Immobilienmarktbericht München – Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentierte sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber deutlich zweigeteilt strukturierter Markt. Während der Kaufmarkt moderate Erholungstendenzen mit leichten Preissteigerungen aufwies, entwickelte sich der Mietmarkt mit deutlichen Preisanstiegen außerordentlich dynamisch. Die fundamentale Wohnraumknappheit in der bayerischen Landeshauptstadt blieb das bestimmende Merkmal des gesamten Marktes.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.814 Euro pro Quadratmeter, wobei eine alternative Datenquelle einen Wert von 8.777 Euro pro Quadratmeter ausweist. Dies stellt eine bemerkenswerte Entwicklung im Vergleich zum Vorquartal dar.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 8.650 Euro lag, bedeutet dies einen Anstieg um etwa 164 Euro pro Quadratmeter oder rund 1,9 Prozent. Die Jahresentwicklung zeigt sich noch deutlicher: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 mit einem Preis von 8.529 Euro pro Quadratmeter entspricht dies einem Plus von 2,9 Prozent. Einfamilienhäuser verteuerten sich im Jahresvergleich August 2024 bis August 2025 um durchschnittlich 2,1 Prozent, was die moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung des Segments unterstreicht.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf blieb im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Das Angebot erhöhte sich im Vergleich zum Vorquartal nur marginal, während die Nachfrage auf stabil hohem Niveau verharrte. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führte zu einem weiterhin angespannten Marktumfeld, wenngleich die Verkaufszahlen eine leicht positive Tendenz zeigten, was auf eine verbesserte Marktstimmung und gestiegene Transaktionsbereitschaft hindeutete.

Die Neubauaktivität im Häusersegment blieb aufgrund der anhaltenden Baulandknappheit auf niedrigem Niveau. Diese strukturelle Herausforderung schränkte die Angebotsseite zusätzlich ein und verhinderte eine spürbare Entspannung des Marktes. Besonders nachgefragt waren Einfamilienhäuser in gefragten Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Grünflächenanbindung, wobei diese Objekte oft innerhalb kürzester Zeit verkauft wurden. Der Leerstand im Häusersegment war praktisch nicht vorhanden, was die hohe Marktanspannung zusätzlich verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Während spezifische Daten zu einzelnen Stadtteilen für das dritte Quartal 2025 nicht im Detail vorliegen, zeigten sich deutliche Unterschiede zwischen verschiedenen Lagen. Begehrte Toplagen, insbesondere in den etablierten Villenvierteln wie Bogenhausen, Grünwald oder Solln, blieben besonders angespannt mit entsprechend höheren Preisen. Die Außenbezirke und Randlagen profitierten von der gestiegenen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum mit Garten, wobei auch hier die Preise anzogen, jedoch auf niedrigerem absoluten Niveau.

Im Vergleich zum Vorquartal blieben die relativen Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Lagen weitgehend stabil, wobei die absolute Preissteigerung in allen Segmenten zu beobachten war. Die höchste Nachfragedynamik zeigte sich in Stadtteilen mit geplanten oder kürzlich fertiggestellten Infrastrukturprojekten, wie beispielsweise neuen S-Bahn-Anbindungen oder Schulneubauten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird für den Häusermarkt in München eine fortsetzende moderate Preisentwicklung erwartet. Experten kalkulieren mit weiteren Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich, gestützt durch die anhaltend robuste Wirtschaftslage Münchens und die kontinuierliche Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Baulandreserven absehbar ist.

Die Nachfrage dürfte auf hohem Niveau stabil bleiben, wobei eine leichte Verschiebung hin zu energieeffizienten Neubauten und sanierten Bestandsimmobilien zu erwarten ist. Die strengeren energetischen Anforderungen könnten zu einer weiteren Differenzierung zwischen modernen und älteren Objekten führen, was sich auch in der Preisentwicklung niederschlagen dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen lag im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 9.174 Euro pro Quadratmeter. Die differenzierte Betrachtung nach Lagen zeigt ein deutliches Preisgefälle: In City-Lagen wurden im Oktober 2025 durchschnittlich 10.500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, in guten Lagen 8.600 Euro und in durchschnittlichen Lagen 7.100 Euro pro Quadratmeter.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 9.200 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich ein minimaler Rückgang von 26 Euro oder etwa 0,3 Prozent. Diese leichte Abwärtsbewegung stellt eine Konsolidierung nach den starken Anstiegen der Vorquartale dar. Im Jahresvergleich August 2024 bis August 2025 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen dennoch um 5,1 Prozent, was die grundsätzlich positive Marktentwicklung unterstreicht. Der Vergleich vom dritten Quartal 2024 (9.194 Euro) zum dritten Quartal 2025 (9.174 Euro) zeigt einen marginalen Rückgang von 0,2 Prozent.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen erhöhte sich im dritten Quartal 2025 leicht gegenüber dem Vorquartal, während die Nachfrage auf stabilem Niveau verblieb. Diese Entwicklung führte zu einer ausgewogeneren Marktsituation als in den Vorquartalen, wenngleich von einer echten Entspannung noch nicht gesprochen werden kann. Die Verkaufszahlen zeigten eine leicht steigende Tendenz, was auf eine verbesserte Transaktionsbereitschaft sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite hindeutete.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment war leicht rückläufig, blieb aber im Vergleich zum Häusersegment aktiver. Neue Projekte konzentrierten sich vor allem auf größere Entwicklungsgebiete in den Außenbezirken und auf Nachverdichtungsprojekte in bereits bebauten Gebieten. Die Fertigstellungsrate neuer Wohnungen lag leicht über dem Vorjahresniveau, blieb aber weiterhin hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Der Leerstand war minimal und betraf hauptsächlich hochpreisige Luxuswohnungen oder sanierungsbedürftige Altbauwohnungen, die aufgrund ihres Zustands oder ihrer Preisvorstellungen schwerer vermittelbar waren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Lagen blieben im dritten Quartal 2025 erheblich. City-Lagen mit einem Durchschnittspreis von 10.500 Euro pro Quadratmeter lagen etwa 48 Prozent über dem Preisniveau durchschnittlicher Lagen (7.100 Euro pro Quadratmeter). Gute Lagen positionierten sich mit 8.600 Euro pro Quadratmeter im mittleren Segment.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigten sich in den City-Lagen leichte Preisrückgänge von etwa 2 Prozent (von 10.700 auf 10.500 Euro), während die durchschnittlichen Lagen stabil blieben. Besonders angespannt blieb die Situation in zentralen Lagen mit guter Infrastruktur, wo das Angebot besonders begrenzt war. Stadtteile wie Schwabing, Maxvorstadt und Glockenbachviertel verzeichneten weiterhin die höchsten Preise und die schnellsten Verkaufszeiten.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Stabilisierung auf hohem Niveau erwartet. Die Preisentwicklung dürfte sich zwischen einer Stagnation und moderaten Zuwächsen von maximal 2 bis 3 Prozent jährlich bewegen. Die Nachfrage wird voraussichtlich stark bleiben, insbesondere nach energieeffizienten Neubauwohnungen und sanierten Altbauwohnungen in zentralen Lagen.

Die geplanten Großprojekte in den Entwicklungsgebieten könnten mittelfristig für eine leichte Entspannung auf der Angebotsseite sorgen, wobei die Fertigstellung vieler Projekte erst in 2026 und 2027 erwartet wird. Die zunehmenden regulatorischen Anforderungen im Bereich Energieeffizienz werden voraussichtlich zu einer weiteren Spreizung zwischen modernisierten und unsanierten Objekten führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Mietpreise für Häuser verzeichneten im dritten Quartal 2025 deutliche Steigerungen im Vergleich zum Vorquartal. Während spezifische absolute Mietpreisangaben pro Quadratmeter für Häuser in den verfügbaren Daten nicht detailliert dokumentiert sind, zeigt sich die Entwicklung analog zum gesamten Mietmarkt mit erheblichen Aufwärtsbewegungen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Miete für Häuser bei etwa 18,50 Euro pro Quadratmeter lag (basierend auf den Vorquartalsdaten), ist von einem Anstieg im mittleren einstelligen Prozentbereich auszugehen. Die Jahresentwicklung unterstreicht den anhaltenden Aufwärtstrend im Miethaussegment, der durch die extreme Knappheit an verfügbaren Objekten getrieben wird.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen, einschließlich Häuser zur Miete, erhöhte sich im dritten Quartal 2025 leicht, blieb aber weiterhin weit hinter der Nachfrage zurück. Die Nachfrage nach Mietobjekten blieb ungebremst und außerordentlich hoch, was zu einer extremen Marktanspannung führte. Mietinteressenten konkurrierten intensiv um die wenigen verfügbaren Objekte, was zu Bieterwettbewerben und überdurchschnittlichen Mietpreissteigerungen führte.

Die Neubauaktivität im Miethaussegment war leicht rückläufig, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und strengere Regulierungen zurückzuführen war. Institutionelle Investoren konzentrierten sich verstärkt auf Mehrfamilienhäuser anstatt auf Einfamilienhäuser zur Vermietung, was das Angebot zusätzlich verknappte. Die anhaltende Wohnraumknappheit in der bayerischen Landeshauptstadt blieb das dominanteste Merkmal des Mietmarktes für Häuser.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Häusern konzentrierte sich besonders auf familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur. Stadtteile wie Pasing, Trudering oder Riem verzeichneten besonders hohe Nachfrage bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot. In den Premium-Lagen wie Grünwald oder Bogenhausen waren Miethäuser praktisch nicht verfügbar, und wenn, dann zu Spitzenpreisen von über 25 Euro pro Quadratmeter.

Im Vergleich zum Vorquartal blieben die relativen Preisunterschiede zwischen den Lagen weitgehend konstant, wobei die absolute Preissteigerung in allen Segmenten zu beobachten war. Die größte Dynamik zeigte sich in den mittleren Lagen, wo noch am ehesten bezahlbarer Wohnraum für Familien verfügbar war, allerdings bei stark steigenden Preisen.

Prognose und Ausblick

Für den Miethausmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten erwartet. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietwohnraum, insbesondere im Segment der Einfamilienhäuser, wird sich voraussichtlich nicht entspannen. Preissteigerungen von 5 bis 7 Prozent jährlich erscheinen realistisch, sofern keine regulatorischen Eingriffe erfolgen.

Die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben, getrieben durch den Zuzug von Familien nach München und die zunehmende Präferenz für Wohnraum mit Garten oder Terrasse. Die begrenzte Neubauaktivität und die Umwandlung von Miet- in Eigentumsobjekte werden das Angebot weiter verknappen. Mittelfristig könnte sich der Trend verstärken, dass Familien in das Umland abwandern, was jedoch durch die limitierte Verkehrsinfrastruktur begrenzt wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Mietpreise für Wohnungen verzeichneten im dritten Quartal 2025 deutliche Preissteigerungen, sowohl im Vergleich zum Vorquartal als auch im Jahresvergleich. Der durchschnittliche Mietpreis bewegte sich im Bereich von etwa 20 Euro pro Quadratmeter, mit erheblichen Schwankungen je nach Lage und Ausstattung.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei etwa 19,20 Euro pro Quadratmeter lag, bedeutet dies einen Anstieg von rund 4 Prozent. Diese Entwicklung setzt den seit mehreren Quartalen anhaltenden Aufwärtstrend fort und reflektiert die anhaltende Wohnraumknappheit in München. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Steigerung von etwa 6 bis 8 Prozent, was die Dynamik des Mietmarktes unterstreicht.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt zeigte im dritten Quartal 2025 ein leicht erhöhtes Angebot bei gleichbleibend stabiler, sehr hoher Nachfrage. Diese minimale Entspannung war hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte zurückzuführen, die zusätzliche Wohnungen auf den Markt brachten. Dennoch blieb das Verhältnis von Angebot und Nachfrage stark unausgewogen, mit einem deutlichen Überhang auf der Nachfrageseite.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment war leicht rückläufig, bedingt durch gestiegene Baukosten und regulatorische Hürden. Neue Projekte konzentrierten sich verstärkt auf größere Wohneinheiten für Familien sowie auf kleinere, aber effizient geschnittene Apartments für Singles und Paare. Besonders gefragt waren moderne Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung und Balkon oder Terrasse. Der Leerstand war praktisch nicht vorhanden, und verfügbare Wohnungen wurden meist innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen blieben im dritten Quartal 2025 erheblich. In Premium-Lagen wie der Maxvorstadt, Schwabing oder dem Glockenbachviertel lagen die Mieten bei 22 bis 25 Euro pro Quadratmeter. In guten Wohnlagen bewegten sich die Preise zwischen 18 und 22 Euro, während in einfacheren Lagen oder am Stadtrand Mieten von 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigten alle Lagen Preissteigerungen, wobei die prozentual stärksten Anstiege in den mittleren Lagen zu verzeichnen waren. Dies deutet auf eine Verdrängung von Mietinteressenten aus den Toplagen in günstigere Stadtteile hin. Besonders dynamisch entwickelten sich Stadtteile mit neuer oder verbesserter Infrastruktur, wie beispielsweise Freiham oder Teile von Riem, wo neue Wohnquartiere entstanden.

Prognose und Ausblick

Für den Mietwohnungsmarkt in München wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des Preisanstiegs erwartet, wenn auch möglicherweise mit leicht abgeschwächter Dynamik. Experten rechnen mit jährlichen Mietsteigerungen von 4 bis 6 Prozent, abhängig von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung und möglichen regulatorischen Eingriffen.

Die fundamentale Wohnraumknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da die Neubauaktivität weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt. Die Fertigstellung größerer Wohnbauprojekte in den kommenden Jahren könnte punktuell für Entlastung sorgen, wird aber den grundsätzlichen Nachfrageüberhang nicht auflösen können. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen, wobei energetisch sanierte oder neu gebaute Wohnungen Premiummieten erzielen werden.

Fazit und Gesamtausblick

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentierte sich im dritten Quartal 2025 als robuster, aber deutlich segmentierter Markt. Während der Kaufmarkt moderate Erholungstendenzen mit leichten Preissteigerungen bei Häusern (plus 1,9 Prozent zum Vorquartal) und minimalen Rückgängen bei Wohnungen (minus 0,3 Prozent) zeigte, entwickelte sich der Mietmarkt mit deutlichen Preissteigerungen von 4 bis 6 Prozent außerordentlich dynamisch.

Die strukturelle Wohnraumknappheit bleibt das bestimmende Element des Münchner Immobilienmarktes. Mit einer erwarteten weiteren Preisstabilisierung bis zu moderaten Zuwächsen von 2 bis 4 Prozent im Kaufmarkt und 4 bis 6 Prozent im Mietmarkt für die kommenden 12 bis 24 Monate bleibt München einer der teuersten, aber auch stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands. Die robuste Wirtschaftslage der Stadt, kombiniert mit anhaltender Zuwanderung und begrenztem Bauland, wird diese Entwicklung weiter stützen.