Immobilienmarktbericht München – Q3 2025

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Während sich der Kaufmarkt für Wohnungen leicht stabilisiert, verzeichnen Häuser zum Kauf moderate Preissteigerungen. Der Mietmarkt bleibt weiterhin stark angespannt mit deutlichen Preissteigerungen sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen. Die nachfolgende Analyse bietet einen detaillierten Überblick über die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes in München und vergleicht die aktuelle Entwicklung mit dem Vorquartal.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in München liegt im Q3 2025 bei 8.814 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer leichten Steigerung von 0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal, als der Preis bei 8.750 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine moderate Wertsteigerung von 2,1 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber verhaltene Erholung des Marktsegments hindeutet.

Die Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften variiert je nach Ausstattung und Lage erheblich. Während modernisierte Bestandsimmobilien in guten Lagen weiterhin Höchstpreise erzielen, zeigen sich bei sanierungsbedürftigen Objekten in weniger gefragten Stadtteilen stabilere bis leicht rückläufige Preise. Neubauhäuser, sofern überhaupt verfügbar, werden zu Spitzenpreisen gehandelt, die oft deutlich über dem Durchschnitt liegen.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im Q3 2025 weiterhin knapp, insbesondere in den begehrten Toplagen Münchens. Die Nachfrage zeigt sich stabil auf hohem Niveau, wobei besonders Einfamilienhäuser mit guter Infrastrukturanbindung und Zugang zu Grünflächen stark nachgefragt werden. Im Vergleich zum Q2 2025, als das Angebot zwar ebenfalls knapp war, aber eine leichte Steigerung verzeichnete, hat sich die Angebotssituation im aktuellen Quartal kaum verbessert.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt aufgrund der anhaltenden Baulandknappheit auf niedrigem Niveau. Die wenigen verfügbaren Grundstücke werden zu Höchstpreisen gehandelt, was die Entwicklung neuer Projekte erheblich erschwert. Zusätzlich bremsen gestiegene Baukosten und verschärfte energetische Anforderungen die Bautätigkeit. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, bleibt aber mit durchschnittlich drei bis vier Monaten weiterhin auf einem für München typisch niedrigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen bleiben im Q3 2025 erheblich. In den Toplagen wie Bogenhausen, Nymphenburg und Grünwald werden weiterhin die höchsten Preise erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft deutlich über 12.000 Euro, wobei besonders exklusive Objekte auch Preise jenseits der 15.000 Euro pro Quadratmeter erreichen können.

Die Stadtrandbezirke und Außengebiete zeigen sich zwar etwas günstiger, verzeichnen aber ebenfalls eine starke Nachfrage. Stadtteile wie Pasing, Trudering oder Feldmoching bieten mit Quadratmeterpreisen zwischen 6.500 und 8.000 Euro eine vergleichsweise erschwingliche Alternative, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Besonders gefragt sind Lagen mit guter S-Bahn-Anbindung und gewachsener Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Preissteigerung zu rechnen. Die anhaltende Knappheit an verfügbaren Objekten und die weiterhin hohe Nachfrage werden das Preisniveau stützen. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung von zwei bis vier Prozent, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Situation und der Zinsentwicklung abhängen wird.

Die Neubauaktivität dürfte auf niedrigem Niveau verharren, was die Angebotsknappheit weiter verschärfen könnte. Mittelfristig könnten sich jedoch durch Nachverdichtungsprojekte und die Entwicklung neuer Stadtquartiere am Stadtrand zusätzliche Kaufgelegenheiten ergeben. Die Nachfrage nach energieeffizienten und nachhaltig gebauten Häusern wird voraussichtlich weiter zunehmen und könnte zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen modernen und älteren Bestandsimmobilien führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München beträgt im Q3 2025 9.174 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet einen leichten Rückgang von 0,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal, als der Preis bei 9.200 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Stagnation mit einer leichten Tendenz nach unten, was auf eine Stabilisierung des Marktes nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen hindeutet.

Die Preise für Neubauwohnungen liegen weiterhin deutlich über dem Durchschnitt und erreichen in guten Lagen oft Werte von über 12.000 Euro pro Quadratmeter. Bestandswohnungen aus den 1960er bis 1980er Jahren werden dagegen zu deutlich günstigeren Preisen gehandelt, insbesondere wenn Modernisierungsbedarf besteht. Die Preisspanne ist erheblich und reicht von etwa 6.000 Euro pro Quadratmeter für sanierungsbedürftige Wohnungen in einfachen Lagen bis zu über 20.000 Euro für Luxuswohnungen in Bestlagen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Q3 2025 leicht erhöht, während die Nachfrage auf stabilem Niveau verharrt. Der Markt zeigt sich damit etwas ausgewogener als in den Vorquartalen, was sich auch in den leicht rückläufigen Preisen widerspiegelt. Die Verkaufszahlen zeigen eine leichte Steigerung, was auf eine gewisse Normalisierung des Marktes nach der Phase extremer Knappheit hindeutet. Im Vergleich zum Q2 2025, als das Angebot ebenfalls leicht gestiegen war bei stabiler Nachfrage, setzt sich dieser Trend fort.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt sich moderat und konzentriert sich hauptsächlich auf Außenbezirke und Nachverdichtungsprojekte in bereits bebauten Gebieten. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem Bedarf zurück, was mittelfristig wieder zu einer Verschärfung der Angebotssituation führen könnte. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Wohnungen hat sich leicht verlängert und liegt nun bei etwa zwei bis drei Monaten für gut geschnittene Objekte in gefragten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben im Q3 2025 signifikant. Im Zentrum, insbesondere in der Altstadt, Maxvorstadt und Schwabing, liegen die Preise deutlich höher und überschreiten oft die Marke von 10.000 Euro pro Quadratmeter. Premium-Lagen wie der Bereich um den Englischen Garten oder die Isar-Nähe erzielen regelmäßig Spitzenpreise von über 15.000 Euro pro Quadratmeter.

Die Stadtrandbezirke und Außengebiete bieten mit Preisen zwischen 7.000 und 9.000 Euro pro Quadratmeter günstigere Alternativen, wobei auch hier eine starke Nachfrage besteht. Stadtteile wie Sendling, Giesing oder Moosach entwickeln sich zunehmend zu beliebten Wohnlagen, was sich in steigenden Preisen niederschlägt. Besonders gefragt sind Wohnungen in der Nähe von U- und S-Bahn-Stationen sowie in Vierteln mit guter Nahversorgung und attraktivem Wohnumfeld.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Seitwärtsbewegung der Preise mit leichten Schwankungen je nach Marktsegment. Die Stabilisierung des Preisniveaus dürfte sich fortsetzen, wobei in einigen Segmenten leichte Preisrückgänge möglich sind. Die Nachfrage bleibt voraussichtlich hoch, besonders für Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise.

Die demografische Entwicklung Münchens mit weiterhin positivem Wanderungssaldo wird die Nachfrage nach Eigentumswohnungen mittelfristig stützen. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere Regulierungen die Neubauaktivität weiter dämpfen, was einer deutlichen Entspannung des Marktes entgegenwirkt. Die Entwicklung der Hypothekenzinsen wird einen entscheidenden Einfluss auf die Kaufkraft und damit auf die Preisentwicklung haben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt im Q3 2025 eine deutliche Dynamik mit spürbaren Preissteigerungen. Während konkrete Durchschnittswerte für das aktuelle Quartal noch nicht final vorliegen, zeichnet sich eine deutliche Steigerung im Vergleich zum Vorjahr ab. Im Q2 2025 bewegten sich die Mieten bereits auf hohem Niveau mit leichten Steigerungen, dieser Trend hat sich im dritten Quartal fortgesetzt und sogar verstärkt.

Die Mietpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. In gehobenen Wohnlagen werden für moderne Häuser mit Garten Mieten von über 4.000 Euro monatlich aufgerufen, während in Randlagen auch Objekte für 2.500 bis 3.500 Euro verfügbar sind. Die Nachfrage nach Häusern mit Homeoffice-Möglichkeiten und Außenflächen bleibt weiterhin auf hohem Niveau, was die Preise zusätzlich treibt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern hat sich im Q3 2025 leicht erhöht, bleibt jedoch deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die Nachfrage ist besonders hoch für moderne Häuser mit Grünflächen und guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Familien mit Kindern konkurrieren verstärkt um die wenigen verfügbaren Objekte, was zu Bieterwettbewerben und überdurchschnittlichen Mietpreissteigerungen führt. Im Vergleich zum Q2 2025, als das Angebot ebenfalls leicht gestiegen war bei stabiler Nachfrage, hat sich die Anspannung am Markt weiter verschärft.

Die Neubauaktivität im Mietshäusersegment ist rückläufig, was auf gestiegene Baukosten und strengere Regulierungen zurückzuführen ist. Investoren zeigen sich zurückhaltend bei der Entwicklung neuer Mietshäuser, was die Angebotsknappheit mittelfristig weiter verstärken dürfte. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter angesichts der angespannten Marktsituation seltener umziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Toplagen und zentralen Stadtteilen Münchens werden die höchsten Mieten für Häuser erzielt. Stadtteile wie Bogenhausen, Obermenzing oder Solln sind besonders gefragt und erzielen Spitzenmieten. Hier sind Monatsmieten von 5.000 Euro und mehr für gehobene Objekte keine Seltenheit. Die Nachfrage in diesen Lagen übersteigt das Angebot um ein Vielfaches.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken sind die Mieten etwas moderater, wobei auch hier eine starke Nachfrage besteht. Stadtteile wie Aubing, Lochhausen oder Trudering bieten vergleichsweise günstigere Alternativen, wobei die Preise auch hier kontinuierlich steigen. Besonders gefragt sind Lagen mit guter S-Bahn-Anbindung und familienfreundlicher Infrastruktur mit Schulen und Kindergärten in der Nähe.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mietpreisen für Häuser zu rechnen. Die anhaltende Knappheit in Kombination mit der hohen Nachfrage wird die Preise weiter nach oben treiben. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen von fünf bis acht Prozent, wobei in besonders gefragten Lagen auch zweistellige Steigerungsraten möglich sind.

Die rückläufige Neubauaktivität und die zunehmende Regulierung des Mietmarktes könnten zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen. Gleichzeitig dürfte die Nachfrage aufgrund des anhaltenden Zuzugs nach München und dem Trend zu mehr Wohnfläche pro Person hoch bleiben. Mittelfristig könnte sich der Markt nur durch eine deutliche Ausweitung der Bautätigkeit oder durch Veränderungen in der Nachfragestruktur entspannen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Wohnungen in München zeigt im Q3 2025 eine ähnlich dynamische Entwicklung wie das Häusersegment. Die Mieten verzeichnen eine deutliche Steigerung im Vergleich zum Vorjahr, wobei sich der bereits im Q2 2025 beobachtete Aufwärtstrend fortsetzt und verstärkt. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich weiterhin auf sehr hohem Niveau, mit erheblichen Unterschieden je nach Wohnungsgröße und Ausstattung.

Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung erzielen Spitzenmieten von über 25 Euro pro Quadratmeter, während ältere Bestandswohnungen je nach Zustand und Lage zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter kosten. Besonders kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter zeigen überproportionale Quadratmeterpreise, was die angespannte Situation im Segment der Single-Wohnungen widerspiegelt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im Q3 2025 leicht erhöht, bleibt jedoch weit hinter der Nachfrage zurück. Die Nachfrage ist besonders hoch für moderne Neubauwohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie für gut geschnittene Altbauwohnungen in zentralen Lagen. Der Markt zeigt sich weiterhin stark angespannt, mit durchschnittlich über 100 Bewerbern pro ausgeschriebener Wohnung in gefragten Lagen. Im Vergleich zum Q2 2025 hat sich die Situation kaum entspannt, trotz des leicht gestiegenen Angebots.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment ist wie im Häusersegment rückläufig, bedingt durch gestiegene Baukosten und strengere Regulierungen. Die Fertigstellung neuer Wohnungen kann mit dem Bevölkerungswachstum Münchens nicht Schritt halten, was zu einer weiteren Verschärfung der Wohnungsknappheit führt. Die durchschnittliche Mietdauer verlängert sich kontinuierlich, da Mieter angesichts der Marktlage ihre bestehenden Mietverhältnisse möglichst lange aufrechterhalten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Im Zentrum und in beliebten Vierteln wie Schwabing, Maxvorstadt, Glockenbachviertel und Haidhausen werden die höchsten Mieten erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft über 22 Euro, wobei besonders attraktive Wohnungen auch 30 Euro und mehr erreichen können. Die Nachfrage in diesen Stadtteilen übersteigt das Angebot erheblich, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten führt.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken sind die Mieten etwas günstiger, wobei auch hier eine starke Nachfrage besteht. Stadtteile wie Neuperlach, Hasenbergl oder Riem bieten mit Quadratmeterpreisen zwischen 14 und 18 Euro vergleichsweise moderate Alternativen. Die Entwicklung neuer Stadtquartiere wie die Messestadt Riem oder Freiham schafft zusätzlichen Wohnraum, der jedoch schnell vom Markt absorbiert wird.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen im Wohnungssegment. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in Kombination mit dem anhaltenden Zuzug nach München wird die Preise weiter nach oben treiben. Jährliche Mietsteigerungen von vier bis sieben Prozent erscheinen realistisch, wobei in besonders gefragten Lagen und bei Neuvermietungen auch höhere Steigerungen möglich sind.

Die politischen Bemühungen zur Regulierung des Mietmarktes, einschließlich Mietpreisbremse und Milieuschutz, zeigen bisher nur begrenzte Wirkung auf das allgemeine Preisniveau. Die Knappheit bleibt das bestimmende Element des Marktes. Mittelfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung der Neubauaktivität zu einer Entspannung führen, wobei die aktuellen Rahmenbedingungen dies erschweren. Die Entwicklung der Wirtschaftslage und des Arbeitsmarktes in München wird ebenfalls einen wichtigen Einfluss auf die zukünftige Nachfrage und damit auf die Preisentwicklung haben.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt im Q3 2025 ein differenziertes Bild. Während der Kaufmarkt für Wohnungen eine leichte Stabilisierung mit marginalen Preisrückgängen erlebt, verzeichnen Häuser zum Kauf moderate Preissteigerungen. Der Mietmarkt bleibt in beiden Segmenten – Häuser und Wohnungen – stark angespannt mit deutlichen Preissteigerungen.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bleibt das dominierende Thema des Münchner Immobilienmarktes. Trotz leichter Angebotsverbesserungen in einigen Segmenten übersteigt die Nachfrage weiterhin deutlich das verfügbare Angebot. Die rückläufige Neubauaktivität aufgrund gestiegener Baukosten und regulatorischer Herausforderungen verschärft die Situation zusätzlich.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass München weiterhin einer der teuersten und umkämpftesten Immobilienmärkte Deutschlands bleibt. Käufer und Mieter müssen sich auf anhaltend hohe Preise und intensiven Wettbewerb einstellen. Investoren finden trotz hoher Einstiegspreise einen stabilen Markt mit positiven Zukunftsaussichten, müssen jedoch die zunehmende Regulierung und die gesellschaftspolitische Diskussion um bezahlbaren Wohnraum im Blick behalten.