Immobilienmarktbericht München Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die fundamentalen Treiber wie Bevölkerungswachstum, wirtschaftliche Stärke und strukturelle Angebotsknappheit prägen weiterhin das Marktgeschehen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Einfamilienhäuser in München verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8.777 Euro. Dies stellt eine deutliche Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 8.450 Euro lag. Diese Entwicklung entspricht einem Quartalsanstieg von 3,9 Prozent und zeigt eine beschleunigte Aufwärtsdynamik.

Im Jahresvergleich manifestiert sich ein moderater Preisanstieg von 2,9 Prozent, ausgehend von 8.529 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024. Die kontinuierliche Preissteigerung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Münchner Immobilienmarktes wider, wobei die Wachstumsrate mit 2,1 Prozent auf Jahresbasis auf eine gesunde, aber nicht überhitzte Marktentwicklung hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 robust und trifft weiterhin auf ein knappes Angebot. Im Vergleich zum zweiten Quartal, als die Nachfrage bereits als hoch eingestuft wurde, hat sich die Marktdynamik leicht intensiviert. Dies manifestiert sich in einer erhöhten Transaktionsgeschwindigkeit und kürzeren Vermarktungszeiten.

Die Neubauaktivität zeigt sich moderat und wird durch hohe Baukosten sowie regulatorische Hürden gebremst. Während im zweiten Quartal 2025 noch von einer leichten Belebung der Bautätigkeit berichtet wurde, hat sich diese Entwicklung im dritten Quartal wieder etwas abgeschwächt. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser bleibt praktisch nicht existent, was die angespannte Angebotssituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung innerhalb Münchens bleibt im dritten Quartal 2025 ausgeprägt. Premium-Lagen wie Bogenhausen, Herzogpark und Grünwald verzeichnen Quadratmeterpreise von über 12.000 Euro, während in den Außenbezirken wie Aubing oder Feldmoching Preise zwischen 6.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter realisiert werden.

Im Vergleich zum zweiten Quartal haben sich insbesondere die Preise in den mittleren Lagen wie Sendling und Laim überdurchschnittlich entwickelt, was auf eine zunehmende Nachfrageverschiebung aus den hochpreisigen Zentrumslagen hindeutet. Die traditionell beliebten Viertel wie Schwabing und Haidhausen verzeichnen weiterhin stabile bis leicht steigende Preise im Bereich von 9.500 bis 11.000 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine fortsetzende moderate Preissteigerung im Segment der Häuser zum Kauf erwartet. Die Prognose geht von einem jährlichen Wachstum zwischen 2 und 4 Prozent aus, getrieben durch die anhaltende Nachfrage und das strukturell knappe Angebot. Die erwartete Stabilisierung der Bauzinsen könnte die Nachfrage zusätzlich stützen.

Mittelfristig wird mit einer leichten Entspannung durch verstärkte Neubauaktivitäten in den Randbezirken gerechnet, wobei die Kernstadt weiterhin von extremer Angebotsknappheit geprägt bleiben wird. Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug nach München werden die Nachfrage auf hohem Niveau halten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in München präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro auf sehr hohem Niveau. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 8.950 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von 2,5 Prozent. Diese Entwicklung markiert eine Fortsetzung des Aufwärtstrends nach der Stabilisierungsphase Ende 2024.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Preis bei 9.194 Euro lag, zeigt sich eine minimale Korrektur von 0,2 Prozent. Diese scheinbare Stagnation auf Jahresbasis täuscht jedoch über die tatsächliche Marktdynamik hinweg. Im ersten Halbjahr 2025 ist der Geldumsatz bei Wohnungs- und Teileigentum um 18 Prozent über dem Vorjahresniveau gestiegen, was auf eine deutlich erhöhte Transaktionsaktivität hindeutet.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 äußerst knapp, während die Nachfrage auf einem soliden bis hohen Niveau verharrt. Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die Nachfragesituation weiter verschärft, was sich in noch kürzeren Vermarktungszeiten niederschlägt. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, was zu einer angespannten Marktsituation führt.

Die Neubauaktivität im Segment der Eigentumswohnungen zeigt eine leichte Belebung gegenüber dem Vorquartal, bleibt aber insgesamt auf niedrigem Niveau. Projektentwickler konzentrieren sich verstärkt auf hochpreisige Neubauprojekte in attraktiven Lagen, während das mittlere Preissegment weiterhin unterversorgt bleibt. Die verbesserten Finanzierungskonditionen haben zu einer spürbaren Belebung der Kaufaktivität geführt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspreizung bei Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 noch ausgeprägter als im Vorquartal. In den Top-Lagen der Innenstadt, insbesondere in der Altstadt, Lehel und Maxvorstadt, werden Spitzenpreise von über 13.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die beliebten Viertel Schwabing-West und Glockenbachviertel bewegen sich im Bereich von 10.000 bis 12.000 Euro.

In den Stadtrandbezirken wie Riem oder Freiham liegen die Preise zwischen 6.000 und 7.500 Euro pro Quadratmeter, wobei hier im Vergleich zum zweiten Quartal die stärksten prozentualen Zuwächse zu verzeichnen sind. Die mittleren Lagen wie Giesing und Sendling etablieren sich zunehmend als attraktive Alternative zu den hochpreisigen Zentrumslagen mit Preisen zwischen 8.000 und 9.500 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird im Segment der Eigentumswohnungen mit einer moderaten Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent jährlich gerechnet. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen und die anhaltende Nachfrage werden die Preise stützen, während das begrenzte Neubauangebot den Preisdruck aufrechterhält.

Langfristig wird eine Verschiebung der Nachfrage in die Randbezirke erwartet, getrieben durch die dort entstehenden Neubauquartiere und die verbesserte Infrastruktur. Die Zentrumslagen werden ihre Premiumposition behalten, jedoch mit moderaterem Preiswachstum aufgrund der bereits erreichten Höchstpreise.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine ausgeprägte Dynamik mit kontinuierlichen Preissteigerungen. Die durchschnittliche Kaltmiete für Einfamilienhäuser liegt bei etwa 3.200 Euro monatlich, was gegenüber dem zweiten Quartal 2025 mit durchschnittlich 3.050 Euro einer Steigerung von 4,9 Prozent entspricht.

Die Quadratmetermieten für Häuser bewegen sich im Durchschnitt bei 18,50 Euro, wobei die Preisspanne je nach Lage und Ausstattung zwischen 14 und 25 Euro liegt. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Steigerung von etwa 5,5 Prozent, was die anhaltende Nachfrage nach diesem Wohnungssegment unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt im dritten Quartal 2025 äußerst knapp. Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die Verfügbarkeit weiter verschlechtert, was zu einer noch angespannteren Marktsituation führt. Die Nachfrage bleibt auf einem soliden bis hohen Niveau, wobei insbesondere Familien mit Kindern verstärkt nach Mietshäusern suchen.

Der Leerstand ist praktisch nicht existent, was die extreme Knappheit in diesem Segment verdeutlicht. Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist sehr gering, da sich Projektentwickler primär auf den lukrativeren Eigentumsmarkt konzentrieren. Diese strukturelle Unterversorgung perpetuiert die Knappheit auf dem Markt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser zeigen sich im dritten Quartal 2025 deutlich differenziert. In den Premium-Stadtteilen wie Obermenzing, Solln und Bogenhausen werden Monatsmieten von über 4.500 Euro für Einfamilienhäuser aufgerufen. Die gefragten Familienviertel wie Pasing und Trudering bewegen sich im Bereich von 3.000 bis 3.800 Euro.

In den Außenbezirken wie Allach oder Lochhausen liegen die Mieten zwischen 2.200 und 2.800 Euro, wobei auch hier im Vergleich zum Vorquartal deutliche Steigerungen zu verzeichnen sind. Die traditionellen Arbeiterviertel haben sich zu attraktiven Wohnlagen entwickelt, was sich in überdurchschnittlichen Mietsteigerungen niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird im Segment der Mietshäuser mit weiteren Preissteigerungen von 4 bis 6 Prozent jährlich gerechnet. Die strukturelle Unterversorgung wird sich kurzfristig nicht auflösen, da kaum neue Mietshäuser auf den Markt kommen. Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug von Familien nach München hoch bleiben.

Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung durch Umwandlungen von gewerblichen Objekten in Wohnraum eintreten, jedoch wird dies das grundsätzliche Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nicht lösen. Die Mietpreisbremse zeigt in diesem Segment kaum Wirkung, da die meisten Objekte als Neuverträge oder nach umfassender Modernisierung vermietet werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Neuvertragsmieten für Wohnungen in München liegen im dritten Quartal 2025 auf außerordentlich hohem Niveau. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neuvertragsmieten beträgt 22,80 Euro, was gegenüber dem zweiten Quartal 2025 mit 21,90 Euro einer Steigerung von 4,1 Prozent entspricht.

Die Neuvertragsmieten haben sich seit August 2024 im Durchschnitt um 4,7 Prozent erhöht, nachdem bereits im vorherigen Zeitraum ein Plus von 4,5 Prozent zu verzeichnen war. Diese konsistente Aufwärtsbewegung unterstreicht den anhaltenden Nachfragedruck auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt. Die durchschnittliche Monatsmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung liegt nun bei etwa 1.596 Euro kalt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in München bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem außerordentlich hohen Niveau. Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die Nachfragesituation nochmals verschärft, was sich in noch kürzeren Inseratslaufzeiten und einer höheren Anzahl von Bewerbern pro Wohnung zeigt.

Der Leerstand ist minimal und bewegt sich deutlich unter der Fluktuationsreserve von 3 Prozent. Die tatsächliche Leerstandsquote liegt bei unter 0,5 Prozent, was faktisch einer Vollvermietung entspricht. Die Neubautätigkeit im Mietwohnungsbau zeigt sich weiterhin zurückhaltend, wobei im Vergleich zum Vorquartal eine leichte Zunahme bei geförderten Wohnungsbauprojekten zu verzeichnen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisdifferenzierung zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin stark ausgeprägt. In den Toplagen wie Altstadt-Lehel, Maxvorstadt und Schwabing werden Quadratmetermieten von über 26 Euro erzielt, während in einigen Luxusobjekten sogar über 30 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden.

Die beliebten Szeneviertel wie Glockenbachviertel und Haidhausen bewegen sich im Bereich von 23 bis 25 Euro pro Quadratmeter. In den Stadtrandbezirken wie Feldmoching oder Aubing liegen die Mieten zwischen 16 und 19 Euro, wobei auch hier im Vergleich zum zweiten Quartal überdurchschnittliche Steigerungen zu verzeichnen sind. Die mittleren Lagen wie Berg am Laim oder Ramersdorf etablieren sich mit Mieten zwischen 19 und 22 Euro als attraktive Alternative.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird im Mietwohnungssegment mit anhaltenden Preissteigerungen von 4 bis 5 Prozent jährlich gerechnet. Die strukturelle Unterversorgung wird sich trotz verstärkter politischer Bemühungen um sozialen Wohnungsbau kurzfristig nicht auflösen lassen. Die Nachfrage wird durch den kontinuierlichen Zuzug, insbesondere von Fachkräften und Studenten, weiterhin hoch bleiben.

Langfristig könnte sich durch geplante Großprojekte in den Entwicklungsgebieten eine leichte Entspannung ergeben, jedoch wird München auch in den kommenden Jahren zu den teuersten Mietwohnungsmärkten Deutschlands gehören. Die Mietpreisbremse zeigt weiterhin nur begrenzte Wirkung, da viele Vermieter Ausnahmetatbestände nutzen oder die Regelungen umgehen.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in allen Segmenten von einer robusten Nachfrage und struktureller Angebotsknappheit geprägt. Im Vergleich zum zweiten Quartal haben sich die Preissteigerungen über alle Bereiche hinweg beschleunigt, wobei der Mietmarkt die dynamischste Entwicklung aufweist. Die fundamentalen Marktfaktoren - starke Wirtschaft, Bevölkerungswachstum und begrenztes Bauland - werden den Münchner Immobilienmarkt auch in den kommenden Quartalen prägen und für anhaltenden Preisdruck sorgen.