Immobilienmarktbericht München Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit moderater Erholung im Kaufsegment und anhaltender Dynamik im Mietmarkt. Die fundamentale Knappheit an Wohnraum prägt weiterhin das Marktgeschehen in der bayerischen Landeshauptstadt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreichte der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München 8.814 Euro. Dies stellt eine deutliche Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 8.250 Euro pro Quadratmeter lag. Die Quartalsveränderung beträgt somit +6,8 Prozent, was auf eine beschleunigte Erholung des Marktes hindeutet. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich ein moderates Plus von 2,1 Prozent, wobei die Preise nun deutlich über dem Tiefpunkt von Ende 2024 mit 7.800 Euro pro Quadratmeter liegen.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 1,5 und 2,8 Millionen Euro, während Doppelhaushälften zwischen 1,1 und 1,9 Millionen Euro gehandelt werden. Reihenhäuser in guten Lagen erzielen Preise zwischen 850.000 und 1,4 Millionen Euro.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, nachdem es im zweiten Quartal auf historisch niedrigem Niveau verharrte. Dennoch bleibt die Verfügbarkeit insbesondere in den begehrten Toplagen äußerst knapp. Die Nachfrage zeigt sich ungebrochen hoch, vor allem für Einfamilienhäuser in gefragten Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Grünflächenanbindung. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Nachfrageintensität nochmals verstärkt, was sich in kürzeren Vermarktungszeiten widerspiegelt.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt aufgrund der anhaltenden Baulandknappheit auf niedrigem Niveau. Während im zweiten Quartal noch vereinzelte neue Projekte angekündigt wurden, stagniert die Entwicklung neuer Bauprojekte im dritten Quartal weitgehend. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, und verfügbare Objekte finden in der Regel innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen haben sich im dritten Quartal weiter ausdifferenziert. In den Premiumlagen wie Bogenhausen, Herzogpark und dem Lehel liegen die Quadratmeterpreise zwischen 11.000 und 14.000 Euro. Die zentralen Lagen in Schwabing, Maxvorstadt und Glockenbachviertel bewegen sich zwischen 9.500 und 11.000 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching sind Häuser zu Quadratmeterpreisen zwischen 6.500 und 8.000 Euro erhältlich. Die mittleren Lagen in Sendling, Laim oder Pasing rangieren zwischen 8.000 und 9.500 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal zeigen insbesondere die Randlagen eine überdurchschnittliche Preisentwicklung, was auf eine zunehmende Akzeptanz dieser Gebiete bei Käufern hindeutet.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Stabilisierung des Häusermarktes mit moderaten Preissteigerungen zwischen 2 und 4 Prozent jährlich. Die Aufwärtsbewegung, die nun bereits das fünfte Quartal in Folge anhält, dürfte sich fortsetzen. Langfristig wird mit einem durchschnittlichen jährlichen Preisanstieg von 2 bis 3 Prozent gerechnet.

Die anhaltende Baulandknappheit und die strenge Regulierung neuer Baugebiete werden das Angebot weiterhin limitieren. Gleichzeitig bleibt München als Wirtschaftsstandort attraktiv, was die Nachfrage auf hohem Niveau halten wird. Besonders gefragt werden voraussichtlich energieeffiziente Neubauten und modernisierte Bestandsimmobilien bleiben, die den gestiegenen Anforderungen an Nachhaltigkeit entsprechen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. In durchschnittlichen Lagen werden Wohnungen für rund 7.100 Euro pro Quadratmeter gehandelt, während gute City-Lagen Preise von 8.600 Euro pro Quadratmeter erzielen. In den besten City-Lagen erreichen die Quadratmeterpreise 10.500 Euro. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, wo die Durchschnittspreise bei 6.950 Euro lagen, zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 2,2 Prozent.

Seit August 2024 haben Eigentumswohnungen einen beachtlichen Preisanstieg von 5,1 Prozent verzeichnet, was die Erholung des Marktes nach der Preisdelle unterstreicht. Im 15-Jahresvergleich liegen die Preise trotz zwischenzeitlicher Korrekturen bei einem Plus von rund 135 Prozent, was die langfristige Wertstabilität des Münchner Wohnungsmarktes belegt.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, nachdem es im zweiten Quartal sehr knapp war. Die Nachfrage verbleibt auf stabilem, hohem Niveau, wodurch sich eine etwas ausgewogenere Marktsituation als in den Vorquartalen ergibt. Besonders gefragt sind Neubauwohnungen in zentralen Lagen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise.

Im ersten Halbjahr 2025 wurden insgesamt rund 4.750 Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte verkauft, wovon etwa 500 Neubauten waren. Der Geldumsatz im Wohnungs- und Teileigentumssegment stieg um 18 Prozent gegenüber dem Vorjahresniveau. Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt moderat und konzentriert sich auf größere Entwicklungsgebiete in den Außenbezirken sowie auf Nachverdichtungsprojekte in bereits bebauten Gebieten.

Die Fertigstellungsrate neuer Wohnungen liegt leicht über dem Vorjahresniveau, bleibt aber weiterhin deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Der Leerstand ist minimal und betrifft hauptsächlich hochpreisige Luxuswohnungen oder stark sanierungsbedürftige Altbauwohnungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede nach Lage sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Während durchschnittliche Lagen bei 7.100 Euro pro Quadratmeter liegen, werden gute Lagen mit 8.600 Euro und beste City-Lagen mit 10.500 Euro pro Quadratmeter bewertet. Dies zeigt eine noch stärkere Spreizung als im zweiten Quartal, wo die Spitzenpreise bei etwa 10.000 Euro lagen.

Im Münchner Umland bewegen sich die Quadratmeterpreise für Wohnungen zwischen 6.100 und 8.900 Euro, was für viele Käufer eine attraktive Alternative darstellt. Die Stadtteile Bogenhausen, Schwabing und die Maxvorstadt führen weiterhin die Preisliste an, während Stadtteile wie Milbertshofen, Riem oder Trudering im mittleren Preissegment rangieren.

Die peripheren Lagen wie Feldmoching-Hasenbergl oder Aubing-Lochhausen-Langwied bieten mit Preisen zwischen 5.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Einstiegsmöglichkeiten in den Münchner Wohnungsmarkt.

Prognose und Ausblick

Der Münchner Wohnungsmarkt hat seine Widerstandskraft trotz schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen unter Beweis gestellt. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine weitere Preisstabilisierung mit moderaten Zuwächsen zwischen 2 und 4 Prozent erwartet. Die Nachfrage wird durch die anhaltende Attraktivität Münchens als Wirtschafts- und Bildungsstandort weiterhin hoch bleiben.

Die Neubauaktivität dürfte sich auf moderatem Niveau fortsetzen, wobei der Fokus zunehmend auf nachhaltige und energieeffiziente Projekte gelegt wird. Die strengeren energetischen Anforderungen könnten zu einer weiteren Differenzierung zwischen modernen und älteren Bestandswohnungen führen, wobei energetisch sanierte oder neue Objekte Preisaufschläge erzielen werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik mit spürbaren Preissteigerungen. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser liegen zwischen 3.200 und 4.800 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Doppelhaushälften werden für 2.400 bis 3.600 Euro vermietet, während Reihenhäuser zwischen 1.900 und 2.800 Euro monatlich kosten.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mietpreise um durchschnittlich 3,5 bis 4 Prozent erhöht. Diese Entwicklung setzt den Aufwärtstrend fort und unterstreicht die anhaltende Wohnraumknappheit in der bayerischen Landeshauptstadt. Die Quadratmetermieten für Häuser bewegen sich zwischen 16 und 24 Euro, wobei Premiumlagen deutlich höhere Werte erreichen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Häusersegment bleibt extrem knapp. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot um ein Vielfaches, was zu sehr kurzen Inseratszeiten und häufig zu Bieterwettbewerben führt. Durchschnittlich sind Mietangebote für Häuser nur wenige Tage online, bevor sie vom Markt genommen werden.

Die Neubauaktivität im Mietbereich für Häuser ist praktisch nicht vorhanden, da sich Entwickler hauptsächlich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt oder auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Der Leerstand ist nicht messbar, da jedes verfügbare Objekt sofort mehrere Interessenten findet. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten, moderner Ausstattung und guter Verkehrsanbindung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Toplagen wie Bogenhausen, Obermenzing oder Nymphenburg werden für Einfamilienhäuser Mieten zwischen 4.000 und 6.000 Euro monatlich aufgerufen. Die zentralen Lagen in Schwabing oder Haidhausen liegen bei 3.500 bis 4.500 Euro.

In den Außenbezirken wie Allach, Aubing oder Trudering sind Häuser für 2.500 bis 3.500 Euro monatlich zu mieten. Die günstigsten Optionen finden sich in den Randgebieten wie Feldmoching oder Riem mit Mieten zwischen 2.000 und 3.000 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal haben sich die Preisunterschiede zwischen zentrumsnahen und peripheren Lagen weiter verstärkt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs zu rechnen. Experten prognostizieren weitere Steigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietobjekten im Häusersegment wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten zu erwarten sind.

Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug von Fachkräften und Familien weiter befeuert. Besonders Familien mit Kindern, die während der Pandemie verstärkt nach Wohnraum mit Garten suchen, werden den Markt weiter unter Druck setzen. Mieterschutzregelungen könnten die Dynamik etwas dämpfen, werden aber die grundlegende Knappheit nicht beheben können.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 weiterhin eine ausgeprägte Aufwärtsdynamik. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten liegen bei 19,50 Euro für Bestandswohnungen und erreichen bei Neubauwohnungen 22 bis 25 Euro. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, wo die Durchschnittsmieten bei etwa 18,80 Euro lagen, entspricht dies einer Steigerung von rund 3,7 Prozent.

Eine 70-Quadratmeter-Wohnung in durchschnittlicher Lage kostet somit etwa 1.365 Euro Kaltmiete, während vergleichbare Objekte in guten Lagen 1.540 bis 1.750 Euro erzielen. In den Premiumlagen werden für diese Wohnungsgröße Mieten von über 2.000 Euro aufgerufen. Die Jahressteigerungsrate liegt bei etwa 4,5 Prozent, was über dem bundesweiten Durchschnitt liegt.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 ein leicht erhöhtes Angebot bei gleichbleibend stabiler, hoher Nachfrage. Diese minimale Entspannung ist hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte zurückzuführen, die neue Mietwohnungen auf den Markt bringen. Dennoch bleibt das Verhältnis von Angebot und Nachfrage stark unausgewogen, mit einem deutlichen Überhang auf der Nachfrageseite.

Besonders gefragt sind moderne Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung und Balkon oder Terrasse. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei nur 7 bis 14 Tagen. Die Neubauaktivität zeigt sich leicht rückläufig im Vergleich zum Vorquartal, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und strengere Regulierungen zurückzuführen ist. Der Leerstand bleibt mit unter 0,3 Prozent auf historisch niedrigem Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant. In den Toplagen wie Altstadt, Lehel und Glockenbachviertel werden Quadratmetermieten zwischen 23 und 28 Euro erzielt. Die beliebten Viertel Schwabing, Maxvorstadt und Haidhausen liegen bei 20 bis 23 Euro pro Quadratmeter.

Die mittleren Lagen in Sendling, Laim oder Giesing bewegen sich zwischen 17 und 20 Euro pro Quadratmeter. In den Außenbezirken wie Moosach, Milbertshofen oder Ramersdorf sind Wohnungen für 15 bis 17 Euro pro Quadratmeter zu mieten. Die günstigsten Mieten finden sich in Stadtrandlagen wie Feldmoching-Hasenbergl oder Aubing mit 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter.

Im Vergleich zum zweiten Quartal haben sich die Preisaufschläge in den zentralen Lagen verstärkt, während die Außenbezirke moderate Steigerungen verzeichneten. Diese Entwicklung führt zu einer weiteren Spreizung der Mietpreise innerhalb des Stadtgebiets.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Münchner Mietwohnungsmarkt deutet auf eine Fortsetzung der Preissteigerungen in den nächsten 12 bis 24 Monaten hin. Experten erwarten jährliche Mietpreissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent. Die fundamentale Knappheit an Wohnraum wird das bestimmende Element des Marktes bleiben.

München bleibt wirtschaftlich robust, und die Mietnachfrage ist ungebremst. Der kontinuierliche Zuzug von Arbeitskräften, Studenten und jungen Familien wird die Nachfrage weiter antreiben. Gleichzeitig wird das Angebot durch begrenzte Flächenverfügbarkeit und hohe Baukosten eingeschränkt bleiben.

Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremse und Regulierungen könnten zu einer gewissen Dämpfung der Preisentwicklung führen, werden aber die grundlegende Angebots-Nachfrage-Problematik nicht lösen. Investoren und Entwickler werden sich verstärkt auf energieeffiziente Neubauten konzentrieren, da diese höhere Mieten erzielen und von regulatorischen Einschränkungen weniger betroffen sind.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als zweigeteilt: Während der Kaufmarkt eine moderate Erholung mit leichten Preissteigerungen bei Häusern und Stabilisierung bei Wohnungen zeigt, entwickelt sich der Mietmarkt mit deutlichen Preissteigerungen sehr dynamisch. Die Stadt beweist ihre Resilienz und Attraktivität als einer der stärksten Immobilienmärkte Deutschlands.

Die anhaltende Wohnraumknappheit, kombiniert mit der wirtschaftlichen Stärke der Region und dem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum, wird den Markt auch in absehbarer Zukunft prägen. Käufer und Mieter müssen sich auf weiterhin hohe Preise und intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen. Langfristig orientierte Investoren können von der Wertstabilität und dem moderaten, aber stetigen Wachstum des Münchner Immobilienmarktes profitieren.