Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer robusten Verfassung mit leichten Aufwärtstendenzen in allen Segmenten. Nach der Stabilisierungsphase in Q2 2025 setzt sich die positive Marktentwicklung fort, wobei sowohl Kauf- als auch Mietmärkte moderate Preissteigerungen verzeichnen. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot prägt weiterhin das Marktgeschehen in der bayerischen Landeshauptstadt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 8.814 €/m², was einen Anstieg von 0,6% gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 8.760 €/m²) darstellt. Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung 2,1% gegenüber Q3 2024, was auf eine nachhaltige Wertstabilität hindeutet.

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Ausstattung und Lage in einer breiten Spanne. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche kostet derzeit etwa 1,32 Millionen Euro. Die Preisentwicklung zeigt sich dabei gleichmäßiger als in den volatilen Vorjahren, was auf eine zunehmende Marktstabilisierung hindeutet.

Marktdynamik

Das Angebot an Kaufhäusern bleibt weiterhin knapp und hat sich im Vergleich zum Vorquartal nur marginal erhöht. Die strukturelle Unterversorgung des Münchner Marktes mit Einfamilienhäusern setzt sich fort, was hauptsächlich auf die begrenzte Flächenverfügbarkeit und die restriktive Bebauungspolitik zurückzuführen ist. Die Nachfrage verharrt auf einem stabil hohen Niveau, getragen von der anhaltenden Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort und der weiterhin niedrigen Zinslage.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt aufgrund der Flächenknappheit sehr begrenzt. Neue Projekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Außenbezirke und angrenzenden Gemeinden. Die Verkaufszahlen zeigen eine leicht positive Tendenz, was auf eine verbesserte Transaktionsbereitschaft sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite hindeutet. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen bleiben signifikant. In den zentralen Lagen und etablierten Villenvierteln wie Bogenhausen, Herzogpark oder Nymphenburg liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können bis zu 12.000 €/m² und mehr erreichen. Diese Premium-Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem hohen Prestigefaktor.

Am Stadtrand und in den weniger zentralen Bezirken wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching bewegen sich die Preise im Bereich von 7.500 bis 8.500 €/m². Hier finden Familien noch vergleichsweise erschwinglichere Optionen, wobei auch diese Lagen zunehmend von der allgemeinen Preisentwicklung erfasst werden. Beliebte Familienviertel wie Solln, Großhadern oder Pasing liegen preislich im mittleren bis oberen Segment und verzeichnen aufgrund ihrer guten Infrastruktur und Familienfreundlichkeit eine besonders starke Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Die Experteneinschätzungen für den Häusermarkt in München fallen verhalten optimistisch aus. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Wachstums erwartet, wobei Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4% jährlich als realistisch angesehen werden. Die verbesserte Marktstimmung, die sich bereits im dritten Quartal 2025 abzeichnet, dürfte sich weiter stabilisieren.

Mittelfristig wird die Knappheit an verfügbaren Objekten den Markt weiterhin dominieren. Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte nach München werden die Nachfrage hochhalten. Risikofaktoren bleiben mögliche Zinserhöhungen und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung, wobei München aufgrund seiner diversifizierten Wirtschaftsstruktur als vergleichsweise krisenfest gilt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in München präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8.200 bis 8.300 €/m². Dies entspricht einer Steigerung von 0,6 bis 0,9% gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 8.150 €/m²). Im Vorjahresvergleich beträgt die Preissteigerung 2,5%, was eine solide Wertentwicklung dokumentiert.

Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen ist erheblich und reicht von etwa 350.000 Euro für kleine Apartments in Randlagen bis zu mehreren Millionen Euro für Luxuswohnungen in Bestlagen. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 80 m² kostet aktuell zwischen 650.000 und 660.000 Euro, wobei die tatsächlichen Preise stark von Lage, Ausstattung und Baujahr abhängen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht erhöht, was zu einer ausgewogeneren Marktsituation führt. Diese Entwicklung ist teilweise auf die Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte zurückzuführen, die in den vergangenen Jahren initiiert wurden. Die Nachfrage bleibt auf einem stabilen Niveau, wobei sich insbesondere bei Bestandswohnungen in guten Lagen weiterhin mehrere Interessenten um einzelne Objekte bewerben.

Die Neubauaktivität zeigt eine moderate Dynamik mit Schwerpunkt auf verdichteten Wohnformen. Größere Projekte entstehen vor allem in Entwicklungsgebieten wie dem Kreativquartier, in Freiham oder entlang der neu geschaffenen Verkehrsachsen. Die Verkaufszahlen zeigen eine leicht steigende Tendenz, was auf eine zunehmende Transaktionsbereitschaft und eine Normalisierung des Marktes nach den turbulenten Vorjahren hindeutet. Der Leerstand bleibt minimal und betrifft hauptsächlich hochpreisige Luxusobjekte oder Wohnungen mit ungünstigen Grundrissen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtlagen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen wie Maxvorstadt, Lehel oder Schwabing liegen die Quadratmeterpreise zwischen 8.600 und 10.500 €/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen sowie dem besonderen Flair historischer Bausubstanz.

Am Stadtrand in Bezirken wie Riem, Trudering oder Allach-Untermenzing bewegen sich die Preise zwischen 7.100 und 8.200 €/m². Diese Lagen gewinnen zunehmend an Attraktivität durch verbesserte Verkehrsanbindungen und neue Infrastrukturprojekte. Beliebte Viertel wie Haidhausen, Sendling oder Neuhausen verzeichnen Preise im oberen Mittelfeld und sind aufgrund ihrer gewachsenen Strukturen und der guten Mischung aus Wohnen, Arbeiten und Freizeit besonders gefragt.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen befindet sich auf einem Erholungskurs nach der Konsolidierungsphase der Vorjahre. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Stabilisierung mit leicht steigender Tendenz. Die prognostizierten Preissteigerungen liegen im moderaten Bereich von 2 bis 3% jährlich, was auf eine gesunde Marktentwicklung hindeutet.

Die langfristige Perspektive wird weiterhin von den fundamentalen Faktoren bestimmt: München bleibt ein attraktiver Wirtschaftsstandort mit hoher Lebensqualität, was die Nachfrage nach Wohnraum hochhält. Die begrenzte Flächenverfügbarkeit und die strengen baurechtlichen Vorgaben werden das Angebot weiterhin limitieren. Potenzielle Risiken ergeben sich aus der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und möglichen Änderungen in der Zins- und Kreditpolitik, wobei die Resilienz des Münchner Marktes in der Vergangenheit bereits mehrfach unter Beweis gestellt wurde.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 22,50 €/m², was einem Anstieg von 0,9% gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 22,30 €/m²) entspricht. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung 3,2% gegenüber Q3 2024, was die anhaltende Dynamik im Mietsektor unterstreicht.

Die absoluten Mietpreise für Einfamilienhäuser variieren erheblich je nach Größe und Ausstattung. Ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 m² Wohnfläche kostet monatlich etwa 2.700 Euro kalt, während freistehende Einfamilienhäuser mit 150 m² und gehobener Ausstattung Mieten von 3.500 Euro und mehr erreichen können. Die Nebenkosten addieren sich typischerweise auf weitere 15 bis 20% der Kaltmiete.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber insgesamt auf einem niedrigen Niveau. Die strukturelle Knappheit in diesem Segment wird durch die Präferenz vieler Eigentümer verstärkt, ihre Häuser zu verkaufen statt zu vermieten. Die Nachfrage bleibt stabil auf hohem Niveau, getragen insbesondere von Familien mit Kindern und expatriates, die temporär in München leben.

Die Neubauaktivität im Mietbereich konzentriert sich hauptsächlich auf Reihenhäuser und Doppelhaushälften in den Außenbezirken. Neue Projekte entstehen vor allem in Neubaugebieten wie Freiham oder in den Umlandgemeinden. Der Leerstand ist minimal und betrifft fast ausschließlich hochpreisige Luxusobjekte oder Häuser mit sehr speziellen Anforderungen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei gut ausgestatteten Objekten in attraktiven Lagen bei weniger als vier Wochen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtlagen sind erheblich. In den zentralen und besonders begehrten Vierteln wie Bogenhausen, Obermenzing oder Alt-Solln liegen die Quadratmetermieten zwischen 24,00 und 26,00 €/m². Diese Lagen zeichnen sich durch exzellente Infrastruktur, hochwertige Bausubstanz und ein gehobenes soziales Umfeld aus.

Am Stadtrand in Bezirken wie Aubing, Lochhausen oder Trudering bewegen sich die Mieten zwischen 20,00 und 22,00 €/m². Diese Gebiete bieten oft größere Grundstücke und mehr Ruhe, bei gleichzeitig guter Anbindung an das Zentrum. Beliebte Familienviertel wie Pasing, Laim oder Sendling liegen preislich im mittleren Segment und sind aufgrund ihrer ausgewogenen Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten besonders gefragt.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird voraussichtlich weiterhin von einer positiven Entwicklung geprägt sein. Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten moderate Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 4% jährlich. Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug nach München und die demografische Entwicklung mit einer steigenden Zahl von Familienhaushalten hochgehalten.

Die begrenzte Verfügbarkeit von Mietobjekten in diesem Segment wird sich voraussichtlich fortsetzen. Neue regulatorische Vorgaben wie verschärfte Mietpreisbremsen könnten das Angebot weiter verknappen, wenn Eigentümer verstärkt den Verkauf der Vermietung vorziehen. Mittelfristig könnte die Entwicklung neuer Stadtquartiere mit familienfreundlichen Wohnformen für eine gewisse Entspannung sorgen, wobei die grundsätzliche Knappheit bestehen bleiben wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München, das größte Segment des lokalen Immobilienmarktes, zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 20,50 €/m², was einer Steigerung von 1,0% gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 20,30 €/m²) entspricht. Im Jahresvergleich beträgt die Erhöhung 3,5% gegenüber Q3 2024, was die anhaltende Anspannung auf dem Mietwohnungsmarkt widerspiegelt.

Die Preisspanne für Mietwohnungen ist beträchtlich und reicht von etwa 14 €/m² für einfache Wohnungen in Randlagen bis zu über 30 €/m² für Luxusapartments in Bestlagen. Eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung mit 60 m² kostet monatlich etwa 1.230 Euro kalt, während eine familiengerechte 4-Zimmer-Wohnung mit 100 m² bei etwa 2.050 Euro liegt. Die Warmmieten liegen typischerweise 20 bis 25% über den Kaltmieten.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf die Fertigstellung mehrerer großer Wohnbauprojekte zurückzuführen ist. Dennoch bleibt das Angebot im Verhältnis zur Nachfrage unzureichend. Die Nachfrage verharrt auf einem stabil hohen Niveau, angetrieben durch den kontinuierlichen Zuzug von Arbeitskräften, Studierenden und die allgemeine Urbanisierungstendenz.

Die Neubauaktivität zeigt eine moderate Dynamik, wobei der Fokus zunehmend auf verdichtetem und nachhaltigem Bauen liegt. Größere Projekte entstehen vor allem in Entwicklungsgebieten wie dem Münchner Nordosten, in Freiham oder entlang der Bahnachsen. Der Leerstand bleibt mit unter 0,5% auf einem historisch niedrigen Niveau und betrifft hauptsächlich Luxuswohnungen oder sanierungsbedürftige Altbauten. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Standard-Mietwohnungen liegt bei unter zwei Wochen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Preisdifferenzierung ist im Mietwohnungssegment stark ausgeprägt. In den zentralen Stadtteilen wie Maxvorstadt, Schwabing oder Glockenbachviertel liegen die Quadratmetermieten zwischen 22,00 und 24,00 €/m². Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Lebensqualität, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen, Universitäten und kulturellen Einrichtungen.

In den Außenbezirken wie Feldmoching, Allach oder Riem bewegen sich die Mieten zwischen 18,00 und 20,00 €/m². Diese Stadtteile gewinnen durch verbesserte Verkehrsanbindungen und neue Infrastrukturprojekte zunehmend an Attraktivität. Beliebte Wohnviertel wie Sendling, Neuhausen oder Haidhausen liegen preislich im oberen Mittelfeld und zeichnen sich durch ihre gewachsenen Strukturen und die ausgewogene Mischung aus Wohnen, Arbeiten und Freizeitmöglichkeiten aus.

Besonders stark nachgefragt sind Wohnungen in der Nähe von U- und S-Bahn-Stationen, wo die Mieten typischerweise 5 bis 10% über dem Stadtteil-Durchschnitt liegen. Auch die Nähe zu Grünflächen wie dem Englischen Garten, der Isar oder größeren Parks wirkt sich preistreibend aus.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in München wird voraussichtlich weiterhin von einer positiven Preisentwicklung geprägt sein. Experten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate moderate Steigerungen im Bereich von 3 bis 5% jährlich. Die Nachfrage wird durch mehrere Faktoren hochgehalten: den anhaltenden Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte, die wachsende Zahl von Single-Haushalten und die allgemeine Attraktivität Münchens als Lebens- und Arbeitsort.

Das Angebot wird trotz verstärkter Neubautätigkeit voraussichtlich knapp bleiben. Die hohen Baukosten, die begrenzte Flächenverfügbarkeit und langwierige Genehmigungsverfahren limitieren die Ausweitung des Angebots. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und der Milieuschutz dämpfen zwar die Preisentwicklung in Bestandsbauten, führen aber gleichzeitig zu einer Verknappung des Angebots, da Vermieter zurückhaltender bei der Neuvermietung werden.

Mittelfristig könnten große Stadtentwicklungsprojekte wie die Entwicklung des Münchner Nordens oder die Nachverdichtung bestehender Quartiere für eine gewisse Entspannung sorgen. Die Digitalisierung und der Trend zum Homeoffice könnten zudem die Nachfrage nach zentrumsnahen Wohnungen leicht dämpfen und Randlagen aufwerten. Dennoch wird München aufgrund seiner wirtschaftlichen Stärke und Lebensqualität ein hochpreisiger Wohnungsmarkt bleiben.

Gesamtfazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer stabilen Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung zeigt eine Normalisierung nach den volatilen Vorjahren, wobei die fundamentalen Marktfaktoren – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – weiterhin prägend bleiben. Die Kaufmärkte zeigen Zeichen einer Erholung mit verbesserter Transaktionsbereitschaft, während die Mietmärkte ihre dynamische Entwicklung fortsetzen.

Die geografischen Preisunterschiede innerhalb der Stadt bleiben erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der Lagen wider. Während zentrale und etablierte Viertel Höchstpreise erreichen, bieten Randlagen noch vergleichsweise moderate Preise bei zunehmend verbesserter Infrastruktur. Die Marktprognosen fallen verhalten optimistisch aus, wobei für die kommenden Jahre mit einer Fortsetzung des moderaten Wachstums gerechnet wird.

München wird seine Position als einer der teuersten, aber auch stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands voraussichtlich behaupten. Die Stadt profitiert von ihrer diversifizierten Wirtschaftsstruktur, der hohen Lebensqualität und der anhaltenden Attraktivität für qualifizierte Arbeitskräfte. Herausforderungen ergeben sich aus der zunehmenden Wohnraumknappheit und der sozialen Dimension steigender Wohnkosten, die politische Interventionen wahrscheinlicher machen.