2025 circa 445 Millionen Euro, was einer Steigerung von 13 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern in Leipzig zeigt sich im dritten Quartal 2025 selektiv, aber in gefragten Mikrolagen durchaus robust. Die Transaktionszahlen liegen deutlich über dem Vorjahresniveau, was auf eine spürbare Belebung des Marktes hindeutet. Käufer agieren jedoch weiterhin preisbewusst und achten verstärkt auf Lage, energetische Standards und Zustand der Immobilien.

Das Angebot an Bestandsimmobilien bleibt begrenzt, während die Neubauaktivität aufgrund hoher Baukosten und strenger Finanzierungsbedingungen weiterhin gedämpft ist. Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Marktentwicklung ist der erwartete Anstieg des Angebots durch auslaufende Zinsbindungen ab 2026, wenn viele Eigentümer ihre Finanzierungen zu deutlich höheren Konditionen erneuern müssen.

Die Leerstandsquote bei Einfamilienhäusern bleibt mit unter 1 Prozent vernachlässigbar gering. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen finden weiterhin schnell Käufer, während sanierungsbedürftige Immobilien oder Objekte in weniger gefragten Lagen länger am Markt verweilen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. In den beliebten innenstadtnahen Vierteln wie Gohlis, Schleußig und dem Waldstraßenviertel liegen die Quadratmeterpreise zwischen 4.200 und 5.500 Euro. Diese Top-Lagen verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise und eine konstant hohe Nachfrage.

Die Stadtteile der mittleren Preiskategorie wie Connewitz, Plagwitz und Lindenau bewegen sich zwischen 3.400 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. Hier ist die Nachfrage besonders von jungen Familien geprägt, die bezahlbaren Wohnraum mit guter Infrastruktur suchen.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen wie Paunsdorf, Grünau oder Lößnig liegen die Preise zwischen 2.800 und 3.400 Euro pro Quadratmeter. Diese peripheren Lagen geraten zunehmend unter Preisdruck und zeigen teilweise stagnierende oder leicht rückläufige Werte.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer moderaten Preisentwicklung von 3 bis 4 Prozent jährlich gerechnet. Die bevorstehende Refinanzierungswelle ab 2026 könnte zu einer Marktbereinigung führen und Käufern bessere Verhandlungspositionen bieten. Experten erwarten, dass sich der Markt auf einem stabileren Niveau einpendelt, wobei die Preisentwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen wird.

Die demografische Entwicklung Leipzigs mit kontinuierlichem Bevölkerungswachstum stützt langfristig die Nachfrage. Gleichzeitig könnten strengere energetische Anforderungen und die CO2-Bepreisung zu einer weiteren Differenzierung zwischen modernen, energieeffizienten Häusern und sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Leipzig liegt im Q3 2025 bei 3.229 bis 3.230 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 mit einem Durchschnittspreis von 3.191 Euro bedeutet dies einen Anstieg von etwa 1,2 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 fällt die Steigerung mit 0,4 bis 1,5 Prozent deutlich verhaltener aus als im Häusersegment.

Die Gesamtkaufpreise für Eigentumswohnungen variieren je nach Größe und Ausstattung erheblich. Zwei-Zimmer-Wohnungen werden zwischen 180.000 und 280.000 Euro gehandelt, während Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen Preise zwischen 250.000 und 450.000 Euro erzielen. Penthouse-Wohnungen und luxuriös ausgestattete Neubauwohnungen in Premiumlagen können Preise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Marktdynamik

Mit circa 1.650 Transaktionen im dritten Quartal 2025 zeigt der Eigentumswohnungsmarkt eine Steigerung von 20 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Diese Belebung der Transaktionszahlen deutet auf eine allmähliche Normalisierung nach der Zurückhaltung der vergangenen Quartale hin. Der Markt befindet sich nach den turbulenten Jahren 2022 bis 2024 in einer Phase der Konsolidierung.

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber unter dem langjährigen Durchschnitt. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf mittlere bis gehobene Preissegmente, während bezahlbare Neubauwohnungen weiterhin Mangelware sind. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich bei circa 3 bis 4 Monaten für gut positionierte Objekte stabilisiert.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen liegt bei unter 2 Prozent und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Altbauwohnungen oder Objekte in weniger nachgefragten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. In den Premiumlagen wie dem Musikviertel, dem Bachviertel und dem Waldstraßenviertel liegen die Quadratmeterpreise zwischen 4.500 und 6.200 Euro. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der historischen Bausubstanz und dem gehobenen Wohnumfeld.

In aufstrebenden Stadtteilen wie Plagwitz, Connewitz und der Südvorstadt bewegen sich die Preise zwischen 3.200 und 4.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind besonders bei jungen Käufern beliebt, die Wert auf ein lebendiges Umfeld und gute Infrastruktur legen.

Die Großwohnsiedlungen wie Grünau und Paunsdorf sowie periphere Lagen weisen Quadratmeterpreise zwischen 1.800 und 2.800 Euro auf. Hier ist die Nachfrage deutlich verhaltener, und Verkäufer müssen teilweise längere Vermarktungszeiten oder Preisanpassungen in Kauf nehmen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Seitwärtsbewegung mit leichten Steigerungen von maximal 2 bis 3 Prozent jährlich. Die Preise haben sich auf einem Niveau eingependelt, das deutlich unter dem Allzeithoch von 2022 liegt, aber eine gewisse Stabilität aufweist. Die weitere Entwicklung hängt maßgeblich von der Zinsentwicklung und der wirtschaftlichen Gesamtlage ab.

Energieeffiziente Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen werden voraussichtlich stärkere Wertzuwächse verzeichnen als unsanierte Bestandswohnungen. Die verschärften energetischen Anforderungen und steigende Nebenkosten werden die Nachfrage nach energetisch optimierten Wohnungen weiter verstärken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miedhäuser in Leipzig zeigt im dritten Quartal 2025 eine überdurchschnittliche Dynamik. Die durchschnittliche Miete für Einfamilienhäuser ist gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 um 5,7 Prozent gestiegen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem bereits eine deutliche Steigerung zu verzeichnen war, setzt sich der Aufwärtstrend fort.

Die monatlichen Kaltmieten für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage, Größe und Ausstattung zwischen 1.200 und 2.800 Euro. Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden zwischen 900 und 1.800 Euro vermietet. Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter liegt bei freistehenden Häusern zwischen 8,50 und 12,00 Euro, wobei Neubauten und energetisch sanierte Objekte die höheren Preise erzielen.

Marktdynamik

Die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietobjekten im Einfamilienhaussegment wird durch das begrenzte Angebot und die gestiegenen Kaufpreise verstärkt. Viele potenzielle Käufer weichen aufgrund der erhöhten Finanzierungskosten und strengeren Kreditvergaberichtlinien auf den Mietmarkt aus, was zu einer zusätzlichen Nachfragesteigerung führt.

Das Angebot an Miedhäusern bleibt äußerst begrenzt. Die Neubauaktivität im Mietbereich konzentriert sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser, während neue Einfamilienhäuser zur Vermietung eine Seltenheit darstellen. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter angesichts der angespannten Marktsituation seltener umziehen.

Die Leerstandsquote bei Miedhäusern ist praktisch nicht existent. Qualitativ hochwertige Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet, und Vermieter können aus mehreren Interessenten auswählen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den gehobenen Wohnlagen wie Markkleeberg, Gohlis-Süd und dem Waldstraßenviertel liegen die Monatsmieten für Einfamilienhäuser zwischen 2.000 und 3.500 Euro. Diese Lagen sind besonders bei einkommensstarken Familien und Expatriates gefragt, die Wert auf ein repräsentatives Wohnumfeld legen.

Die familienfreundlichen Stadtteile wie Schleußig, Stötteritz und Mockau weisen Mietpreise zwischen 1.400 und 2.200 Euro auf. Hier ist die Nachfrage besonders von Familien mit Kindern geprägt, die die Nähe zu Schulen und Grünflächen schätzen.

In den Randlagen und eingemeindeten Ortsteilen wie Liebertwolkwitz, Holzhausen oder Engelsdorf bewegen sich die Mieten zwischen 900 und 1.500 Euro. Diese Gebiete bieten oft größere Grundstücke und mehr Ruhe, sind aber weniger gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends erwartet. Die Mieten werden vor allem im Bestand weiter steigen, wobei die Steigerungsraten voraussichtlich im mittleren einstelligen Prozentbereich zwischen 4 und 6 Prozent jährlich liegen werden. Die anhaltende Verknappung des Angebots bei gleichzeitig robuster Nachfrage stützt diese Prognose.

Die Einführung strengerer energetischer Standards könnte zu einer weiteren Spreizung zwischen modernen, energieeffizienten Häusern und älteren, unsanierten Objekten führen. Vermieter werden zunehmend in energetische Sanierungen investieren müssen, was sich mittelfristig in höheren Mieten niederschlagen dürfte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Leipzig hat im dritten Quartal 2025 einen neuen Höchststand erreicht. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 8,89 Euro pro Quadratmeter, was einen historischen Spitzenwert darstellt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 mit 8,75 Euro bedeutet dies einen Anstieg von 1,6 Prozent. Die Preisspanne zeigt sich stark differenziert: Während Bestandswohnungen zwischen 8,85 und 9,90 Euro pro Quadratmeter kosten, liegen die Mieten für Neubauwohnungen zwischen 13,10 und 13,67 Euro pro Quadratmeter.

Die Entwicklung gegenüber dem Vorjahresquartal zeigt eine deutliche Dynamik mit einem kontinuierlichen Aufwärtstrend. Besonders auffällig ist die Spreizung zwischen Bestands- und Neubaumieten, die sich weiter vergrößert hat. Während Bestandsmieten moderat gestiegen sind, haben sich Neubaumieten auf hohem Niveau stabilisiert.

Marktdynamik

Der Mietmarkt setzt seinen stetigen Preisanstieg fort und zeigt eine robuste Aufwärtsentwicklung. Die Nachfrage wird hauptsächlich durch Zuzug von Studierenden, Young Professionals und Familien getrieben, wobei Leipzig weiterhin positive Wanderungssalden verzeichnet. Die Stadt profitiert von ihrer Attraktivität als Universitäts- und Wirtschaftsstandort.

Das Neubauvolumen kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Im ersten Halbjahr 2025 wurden etwa 1.800 neue Mietwohnungen fertiggestellt, der tatsächliche Bedarf liegt jedoch bei geschätzten 3.000 bis 3.500 Einheiten jährlich. Diese Angebotslücke führt zu einem anhaltenden Aufwärtsdruck auf die Mieten.

Energieeffiziente Projekte vermieten schneller und weisen eine geringere Fluktuation auf. Die sogenannte ESG-Prämie ist auch in Leipzig deutlich spürbar, wobei nachhaltige Wohnungen Mietaufschläge von 10 bis 15 Prozent gegenüber vergleichbaren konventionellen Wohnungen erzielen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innerstädtischen Toplagen wie das Zentrum, Zentrum-Süd und das Waldstraßenviertel weisen Durchschnittsmieten zwischen 11,00 und 14,50 Euro pro Quadratmeter auf. Neubauwohnungen in diesen Lagen erreichen Spitzenmieten von bis zu 16,00 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage konzentriert sich hier auf Singles und Paare mit hohem Einkommen sowie auf Unternehmen, die Wohnungen für ihre Mitarbeiter suchen.

Die beliebten Szenestadtteile Plagwitz, Connewitz und die Südvorstadt bewegen sich im Mittelfeld mit Mieten zwischen 9,00 und 11,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel sind besonders bei Studenten, Kreativen und jungen Familien beliebt. Die Gentrifizierung schreitet hier weiter voran, was zu stetig steigenden Mieten führt.

In den Großwohnsiedlungen Grünau und Paunsdorf sowie in peripheren Lagen liegen die Mieten zwischen 6,50 und 8,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten noch relativ bezahlbaren Wohnraum, leiden aber teilweise unter Imageproblemen und einer alternden Bausubstanz. Modernisierte Wohnungen erzielen jedoch auch hier zunehmend höhere Mieten.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent. Die Stabilisierung oder leichte Steigerung wird durch die anhaltende Zuwanderung, die wirtschaftliche Attraktivität Leipzigs und das begrenzte Neubauvolumen gestützt.

Die geplanten großen Wohnungsbauprojekte in Leipzig-Ost und Leipzig-West könnten mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen, werden aber frühestens ab 2027 marktwirksam. Die weitere Entwicklung der Energiekosten und die Umsetzung der Klimaschutzziele werden die Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen weiter verstärken.

Die Mietpreisbremse zeigt in Leipzig weiterhin nur begrenzte Wirkung, da Ausnahmen für Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen greifen. Die soziale Wohnraumförderung bleibt ein wichtiges Thema, um auch einkommensschwächeren Haushalten adäquaten Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Gesamtfazit

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der differenzierten Stabilisierung. Während der Häusermarkt mit einer Preissteigerung von 4,9 Prozent im Jahresvergleich eine deutliche Erholung zeigt, entwickelt sich das Segment der Eigentumswohnungen mit einem Plus von maximal 1,5 Prozent deutlich verhaltener. Der Mietmarkt zeigt sich sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen weiterhin äußerst dynamisch mit robusten Aufwärtsbewegungen.

Die unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten spiegeln die komplexe Gemengelage aus anhaltend hohen Finanzierungskosten, begrenztem Angebot und stabiler Nachfrage wider. Leipzig profitiert weiterhin von seiner Attraktivität als Wohn- und Wirtschaftsstandort, was sich in kontinuierlichen Zuzügen und einer robusten Nachfrage nach Wohnraum niederschlägt.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Markt differenzierte Chancen. Während die Kaufpreise sich auf einem stabileren Niveau eingependelt haben, bleibt der Mietmarkt ein attraktives Segment mit weiteren Wachstumsperspektiven. Die zunehmende Bedeutung energetischer Standards wird die Marktentwicklung in den kommenden Jahren maßgeblich prägen und zu einer weiteren Differenzierung zwischen modernen und älteren Immobilien führen.