Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser moderate Preissteigerungen verzeichnet, zeigt sich bei Eigentumswohnungen eine leichte Preiskonsolidierung. Der Mietmarkt bleibt aufgrund der anhaltenden Angebotsknappheit unter Druck. Die folgenden Analysen basieren auf aktuellen Marktdaten und stellen diese dem Vorquartal Q2 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in München verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine moderate Preissteigerung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen aktuell zwischen 8.777 und 8.814 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Erhöhung von etwa 1,5 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise bei durchschnittlich 8.600 bis 8.700 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg etwa 3 bis 4 Prozent, was auf eine nachhaltige Wertstabilität hindeutet.

Die Transaktionszahlen zeigen eine positive Entwicklung mit einem Anstieg von etwa 8 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Diese Belebung des Marktes deutet auf ein zunehmendes Vertrauen der Käufer und eine verbesserte Finanzierungssituation hin. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus in München bewegt sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 1,5 und 3 Millionen Euro, wobei Objekte in Premiumlagen deutlich darüber liegen können.

Marktdynamik

Das Angebot an Kaufhäusern bleibt trotz der leichten Marktbelebung weiterhin knapp. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist nur ein marginaler Anstieg verfügbarer Objekte zu verzeichnen. Die Nachfrage bleibt auf einem stabil hohen Niveau, was zu einem Verkäufermarkt führt. Der Leerstand bei Häusern ist mit unter 0,5 Prozent praktisch nicht existent.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilien- und Reihenhäuser konzentriert sich zunehmend auf die Außenbezirke, da innerstädtische Grundstücke kaum noch verfügbar sind. Nachverdichtungsprojekte und die Umnutzung bestehender Flächen gewinnen an Bedeutung, können jedoch den Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 45 bis 60 Tagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. In den Premium-Lagen wie Bogenhausen, Herzogpark und Alt-Schwabing werden Spitzenpreise von über 12.000 Euro pro Quadratmeter erreicht. Die zentrumsnahen Viertel wie Haidhausen und Giesing verzeichnen Preise zwischen 9.000 und 11.000 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Vororten wie Pasing, Aubing oder Trudering liegen die Preise mit 6.500 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist. Die Nachfrage verschiebt sich zunehmend in diese Randlagen, da die Preise in den zentralen Bereichen für viele Käufer nicht mehr erschwinglich sind. Besonders gefragt sind Lagen mit guter S-Bahn-Anbindung und intakter Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Bereich von 3 bis 4 Prozent jährlich. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da die verfügbaren Baulandreserven begrenzt sind und die Nachfrage durch Zuzug und demografische Entwicklungen weiterhin hoch bleibt.

Die Zinsentwicklung wird eine entscheidende Rolle spielen. Bei stabilen oder leicht sinkenden Zinsen könnte die Nachfrage weiter anziehen, was zusätzlichen Preisdruck erzeugen würde. Regulatorische Eingriffe wie eine mögliche Grundsteuerreform oder verschärfte Bauauflagen könnten dämpfend wirken. Insgesamt wird der Markt für Kaufhäuser in München seinen Charakter als hochpreisiger, aber wertstabiler Investitionsmarkt beibehalten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine interessante Entwicklung mit einer leichten Preiskonsolidierung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen aktuell bei 9.100 bis 9.200 Euro, was einen minimalen Rückgang gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, in dem Preise nahe 9.300 Euro pro Quadratmeter erreicht wurden. Im Jahresvergleich zeigt sich eine nahezu stabile Entwicklung mit Schwankungen zwischen minus 0,5 und plus 1 Prozent.

Bemerkenswert ist die Entwicklung der Transaktionszahlen: Die Verkaufszahlen für Eigentumswohnungen stiegen im dritten Quartal um etwa 13 Prozent im Vergleich zum Vorquartal, während der Geldumsatz um 6 Prozent sank. Diese Diskrepanz deutet darauf hin, dass vermehrt kleinere und günstigere Einheiten gehandelt werden, was auf eine Anpassung an die Kaufkraft der Nachfrager hindeutet.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, was hauptsächlich auf gestiegene Neubauaktivitäten zurückzuführen ist. Die Fertigstellungszahlen im Geschosswohnungsbau sind um beeindruckende 22 Prozent gestiegen, mit etwa 2.800 fertiggestellten Einheiten. Dennoch bleibt dies weit unter dem geschätzten jährlichen Bedarf von 8.000 bis 10.000 neuen Wohnungen.

Die Nachfrage bleibt auf einem stabil hohen Niveau, wobei sich eine leichte Verschiebung zu kleineren Wohnungsgrößen zeigt. Mikroapartments und kompakte Zwei-Zimmer-Wohnungen sind besonders gefragt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 30 bis 45 Tage verkürzt, was auf eine hohe Marktliquidität hindeutet. Der Anteil an Käufern, die Wohnungen als Kapitalanlage erwerben, bleibt mit etwa 40 Prozent hoch.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Toplage wie der Maxvorstadt, Alt-Schwabing und dem Glockenbachviertel werden Spitzenpreise von über 12.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erreicht. Bestandswohnungen in diesen Lagen liegen bei 10.000 bis 11.000 Euro pro Quadratmeter.

In den innenstadtnahen Vierteln wie Sendling, Laim oder Berg am Laim bewegen sich die Preise zwischen 8.000 und 9.500 Euro pro Quadratmeter. Die Außenbezirke wie Feldmoching, Allach oder Riem bieten mit Preisen zwischen 6.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise moderate Einstiegsmöglichkeiten. Hier konzentrieren sich auch die meisten Neubauprojekte und Nachverdichtungsmaßnahmen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt sind positiv mit erwarteten Preissteigerungen von 3 bis 4 Prozent in den nächsten 12 Monaten. Die steigende Neubauquote wird zwar für eine gewisse Marktentspannung sorgen, kann den strukturellen Nachfrageüberhang jedoch nur geringfügig lindern.

Die demografische Entwicklung mit kontinuierlichem Zuzug nach München und der Trend zu kleineren Haushalten wird die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig könnte die zunehmende Homeoffice-Kultur zu einer verstärkten Nachfrage nach größeren Wohnungen in Randlagen führen. Die Energieeffizienz wird als Kaufkriterium weiter an Bedeutung gewinnen, was modernisierte Bestandswohnungen und energieeffiziente Neubauten begünstigt. Insgesamt wird der Markt für Eigentumswohnungen in München weiterhin von Knappheit und hohen Preisen geprägt sein.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine weiterhin dynamische Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen. Während konkrete Quadratmeterpreise für Mietshäuser nicht explizit verfügbar sind, wird die Entwicklung als "weiter dynamisch steigend" charakterisiert. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Lage zwischen 3.000 und 6.000 Euro monatlich, wobei Premiumobjekte deutlich darüber liegen können.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzen sich die moderaten Mietpreissteigerungen fort, wobei das Tempo der Erhöhungen leicht nachgelassen hat. Dies ist teilweise auf ein minimal gestiegenes Angebot durch Neubaufertigstellungen zurückzuführen. Im Jahresvergleich liegen die Mietpreise etwa 4 bis 5 Prozent über dem Niveau des Vorjahres, was die anhaltende Attraktivität dieses Segments unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern hat sich im dritten Quartal leicht erhöht, hauptsächlich durch Fertigstellungen im Neubausegment und vereinzelte Umwandlungen von Eigentums- in Mietobjekte. Der Leerstand bei Mehrfamilienhäusern im Mietsegment ist nur minimal gestiegen und bleibt mit unter 1 Prozent auf einem extrem niedrigen Niveau.

Die Nachfrage bleibt unvermindert stark und übersteigt das Angebot deutlich. Besonders Familien mit Kindern und gutverdienende Paare suchen verstärkt nach Miethäusern als Alternative zum Kauf. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation seltener umziehen. Neubauprojekte im Segment der Miethäuser konzentrieren sich auf institutionelle Investoren, die verstärkt in dieses Segment investieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen Lagen wie der Innenstadt, Altstadt und Schwabing werden Spitzenmieten von über 30 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Häuser erreicht. Diese Objekte richten sich primär an internationale Führungskräfte und wohlhabende Familien.

In den Stadtrandlagen und Außenbezirken liegen die Mietpreise mit 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger, sind aber immer noch auf einem hohen Niveau. Besonders gefragt sind Lagen mit guter Verkehrsanbindung und familienfreundlicher Infrastruktur wie Solln, Großhadern oder Obermenzing. Die meisten Neubauten entstehen in diesen Randlagen, wo noch Baulandreserven vorhanden sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen erwartet. Die Neubautätigkeit wird zwar für eine gewisse Entlastung sorgen, kann aber den strukturellen Nachfrageüberhang nicht auflösen. Experten rechnen mit jährlichen Mietpreissteigerungen von 3 bis 4 Prozent.

Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, werden weiterhin dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Gleichzeitig könnten steigende Bau- und Energiekosten zu höheren Neuvermietungspreisen führen. Der Trend zum mobilen Arbeiten könnte die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern weiter verstärken. Insgesamt wird der Markt für Miethäuser in München ein Vermietermarkt bleiben, wobei qualitativ hochwertige Objekte besonders gefragt sein werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich je nach Lage zwischen 18 und 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in Innenstadtbereichen die höchsten Preise erreicht werden. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies Monatsmieten zwischen 1.260 und 1.750 Euro netto kalt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist das Mietniveau leicht gestiegen, wobei der Anstieg moderater ausfällt als in den Vorquartalen. Dies ist teilweise auf das minimal erhöhte Angebot durch Neubaufertigstellungen zurückzuführen. Die Nachfrage bleibt unverändert auf hohem Niveau, was weiterhin zu einem angespannten Markt führt. Im Jahresvergleich liegen die Mieten etwa 3 bis 4 Prozent über dem Vorjahresniveau.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen ist im dritten Quartal minimal gestiegen, hauptsächlich durch Fertigstellungen im Neubausegment. Dennoch bleibt der Leerstand mit unter 0,5 Prozent äußerst gering, was den extremen Nachfrageüberhang verdeutlicht. Die Angebots-Nachfrage-Lücke klafft weiterhin deutlich auseinander.

Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen liegt bei nur 7 bis 14 Tagen, bei attraktiven Objekten oft nur wenige Stunden. Die Anzahl der Bewerber pro Wohnung bleibt mit durchschnittlich 50 bis 100 Interessenten extrem hoch. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und verlangen zunehmend umfangreiche Bonitätsnachweise. Der Anteil möblierter Wohnungen steigt weiter an, da diese von der Mietpreisbremse ausgenommen sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Münchens sind deutlich ausgeprägt. In den Toplagen wie Maxvorstadt, Lehel und Altstadt-Lehel werden Spitzenmieten von 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erreicht. Bestandswohnungen in diesen Vierteln liegen bei 20 bis 25 Euro pro Quadratmeter.

In zentrumsnahen Vierteln wie Schwabing-West, Neuhausen oder Sendling bewegen sich die Mieten zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter. Die Außenbezirke wie Moosach, Milbertshofen oder Ramersdorf bieten mit 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise moderate Mieten, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Am Stadtrand in Gebieten wie Aubing, Lochhausen oder Trudering liegen die Mieten bei 14 bis 17 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus Vermietersicht. Experten erwarten moderate Mietsteigerungen von 3 bis 4 Prozent jährlich, wobei die Mietpreisbremse und mögliche weitere regulatorische Eingriffe dämpfend wirken könnten.

Die Neubauaktivitäten werden zwar zunehmen, können aber den enormen Nachfrageüberhang nur begrenzt lindern. Der kontinuierliche Zuzug nach München, getrieben durch die starke Wirtschaft und attraktive Arbeitsplätze, wird die Nachfrage weiter befeuern. Die Energieeffizienz wird als Auswahlkriterium wichtiger, was modernisierte und energetisch sanierte Wohnungen begünstigt. Der Trend zu kleineren Haushalten und die zunehmende Singularisierung der Gesellschaft werden die Nachfrage nach Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen weiter verstärken.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, aber differenzierter Markt. Während Kaufhäuser moderate Preissteigerungen verzeichnen und Eigentumswohnungen eine leichte Konsolidierung erfahren, bleibt der Mietmarkt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen unter Druck. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen.

Die Neubautätigkeit nimmt zwar zu, reicht aber bei weitem nicht aus, um den Bedarf zu decken. Mit jährlich nur 2.800 fertiggestellten Wohnungen bei einem Bedarf von 8.000 bis 10.000 Einheiten bleibt die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage bestehen. Dies wird mittelfristig zu weiteren Preissteigerungen führen, wobei regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse nur begrenzt dämpfend wirken können.

Investoren und Selbstnutzer müssen sich auf weiterhin hohe Preise und intensive Wettbewerbssituationen einstellen. Die Lagequalität wird zunehmend zum entscheidenden Faktor, wobei gut angebundene Randlagen als Alternative zu den hochpreisigen zentralen Lagen an Attraktivität gewinnen. Die Energieeffizienz entwickelt sich zum wichtigen Differenzierungsmerkmal und wird die Preisentwicklung in allen Segmenten zunehmend beeinflussen.