Immobilienmarktbericht Leipzig – Q3 2025

Der Leipziger Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit deutlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Marktsegmenten. Nach einer Phase der Zurückhaltung im zweiten Quartal hat sich die Marktdynamik spürbar intensiviert, wobei besonders der Mietmarkt und das Segment der Häuser zum Kauf positive Impulse verzeichnen. Die vorliegende Analyse betrachtet ausschließlich Wohnimmobilien und stellt die aktuelle Marktlage dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Leipzig bei 3.582 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 1,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 3.536 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsbewegung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis bei 3.415 Euro pro Quadratmeter notiert wurde, beträgt die Steigerung beachtliche 4,9 Prozent.

Diese Preisentwicklung signalisiert eine spürbare Erholung des Marktsegments nach der verhaltenen Entwicklung in der ersten Jahreshälfte 2025. Die moderate, aber stetige Aufwärtsbewegung deutet auf ein zunehmendes Vertrauen der Marktteilnehmer und eine Normalisierung des Käuferverhaltens hin. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preise trotz gestiegener Finanzierungskosten und wirtschaftlicher Unsicherheiten eine positive Tendenz aufweisen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 deutlich belebt. Das Transaktionsvolumen und die Anzahl der Verkäufe liegen signifikant über dem Vorjahresniveau, was auf eine verstärkte Aktivität sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite hindeutet. Nach einer Phase der Zurückhaltung im zweiten Quartal 2025 zeigt sich nun eine spürbare Intensivierung der Marktaktivitäten.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Angebotsentwicklung ist der erwartete Refinanzierungsdruck durch auslaufende Zinsbindungen ab 2026. Viele Immobilieneigentümer, die in den Jahren niedriger Zinsen finanziert haben, werden sich mit deutlich höheren Anschlussfinanzierungen konfrontiert sehen. Dies könnte zu einem erhöhten Angebotsdruck führen, da einige Eigentümer ihre Immobilien veräußern müssen oder wollen. Aktuell zeigt sich dieser Effekt noch nicht in vollem Umfang, aber erste Anzeichen einer Angebotsausweitung sind bereits erkennbar.

Die Nachfrage bleibt in attraktiven Lagen robust, während das Angebot weiterhin begrenzt ist. Diese Konstellation führt zu einem Verkäufermarkt in begehrten Stadtteilen, während in weniger gefragten Lagen bereits ein ausgeglicheneres Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage zu beobachten ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Leipzig zeigt erhebliche Unterschiede je nach Lage und Mikrolage. Top-Lagen und gefragte Mikrolagen verzeichnen stabile bis weiter steigende Preise. Hierzu zählen insbesondere die zentrumsnahen Stadtteile wie Gohlis, Schleußig und die Südvorstadt, aber auch familienfreundliche Viertel mit guter Infrastruktur wie Marienbrunn oder Teile von Stötteritz.

Im Gegensatz dazu geraten periphere Lagen zunehmend unter Preisdruck. Stadtteile am äußeren Rand Leipzigs, insbesondere solche mit schlechterer Verkehrsanbindung oder weniger attraktivem Wohnumfeld, müssen teilweise Preisrückgänge hinnehmen oder zeigen zumindest eine Stagnation. Diese Entwicklung verstärkt die bereits bestehende Spreizung zwischen begehrten und weniger nachgefragten Lagen.

Die Differenzierung nach Lagen wird auch durch die unterschiedliche Käuferstruktur verstärkt. Während in Top-Lagen vermehrt kapitalstarke Käufer und Investoren aktiv sind, konzentriert sich in den peripheren Gebieten die Nachfrage hauptsächlich auf preissensible Eigennutzer, die aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten ihre Budgets anpassen müssen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate zeichnet sich eine Phase der differenzierten Stabilisierung und moderaten Erholung ab. Experten erwarten, dass sich der Markt weiter normalisiert und die Preise in attraktiven Lagen moderat steigen werden. Die Nachfrage dürfte robust bleiben, getragen von der anhaltenden Attraktivität Leipzigs als Wohn- und Wirtschaftsstandort.

Der ab 2026 erwartete verstärkte Refinanzierungsdruck könnte zu einer Ausweitung des Angebots führen, was die Preisdynamik dämpfen würde. Gleichzeitig könnte dies aber auch zu attraktiveren Kaufgelegenheiten für Interessenten führen, die bisher aufgrund der hohen Preise und Finanzierungskosten zurückhaltend waren. Insgesamt wird für das Segment der Häuser zum Kauf eine Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz in guten Lagen und möglichen Korrekturen in peripheren Gebieten prognostiziert.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Leipzig liegt im dritten Quartal 2025 bei 3.229 bis 3.230 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal, in dem der Preis bei 3.215 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem marginalen Anstieg von lediglich 0,4 Prozent. Interessanterweise zeigt sich im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 exakt dieselbe Steigerungsrate von 0,4 Prozent, was auf eine bemerkenswerte Preisstabilität in diesem Marktsegment hindeutet.

Diese minimalen Preisveränderungen spiegeln eine Phase der Konsolidierung wider. Nach den turbulenten Jahren mit starken Preisanstiegen und anschließenden Korrekturen hat sich der Markt für Eigentumswohnungen auf einem stabilen Niveau eingependelt. Die Preise liegen deutlich unter den Allzeithochs, die in den Jahren 2021 und 2022 erreicht wurden, haben sich aber oberhalb der Tiefststände der Korrekturphase stabilisiert.

Marktdynamik

Die Transaktionszahlen im Segment der Eigentumswohnungen liegen deutlich über dem Vorjahresniveau, was auf eine Belebung der Handelsaktivität hindeutet. Dennoch bleibt die Dynamik moderat und erreicht nicht die Intensität früherer Boomjahre. Der Markt befindet sich in einer ausgewogenen Phase, in der weder ein deutlicher Käufer- noch ein ausgeprägter Verkäufermarkt vorherrscht.

Die Stabilisierung auf hohem Niveau zeigt sich auch in der Verweildauer der Objekte am Markt. Während in den Hochphasen des Marktes Wohnungen oft innerhalb weniger Tage verkauft wurden, normalisieren sich die Vermarktungszeiten nun wieder. Käufer nehmen sich mehr Zeit für ihre Entscheidungen und vergleichen intensiver, was zu einer gesünderen Marktentwicklung beiträgt.

Die Neubautätigkeit im Wohnungsbau bleibt weiterhin verhalten. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und regulatorische Anforderungen bremsen die Entwicklung neuer Projekte. Dies führt zu einer kontinuierlichen Verknappung des Angebots an modernen Eigentumswohnungen, was die Preise in diesem Segment stützt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Ähnlich wie bei den Häusern zeigt sich auch bei Eigentumswohnungen eine deutliche Differenzierung nach Lagen. Top-Lagen im Zentrum und in begehrten Stadtteilen wie dem Waldstraßenviertel, der Südvorstadt oder Plagwitz verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise. Hier übersteigt die Nachfrage weiterhin das Angebot, insbesondere bei gut geschnittenen Wohnungen mit Balkon oder Terrasse.

Periphere Lagen und Großwohnsiedlungen stehen dagegen unter Preisdruck. Besonders Plattenbauwohnungen in Stadtteilen wie Grünau oder Paunsdorf haben Schwierigkeiten, Käufer zu finden. Die Preise in diesen Gebieten stagnieren oder sind teilweise sogar rückläufig. Diese Entwicklung verstärkt die sozialräumliche Differenzierung innerhalb der Stadt.

Ein interessanter Trend zeigt sich in den sogenannten Schwellenvierteln – Stadtteile, die sich im Übergang befinden. Gebiete wie Lindenau oder Volkmarsdorf, die lange als weniger attraktiv galten, erfahren durch Gentrifizierungsprozesse eine Aufwertung. Hier sind die Preise noch moderat, zeigen aber eine stärkere Dynamik als der Gesamtmarkt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung der Konsolidierungsphase im Markt für Eigentumswohnungen. Die Preise dürften sich weitgehend seitwärts bewegen, mit leichten Aufschlägen in gefragten Lagen und möglichen Korrekturen in weniger beliebten Stadtteilen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank sein. Sollten die Zinsen weiter sinken, könnte dies zu einer erhöhten Nachfrage und damit zu Preisimpulsen führen. Gleichzeitig könnte eine wirtschaftliche Abschwächung die Nachfrage dämpfen. Insgesamt wird von einer stabilen, aber unspektakulären Marktentwicklung ausgegangen, die Käufern und Verkäufern gleichermaßen Planungssicherheit bietet.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für den Mietmarkt bei Häusern liegen im dritten Quartal 2025 keine expliziten Preisdaten vor. Der allgemeine Trend zeigt jedoch, dass die Mieten für Einfamilienhäuser moderat steigen. Diese Entwicklung folgt dem generellen Aufwärtstrend am Leipziger Mietmarkt, wobei Häuser zur Miete ein vergleichsweise kleines Marktsegment darstellen.

Die fehlenden konkreten Zahlen erschweren einen direkten Vergleich zum Vorquartal. Basierend auf der allgemeinen Marktentwicklung und den Trends in verwandten Segmenten kann jedoch von einer kontinuierlichen, moderaten Aufwärtsbewegung ausgegangen werden. Die Nachfrage nach Mietshäusern wird hauptsächlich von Familien getragen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Merkmal im Segment der Häuser zur Miete. Das Angebot ist strukturell begrenzt, da die meisten Einfamilienhäuser in Leipzig entweder von den Eigentümern selbst bewohnt oder zum Kauf angeboten werden. Die Vermietung von Häusern bleibt eine Nische, die hauptsächlich von privaten Vermietern bedient wird.

Die Nachfrage wird durch kontinuierlichen Zuzug nach Leipzig und die Bildung neuer Haushalte gestützt. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da diese mehr Platz und oft einen Garten bieten. Die Corona-Pandemie und die damit verbundene Zunahme von Home-Office-Arbeit haben diesen Trend noch verstärkt.

Die Neubautätigkeit im Segment der Mietshäuser ist praktisch nicht existent. Neubauprojekte konzentrieren sich fast ausschließlich auf Eigentumshäuser oder Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen. Dies verschärft die Angebotsknappheit weiter und führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt in diesem Segment.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl keine differenzierten Daten für einzelne Stadtteile vorliegen, lassen sich aus der allgemeinen Marktbeobachtung Trends ableiten. Mietshäuser in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur, wie beispielsweise in Teilen von Gohlis, Leutzsch oder Wiederitzsch, sind besonders gefragt und erzielen höhere Mieten.

In peripheren Lagen mit schlechterer Verkehrsanbindung ist das Angebot etwas größer und die Mieten entsprechend moderater. Hier finden sich noch bezahlbare Optionen für Familien mit begrenztem Budget. Die Nachfrage konzentriert sich dabei auf Objekte mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis und ausreichend Wohnfläche.

Ein besonderes Augenmerk liegt auf Häusern in Stadtrandlagen mit guter S-Bahn-Anbindung. Diese Objekte vereinen die Vorteile des suburbanen Wohnens mit einer akzeptablen Erreichbarkeit des Stadtzentrums und sind daher besonders begehrt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends bei den Mieten für Häuser erwartet. Die strukturelle Angebotsknappheit wird bestehen bleiben, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten in diesem Segment zu erwarten sind. Gleichzeitig dürfte die Nachfrage stabil bleiben oder sogar weiter zunehmen.

Ein möglicher dämpfender Faktor könnte die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung sein. Sollte sich die Konjunktur eintrüben, könnte dies die Zahlungsbereitschaft und -fähigkeit potenzieller Mieter beeinträchtigen. Dennoch wird aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Mietshäusern von weiterhin steigenden Mieten ausgegangen, allerdings in einem moderaten Rahmen, der die allgemeine Einkommensentwicklung nicht übersteigt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreicht die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Leipzig 8,89 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen signifikanten Anstieg von 5,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem die Durchschnittsmiete noch bei 8,41 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine Steigerung um 5,7 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Die Median-Miete im Bestand liegt mit 8,85 Euro pro Quadratmeter nur marginal unter dem Durchschnittswert, was auf eine relativ homogene Verteilung der Mietpreise hindeutet. Diese Entwicklung markiert neue Höchststände bei den Leipziger Mieten und setzt den langfristigen Aufwärtstrend fort. Die Steigerungsraten liegen im mittleren einstelligen Prozentbereich und damit über der allgemeinen Inflationsrate.

Besonders bemerkenswert ist die Dynamik im Vergleich zu den Kaufpreisen für Wohnungen. Während diese nahezu stagnieren, zeigen die Mieten eine deutlich stärkere Aufwärtsbewegung. Dies führt zu einer Verbesserung der Mietrenditen und macht Wohnungen als Kapitalanlage wieder attraktiver.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Thema im Leipziger Mietwohnungsmarkt. Die Neubautätigkeit ist weiterhin zurückhaltend, was hauptsächlich auf hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und komplexe regulatorische Anforderungen zurückzuführen ist. Gleichzeitig steigt die Nachfrage durch kontinuierlichen Zuzug und die Bildung neuer Haushalte.

Leipzig profitiert weiterhin von seiner Attraktivität als Universitätsstadt und aufstrebender Wirtschaftsstandort. Die Zahl der Studierenden bleibt auf hohem Niveau, was besonders im Segment der kleinen und mittleren Wohnungen zu einer konstant hohen Nachfrage führt. Auch junge Berufstätige und Familien verstärken den Nachfragedruck.

Die Leerstandsquote in Leipzig ist weiter gesunken und nähert sich in vielen Stadtteilen der Vollvermietung. Dies gibt Vermietern eine starke Verhandlungsposition und ermöglicht die Durchsetzung höherer Mieten. Besonders bei Neuvermietungen werden deutliche Aufschläge realisiert, während Bestandsmieten moderater steigen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisentwicklung zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. Top-Lagen wie das Zentrum, das Waldstraßenviertel, die Südvorstadt und Teile von Connewitz verzeichnen stabile bis weiter steigende Mieten. Hier werden für modernisierte Altbauwohnungen oder Neubauten teilweise Spitzenmieten von über 12 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Auch in aufstrebenden Vierteln wie Plagwitz, Lindenau und Reudnitz zeigt sich eine dynamische Entwicklung. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zunehmenden Beliebtheit bei jungen Menschen und der fortschreitenden Aufwertung des Wohnumfelds. Die Mieten liegen hier meist zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter.

Periphere Lagen und Großwohnsiedlungen stehen dagegen unter geringerem Nachfragedruck. In Stadtteilen wie Grünau, Paunsdorf oder Mockau sind die Mieten mit 6 bis 7 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise moderat. Allerdings zeigt sich auch hier ein Aufwärtstrend, da preissensible Mieter zunehmend in diese Gebiete ausweichen.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends bei den Wohnungsmieten in Leipzig. Die Steigerungsraten dürften weiterhin im mittleren einstelligen Prozentbereich liegen, besonders im Bestandssegment. Die strukturellen Faktoren, die den Mietanstieg treiben – Angebotsknappheit, Zuzug, geringe Neubautätigkeit – werden voraussichtlich bestehen bleiben.

Ein möglicher Wendepunkt könnte sich ergeben, wenn die Politik stärker regulierend eingreift oder wenn sich die wirtschaftliche Lage deutlich eintrübt. Die Diskussion um Mietpreisbremsen und andere regulatorische Maßnahmen könnte die Dynamik dämpfen. Auch eine verstärkte Neubautätigkeit, sollte sie denn einsetzen, könnte mittelfristig zu einer Entspannung führen.

Insgesamt bleibt der Leipziger Mietwohnungsmarkt ein Vermietermarkt mit weiter steigenden Mieten. Mieter müssen sich auf höhere Wohnkosten einstellen, während Vermieter und Investoren von der positiven Entwicklung profitieren. Die soziale Dimension dieser Entwicklung – die zunehmende Belastung einkommensschwacher Haushalte – wird voraussichtlich verstärkt in den politischen Fokus rücken.

Fazit

Der Leipziger Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als differenzierter Markt mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während der Mietmarkt deutliche Preissteigerungen verzeichnet, zeigt sich bei den Kaufpreisen eine moderatere Entwicklung. Die Marktdynamik hat sich nach der Zurückhaltung im zweiten Quartal wieder belebt, bleibt aber insgesamt auf einem normalisierten Niveau.

Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt verstärken sich weiter, wobei zentrale und aufstrebende Viertel von einer robusten Nachfrage profitieren, während periphere Lagen unter Druck geraten. Diese Entwicklung trägt zu einer zunehmenden sozialräumlichen Differenzierung bei.

Für die Zukunft zeichnet sich eine Phase der Stabilisierung auf hohem Niveau ab, wobei der Mietmarkt weiterhin die stärkste Dynamik aufweist. Die strukturellen Herausforderungen – Angebotsknappheit, hohe Baukosten, regulatorische Hürden – bleiben bestehen und werden die Marktentwicklung weiterhin prägen. Marktteilnehmer sollten sich auf eine Fortsetzung der differenzierten Entwicklung einstellen, bei der die Qualität der Lage und des Objekts zunehmend über den Erfolg entscheidet.