Immobilienmarktbericht München Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase fortgesetzter Stabilisierung mit moderaten Aufwärtsbewegungen. Nach der verhaltenen Entwicklung im zweiten Quartal zeigen sich nun wieder deutlichere Preisimpulse, getragen von einer robusten Nachfrage und einem weiterhin knappen Angebot. Die strukturelle Unterversorgung des Marktes bleibt das dominierende Thema über alle Segmente hinweg.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.777 Euro. Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis noch bei 8.650 Euro pro Quadratmeter lag. Die Quartalsveränderung beträgt somit +1,5 Prozent, was auf eine Wiederbelebung der Preisdynamik nach der Stagnationsphase im Frühjahr hindeutet.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich mit einem Anstieg von 8.529 Euro auf 8.777 Euro eine Wertsteigerung von 2,9 Prozent. Einfamilienhäuser verzeichnen dabei eine jährliche Wachstumsrate von 2,1 Prozent, während Mehrfamilienhäuser mit einer Steigerung von 7,2 Prozent seit August 2024 eine deutlich dynamischere Entwicklung aufweisen. Diese Divergenz spiegelt die zunehmende Attraktivität von Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage wider.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 robust und hat sich gegenüber dem zweiten Quartal sogar leicht intensiviert. Das Angebot hingegen verharrt auf kritisch niedrigem Niveau. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal um durchschnittlich 15 Prozent verkürzt, was die gestiegene Marktdynamik unterstreicht. Während im zweiten Quartal noch durchschnittlich 85 Tage bis zum Verkaufsabschluss vergingen, sind es im dritten Quartal nur noch etwa 72 Tage.

Die Neubauaktivität zeigt sich weiterhin gedämpft. Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und regulatorische Hürden bremsen die Projektentwicklung. Im Vergleich zum zweiten Quartal, in dem 127 neue Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser erteilt wurden, sank die Zahl im dritten Quartal auf 112 Genehmigungen. Der Leerstand ist praktisch nicht existent und liegt bei unter 0,5 Prozent des Gesamtbestandes.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Stadtlagen haben sich im dritten Quartal 2025 weiter akzentuiert. In den Premium-Lagen wie Bogenhausen, Herzogpark und Grünwald liegen die Quadratmeterpreise zwischen 12.000 und 15.000 Euro, was einer Steigerung von 2,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Die zentrumsnahen Lagen in Schwabing, Maxvorstadt und Haidhausen bewegen sich im Bereich von 10.000 bis 12.000 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand und in den peripheren Bezirken wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching sind Häuser mit Quadratmeterpreisen zwischen 6.500 und 7.500 Euro vergleichsweise erschwinglich, verzeichnen jedoch mit 2,1 Prozent Quartalswachstum die höchste relative Wertsteigerung. Diese Entwicklung deutet auf eine zunehmende Nachfrageverschiebung in günstigere Lagen hin, da die Kernstadt für viele Käufer unerschwinglich geworden ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die fundamentalen Treiber – Bevölkerungswachstum, wirtschaftliche Stärke der Region und strukturelle Angebotsknappheit – bleiben intakt. Eine deutliche Entspannung ist nicht in Sicht, da die Neubauaktivität voraussichtlich hinter dem Bedarf zurückbleiben wird. Die erwartete Stabilisierung der Zinsen könnte ab 2026 zu einer weiteren Nachfragebelebung führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 9.120 Euro lag, entspricht dies einer moderaten Steigerung von 0,6 Prozent. Diese verhaltene Quartalsveränderung steht im Kontrast zur Entwicklung im Hausmarkt und deutet auf eine Konsolidierungsphase im Wohnungssegment hin.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich mit 9.194 Euro pro Quadratmeter sogar eine minimale Korrektur von 0,2 Prozent. Diese scheinbare Stagnation täuscht jedoch über die tatsächliche Marktdynamik hinweg, da sich dahinter erhebliche Verschiebungen in der Nachfragestruktur verbergen. Neubauwohnungen verzeichnen weiterhin Preissteigerungen von bis zu 3 Prozent, während Bestandswohnungen teilweise leichte Preisrückgänge hinnehmen mussten.

Marktdynamik

Die Transaktionszahlen zeigen eine positive Entwicklung: Im ersten Halbjahr 2025 wurden rund 4.750 Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte verkauft, davon etwa 500 Neubauten. Der Geldumsatz im Wohnungs- und Teileigentum liegt 18 Prozent über dem Vorjahresniveau, was trotz stabiler Preise auf ein gestiegenes Transaktionsvolumen hindeutet. Im dritten Quartal setzte sich dieser Trend mit geschätzten 2.450 Transaktionen fort, was einer Steigerung von 8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal entspricht.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt hinter den Erwartungen zurück. Im dritten Quartal wurden lediglich 287 neue Eigentumswohnungen fertiggestellt, während im zweiten Quartal noch 342 Einheiten übergeben wurden. Der Leerstand bewegt sich weiterhin auf historisch niedrigem Niveau von unter 1 Prozent. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich von 65 Tagen im zweiten Quartal auf 58 Tage im dritten Quartal verkürzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspreizung zwischen den verschiedenen Stadtvierteln bleibt erheblich. In den Top-Lagen der Innenstadt, insbesondere in der Altstadt, Lehel und der Maxvorstadt, werden für Neubauwohnungen Spitzenpreise von 13.000 bis 16.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Lagen verzeichneten im Quartalsvergleich eine Preissteigerung von 1,2 Prozent.

Die beliebten Wohnviertel wie Schwabing-West, Glockenbachviertel und Haidhausen bewegen sich im Preissegment von 10.000 bis 13.000 Euro pro Quadratmeter, mit einer stabilen Quartalsentwicklung von +0,5 Prozent. In den Außenbezirken wie Riem, Trudering oder Pasing liegen die Preise zwischen 7.000 und 9.000 Euro pro Quadratmeter. Hier zeigt sich mit einem Plus von 1,8 Prozent zum Vorquartal die dynamischste Entwicklung, getrieben durch verbesserte Infrastruktur und neue Stadtentwicklungsprojekte.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich eine moderate Aufwärtsbewegung von 1 bis 3 Prozent jährlich zeigen. Die Nachfrage bleibt strukturell hoch, getrieben durch den anhaltenden Zuzug von Fachkräften und die Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort. Die begrenzte Flächenverfügbarkeit und restriktive Bebauungspläne werden das Angebot weiterhin limitieren. Ab Mitte 2026 könnte eine leichte Belebung der Neubautätigkeit einsetzen, wenn sich die Rahmenbedingungen für Projektentwickler verbessern.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 18,50 Euro pro Quadratmeter für Einfamilienhäuser. Dies stellt eine Steigerung von 2,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal dar, in dem die Durchschnittsmiete bei 18,00 Euro lag. Die jährliche Mietsteigerung beträgt 5,7 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt und die angespannte Marktsituation widerspiegelt.

Reihenhäuser werden im Durchschnitt für 16,80 Euro pro Quadratmeter vermietet, was einer Quartalssteigerung von 2,4 Prozent entspricht. Doppelhaushälften liegen mit durchschnittlich 17,60 Euro pro Quadratmeter im mittleren Preissegment. Die Gesamtmieten für Häuser bewegen sich typischerweise zwischen 2.800 und 4.500 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt im dritten Quartal 2025 äußerst knapp. Während im zweiten Quartal durchschnittlich 145 Häuser zur Vermietung angeboten wurden, sank diese Zahl im dritten Quartal auf nur 128 Objekte. Die Nachfrage hingegen bleibt auf solide hohem Niveau, wobei auf jedes verfügbare Miethaus durchschnittlich 47 Interessenten kommen – eine Steigerung gegenüber 42 Bewerbern im Vorquartal.

Der Leerstand ist praktisch nicht existent und liegt bei geschätzten 0,2 Prozent. Die durchschnittliche Vermietungsdauer hat sich von 21 Tagen im zweiten Quartal auf nur noch 16 Tage im dritten Quartal verkürzt. Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist verschwindend gering, da sich Entwickler auf den lukrativeren Eigentumsmarkt konzentrieren. Im gesamten dritten Quartal wurden lediglich 8 neue Mietshäuser fertiggestellt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premiumlagen wie Bogenhausen, Nymphenburg und Obermenzing werden Mietshäuser zu Spitzenpreisen von 22 bis 28 Euro pro Quadratmeter angeboten. Diese Lagen verzeichneten im Quartalsvergleich die geringste Steigerung von nur 1,5 Prozent, da hier bereits das obere Limit der Zahlungsbereitschaft erreicht ist.

Die familienfreundlichen Viertel wie Solln, Großhadern und Fürstenried bewegen sich im Preissegment von 17 bis 20 Euro pro Quadratmeter, mit einer Quartalssteigerung von 2,9 Prozent. Am Stadtrand in Gebieten wie Allach, Untermenzing oder Lochhausen liegen die Mieten zwischen 14 und 17 Euro pro Quadratmeter. Hier zeigt sich mit 3,8 Prozent Quartalswachstum die höchste Dynamik, da immer mehr Familien aufgrund der Preisentwicklung in der Innenstadt in diese Bereiche ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs von 4 bis 6 Prozent jährlich zu rechnen. Die strukturelle Unterversorgung wird sich nicht auflösen, da kaum neue Mietshäuser gebaut werden. Die Nachfrage wird durch den kontinuierlichen Zuzug von Familien mit Kindern, die ausreichend Wohnraum benötigen, hochgehalten. Eine Entspannung könnte sich allenfalls durch eine verstärkte Suburbanisierung ins Umland ergeben, was jedoch durch die mangelnde Verkehrsinfrastruktur gebremst wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine ausgeprägte Dynamik mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 20,85 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietungen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 19,95 Euro lag, entspricht dies einer erheblichen Steigerung von 4,5 Prozent. Die Neuvertragsmieten haben sich damit seit August 2024 um insgesamt 4,7 Prozent erhöht.

Die Bestandsmieten liegen mit durchschnittlich 15,20 Euro pro Quadratmeter deutlich unter den Neuvertragsmieten, was die Spreizung zwischen Alt- und Neuverträgen verdeutlicht. Die durchschnittliche Warmmiete inklusive Nebenkosten beträgt im dritten Quartal 25,30 Euro pro Quadratmeter, was für eine 70-Quadratmeter-Wohnung eine monatliche Gesamtbelastung von 1.771 Euro bedeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf außerordentlich hohem Niveau. Auf jede ausgeschriebene Wohnung kommen durchschnittlich 112 Bewerber, gegenüber 98 im zweiten Quartal. Diese Steigerung von 14 Prozent zeigt die zunehmende Anspannung des Marktes. Der Leerstand bewegt sich deutlich unter der kritischen Fluktuationsreserve von 3 Prozent und liegt bei geschätzten 0,8 Prozent.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungsbau zeigt sich weiterhin zurückhaltend. Im dritten Quartal wurden lediglich 423 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während im zweiten Quartal noch 512 Einheiten übergeben wurden. Die durchschnittliche Vermietungsdauer hat sich von 14 Tagen im zweiten Quartal auf nur noch 11 Tage im dritten Quartal verkürzt. Besichtigungstermine werden häufig als Massenbesichtigungen mit 20 bis 30 Interessenten gleichzeitig durchgeführt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtvierteln sind erheblich. In den Toplagen der Innenstadt wie Altstadt-Lehel, Maxvorstadt und Schwabing-Freimann werden bei Neuvermietungen Spitzenmieten von 24 bis 30 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Lagen verzeichneten im Quartalsvergleich eine Steigerung von 3,8 Prozent.

Die beliebten Szeneviertel wie Glockenbachviertel, Gärtnerplatz und Haidhausen bewegen sich im Bereich von 21 bis 24 Euro pro Quadratmeter, mit einer Quartalssteigerung von 4,2 Prozent. In den gut angebundenen Wohnvierteln wie Sendling, Laim oder Berg am Laim liegen die Mieten zwischen 18 und 21 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken wie Ramersdorf, Moosach oder Milbertshofen sind Mieten von 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter zu zahlen. Diese Gebiete verzeichneten mit 5,1 Prozent die höchste Quartalssteigerung, da die Verdrängung aus den teureren Innenstadtlagen zunimmt. Selbst in den periphersten Lagen wie Aubing oder Feldmoching liegen die Mieten mittlerweile bei mindestens 14 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin unter erheblichem Aufwärtsdruck stehen. Experten erwarten eine jährliche Mietsteigerung von 5 bis 7 Prozent bei Neuvermietungen. Die politischen Diskussionen über Mietregulierungen könnten zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, wenn Vermieter verstärkt in den Verkauf gehen.

Die strukturellen Probleme – zu wenig Neubau, kontinuierlicher Zuzug, begrenzte Flächenverfügbarkeit – werden sich kurzfristig nicht lösen lassen. Eine leichte Entspannung könnte ab 2026 eintreten, wenn die angekündigten Großprojekte im sozialen Wohnungsbau realisiert werden. Die Stadt München plant die Fertigstellung von 2.000 geförderten Wohnungen bis Ende 2026, was jedoch angesichts des Gesamtbedarfs nur einen Tropfen auf den heißen Stein darstellt.

Fazit und Gesamtmarktbetrachtung

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Aufwärtsdynamik über alle Segmente hinweg. Nach der relativen Beruhigung im zweiten Quartal haben die Preise wieder angezogen, besonders deutlich im Mietsektor. Die strukturelle Unterversorgung des Marktes bleibt das bestimmende Thema, verstärkt durch die schwache Neubautätigkeit und den anhaltenden Zuzug.

Die Schere zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten öffnet sich weiter, was zu sozialen Spannungen führt. Die Politik steht vor der Herausforderung, einerseits bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, andererseits die Investitionsbereitschaft nicht zu gefährden. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die angekündigten Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus greifen oder ob sich die Marktanspannung weiter verschärft.

Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die Dynamik im Kaufsegment moderater ausfallen dürfte als im Mietbereich. Die Randlagen gewinnen zunehmend an Attraktivität und könnten überdurchschnittliche Wertsteigerungen verzeichnen. Eine grundlegende Trendwende ist in den nächsten 24 Monaten nicht zu erwarten.