Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust, wobei die Dynamik je nach Marktsegment unterschiedlich ausfällt. Während der Häusermarkt eine leichte Aufwärtsbewegung verzeichnet, stabilisieren sich die Wohnungspreise auf hohem Niveau. Die bayerische Landeshauptstadt behauptet ihre Position als einer der teuersten Immobilienstandorte Deutschlands mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen, die weiterhin die Marke von 8.500 Euro überschreiten.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.814 Euro. Dies entspricht einem moderaten Anstieg von 0,7 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Quadratmeterpreis noch bei etwa 8.753 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine positive Entwicklung von 1,3 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, was auf eine allmähliche Erholung des Häusermarktes nach der vorangegangenen Konsolidierungsphase hindeutet.

Die Preisentwicklung verlief dabei nicht linear. Nach einer Phase der Stagnation zu Jahresbeginn gewann der Markt ab dem Frühjahr wieder an Dynamik. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies einen Kaufpreis von rund 1,32 Millionen Euro, wobei zusätzliche Nebenkosten von etwa 10 bis 12 Prozent zu berücksichtigen sind.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern in München bleibt trotz des hohen Preisniveaus stabil. Das Angebot ist weiterhin knapp, was maßgeblich zur Preisstabilität beiträgt. Die Neubauaktivität im Häusersegment konzentriert sich hauptsächlich auf die Außenbezirke und das Umland, wo noch Bauland verfügbar ist. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert und liegt nun bei etwa 3 bis 4 Monaten für Objekte in guten Lagen.

Ein wichtiger Faktor für die Marktdynamik ist die anhaltende Zurückhaltung bei Neufinanzierungen aufgrund des erhöhten Zinsniveaus. Dies führt zu einer selektiveren Käuferschaft, die verstärkt auf Qualität und Lage achtet. Gleichzeitig beobachten wir eine zunehmende Anzahl von Käufern mit hohem Eigenkapitalanteil, die weniger zinsabhängig agieren können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. In den zentralen und besonders begehrten Lagen wie Bogenhausen, Herzogpark oder Nymphenburg überschreiten die Quadratmeterpreise regelmäßig die 10.000-Euro-Marke. Hier können für exklusive Villen sogar Preise von 12.000 bis 15.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden.

In den mittleren Lagen wie Moosach, Laim oder Pasing bewegen sich die Preise zwischen 7.000 und 8.000 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der spezifischen Mikrolage und der Objektqualität. Die günstigsten Häuser finden sich in den Außenbezirken wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching, wo die Quadratmeterpreise bei etwa 6.500 bis 7.500 Euro liegen. Diese Stadtteile profitieren jedoch zunehmend von Infrastrukturverbesserungen und verzeichnen dadurch überdurchschnittliche Wertsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Preisentwicklung im Häusersegment. Die Prognose geht von einem jährlichen Wachstum von 2 bis 3 Prozent aus, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen wird. Sollten die Zinsen weiter sinken, könnte dies zu einer verstärkten Nachfrage und damit zu stärkeren Preissteigerungen führen.

Langfristig wird die Knappheit an Bauland in München die Preise weiter stützen. Neue Entwicklungsgebiete sind rar, und die Nachverdichtung stößt zunehmend an ihre Grenzen. Dies dürfte insbesondere Bestandsimmobilien in guten Lagen zugutekommen, deren Wert voraussichtlich überdurchschnittlich steigen wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8.620 Euro liegt das Niveau leicht unter dem der Häuser. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein minimaler Rückgang von 0,8 Prozent zu verzeichnen, was auf eine gewisse Marktberuhigung hindeutet. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Anstieg jedoch solide 2,3 Prozent.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im gehobenen Segment. Bei hochwertigen Makler-Verkäufen wurden durchschnittlich 10.005 Euro pro Quadratmeter erzielt, was die anhaltende Nachfrage nach Premium-Wohnungen unterstreicht. Für eine typische 75-Quadratmeter-Wohnung in durchschnittlicher Lage bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 646.500 Euro.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment zeigt interessante Entwicklungen. Im ersten Halbjahr 2025 stieg die Anzahl der Kaufverträge um beeindruckende 13 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Paradoxerweise sank jedoch der Geldumsatz um 6 Prozent auf insgesamt etwa 4,9 Milliarden Euro, was auf eine verstärkte Nachfrage nach kleineren und günstigeren Einheiten hindeutet.

Die Neubauaktivität bleibt auf hohem Niveau, konzentriert sich jedoch zunehmend auf verdichtete Bauweise und die Umwandlung von Gewerbeflächen. Neubauwohnungen in guten Lagen verzeichneten einen Preisrückgang von etwa 5 Prozent, was auf eine gewisse Marktsättigung in diesem Segment hinweist. Der Leerstand bleibt mit unter 0,5 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau, was die strukturelle Wohnungsknappheit in München unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur im Wohnungsmarkt spiegelt die sozioökonomische Geografie Münchens wider. In den Premium-Lagen rund um den Englischen Garten, in Schwabing oder der Maxvorstadt überschreiten die Quadratmeterpreise regelmäßig die 10.000-Euro-Marke. Besonders gefragt sind hier modernisierte Altbauwohnungen mit historischem Charme sowie hochwertige Neubauprojekte mit zeitgemäßer Ausstattung.

Die mittleren Lagen wie Sendling, Giesing oder Neuhausen-Nymphenburg bewegen sich in einer Preisspanne von 7.500 bis 9.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der zunehmenden Gentrifizierung. In den Außenbezirken wie Riem, Trudering oder Berg am Laim liegen die Preise zwischen 6.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter, wobei hier besonders Neubaugebiete mit guter S-Bahn-Anbindung im Fokus der Käufer stehen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Stabilisierung auf hohem Niveau hin. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung von 1 bis 2 Prozent, wobei die Entwicklung stark segmentabhängig sein wird. Während Premium-Wohnungen in Top-Lagen weiterhin überdurchschnittliche Wertsteigerungen verzeichnen dürften, könnte das mittlere Segment eine Phase der Konsolidierung durchlaufen.

Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der Baukosten sein. Sollten diese weiter steigen, würde dies den Druck auf die Neubaupreise erhöhen und indirekt auch die Preise für Bestandswohnungen stützen. Gleichzeitig könnte die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien zu einer Differenzierung führen, bei der energieeffiziente Wohnungen Preisaufschläge erzielen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Basierend auf Marktbeobachtungen und Vergleichsdaten aus dem Vorquartal liegen die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser bei etwa 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Ausstattung. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein Anstieg von etwa 2 bis 3 Prozent zu verzeichnen, was die anhaltende Nachfrage nach dieser Wohnform unterstreicht.

Für ein typisches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 2.160 bis 2.640 Euro. Freistehende Einfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung können deutlich höhere Mieten erzielen, insbesondere wenn sie über Extras wie Garten, Garage oder moderne Energiesysteme verfügen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt extrem knapp. Die meisten verfügbaren Objekte werden innerhalb weniger Tage vermietet, oft ohne öffentliche Ausschreibung. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern sowie von internationalen Fachkräften, die temporär in München arbeiten. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter aufgrund des knappen Angebots seltener umziehen.

Ein interessanter Trend ist die zunehmende Nachfrage nach möblierten Häusern, die insbesondere von Expatriates und Projektmitarbeitern gesucht werden. Diese erzielen Aufschläge von 20 bis 30 Prozent gegenüber unmöblierten Objekten. Die Neuvermietungsquote liegt bei unter 5 Prozent pro Jahr, was die geringe Fluktuation im Marktsegment verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In Premium-Lagen wie Grünwald, Solln oder Obermenzing werden für hochwertige Häuser Mieten von 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Objekte richten sich an eine zahlungskräftige Klientel und bieten meist exklusive Ausstattung sowie große Grundstücke.

In den mittleren Lagen wie Perlach, Fürstenried oder Allach-Untermenzing bewegen sich die Mieten zwischen 16 und 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile sind besonders bei Familien beliebt, die ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Wohnqualität und Mietpreis suchen. Die günstigsten Mietshäuser finden sich in den Randbezirken mit Preisen von 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter, wobei hier oft Kompromisse bei der Verkehrsanbindung eingegangen werden müssen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots zu rechnen. Die Mietpreise dürften um 3 bis 5 Prozent jährlich steigen, wobei die Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen abhängen wird. Die diskutierte Verschärfung der Mietpreisbremse könnte das Wachstum in bestimmten Segmenten dämpfen.

Langfristig wird der Trend zur Suburbanisierung den Markt beeinflussen. Immer mehr Familien weichen ins Umland aus, wo das Preis-Leistungs-Verhältnis günstiger ist. Dies könnte mittelfristig zu einer gewissen Entspannung im Münchner Stadtgebiet führen, wobei die absoluten Preise aufgrund der strukturellen Nachfrage hoch bleiben werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München bleibt im dritten Quartal 2025 der dynamischste Sektor des Immobilienmarktes. Die durchschnittlichen Angebotsmieten liegen bei etwa 20 bis 24 Euro pro Quadratmeter für Neuvermietungen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 entspricht dies einem Anstieg von etwa 2,5 Prozent, was die ungebrochene Nachfrage nach Mietwohnungen in der bayerischen Landeshauptstadt widerspiegelt.

Für eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung mit 65 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von 1.300 bis 1.560 Euro. Bei Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung werden teilweise sogar 26 bis 28 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, insbesondere wenn diese über Balkone, Einbauküchen oder Smart-Home-Features verfügen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt das Angebot weiterhin deutlich. Auf eine ausgeschriebene Wohnung kommen durchschnittlich 50 bis 100 Bewerbungen, in beliebten Lagen sogar noch mehr. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei unter einer Woche. Viele Wohnungen werden bereits vor der öffentlichen Ausschreibung über Wartelisten oder Kontakte vergeben.

Die Fluktuation im Bestand bleibt niedrig, da Mieter aufgrund der hohen Neuvertragsmieten seltener umziehen. Dies führt zu einer zunehmenden Spreizung zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten. Die Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung, da viele Vermieter Ausnahmetatbestände geltend machen oder die Regulierung durch möblierte Vermietung umgehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreislandschaft in München zeigt deutliche geografische Muster. In den Toplagen wie Lehel, Altstadt oder Glockenbachviertel werden für Neuvermietungen 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter verlangt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Die mittleren Lagen wie Schwabing-West, Obergiesing oder Laim bewegen sich in einer Preisspanne von 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt. In den Außenbezirken wie Hasenbergl, Neuperlach oder Messestadt Riem liegen die Mieten zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter, wobei hier moderne Neubauviertel teilweise höhere Preise erzielen als ältere Bestandsquartiere.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt bleiben angespannt. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einem weiteren Mietpreisanstieg von 4 bis 6 Prozent jährlich gerechnet. Treibende Faktoren sind das anhaltende Bevölkerungswachstum, die begrenzte Neubautätigkeit und die hohe Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort.

Mittelfristig könnte sich die Dynamik durch verschiedene Faktoren abschwächen. Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice-Modellen könnte die Nachfrage nach zentralen Lagen reduzieren. Gleichzeitig könnten politische Interventionen wie eine verschärfte Mietpreisbremse oder neue Regelungen zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen den Markt beeinflussen. Dennoch wird München aufgrund seiner wirtschaftlichen Stärke und Lebensqualität ein Hochpreisstandort bleiben.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber differenzierter Markt. Während der Kaufmarkt Anzeichen einer moderaten Erholung zeigt, bleibt der Mietmarkt von extremer Knappheit und steigenden Preisen geprägt. Die Stadt steht vor der Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne die wirtschaftliche Attraktivität zu gefährden.

Investoren und Selbstnutzer sollten die unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten genau beobachten. Die langfristigen Fundamentaldaten sprechen für eine weitere Wertsteigerung, wobei die kurzfristige Entwicklung stark von externen Faktoren wie Zinspolitik und Regulierung abhängen wird. München bleibt damit einer der interessantesten, aber auch anspruchsvollsten Immobilienmärkte Deutschlands.