Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchener Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von hoher Nachfrage geprägt. Nach der Stabilisierungsphase des zweiten Quartals setzt sich die positive Marktentwicklung fort, wobei sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich moderate Preissteigerungen zu verzeichnen sind. Die bayerische Landeshauptstadt bleibt einer der attraktivsten und teuersten Immobilienstandorte Deutschlands.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreichen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser in München ein Niveau von 8.777 €/m². Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise noch bei durchschnittlich 8.500 €/m² lagen. Der Vergleich zum Vorjahreszeitraum zeigt eine deutliche Wertsteigerung von etwa 7,2% bei Mehrfamilienhäusern und 2,1% bei Einfamilienhäusern.

Die kontinuierliche Preiserhöhung seit Jahresbeginn 2025 spiegelt die anhaltende Attraktivität des Münchener Immobilienmarktes wider. Während im zweiten Quartal 2025 bereits ein Plus bei der Anzahl der Transaktionen von 16% und beim Geldumsatz von beeindruckenden 63% bei Ein- und Zweifamilienhäusern verzeichnet wurde, setzt sich dieser positive Trend im dritten Quartal fort. Die Kaufpreise zeigen eine stabile bis leicht steigende Tendenz mit einer Jahreswachstumsrate zwischen 2% und 7%, abhängig vom spezifischen Marktsegment.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment ist von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das erste Halbjahr 2025 verzeichnete bereits eine signifikante Erhöhung der Kaufverträge, was sich im dritten Quartal fortsetzt. Das Angebot bleibt weiterhin knapp, was die positive Preisentwicklung maßgeblich unterstützt.

Bei den Neubauaktivitäten zeigt sich ein differenziertes Bild: Während in guten Lagen ein leichter Rückgang von etwa 5% bei Neubauwohnungen zu verzeichnen ist, bleibt die Gesamtsituation stabil. Die Leerstandsquote bei Häusern bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau, was den angespannten Markt zusätzlich charakterisiert. Die hohe Nachfrage trifft auf ein strukturell begrenztes Angebot, was zu einer weiteren Verknappung verfügbarer Objekte führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen bleiben im dritten Quartal 2025 erheblich. In den begehrten City-Lagen und etablierten Wohnvierteln werden weiterhin Spitzenpreise erzielt, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Besonders nachgefragt sind die klassischen Villenviertel wie Bogenhausen, Herzogpark und Grünwald, wo die Quadratmeterpreise teilweise die 10.000-Euro-Marke überschreiten.

Die Stadtrandlagen zeigen sich preislich moderater, verzeichnen jedoch ebenfalls eine hohe Nachfrage. Stadtteile wie Pasing, Aubing oder Trudering bieten im Vergleich zu den Innenstadtlagen noch relative Preisvortele, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Die Nachfrage nach Häusern in diesen Gebieten wird vor allem von Familien getrieben, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche zu vergleichsweise erschwinglichen Preisen suchen.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2% bis 4% jährlich. Der Markt für Eigenheime in München zeigt sich robust und widerstandsfähig gegenüber gesamtwirtschaftlichen Herausforderungen. Die Stabilisierung nach den Preisrückgängen der Jahre 2023 und 2024 hat sich gefestigt, und es zeichnet sich eine nachhaltige Aufwärtsbewegung ab.

Die zunehmende Nachfrage, getrieben durch die positive Wirtschaftsentwicklung Münchens und den kontinuierlichen Zuzug, wird voraussichtlich weiterhin auf ein begrenztes Angebot treffen. Dies lässt erwarten, dass der Häusermarkt auch in den kommenden Quartalen seine Dynamik beibehält und München seine Position als einer der teuersten Immobilienstandorte Deutschlands weiter festigt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 durchschnittliche Quadratmeterpreise von 9.174 €/m², was eine spürbare Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal darstellt, in dem die Preise bei etwa 8.200 bis 8.300 €/m² lagen. Die Preisdifferenzierung nach Lagen zeigt sich deutlich: In durchschnittlichen Lagen liegen die Preise bei etwa 7.100 €/m², in guten Lagen bei 8.600 €/m² und in Spitzenlagen bei knapp 10.500 €/m².

Im Jahresvergleich zeigt sich eine bemerkenswerte Stabilisierung des Marktes nach den Preisrückgängen bis Ende 2024. Die Verkaufspreise haben sich auf hohem Niveau eingependelt, wobei im ersten Halbjahr 2025 ein Anstieg der Verkäufe um 13% und eine Steigerung des Geldumsatzes um 18% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verzeichnet wurden. Diese positive Entwicklung setzt sich im dritten Quartal fort und signalisiert eine nachhaltige Markterholung.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin knapp, während die Nachfrage besonders in beliebten Lagen der Innenstadt und angrenzenden Stadtrandbereichen ungebrochen hoch ist. Die Neubauaktivitäten zeigen ein gemischtes Bild: Während in guten Lagen ein leichter Rückgang von etwa 5% zu verzeichnen ist, bleibt der Gesamtmarkt stabil.

Die hohe Nachfrage wird verstärkt durch die positive Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung Münchens. Der Zuzug von Fachkräften und die Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort sorgen für kontinuierlichen Druck auf den Wohnungsmarkt. Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem minimal niedrigen Niveau, was die Marktanspannung zusätzlich unterstreicht. Interessenten müssen sich auf längere Suchzeiten und intensive Konkurrenzsituationen bei attraktiven Objekten einstellen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Top-Lagen der Innenstadt, wie Altstadt-Lehel, Maxvorstadt oder Schwabing, erreichen die Quadratmeterpreise regelmäßig Werte von über 10.500 €/m². Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Prestige.

Am Stadtrand und im Stadtumland finden sich günstigere Alternativen mit Preisen unter 7.000 €/m² in einigen Bereichen. Stadtteile wie Feldmoching, Allach oder Riem bieten noch relative Preisvortele, sind jedoch vor deutlichem Preisverfall geschützt durch die generell hohe Nachfrage im Großraum München. Besonders begehrte Viertel wie Haidhausen, Glockenbachviertel oder Neuhausen erzielen weiterhin Premiumpreise und zeigen kaum Anzeichen einer Abschwächung.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in München sind durchweg positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung der Stabilisierung mit einer leichten Aufwärtstendenz in den kommenden 12 bis 24 Monaten. München wird als zukunftssicherer Standort gesehen, der trotz gesamtwirtschaftlicher Unwägbarkeiten moderate weitere Preisanstiege verzeichnen wird.

Die fortgesetzte Erholung von den Rückgängen der Jahre 2023 und 2024 hat sich im dritten Quartal 2025 manifestiert. Der leichte Preisanstieg und die steigenden Transaktionszahlen deuten auf einen gesunden Markt hin. Allerdings bleibt der Käufermarkt angespannt, und das knappe Angebot wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen die Preisdynamik bestimmen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf weiterhin hohe Preise und intensiven Wettbewerb um attraktive Objekte einstellen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in München zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin auf einem hohen Preisniveau. Während explizite Quadratmeter-Mietpreise für Häuser nur begrenzt verfügbar sind, lässt sich aus den Marktdaten eine kontinuierliche Preissteigerung ablesen. Die hohe Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern zur Miete hält die Preise auf einem stabilen bis leicht steigenden Niveau.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich ein leicht zunehmender Mietdruck durch den anhaltenden Nachfrageüberhang. Die Daten aus dem ersten Halbjahr 2025 dokumentieren bereits einen Anstieg der Vertragsabschlüsse bei Mietwohnhäusern um 5%, was die anhaltende Dynamik im Markt unterstreicht. Die Mietpreise stagnieren auf hohem Niveau oder steigen moderat, bedingt durch die angespannte Marktlage und die Unterversorgung mit verfügbaren Objekten.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist durch einen akuten Mangel an verfügbaren Objekten gekennzeichnet. Besonders Einfamilienhäuser zur Miete sind eine Rarität auf dem Münchener Markt. Die Neubauaktivitäten von Mehrfamilienhäusern nehmen zwar moderat zu, können aber den bestehenden Nachfrageüberhang nicht ausgleichen.

Die Leerstandsquote bei Miethäusern ist minimal, was zu einer entsprechend hohen Vermietungsquote führt. Vermieter können sich in der Regel aus einer Vielzahl von Interessenten die passenden Mieter aussuchen. Die Marktanspannung wird zusätzlich durch den kontinuierlichen Zuzug von Familien verstärkt, die aufgrund von Homeoffice-Möglichkeiten verstärkt nach größeren Wohneinheiten mit Garten suchen. Die Neubauaktivitäten sind noch nicht ausreichend, um eine spürbare Entspannung zu schaffen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser folgen dem bekannten Muster der Münchener Stadtgeographie. In zentralen und gefragten Stadtteilen wie Bogenhausen, Obermenzing oder Solln werden die höchsten Mietpreise erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer Nähe zum Zentrum bei gleichzeitig grünem, familienfreundlichem Umfeld.

Am Stadtrand und im Umland sind die Mietpreise etwas günstiger, jedoch herrscht auch hier anhaltender Nachfragedruck. Stadtteile wie Lochhausen, Aubing oder Trudering bieten noch relative Preisvortele, wobei die Nachfrage auch hier das Angebot deutlich übersteigt. Beliebte Wohnviertel haben praktisch keinen Leerstand, und Mietinteressenten müssen mit längeren Suchzeiten rechnen. Die Konkurrenzsituation unter Mietinteressenten ist in allen Stadtlagen intensiv.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der leicht steigenden Mietpreise im Häusersegment. Der anhaltende Druck auf den Mietmarkt, besonders in guten Lagen, wird sich voraussichtlich nicht abschwächen. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietobjekten wird weiterhin preistreibend wirken.

Der Neubau bleibt prognostisch der wichtigste Faktor zur möglichen Entspannung des Mietmarktes. Allerdings ist nicht zu erwarten, dass die Neubauaktivitäten in absehbarer Zeit ausreichen werden, um die Nachfrage vollständig zu befriedigen. Die angespannte Marktlage wird sich daher fortsetzen, und Mieter müssen sich auf weiterhin hohe Preise und intensive Suchprozesse einstellen. Vermieter können hingegen von der stabilen Nachfragesituation und minimalen Leerstandsrisiken profitieren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München bewegt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin auf einem sehr hohen Preisniveau. Während konkrete durchschnittliche Quadratmeterpreise für das dritte Quartal nicht explizit verfügbar sind, zeigt sich eine Tendenz zu stabilen bis leicht steigenden Mieten. Die Mietpreise haben sich nach den starken Anstiegen der Vorjahre auf hohem Niveau stabilisiert.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der Trend leicht steigender Mietpreise fort. Das erste Halbjahr 2025 zeigte bereits Zuwächse bei Vertragsabschlüssen von 5% bei Mietwohnhäusern, was die ungebrochen hohe Nachfrage dokumentiert. Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen ist sehr gering, was moderate Mietpreiserhöhungen durch Marktmechanismen ermöglicht. Das knappe Angebot trifft auf eine kontinuierlich hohe Nachfrage, was die Preise auf dem erreichten hohen Niveau stabilisiert.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von extremer Knappheit geprägt. Wohnungsangebote sind rar, und das Neubauvolumen in München steigt zwar langsam, reicht aber bei weitem nicht aus, um eine Marktentspannung herbeizuführen. Die Leerstandsquote bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, besonders in der Innenstadt und beliebten Lagen.

Die Nachfrage bleibt ungebrochen hoch, was zu Preisstabilität oder einem leichten Aufwärtstrend führt. Der Münchener Mietwohnungsmarkt zeigt sich als Vermietermarkt par excellence, in dem Anbieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können. Die hohe Vermietungsquote und niedrigen Leerstandsquoten unterstreichen die anhaltende Attraktivität Münchens als Wohn- und Arbeitsort. Neubauaktivitäten können die strukturelle Unterversorgung nicht ausgleichen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. City und zentrumsnahe Lagen wie die Maxvorstadt, Schwabing oder das Glockenbachviertel weisen die höchsten Mieten auf. Hier zahlen Mieter Premiumpreise für die zentrale Lage, die ausgezeichnete Infrastruktur und das urbane Lebensgefühl.

Stadtrandlagen bieten günstigere Alternativen, wobei auch dort die Mietpreise stabil bis leicht steigend sind. Stadtteile wie Moosach, Berg am Laim oder Ramersdorf sind preislich moderater, bieten aber dennoch gute Anbindungen an das Zentrum. Günstige Viertel sind kaum verfügbar, und selbst in den vermeintlich preiswerteren Stadtteilen herrscht starker Wettbewerb um freie Wohnungen. Die Suche nach bezahlbarem Wohnraum gestaltet sich in allen Stadtlagen als Herausforderung.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in München deuten auf eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Mietpreise in den kommenden 12 bis 24 Monaten hin. Der Neubau wird als wichtigster Faktor für eine zukünftige Entspannung des Mietmarktes gesehen, wobei die aktuellen Bauaktivitäten noch nicht ausreichen, um eine spürbare Entlastung zu schaffen.

München gilt weiterhin als sehr dynamischer und attraktiver Mieterstandort. Die stabilen Mieten auf hohem Niveau werden sich voraussichtlich fortsetzen, da der stark nachgefragte Wohnungsmarkt keine signifikante Entspannung erfährt. Die hohe Vermietungsquote und niedrigen Leerstandsquoten werden den Markt weiterhin charakterisieren. Mieter müssen sich auf anhaltend hohe Preise, intensive Bewerbungsverfahren und lange Suchzeiten einstellen. Eine grundlegende Änderung der Marktsituation ist nur durch eine massive Ausweitung des Wohnungsangebots zu erwarten, was jedoch in den nächsten zwei Jahren nicht realistisch erscheint.

Fazit

Der Münchener Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, hochpreisiger Markt mit anhaltend positiver Dynamik. Sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zeigen sich stabile bis leicht steigende Preise bei gleichzeitig knappem Angebot und hoher Nachfrage. Die Marktentwicklung seit dem zweiten Quartal 2025 bestätigt die Stabilisierung nach den Preiskorrekturen der Jahre 2023 und 2024.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort wird die Preisdynamik auch in den kommenden Quartalen bestimmen. Käufer und Mieter müssen sich auf weiterhin hohe Preise und intensiven Wettbewerb einstellen, während Verkäufer und Vermieter von der günstigen Marktsituation profitieren können. Eine nachhaltige Entspannung ist nur durch eine deutliche Ausweitung der Neubauaktivitäten zu erwarten, was jedoch kurz- bis mittelfristig nicht absehbar ist.