Immobilienmarktbericht Leipzig - Q3 2025

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit überwiegend positiven Tendenzen. Nach einer Phase der Zurückhaltung im zweiten Quartal hat sich die Marktaktivität spürbar belebt, was sich in steigenden Transaktionszahlen und moderaten Preisanstiegen widerspiegelt. Die Stabilisierung der Zinsen auf erhöhtem Niveau hat zu einer Normalisierung des Käuferverhaltens geführt, während der Mietmarkt weiterhin von hoher Nachfrage und Angebotsknappheit geprägt ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Leipzig bei 3.582 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine beachtliche Steigerung gegenüber dem Vorjahresquartal dar, in dem der Durchschnittspreis noch bei 3.415 Euro pro Quadratmeter lag. Der Jahresvergleich zeigt somit einen Anstieg von 4,9 Prozent, was die robuste Erholung des Hausmarktes unterstreicht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 3.536 Euro lag, ergibt sich eine moderate quartalsweise Steigerung von 1,3 Prozent. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung signalisiert eine nachhaltige Markterholung nach den turbulenten Vorjahren. Die Preisentwicklung deutet auf eine grundsätzlich robuste Nachfrage hin, die trotz der weiterhin erhöhten Zinsen Bestand hat.

Marktdynamik

Die Marktdynamik hat sich im dritten Quartal 2025 spürbar intensiviert. Das Transaktionsvolumen und die Anzahl der Verkäufe liegen deutlich über dem Vorjahresniveau. Diese Belebung steht im deutlichen Kontrast zum zweiten Quartal 2025, das noch von einer gewissen Zurückhaltung der Marktteilnehmer geprägt war. Die Stabilisierung der Zinsen auf erhöhtem Niveau hat offensichtlich zu einer Normalisierung des Käuferverhaltens geführt, da sich Interessenten an die neue Zinsrealität angepasst haben.

Das Angebot an Häusern bleibt in attraktiven Lagen begrenzt, was die Preisdynamik unterstützt. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten, was zusätzlichen Druck auf den Bestandsmarkt ausübt. Der Leerstand im Haussektor ist vernachlässigbar gering, insbesondere in gefragten Wohnlagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Der Leipziger Hausmarkt zeigt eine zunehmende Selektivität in Bezug auf die Lage. Während Top-Lagen im Zentrum und in etablierten Wohnvierteln wie Gohlis, Schleußig oder dem Waldstraßenviertel stabile bis steigende Preise aufweisen, geraten periphere Lagen zunehmend unter Druck. Besonders in gefragten Mikrolagen ist eine verstärkte Nachfrage zu beobachten, die sich in schnellen Verkäufen und teilweise Bieterwettbewerben äußert.

Die beliebten innenstadtnahen Viertel profitieren von ihrer gewachsenen Infrastruktur und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Hier sind die Preise besonders resilient gegenüber Marktschwankungen. Am Stadtrand hingegen, insbesondere in den eingemeindeten Ortsteilen, zeigt sich eine differenziertere Entwicklung mit teilweise stagnierenden oder leicht rückläufigen Preisen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Preisanstiegs erwartet, allerdings mit abflachender Dynamik. Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Marktentwicklung ist der erwartete Anstieg des Angebots durch auslaufende Zinsbindungen ab 2026. Viele Eigentümer, die ihre günstigen Finanzierungen aus den Niedrigzinsphasen verlieren werden, könnten sich zum Verkauf entschließen, was das Marktgleichgewicht beeinflussen dürfte.

Die bevorstehende Refinanzierungswelle ab 2026 könnte zu einer Marktbereinigung führen und Käufern bessere Verhandlungspositionen bieten. Mittelfristig wird erwartet, dass sich der Markt auf einem höheren Preisniveau stabilisiert, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinsentwicklung und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Leipzig beträgt im dritten Quartal 2025 3.229 Euro pro Quadratmeter. Für Bestandswohnungen werden durchschnittlich 2.450 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, während Neubauwohnungen deutlich höhere Preise erzielen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis bei 3.215 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich ein sehr verhaltenes Wachstum von lediglich 0,4 Prozent.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 wird ein moderater Anstieg von etwa 1,2 bis 1,5 Prozent verzeichnet. Diese zurückhaltende Preisentwicklung steht im deutlichen Kontrast zum Hausmarkt und zeigt, dass sich der Markt für Eigentumswohnungen in einer Phase der Konsolidierung befindet. Die Preise haben sich auf einem Niveau eingependelt, das zwar deutlich unter dem Allzeithoch liegt, aber dennoch eine gewisse Stabilität aufweist.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen befindet sich nach den turbulenten Jahren 2022 bis 2024 in einer Phase der Stabilisierung. Die Transaktionszahlen liegen insgesamt deutlich über dem Vorjahresniveau, was auf eine Normalisierung der Marktaktivität hindeutet. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf kleinere, bezahlbare Einheiten sowie auf energieeffiziente Neubauten, die trotz höherer Kaufpreise aufgrund niedrigerer Nebenkosten attraktiv sind.

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist differenziert zu betrachten. Während im Neubausegment weiterhin Projekte fertiggestellt werden, ist die Anzahl neuer Bauvorhaben rückläufig. Im Bestandssegment kommen vermehrt Wohnungen auf den Markt, deren Eigentümer sich aufgrund gestiegener Finanzierungskosten zum Verkauf entschließen. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Leipzigs sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den beliebten innenstadtnahen Vierteln wie dem Zentrum-Süd, der Südvorstadt oder Plagwitz werden Spitzenpreise von über 4.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauten erzielt. Diese Lagen profitieren von der urbanen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und der Nähe zu kulturellen Einrichtungen.

In den Plattenbaugebieten wie Grünau oder Paunsdorf bewegen sich die Preise hingegen deutlich unter dem städtischen Durchschnitt, teilweise unter 2.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete leiden unter einem Imageproblem und der alternden Bausubstanz, bieten aber gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum für einkommensschwächere Haushalte. Die mittleren Lagen, beispielsweise in Connewitz oder Reudnitz, zeigen eine stabile Preisentwicklung mit moderaten Steigerungsraten.

Prognose und Ausblick

Für den Markt der Eigentumswohnungen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine verhaltene Entwicklung erwartet. Die Preise dürften sich weitgehend seitwärts bewegen, mit leichten Aufschlägen in gefragten Lagen und möglichen Preiskorrekturen in peripheren Gebieten. Die Nachfrage wird voraussichtlich selektiv bleiben, wobei energieeffiziente und gut geschnittene Wohnungen weiterhin gesucht sein werden.

Die ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) gewinnen zunehmend an Bedeutung und werden die Preisdifferenzierung zwischen energetisch sanierten und unsanierten Objekten weiter verstärken. Mittelfristig könnte sich das Angebot durch die erwähnte Refinanzierungswelle erhöhen, was Käufern mehr Auswahlmöglichkeiten bieten würde. Die demografische Entwicklung Leipzigs mit kontinuierlichem Zuzug wird jedoch eine Untergrenze für mögliche Preiskorrekturen bilden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miedhäuser in Leipzig zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser sind im Jahresvergleich um 3 bis 4 Prozent gestiegen. Diese moderate, aber stetige Steigerung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach dieser Wohnform, insbesondere von Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims aufgrund der gestiegenen Zinsen nicht leisten können oder wollen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der Aufwärtstrend fort, wobei die Steigerungsraten im einstelligen Prozentbereich liegen. Die Mietpreisentwicklung bei Häusern verläuft damit stabiler als im volatileren Wohnungsmarkt und zeigt eine geringere Abhängigkeit von kurzfristigen Marktschwankungen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miedhäusern wird hauptsächlich durch den kontinuierlichen Zuzug von Familien, Young Professionals und Studierenden getrieben. Leipzig verzeichnet weiterhin positive Wanderungssalden, was den Druck auf den Mietwohnungsmarkt generell und den Markt für Miedhäuser im Speziellen erhöht. Die Attraktivität Leipzigs als Wohn- und Arbeitsstandort mit vergleichsweise moderaten Lebenshaltungskosten trägt zu dieser Entwicklung bei.

Das Angebot an Miedhäusern ist strukturell begrenzt, da viele Häuser im Eigentum selbstnutzender Familien sind. Die Neubauaktivität im Segment der Miedhäuser ist marginal, da sich Investoren primär auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Im ersten Halbjahr 2025 wurden etwa 1.800 neue Mietwohnungen fertiggestellt, der tatsächliche Bedarf liegt jedoch bei geschätzten 3.000 bis 3.500 Einheiten jährlich. Diese Angebotslücke verstärkt den Nachfragedruck zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Bei Miedhäusern zeigen sich deutliche Preisunterschiede je nach Lage und Ausstattung. In den grünen, familienfreundlichen Stadtteilen wie Marienbrunn, Stötteritz oder Teilen von Schönefeld werden Spitzenmieten erzielt. Diese Gebiete bieten die gewünschte Kombination aus ruhiger Wohnlage, Gartenflächen und guter Anbindung an Schulen und Kindergärten.

In den Randlagen und eingemeindeten Ortsteilen sind Miedhäuser zu moderateren Preisen verfügbar, allerdings ist hier das Angebot besonders knapp. Die innenstadtnahen Reihenhäuser und Stadtvillen in Gohlis oder dem Waldstraßenviertel bilden ein exklusives Segment mit entsprechend hohen Mietpreisen. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf Objekte mit moderner Ausstattung, Energieeffizienz und eigenem Garten oder zumindest Gartenmitbenutzung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs von 3 bis 4 Prozent jährlich erwartet. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietobjekten in diesem Segment wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig auflösen, da kaum neue Miedhäuser gebaut werden und die Nachfrage durch die demografische Entwicklung weiter steigt.

Mittelfristig könnte sich das Angebot leicht erhöhen, wenn Eigentümer aufgrund steigender Finanzierungskosten ihre Häuser nicht mehr halten können und diese als Mietobjekte auf den Markt kommen. Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice-Möglichkeiten wird die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Räumen weiter stützen. Energetische Standards werden auch in diesem Segment zunehmend preisdifferenzierend wirken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Leipzig hat im dritten Quartal 2025 mit 8,89 Euro pro Quadratmeter einen neuen Höchststand erreicht. Diese Entwicklung markiert einen signifikanten Anstieg gegenüber dem Vorjahresquartal und unterstreicht die anhaltende Dynamik am Leipziger Mietwohnungsmarkt. Für Neubauwohnungen werden durchschnittlich 13,10 Euro pro Quadratmeter verlangt, während Bestandswohnungen im Durchschnitt 9,90 Euro pro Quadratmeter kosten.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Kaltmiete bei 8,41 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich ein Anstieg von etwa 5,7 Prozent auf Jahressicht. Der Quartalsvergleich zeigt eine Steigerung von 1,37 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise verdeutlicht. Diese Entwicklung setzt den mehrjährigen Trend steigender Mieten in Leipzig fort.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bleibt in allen Segmenten das bestimmende Thema des Leipziger Mietwohnungsmarktes. Diese wird verstärkt durch die zurückhaltende Neubautätigkeit und die zunehmende Nachfrage durch Leipzigs anhaltende Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort. Die Stadt zieht weiterhin Studierende, Young Professionals und Familien an, was zu einem kontinuierlichen Nachfragedruck führt.

Die Neubauaktivität kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Während der Bedarf auf 3.000 bis 3.500 neue Wohnungen jährlich geschätzt wird, wurden im ersten Halbjahr 2025 nur etwa 1.800 neue Einheiten fertiggestellt. Diese strukturelle Unterversorgung führt zu einer Verknappung des verfügbaren Wohnraums und treibt die Preise weiter nach oben. Energieeffiziente Projekte vermieten dabei schneller und weisen eine geringere Fluktuation auf - die sogenannte ESG-Prämie ist auch in Leipzig deutlich spürbar.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Leipziger Stadtteilen sind erheblich. In den begehrten innenstadtnahen Vierteln wie dem Zentrum, der Südvorstadt, Plagwitz oder dem Waldstraßenviertel werden Spitzenmieten erzielt, die teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Neubauwohnungen in diesen Lagen erreichen Mietpreise von 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter.

Die günstigsten Mieten finden sich in den Plattenbaugebieten wie Grünau, Mockau oder Paunsdorf, wo die Durchschnittsmieten teilweise unter 7 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Gebiete profitieren jedoch zunehmend von Modernisierungsmaßnahmen und einer verbesserten Infrastruktur, was zu moderaten Mietsteigerungen führt. Die mittleren Lagen wie Connewitz, Reudnitz oder Eutritzsch zeigen eine stabile Entwicklung mit Mieten um den städtischen Durchschnitt.

Ein besonderes Phänomen ist die zunehmende Gentrifizierung in ehemaligen Arbeitervierteln wie Plagwitz und Lindenau, wo die Mieten überdurchschnittlich steigen und sich das Mieterklientel zunehmend verändert. Die Stadtrandlagen und eingemeindeten Ortsteile bieten noch moderate Mieten, leiden aber unter schlechterer Anbindung und Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer Fortsetzung der moderaten Mietsteigerung von 3 bis 4 Prozent jährlich gerechnet. Die strukturellen Faktoren, die den Mietmarkt prägen - hohe Nachfrage, begrenztes Angebot, kontinuierlicher Zuzug - werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern. Die zu geringen Fertigstellungszahlen und der weitere Zuzug mit stetigen Haushaltsgründungen deuten auf fortgesetzte Mietsteigerungen hin.

Die Differenzierung zwischen energieeffizienten und unsanierten Wohnungen wird sich weiter verstärken. Mit der zunehmenden Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien und steigenden Energiekosten werden modernisierte und energetisch sanierte Wohnungen eine Mietprämie erzielen können. Gleichzeitig könnten unsanierte Altbauwohnungen unter Druck geraten, insbesondere wenn verschärfte energetische Anforderungen greifen.

Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung eintreten, wenn die geplanten Neubauprojekte realisiert werden und sich die Zuzugsdynamik möglicherweise abschwächt. Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Regulierungen wie erweiterte Mietpreisbremsen oder Förderungen für den sozialen Wohnungsbau, werden ebenfalls einen Einfluss auf die Marktentwicklung haben. Insgesamt bleibt Leipzig jedoch ein attraktiver und im bundesweiten Vergleich noch moderater Mietmarkt mit weiterem Wachstumspotenzial.

Fazit

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit selektiven Wachstumsimpulsen. Während der Hausmarkt mit einem Preisanstieg von 4,9 Prozent eine deutliche Erholung zeigt, entwickeln sich Eigentumswohnungen mit nur 0,4 Prozent Zuwachs sehr verhalten. Der Mietmarkt setzt seinen stetigen Aufwärtstrend fort und wird von hoher Nachfrage und Angebotsknappheit geprägt. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit führt zu einer verstärkten Preisdifferenzierung in allen Marktsegmenten. Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung zu rechnen, wobei die bevorstehende Refinanzierungswelle ab 2026 zu Marktverschiebungen führen könnte.