Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentierte sich im dritten Quartal 2025 in stabiler Verfassung mit moderaten Preissteigerungen bei anhaltend hoher Nachfrage und strukturell knappem Angebot. Im Vergleich zum Vorquartal zeigen sich über alle Segmente hinweg leichte Aufwärtstendenzen, die auf eine fortschreitende Markterholung nach der vorangegangenen Konsolidierungsphase hindeuten.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser bei 8.777 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 2,9 Prozent im Jahresvergleich zum Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 8.529 Euro lag. Die jährliche Wachstumsrate stabilisierte sich bei 2,1 Prozent, was auf eine gesunde Marktentwicklung ohne Überhitzungstendenzen hindeutet.

Im direkten Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei durchschnittlich 8.650 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich eine moderate Steigerung von 1,5 Prozent. Diese kontinuierliche, aber gemäßigte Aufwärtsbewegung unterstreicht die Stabilität des Marktsegments. Der durchschnittliche Gesamtkaufpreis für ein Einfamilienhaus bewegte sich im Q3 2025 bei etwa 1,4 bis 1,8 Millionen Euro, abhängig von Größe und Ausstattung.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf blieb im dritten Quartal 2025 auf einem außerordentlich hohen Niveau und traf weiterhin auf ein strukturell knappes Angebot. Der Leerstand bewegte sich auf einem historisch niedrigen Stand, was die angespannte Marktsituation deutlich unterstreicht. Im Vergleich zum Vorquartal intensivierte sich die Marktdynamik spürbar, was sich in verkürzten Vermarktungszeiten und einer erhöhten Transaktionsgeschwindigkeit manifestierte.

Die Neubauaktivitäten zeigten sich weiterhin verhalten und wurden durch anhaltend hohe Baukosten sowie komplexe regulatorische Anforderungen gebremst. Ein Rückgang von etwa fünf Prozent bei Neubauprojekten in bevorzugten Lagen wurde verzeichnet, was die bestehende Angebotsknappheit zusätzlich verschärfte. Diese Entwicklung steht im Kontrast zum zweiten Quartal 2025, in dem noch eine leichte Belebung der Bautätigkeit zu beobachten war.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtbezirken blieben im Q3 2025 erheblich. In den zentralen Lagen wie Maxvorstadt, Schwabing und Lehel bewegten sich die Quadratmeterpreise zwischen 10.500 und 12.000 Euro. Die gehobenen Wohnlagen in Bogenhausen und Nymphenburg verzeichneten Preise zwischen 9.500 und 11.000 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand und in den weniger zentralen Bezirken wie Aubing, Allach oder Feldmoching lagen die Preise zwischen 6.800 und 8.200 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal verringerte sich die Preisschere zwischen Zentrum und Peripherie minimal, da die Nachfrage nach bezahlbarem Wohneigentum am Stadtrand proportional stärker zunahm. Besonders beliebte Viertel wie Harlaching und Solln verzeichneten überdurchschnittliche Preissteigerungen von drei bis vier Prozent gegenüber dem Q2 2025.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten eine weitere moderate Preissteigerung von zwei bis drei Prozent jährlich. Diese Einschätzung basiert auf mehreren Faktoren: Die anhaltend hohe Nachfrage trifft auf weiterhin rückläufige Neubauaktivitäten, während die demografische Entwicklung Münchens mit kontinuierlichem Zuzug hochqualifizierter Arbeitskräfte die Nachfrageseite zusätzlich stützt.

Die erwartete Zinsentwicklung und mögliche regulatorische Änderungen könnten die Marktdynamik beeinflussen, werden aber voraussichtlich keine grundlegende Trendwende bewirken. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich mittelfristig nicht auflösen, sodass das Preisniveau in München weiterhin zu den höchsten in Deutschland zählen wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in München zeigte im dritten Quartal 2025 deutliche Stabilisierungstendenzen nach der vorangegangenen Korrekturphase. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei 8.200 bis 8.300 Euro, was eine bemerkenswerte Erholung gegenüber dem vierten Quartal 2024 darstellt, als die Preise noch bei etwa 7.800 Euro pro Quadratmeter notierten.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei durchschnittlich 8.100 Euro pro Quadratmeter lagen, verzeichnete das Q3 2025 eine moderate Steigerung von etwa 1,2 bis 2,5 Prozent. Diese Aufwärtsbewegung signalisiert das Ende der Konsolidierungsphase und den Beginn einer neuen Wachstumsperiode. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für eine 75-Quadratmeter-Wohnung bewegten sich somit zwischen 615.000 und 622.500 Euro.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen erreichte im Q3 2025 ein außerordentlich hohes Niveau. Das Angebot blieb sowohl im Stadtgebiet als auch im Landkreis München weiterhin knapp, was zu einer deutlichen Verkürzung der Vermarktungszeiten führte. Der Leerstand bewegte sich auf einem historisch niedrigen Niveau und lag deutlich unter der kritischen Schwelle von einem Prozent.

Die Neubauaktivität im Segment der Eigentumswohnungen blieb verhalten, was die bestehende Angebotsknappheit perpetuierte. Im Vergleich zum Vorquartal, in dem noch vereinzelte größere Neubauprojekte auf den Markt kamen, zeigte sich im Q3 2025 eine weitere Verlangsamung der Bautätigkeit. Die verbesserten Konditionen für Immobiliendarlehen führten zu einer spürbaren Belebung der Käufernachfrage, was die Marktdynamik zusätzlich intensivierte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen blieb im Q3 2025 ausgeprägt. In den Premiumlagen des Stadtzentrums, insbesondere in der Altstadt, Maxvorstadt und in Schwabing, bewegten sich die Quadratmeterpreise zwischen 9.500 und 11.500 Euro. Die beliebten Wohnviertel Glockenbachviertel und Haidhausen verzeichneten Preise zwischen 8.800 und 10.200 Euro pro Quadratmeter.

In den Stadtrandbezirken wie Riem, Trudering oder Berg am Laim lagen die Preise zwischen 6.500 und 7.800 Euro pro Quadratmeter, was sie für Mittelschichtsfamilien attraktiver machte. Im Vergleich zum Q2 2025 verzeichneten besonders die aufstrebenden Viertel wie das Werksviertel und die Entwicklungsgebiete um Freiham überdurchschnittliche Preissteigerungen von drei bis vier Prozent, getrieben durch verbesserte Infrastruktur und neue Mobilitätskonzepte.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen befindet sich nach Experteneinschätzung auf einem stabilen Erholungskurs. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Preissteigerung von zwei bis drei Prozent jährlich erwartet. Die Talsohle der Preiskorrektur ist definitiv überwunden, und der Markt zeigt eine nachhaltige Stabilisierung mit leicht steigender Tendenz.

Die verbesserten Finanzierungsbedingungen in Kombination mit der strukturellen Wohnraumknappheit werden die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten. Gleichzeitig wird die verhaltene Neubautätigkeit das Angebot begrenzen, was mittelfristig zu einer kontinuierlichen, aber moderaten Preisentwicklung führen dürfte. Besonders in den innerstädtischen Lagen und in Gebieten mit geplanten Infrastrukturverbesserungen sind überdurchschnittliche Wertsteigerungen zu erwarten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in München zeigte sich im dritten Quartal 2025 von einer anhaltenden Verknappung geprägt. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegten sich zwischen 3.800 und 4.500 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Dies entspricht einer Steigerung von etwa vier Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittlichen Monatsmieten bei 3.700 bis 4.300 Euro lagen, verzeichnete das Q3 2025 eine Steigerung von 2,5 bis 3 Prozent. Die Quadratmetermieten für Häuser bewegten sich zwischen 18 und 25 Euro, wobei hochwertig ausgestattete Objekte in Premiumlagen auch deutlich höhere Preise erzielten.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern blieb im Q3 2025 äußerst knapp, während die Nachfrage auf einem soliden bis hohen Niveau verharrte. Der Leerstand war praktisch nicht existent, was zu einer extrem angespannten Marktsituation führte. Mietshäuser wurden in der Regel innerhalb weniger Tage vermietet, oft zu Preisen oberhalb der initialen Angebotsmiete.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser war verschwindend gering, da sich Projektentwickler fast ausschließlich auf den lukrativeren Eigentumsmarkt konzentrierten. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich diese Situation noch verschärft, da keine nennenswerten neuen Miethausprojekte initiiert wurden. Die wenigen verfügbaren Objekte stammten hauptsächlich aus dem Bestand oder aus Umwandlungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variierten stark je nach Stadtteil. In den bevorzugten Wohnlagen wie Grünwald, Pullach und Solln bewegten sich die Monatsmieten zwischen 5.000 und 7.000 Euro für ein durchschnittliches Einfamilienhaus. In Bogenhausen und Obermenzing lagen die Mieten zwischen 4.500 und 5.500 Euro monatlich.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Lagen wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching waren Häuser für 3.200 bis 4.000 Euro monatlich zu mieten. Im Vergleich zum Q2 2025 verzeichneten besonders die familienfreundlichen Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung überdurchschnittliche Mietsteigerungen. Die Nachfrage nach Mietshäusern mit Garten stieg besonders in den Außenbezirken deutlich an.

Prognose und Ausblick

Für den Miethausmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine weitere Verknappung des Angebots erwartet. Die Mietpreise dürften um weitere drei bis fünf Prozent jährlich steigen, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots absehbar ist. Die Konzentration der Bautätigkeit auf den Eigentumssektor wird diese Entwicklung weiter verstärken.

Die Nachfrage nach Mietshäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere von Familien und internationalen Fachkräften, die temporär in München leben. Die zunehmende Bedeutung von Home-Office-Möglichkeiten könnte die Nachfrage nach größeren Mietobjekten mit zusätzlichen Arbeitszimmern weiter verstärken. Mittelfristig ist keine Entspannung der Angebotssituation zu erwarten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München verzeichnete im dritten Quartal 2025 weiterhin deutliche Preissteigerungen. Die Neuvertragsmieten stiegen im Durchschnitt um 4,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Neuverträge lag bei 19,80 bis 21,50 Euro pro Quadratmeter, was München weiterhin zur teuersten Mietstadt Deutschlands macht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittlichen Neuvertragsmieten bei 19,20 bis 20,80 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich eine Steigerung von etwa 3 Prozent. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutete dies Monatsmieten zwischen 1.386 und 1.505 Euro netto kalt. Die Dynamik der Mietpreisentwicklung setzte sich damit ungebremst fort und unterstreicht die anhaltende Anspannung am Münchner Mietmarkt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bewegte sich im Q3 2025 auf einem außerordentlich hohen Niveau. Das Mietangebot blieb extrem knapp, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden führte. Der Leerstand lag auf einem historisch niedrigen Niveau von unter einem Prozent, deutlich unter der für einen funktionierenden Markt notwendigen Fluktuationsreserve von drei Prozent.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungsbau zeigte sich weiterhin zurückhaltend. Insbesondere in guten Lagen war die Neubauaktivität um fünf Prozent rückläufig, was die Angebotsseite zusätzlich unter Druck setzte. Im Vergleich zum Vorquartal verschärfte sich die Angebotssituation weiter, da kaum neue Mietwohnungen auf den Markt kamen und gleichzeitig die Nachfrage durch Zuzug und Haushaltsneugründungen weiter anstieg.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Münchner Stadtteilen blieben im Q3 2025 erheblich. In den Toplagen der Innenstadt, insbesondere in der Maxvorstadt, Schwabing und im Glockenbachviertel, lagen die Neuvertragsmieten zwischen 23 und 28 Euro pro Quadratmeter. Die beliebten Wohnviertel Haidhausen, Au und Sendling verzeichneten Mieten zwischen 20 und 24 Euro pro Quadratmeter.

In den Außenbezirken wie Moosach, Milbertshofen oder Ramersdorf bewegten sich die Mieten zwischen 16 und 19 Euro pro Quadratmeter. Am Stadtrand, etwa in Feldmoching, Aubing oder Trudering, lagen die Preise zwischen 14 und 17 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Q2 2025 verzeichneten besonders die gut angebundenen Stadtrandlagen überdurchschnittliche Mietsteigerungen, da hier vermehrt Mittelschichtshaushalte nach bezahlbarem Wohnraum suchten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs um vier bis sechs Prozent jährlich. Die strukturellen Faktoren, die den Münchner Mietmarkt prägen – hohes Bevölkerungswachstum, attraktiver Arbeitsmarkt, begrenztes Bauland und zurückhaltende Neubautätigkeit – werden sich mittelfristig nicht ändern.

Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremse und Mietendeckel könnten zwar regulatorische Eingriffe nach sich ziehen, werden aber die grundlegende Angebots-Nachfrage-Problematik nicht lösen. Die zunehmende Verknappung bezahlbaren Wohnraums könnte zu einer verstärkten Abwanderung ins Umland führen, was wiederum die Mietpreise in den Umlandgemeinden unter Druck setzen wird. Eine nachhaltige Entspannung des Mietmarktes ist ohne eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots nicht zu erwarten.

Gesamtfazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentierte sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit einer fortgesetzten Preisstabilisierung und moderaten Steigerungen über alle Segmente hinweg. Die Vergleichsanalyse zum zweiten Quartal 2025 offenbarte eine leichte Beschleunigung der Preisentwicklung, getragen von anhaltend hoher Nachfrage und struktureller Angebotsknappheit.

Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Jahre deutet sich eine nachhaltige Erholung an, die sowohl den Kauf- als auch den Mietmarkt erfasst. Die Landeshauptstadt Bayerns behauptet ihre Position als einer der teuersten und begehrtesten Immobilienmärkte Deutschlands. Die Herausforderungen bleiben bestehen: knappes Angebot, hohe Baukosten und regulatorische Hürden werden den Markt auch mittelfristig prägen. Für Investoren und Eigennutzer bedeutet dies weiterhin stabile bis moderat steigende Preise bei gleichzeitig hohem Wettbewerb um verfügbare Objekte.