Immobilienmarktbericht München Q3 2025

Executive Summary

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen bei Häusern und anhaltend hohem Druck im Mietmarkt. Während sich die Kaufpreise für Häuser weiter nach oben entwickeln, stabilisieren sich die Wohnungspreise auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt in allen Segmenten stark angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.800 bis 8.814 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als der Durchschnittspreis noch bei 8.739 Euro pro Quadratmeter lag. Der Quartalsanstieg beträgt damit moderate 0,7 Prozent, was auf eine stabilisierende Markttendenz nach den volatileren Vorjahren hindeutet.

Im Jahresvergleich zeigt sich ein Anstieg zwischen 1,3 und 3 Prozent, wobei die Preisentwicklung regional unterschiedlich ausfällt. Nach Angaben von BNP Paribas liegt der aktuelle Durchschnittswert bei 8.777 Euro pro Quadratmeter, verglichen mit 8.529 Euro im Vorjahr. Diese kontinuierliche, aber moderate Preissteigerung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Münchner Immobilienmarktes wider, zeigt aber auch eine gewisse Normalisierung nach den extremen Preissteigerungen der vergangenen Jahre.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt jedoch insgesamt auf einem niedrigen Niveau. Besonders in den begehrten Toplagen ist das Angebot weiterhin stark limitiert. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern bleibt ungebrochen hoch, insbesondere in gut angebundenen und grünen Stadtteilen. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einem anhaltenden Verkäufermarkt mit kurzen Vermarktungszeiten.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt aufgrund der strukturellen Baulandknappheit in München niedrig. Die wenigen verfügbaren Grundstücke werden zu Höchstpreisen gehandelt, was sich direkt auf die Endpreise der Neubauten auswirkt. Bestandsimmobilien profitieren von dieser Situation durch stabile bis leicht steigende Preise. Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht existent, was die Marktenge zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen bleiben erheblich. Besonders gefragt und entsprechend hochpreisig sind Einfamilienhäuser in den etablierten Villenvierteln wie Bogenhausen, Solln und Grünwald. Hier werden regelmäßig Spitzenpreise von über 12.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Im mittleren Preissegment bewegen sich Stadtteile wie Pasing, Obermenzing und Trudering, wo Quadratmeterpreise zwischen 7.500 und 9.500 Euro die Regel sind.

Die Stadtrandlagen erfahren eine zunehmende Aufwertung, besonders wenn sie über eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr verfügen. Stadtteile wie Feldmoching, Aubing oder Riem profitieren von dieser Entwicklung mit überdurchschnittlichen Preissteigerungen. Die Zentrumsnähe bleibt jedoch der wichtigste preisbestimmende Faktor, gefolgt von der Qualität der lokalen Infrastruktur und dem Grünflächenanteil.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends bei den Hauspreisen. Die Prognosen gehen von weiteren Preissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent jährlich aus. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch den anhaltenden Zuzug nach München, die starke lokale Wirtschaft und das begrenzte Angebot getrieben.

Neubaugebiete werden voraussichtlich erst mittelfristig eine gewisse Entlastung bringen, da die Planungs- und Genehmigungsprozesse weiterhin langwierig sind. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Familien, die nach Wohneigentum suchen, wird die Nachfrage weiter stützen. Risikofaktoren bleiben die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und mögliche weitere Zinserhöhungen, die die Finanzierungskosten verteuern könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. In durchschnittlichen Lagen liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 7.100 Euro, während in guten Lagen Preise zwischen 8.600 und 10.500 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Nach Angaben von BNP Paribas beträgt der Durchschnittspreis für das dritte Quartal 2025 rund 9.174 Euro pro Quadratmeter, was einen leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahr darstellt, als noch 9.194 Euro pro Quadratmeter erreicht wurden.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Seitwärtsbewegung mit einer leichten Tendenz nach unten. Diese Stabilisierung auf hohem Niveau deutet auf eine gewisse Marktsättigung hin, nachdem die Preise in den vergangenen Jahren stark gestiegen waren. Die Preisentwicklung variiert jedoch stark je nach Ausstattung, Baujahr und genauer Lage der Wohnung.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf neue Bauprojekte und Nachverdichtungsmaßnahmen in den Außenbezirken zurückzuführen ist. Die Nachfrage bleibt auf einem stabil hohen Niveau, wobei besonders modern ausgestattete Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung stark nachgefragt werden.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist zwar leicht rückläufig, bleibt aber insgesamt aktiver als im Häusersegment. Dies liegt vor allem an der effizienteren Flächennutzung und den geringeren Grundstückskosten pro Wohneinheit. Der Leerstand bleibt minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf das Luxussegment sowie sanierungsbedürftige Altbauten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was auf eine ausgewogenere Marktsituation hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Lagen Münchens bleiben besonders gefragt, wobei die Stadtteile Schwabing, Maxvorstadt und Haidhausen die höchsten Preise erzielen. In diesen Premium-Lagen werden regelmäßig Spitzenpreise von über 12.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erreicht. Die Altstadt und die angrenzenden Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage und der exzellenten Infrastruktur.

Neubauprojekte in den Außenbezirken gewinnen zunehmend an Bedeutung, besonders in Stadtteilen wie Freiham, Riem oder Perlach. Diese Gebiete bieten moderne Wohnkonzepte zu vergleichsweise moderaten Preisen zwischen 6.500 und 8.500 Euro pro Quadratmeter. Die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die moderne Infrastruktur machen diese Lagen besonders für junge Familien und ErstErwerber attraktiv.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Stabilisierung auf dem aktuellen Preisniveau erwartet. Die Experten gehen von einer Seitwärtsbewegung mit leichten regionalen Schwankungen aus. Neubauprojekte könnten zu einer leichten Entspannung führen, allerdings wird die grundsätzlich hohe Nachfrage den Markt weiterhin stützen.

Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug von Fachkräften und Studenten wird die Nachfrage nach Wohnungen aufrechterhalten. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere Umweltauflagen die Neubauaktivität dämpfen. Investoren zeigen weiterhin großes Interesse am Münchner Wohnungsmarkt, was die Preise zusätzlich stabilisiert.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die Neuvertragsmieten sind im Jahresvergleich um etwa 4,7 Prozent gestiegen, was eine leichte Beschleunigung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, als die Steigerung noch bei 4,5 Prozent lag. Premium-Mietpreise für verfügbare Mietshäuser liegen deutlich über dem Durchschnitt der regulären Wohnungsvermietung, was die besondere Nachfrage nach dieser Wohnform unterstreicht.

Die absolute Höhe der Mieten variiert stark je nach Größe, Ausstattung und Lage der Häuser. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche in guter Lage werden monatliche Kaltmieten zwischen 3.500 und 5.000 Euro aufgerufen. In Toplagen können die Mieten auch deutlich darüber liegen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern hat sich im dritten Quartal nur marginal erhöht und bleibt insgesamt auf einem sehr niedrigen Niveau. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem, insbesondere für gut ausgestattete Objekte in attraktiven Lagen. Diese Marktenge führt zu einer starken Verhandlungsposition der Vermieter und kurzen Leerstandszeiten.

Die geringe Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser verschärft die Angebotssituation zusätzlich. Die meisten neu errichteten Häuser werden als Eigentum vermarktet, nur wenige gelangen in den Mietmarkt. Institutionelle Anleger zeigen zunehmendes Interesse an diesem Segment, was zu einer weiteren Professionalisierung des Marktes führt. Die durchschnittliche Mietdauer ist im Vergleich zu Wohnungen länger, was die Fluktuation und damit das verfügbare Angebot zusätzlich reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Besonders gefragt sind Mietshäuser in grünen, verkehrsgünstigen Stadtteilen am Stadtrand. Stadtteile wie Solln, Großhadern oder Pasing-Obermenzing verzeichnen die höchste Nachfrage. Diese Lagen bieten die gewünschte Kombination aus urbanem Leben und suburbaner Ruhe, was sie besonders für Familien mit Kindern attraktiv macht.

In den innerstädtischen Lagen sind Mietshäuser eine absolute Rarität und werden, wenn überhaupt verfügbar, zu Spitzenpreisen vermietet. Die klassischen Villenviertele wie Bogenhausen oder Herzogpark sind praktisch leergefegt, hier werden Häuser fast ausschließlich zum Kauf angeboten. Die Außenbezirke profitieren von der hohen Nachfrage durch moderate Preissteigerungen, bleiben aber immer noch deutlich günstiger als vergleichbare Objekte in zentralen Lagen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Miethausmarkt sieht weitere Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich in den nächsten 12 bis 24 Monaten vor. Die anhaltende Wohnraumknappheit in Kombination mit dem kontinuierlichen Zuzug nach München wird den Mietdruck aufrechterhalten. Eine Entspannung ist nicht in Sicht, da das Angebot strukturell begrenzt bleibt.

Die zunehmende Bedeutung von Home-Office und der Wunsch nach mehr Wohnraum werden die Nachfrage nach Mietshäusern weiter befeuern. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen die Dynamik etwas dämpfen, ohne jedoch die grundsätzliche Marktenge zu lösen. Langfristig wird erwartet, dass sich der Markt auf einem hohen Preisniveau stabilisiert, wobei die Verfügbarkeit das Hauptproblem bleiben wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend dynamische Entwicklung. Die Neuvertragsmieten sind im Jahresvergleich um circa 4,7 Prozent gestiegen, was eine leichte Beschleunigung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 bedeutet, in dem die Steigerungsrate bei 4,5 Prozent lag. Besonders hochpreisig sind Neubauwohnungen mit Balkon oder Terrasse in zentraler Lage, die die Spitze des Mietpreisspektrums markieren.

Die durchschnittliche Kaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage liegt aktuell bei etwa 1.400 bis 1.600 Euro monatlich. In Toplagen werden für vergleichbare Wohnungen bereits 1.800 bis 2.200 Euro aufgerufen. Die Warmmieten inklusive Nebenkosten liegen entsprechend höher und belasten die Haushaltsbudgets erheblich.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte zurückzuführen ist. Dennoch bleibt die Nachfrage auf einem sehr hohen Niveau, sodass der Leerstand minimal bleibt. Die durchschnittliche Insertionsdauer für Mietwohnungen liegt bei wenigen Tagen, in begehrten Lagen oft nur bei Stunden.

Die Neubauaktivität zeigt sich leicht rückläufig, was auf die gestiegenen Baukosten und verschärfte regulatorische Anforderungen zurückzuführen ist. Viele Bauträger konzentrieren sich auf das hochpreisige Segment, da hier die höchsten Renditen erzielt werden können. Der soziale Wohnungsbau kann die Nachfrage bei weitem nicht decken, was zu einer weiteren Verschärfung der Situation für einkommensschwächere Haushalte führt. Die Fluktuation im Bestand ist gering, da viele Mieter aufgrund der hohen Neuvertragsmieten in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen sind erheblich. Neubauwohnungen in zentralen Lagen wie Schwabing, Maxvorstadt oder Glockenbachviertel erzielen die höchsten Mieten. Hier werden für Neubauwohnungen regelmäßig Quadratmeterpreise von über 25 Euro kalt verlangt. Diese Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem urbanen Lebensgefühl.

Die Außenbezirke profitieren von Nachverdichtungsmaßnahmen und neuen Quartiersentwicklungen. Stadtteile wie Freiham, Messestadt Riem oder Neuperlach bieten modernere Wohnungen zu moderateren Preisen zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete werden besonders von jungen Familien und Berufseinsteigern nachgefragt, die auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis achten müssen.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt wird nach Expertenmeinung in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiterhin angespannt bleiben. Es werden moderate Mietpreissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent jährlich erwartet. Die fundamentale Knappheit an Wohnraum bleibt das prägende Element des Marktes.

Die demografische Entwicklung mit anhaltendem Zuzug von Fachkräften, Studenten und jungen Familien wird die Nachfrage weiter auf hohem Niveau halten. Gleichzeitig könnten politische Interventionen wie verschärfte Mietpreisbremsen oder neue Regulierungen die Preisentwicklung dämpfen. Die Fertigstellung größerer Neubauprojekte könnte punktuell für Entlastung sorgen, wird aber die grundsätzliche Marktenge nicht lösen. Langfristig ist eine Stabilisierung auf hohem Niveau zu erwarten, wobei die Bezahlbarkeit von Wohnraum eine zentrale gesellschaftliche Herausforderung bleiben wird.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als weiterhin sehr robust mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser moderate Preissteigerungen zeigt und der Wohnungsmarkt sich auf hohem Niveau stabilisiert, bleibt der Mietmarkt in allen Bereichen stark angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird den Markt auch in den kommenden Jahren prägen. Investoren und Selbstnutzer müssen sich auf weiterhin hohe Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen. Die Politik steht vor der Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne dabei die Investitionsbereitschaft zu stark zu dämpfen.

München bleibt einer der attraktivsten und gleichzeitig teuersten Immobilienmärkte Deutschlands. Die hohe Lebensqualität, die starke Wirtschaft und die exzellente Infrastruktur rechtfertigen aus Sicht vieler Marktteilnehmer die hohen Preise. Für die Zukunft ist keine grundlegende Trendwende zu erwarten, vielmehr wird sich der Markt auf dem erreichten hohen Niveau weiter entwickeln.