Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung nach der Korrekturphase des Vorjahres. Mit moderaten Preissteigerungen bei Kaufimmobilien und anhaltend hoher Nachfrage im Mietsektor präsentiert sich der Markt weiterhin als einer der dynamischsten und teuersten Deutschlands. Die leichte Entspannung im Finanzierungsumfeld sowie das kontinuierliche Bevölkerungswachstum der bayerischen Landeshauptstadt unterstützen die positive Marktentwicklung.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreicht der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München ein Niveau von 8.777 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 2,9 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 8.526 bis 8.529 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisentwicklung zeigt damit eine klare Trendwende nach der vorangegangenen Stabilisierungsphase.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei etwa 8.529 Euro lag, verzeichnet der Markt einen moderaten Anstieg von circa drei Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die Resilienz des Münchner Häusermarktes trotz der makroökonomischen Herausforderungen der vergangenen Monate. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 1,5 und 3 Millionen Euro, wobei in Premiumlagen deutlich höhere Preise erzielt werden.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf wird weiterhin von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das verfügbare Angebot an Bestandsimmobilien bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau, während die Nachfrage durch die verbesserten Finanzierungsbedingungen und das anhaltende Bevölkerungswachstum Münchens gestützt wird.

Die Neubauaktivität zeigt sich insbesondere im Zentrum der Stadt stark reduziert, was primär auf die Knappheit verfügbarer Grundstücke und die restriktiven baurechtlichen Rahmenbedingungen zurückzuführen ist. In den Randgebieten und im Münchner Umland sind vereinzelt neue Projekte in Entwicklung, jedoch reichen diese bei weitem nicht aus, um die bestehende Nachfrage zu decken. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation zusätzlich verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben im dritten Quartal 2025 signifikant. Die höchsten Quadratmeterpreise werden erwartungsgemäß in den zentralen und besonders begehrten Lagen wie der Altstadt, Schwabing, Lehel und Bogenhausen erzielt. In diesen Premiumlagen liegen die Preise häufig deutlich über 10.000 Euro pro Quadratmeter, wobei Spitzenwerte von bis zu 15.000 Euro keine Seltenheit darstellen.

Die Stadtrandlagen zeigen sich mit moderateren Preisen zwischen 6.500 und 8.000 Euro pro Quadratmeter deutlich erschwinglicher, verzeichnen jedoch aufgrund des Wohnraummangels in der Innenstadt einen nachfragestarken Zuwachs. Besonders gefragt sind dabei Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und intakter Infrastruktur wie Pasing, Trudering oder Feldmoching. Diese Gebiete profitieren von der zunehmenden Akzeptanz längerer Pendelwege im Austausch für mehr Wohnfläche und Lebensqualität.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen zur zukünftigen Entwicklung des Häusermarktes in München sind überwiegend optimistisch. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung prognostiziert. Diese Einschätzung basiert auf mehreren Faktoren: Das anhaltende Bevölkerungswachstum der Stadt, die strukturelle Knappheit an Neubauflächen sowie die sich stabilisierenden Zinsen schaffen ein Umfeld, das weitere moderate Preissteigerungen wahrscheinlich macht.

Die erwartete Entspannung im Finanzierungsumfeld könnte die Nachfrage zusätzlich stimulieren, wobei das begrenzte Angebot als natürlicher Preistreiber fungiert. Mittelfristig könnte sich der Preisanstieg auf einem Niveau von drei bis fünf Prozent jährlich einpendeln, sofern keine unvorhergesehenen makroökonomischen Schocks eintreten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro. Nach der Preiskorrektur Ende 2024, als die Preise zwischenzeitlich auf 7.550 bis 7.700 Euro pro Quadratmeter gefallen waren, zeigt sich nun eine deutliche Stabilisierung mit leichter Aufwärtstendenz. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Preise auf hohem Niveau konsolidiert, wobei keine nennenswerten Rückgänge mehr zu verzeichnen sind.

Der Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis bei etwa 9.194 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt eine nahezu stabile Preisentwicklung mit einer minimalen Korrektur. Diese Stabilität nach der vorangegangenen Volatilität wird von Marktbeobachtern als positives Signal für die Nachhaltigkeit des aktuellen Preisniveaus gewertet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen wird durch ein weiterhin knappes Angebot bei steigender Nachfrage charakterisiert. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung der Verkaufszahlen, die im ersten Halbjahr 2025 um 13 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen sind. Diese erhöhte Transaktionsaktivität deutet auf eine zunehmende Marktliquidität und ein gestiegenes Vertrauen der Käufer hin.

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt sowohl im Stadtgebiet als auch im Landkreis München knapp. Die Neubauaktivität zeigt sich differenziert: Während in guten Lagen ein Rückgang von etwa fünf Prozent zu verzeichnen ist, entstehen in Entwicklungsgebieten und am Stadtrand neue Projekte. Der Leerstand bleibt auf einem minimal niedrigen Niveau, was die anhaltende Attraktivität des Münchner Wohnungsmarktes unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen bleibt im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den Innenstadtlagen und beliebten Vierteln wie der Altstadt, Maxvorstadt und Schwabing erzielt, wo Preise von über 12.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Luxuswohnungen in Toplage können sogar Preise von bis zu 20.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Randgebiete und Neubaugebiete präsentieren sich mit Preisen zwischen 7.000 und 8.500 Euro pro Quadratmeter deutlich erschwinglicher, erfahren jedoch eine zunehmende Nachfrage. Besonders gefragt sind dabei Stadtteile mit geplanten oder kürzlich fertiggestellten Infrastrukturprojekten, wie beispielsweise Freiham oder das Werksviertel. Diese Gebiete profitieren von modernen Wohnkonzepten und einer zeitgemäßen städtebaulichen Planung.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in München sind vorsichtig optimistisch. Marktexperten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate ein moderates Wachstum, gestützt durch verbesserte Darlehensbedingungen und die anhaltende Attraktivität Münchens als Wirtschafts- und Lebensstandort. Die steigende Anzahl an Kaufanfragen wird als Indikator für eine allmähliche Markterholung interpretiert.

Mittelfristig wird mit einer jährlichen Preissteigerung von zwei bis vier Prozent gerechnet, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängen wird. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum in Kombination mit dem prognostizierten Bevölkerungswachstum sollte jedoch für eine stabile Preisentwicklung sorgen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietwohnhäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht steigende Entwicklung. Obwohl konkrete Durchschnittswerte für Hausmieten nicht detailliert verfügbar sind, deuten die vorliegenden Marktindikatoren auf ein kontinuierlich hohes Mietniveau hin. Die anhaltende Nachfrage nach großzügigen Wohnflächen mit Garten, insbesondere von Familien, treibt die Mietpreise weiter nach oben.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen erste Indikatoren aus dem Halbjahresreport eine gestiegene Anzahl von Mietverträgen für Wohnhäuser um fünf Prozent. Diese erhöhte Transaktionsaktivität bei gleichzeitig knappem Angebot führt zu einem weiteren Anstieg der Mietpreise. Im Jahresvergleich setzt sich der langfristige Trend steigender Mieten fort, wobei die Steigerungsraten je nach Lage und Ausstattung zwischen drei und sechs Prozent liegen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnhäuser wird maßgeblich durch das eingeschränkte Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage bestimmt. Die Neubauaktivität im Bereich der zur Vermietung bestimmten Einfamilienhäuser ist äußerst begrenzt, da Investoren und Entwickler sich primär auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren. Der Bestand an verfügbaren Mietobjekten wird hauptsächlich durch private Vermieter gestellt, die ihre Immobilien oft nur für begrenzte Zeiträume zur Verfügung stellen.

Der Leerstand im Segment der Mietwohnhäuser ist praktisch nicht vorhanden. Attraktive Objekte werden häufig innerhalb weniger Tage vermietet, wobei sich oft mehrere Dutzend Interessenten um eine Immobilie bewerben. Diese angespannte Marktsituation führt zu einer starken Verhandlungsposition der Vermieter und ermöglicht die Durchsetzung von Premiummietpreisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Stadtteil und Lage. In zentralen und besonders gefragten Lagen wie Bogenhausen, Nymphenburg oder Harlaching werden Spitzenmieten erzielt, die nicht selten bei 25 bis 35 Euro pro Quadratmeter liegen. Luxuriöse Villen in Bestlagen können sogar Mieten von über 40 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Lagen sind Mietwohnhäuser zu moderateren Preisen zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Besonders in Stadtteilen wie Aubing, Lochhausen oder Allach finden sich noch vergleichsweise erschwingliche Optionen. Diese Gebiete erfreuen sich zunehmender Beliebtheit bei Familien, die bereit sind, längere Pendelwege für mehr Wohnqualität in Kauf zu nehmen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Markt der Mietwohnhäuser in München bleiben positiv geprägt. Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mietpreisen. Das anhaltende Bevölkerungswachstum Münchens in Kombination mit dem begrenzten Neubauangebot wird die Nachfrage weiter auf hohem Niveau halten.

Mittelfristig könnte sich die Situation durch geplante Neubaugebiete am Stadtrand leicht entspannen, jedoch wird dies voraussichtlich erst in drei bis fünf Jahren spürbare Auswirkungen auf das Mietpreisniveau haben. Die zu erwartenden jährlichen Mietsteigerungen werden sich voraussichtlich zwischen drei und fünf Prozent bewegen, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungsraten möglich sind.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin auf einem sehr hohen Preisniveau. Die durchschnittlichen Angebotsmieten im Stadtmittel bleiben konstant bis leicht steigend, wobei die Bandbreite je nach Lage, Größe und Ausstattung erheblich variiert. Die Mietpreise bewegen sich typischerweise zwischen 15 Euro pro Quadratmeter in einfacheren Randlagen und über 25 Euro in Premiumlagen der Innenstadt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind keine signifikanten Mietpreissprünge zu verzeichnen, jedoch zeigt sich eine tendenzielle leichte Steigerung von etwa ein bis zwei Prozent. Diese moderate Entwicklung ist teilweise auf regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zurückzuführen, die extreme Preissprünge verhindert. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 haben sich die Mieten dennoch um durchschnittlich drei bis vier Prozent erhöht, besonders in Innenstadt- und beliebten Vierteln.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen ist durch ein extrem knappes Angebot bei außerordentlich hoher Nachfrage gekennzeichnet. Der Leerstand in München liegt bei unter einem Prozent und damit auf einem der niedrigsten Niveaus aller deutschen Großstädte. Diese Knappheit führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden, bei dem sich häufig über hundert Interessenten auf eine ausgeschriebene Wohnung bewerben.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf größere Entwicklungsprojekte in Randlagen und städtischen Konversionsgebieten. In zentralen Lagen sind Neubauflächen praktisch erschöpft, was die Angebotssituation zusätzlich verschärft. Die wenigen verfügbaren Neubauwohnungen werden meist zu Spitzenmieten angeboten und sind trotzdem innerhalb kürzester Zeit vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. Die höchsten Mieten werden in den Bestlagen wie Altstadt, Maxvorstadt, Schwabing und Lehel erzielt, wo Quadratmeterpreise von 22 bis 28 Euro die Regel sind. Luxuswohnungen in diesen Vierteln können sogar Mieten von über 30 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Deutlich günstigere Wohnungen finden sich am Stadtrand und in neuen Entwicklungsgebieten. In Stadtteilen wie Feldmoching, Hasenbergl oder Ramersdorf liegen die Mieten zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von verbesserten Verkehrsanbindungen und modernisierten Infrastrukturen, was sie zunehmend attraktiv für Mieter macht, die bereit sind, für niedrigere Mieten längere Arbeitswege in Kauf zu nehmen.

Prognose und Ausblick

Die Marktexperten bewerten die Situation auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt als weiterhin sehr angespannt. Für die kommenden 12 bis 24 Monate werden weitere moderate Mietsteigerungen erwartet, die sich im Rahmen von zwei bis vier Prozent jährlich bewegen dürften. Diese Prognose basiert auf der anhaltenden Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage sowie dem prognostizierten weiteren Bevölkerungswachstum der Stadt.

Die geplanten Neubauvorhaben werden voraussichtlich erst mittelfristig zu einer spürbaren Entspannung führen. Besonders die Entwicklung neuer Stadtquartiere wie im Münchner Nordosten könnte in drei bis fünf Jahren für eine gewisse Entlastung sorgen. Kurzfristig bleibt der Markt jedoch ein Vermietermarkt mit starker Nachfrage und begrenztem Angebot. Regulatorische Eingriffe wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Formen der Wohnraumförderung könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber die grundlegende Knappheitssituation nicht lösen können.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit moderaten Aufwärtstendenzen. Nach der Korrekturphase des Vorjahres haben sich die Preise auf hohem Niveau konsolidiert, wobei sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt eine anhaltend hohe Nachfrage auf ein strukturell knappes Angebot trifft. Die leichte Entspannung im Finanzierungsumfeld und das kontinuierliche Bevölkerungswachstum unterstützen die positive Marktentwicklung.

Die Herausforderungen bleiben bestehen: Die Knappheit an Bauland, regulatorische Beschränkungen und die hohen Baukosten limitieren das Neubauangebot. Gleichzeitig macht die wirtschaftliche Stärke der Region München den Standort weiterhin attraktiv für Zuzügler und Investoren. Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass München auch in absehbarer Zukunft einer der teuersten, aber auch wertstabilsten Immobilienmärkte Deutschlands bleiben wird.