Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit unterschiedlichen Dynamiken in den einzelnen Marktsegmenten. Während der Kaufmarkt moderate Erholungstendenzen aufweist, entwickelt sich der Mietmarkt weiterhin sehr dynamisch mit deutlichen Preissteigerungen. Die fundamentale Knappheit an Wohnraum bleibt das bestimmende Element des Gesamtmarktes.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.814 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 2,1 Prozent im Jahresvergleich zum Q3 2024. Gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Quadratmeterpreis bei durchschnittlich 8.650 Euro lag, zeigt sich eine moderate Erhöhung um 1,9 Prozent. Die positive Preisentwicklung setzt sich damit kontinuierlich fort, nachdem bereits im zweiten Quartal eine Steigerung von 1,8 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 verzeichnet wurde.

Der Kaufmarkt für Häuser hat die Talsohle durchschritten und zeigt eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsbewegung. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 1,5 und 2,8 Millionen Euro, wobei besonders hochwertige Objekte in Toplagen auch deutlich darüber liegen können.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt jedoch weiterhin knapp. Im Vergleich zum Vorquartal ist die Anzahl der zum Verkauf stehenden Objekte nur marginal gestiegen. Die strukturelle Unterversorgung des Marktes mit Einfamilienhäusern setzt sich fort, was hauptsächlich auf die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland im Stadtgebiet zurückzuführen ist.

Die Nachfrage zeigt sich ungebrochen hoch, insbesondere für Einfamilienhäuser in gefragten Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Grünflächenanbindung. Die Verkaufszahlen weisen eine leicht positive Tendenz auf, was auf eine verbesserte Marktstimmung und gestiegene Transaktionsbereitschaft hindeutet. Die Neubauaktivität bleibt aufgrund der anhaltenden Baulandknappheit auf niedrigem Niveau und kann die bestehende Nachfrage nicht annähernd decken.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Stadtlagen bleiben erheblich. Während in den zentralen Toplagen wie Bogenhausen, Schwabing oder dem Lehel Quadratmeterpreise von über 12.000 Euro keine Seltenheit sind, liegen die Preise in peripheren Stadtteilen wie Aubing oder Feldmoching bei etwa 6.500 bis 7.500 Euro pro Quadratmeter. Besonders begehrt bleiben Stadtteile mit gewachsener Villenstruktur und hohem Grünanteil.

Die beliebten Familienviertel wie Solln, Obermenzing oder Pasing verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 8.500 und 10.500 Euro. Hier ist die Nachfrage besonders stark, da diese Lagen eine optimale Kombination aus urbaner Infrastruktur und ruhigem Wohnumfeld bieten. Am Stadtrand gelegene Neubaugebiete entwickeln sich preislich ebenfalls positiv, bleiben aber noch unterhalb des stadtweiten Durchschnitts.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen erwartet. Experten prognostizieren einen jährlichen Preisanstieg von 2 bis 3 Prozent, wobei München diese Werte aufgrund der anhaltenden Angebotsknappheit voraussichtlich übertreffen wird. Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Einflussfaktor: Sollten die Zinsen weiter sinken oder auf dem aktuellen Niveau stagnieren, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren.

Die strukturelle Unterversorgung mit Einfamilienhäusern wird sich mittelfristig nicht auflösen, da kaum neue Bauflächen erschlossen werden können. Dies wird die Preise weiterhin stützen. Langfristig ist mit einer weiteren Wertsteigerung zu rechnen, wobei hochwertige Objekte in Toplagen überdurchschnittlich profitieren dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt im dritten Quartal 2025 bei 9.174 Euro. Dies zeigt eine minimale Abschwächung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 9.250 Euro pro Quadratmeter lag, was einem leichten Rückgang von 0,8 Prozent entspricht. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 stagnieren die Preise auf hohem Niveau.

Die Preisdifferenzierung nach Lagequalität zeigt sich deutlich: In durchschnittlichen Lagen werden Wohnungen für etwa 7.100 Euro pro Quadratmeter gehandelt, in guten Lagen steigt der Preis auf 8.600 Euro, während in guten City-Lagen 10.500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden. Seit August 2024 sind die Preise für Eigentumswohnungen insgesamt um 5,1 Prozent gestiegen, was die grundsätzliche Wertstabilität des Segments unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin begrenzt. Die Verkaufszahlen zeigen eine leicht steigende Tendenz, was auf eine verbesserte Transaktionsbereitschaft und eine ausgewogenere Marktsituation als in den Vorquartalen hindeutet. Der Markt hat sich nach der Zinsschockphase stabilisiert und findet zu einem neuen Gleichgewicht.

Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf Neubauwohnungen in zentralen Lagen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise. Die Neubauaktivität ist leicht rückläufig, bleibt aber im Vergleich zum Häusersegment aktiver. Der Leerstand ist minimal und betrifft hauptsächlich hochpreisige Luxuswohnungen oder sanierungsbedürftige Altbauwohnungen, die nicht den aktuellen Energiestandards entsprechen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspreizung zwischen den verschiedenen Stadtlagen ist beim Wohnungskauf besonders ausgeprägt. In den Premium-Citylagen wie der Maxvorstadt, dem Glockenbachviertel oder dem Gärtnerplatzviertel werden Spitzenpreise von über 12.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die klassischen guten Wohnlagen in Schwabing, Haidhausen oder Neuhausen bewegen sich im Bereich von 9.000 bis 11.000 Euro pro Quadratmeter.

In den aufstrebenden Stadtteilen wie dem Werksviertel oder den Entwicklungsgebieten in Freiham liegen die Preise zwischen 7.500 und 8.500 Euro pro Quadratmeter. Die peripheren Stadtteile wie Riem, Trudering oder Perlach bieten mit Quadratmeterpreisen zwischen 6.000 und 7.500 Euro noch vergleichsweise moderate Einstiegsmöglichkeiten. Im Münchner Umland bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 6.100 und 8.900 Euro, wobei S-Bahn-nahe Lagen deutliche Aufschläge verzeichnen.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für den Wohnungskaufmarkt in München eine weitere Preisstabilisierung mit moderaten Zuwächsen von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Nachfrage wird durch die weiterhin positive Bevölkerungsentwicklung und den starken Arbeitsmarkt gestützt. Gleichzeitig wirken die gestiegenen Baukosten und strengeren Bauvorschriften preistreibend.

In den kommenden 12 bis 24 Monaten wird erwartet, dass sich die Preise auf dem aktuellen hohen Niveau konsolidieren. Neubauwohnungen mit hohen Energiestandards werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren, während unsanierte Altbauwohnungen aufgrund verschärfter Energievorschriften unter Druck geraten könnten. Die Entwicklung der Hypothekenzinsen bleibt ein entscheidender Faktor für die weitere Marktentwicklung.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 deutliche Steigerungen bei den Mietpreisen. Während im zweiten Quartal 2025 bereits moderate Zuwächse verzeichnet wurden, hat sich diese Entwicklung im aktuellen Quartal verstärkt fortgesetzt. Die durchschnittlichen Kaltmieten für Einfamilienhäuser liegen je nach Größe und Ausstattung zwischen 2.800 und 5.500 Euro monatlich, wobei Luxusobjekte in Toplagen auch deutlich höhere Mieten erzielen.

Im Vergleich zum Vorquartal sind die Mietpreise für Häuser um durchschnittlich 3,5 Prozent gestiegen, was die anhaltende Dynamik in diesem Marktsegment unterstreicht. Die Jahressteigerungsrate liegt bei etwa 7 Prozent, was deutlich über der allgemeinen Inflationsrate liegt und die Knappheit in diesem Segment widerspiegelt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin weit hinter der Nachfrage zurück. Die strukturelle Unterversorgung in diesem Segment ist besonders ausgeprägt, da viele Eigentümer ihre Häuser selbst nutzen oder verkaufen, anstatt sie zu vermieten. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit höherem Einkommen sowie von Expatriates internationaler Unternehmen.

Besonders gefragt sind moderne Neubauhäuser mit energieeffizienter Ausstattung, Garten und guter Verkehrsanbindung. Die Neubauaktivität im Miethaussegment ist minimal, da Investoren sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, und verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtlagen sind erheblich. In den Premium-Wohnlagen wie Bogenhausen, Herzogpark oder Alt-Solln werden für hochwertige Einfamilienhäuser Monatsmieten von 6.000 Euro und mehr aufgerufen. In guten Wohnlagen wie Nymphenburg, Obermenzing oder Harlaching bewegen sich die Mieten zwischen 3.500 und 5.000 Euro monatlich.

Die familienfreundlichen Stadtteile am Stadtrand wie Trudering, Pasing oder Aubing bieten Häuser zur Miete zwischen 2.500 und 3.500 Euro an. Hier ist das Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien noch am attraktivsten. In den Umlandgemeinden mit guter S-Bahn-Anbindung liegen die Mieten etwa 20 bis 30 Prozent unter dem Münchner Niveau, wobei die Nachfrage auch hier stetig steigt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs im Häusersegment erwartet. Die Steigerungsraten könnten sich auf einem Niveau von 5 bis 7 Prozent jährlich einpendeln. Die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte nach München und die begrenzte Verfügbarkeit von Miethäusern werden die Preise weiter nach oben treiben.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch verstärkte Umlandwanderung und verbesserte Homeoffice-Möglichkeiten etwas entspannen. Dennoch wird das Segment der Miethäuser in München ein Nischenmarkt mit hohen Preisen bleiben. Eigentümer werden von den steigenden Mieten profitieren, während Mieter mit weiter steigenden Wohnkosten rechnen müssen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München entwickelt sich im dritten Quartal 2025 mit deutlichen Preissteigerungen sehr dynamisch. Die Neuvertragsmieten haben sich seit August 2024 im Schnitt um 4,7 Prozent erhöht, was die anhaltende Aufwärtsbewegung unterstreicht. Diese Entwicklung läuft bereits das fünfte Quartal in Folge und zeigt keine Anzeichen einer Abschwächung.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 18,50 Euro pro Quadratmeter lag, ist im aktuellen Quartal ein Anstieg auf etwa 19,20 Euro pro Quadratmeter zu verzeichnen. Dies entspricht einer Quartalssteigerung von 3,8 Prozent. Die Jahressteigerungsrate liegt bei beachtlichen 8,5 Prozent, was die angespannte Situation am Mietwohnungsmarkt verdeutlicht.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 ein leicht erhöhtes Angebot bei gleichbleibend stabiler Nachfrage. Diese minimale Entspannung ist hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte zurückzuführen, kann jedoch das strukturelle Ungleichgewicht nicht ausgleichen. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bleibt stark unausgewogen mit einem deutlichen Überhang auf der Nachfrageseite.

Besonders gefragt sind moderne Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung, Balkon oder Terrasse. Die Neubauaktivität zeigt sich leicht rückläufig, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und strengere Regulierungen zurückzuführen ist. Die Fertigstellungsrate neuer Wohnungen liegt zwar leicht über dem Vorjahresniveau, bleibt aber deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Der Leerstand ist mit unter einem Prozent praktisch nicht existent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtlagen sind signifikant. In den Toplagen der Innenstadt wie Maxvorstadt, Schwabing oder dem Glockenbachviertel werden Neuvertragsmieten von 22 bis 26 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. In guten Wohnlagen wie Sendling, Neuhausen oder Bogenhausen bewegen sich die Mieten zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter.

Die Stadtrandlagen und weniger zentrale Bezirke wie Moosach, Milbertshofen oder Ramersdorf bieten mit 14 bis 17 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise moderate Mieten. In den neu entwickelten Stadtquartieren wie Freiham oder dem Werksviertel liegen die Mieten bei 16 bis 19 Euro pro Quadratmeter. Die peripheren Stadtteile bleiben für Mieter mit begrenztem Budget die einzige Alternative, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in München bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen auf hohem Niveau, wobei sich die Steigerungsraten möglicherweise auf 4 bis 6 Prozent jährlich einpendeln könnten. Die fundamentale Wohnraumknappheit wird sich ohne massive Neubauoffensive nicht auflösen lassen.

Die geplanten regulatorischen Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen könnten die Dynamik im Bestandsmarkt dämpfen, werden aber voraussichtlich zu noch höheren Neuvertragsmieten führen. Die Nachfrage wird durch die weiterhin positive Wirtschaftsentwicklung Münchens und den Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte hoch bleiben. Mittelfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots zu einer Entspannung führen, was jedoch angesichts der begrenzten Flächenverfügbarkeit und langwierigen Genehmigungsverfahren unwahrscheinlich erscheint.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und wertstabil, jedoch mit deutlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Marktsegmenten. Während der Kaufmarkt eine moderate Erholung mit leichten Preissteigerungen bei Häusern und Stagnation bei Wohnungen zeigt, entwickelt sich der Mietmarkt mit deutlichen Preissteigerungen sehr dynamisch. Die fundamentale Knappheit an Wohnraum bleibt das bestimmende Element des Marktes und wird auch mittelfristig für Preisdruck sorgen. München behauptet seine Position als einer der teuersten, aber auch wertstabilsten Immobilienmärkte Deutschlands.