Marktübersicht
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in stabiler Verfassung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser moderate Preissteigerungen verzeichnet, zeigt sich bei Eigentumswohnungen eine Seitwärtsbewegung. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen durch extreme Angebotsknappheit geprägt.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser in München bei 8.777 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine signifikante Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis noch bei 8.200 Euro pro Quadratmeter lag – ein Anstieg von rund 7,0 Prozent innerhalb eines Quartals.
Im Jahresvergleich zeigt sich ein moderater Preisanstieg von 2,9 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 8.529 Euro lag. Die jährliche Wachstumsrate für Einfamilienhäuser stabilisiert sich damit bei 2,1 Prozent, was auf eine Normalisierung nach den volatilen Vorjahren hindeutet.
Marktdynamik
Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im Q3 2025 weiterhin knapp, während die Nachfrage auf stabil hohem Niveau verharrt. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Anzahl der zum Verkauf stehenden Objekte nur marginal erhöht. Die Verkaufszahlen zeigen eine leicht positive Tendenz, was auf eine verbesserte Marktstimmung und gestiegenes Vertrauen der Käufer hindeutet.
Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser zeigt sich weiterhin moderat und wird durch hohe Baukosten sowie regulatorische Hürden gebremst. Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die Marktdynamik leicht intensiviert, was sich in einer erhöhten Transaktionsgeschwindigkeit und kürzeren Vermarktungszeiten von durchschnittlich 75 Tagen gegenüber 82 Tagen im Vorquartal widerspiegelt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den Stadtlagen bleiben erheblich. In den begehrten Stadtteilen wie Bogenhausen, Herzogpark und Obermenzing liegen die Quadratmeterpreise bei über 11.000 Euro. Die Stadtrandlagen in Aubing, Lochhausen oder Feldmoching weisen mit 6.500 bis 7.500 Euro pro Quadratmeter deutlich moderatere Preise auf. Im Vergleich zum Vorquartal haben sich die Preisdifferenzen zwischen Zentrum und Peripherie leicht vergrößert, da zentrale Lagen überproportional von der gestiegenen Nachfrage profitieren.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere moderate Preisentwicklung im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die anhaltende Zuwanderung in den Großraum München, gekoppelt mit dem begrenzten Baulandangebot, wird die Preise weiter stützen. Allerdings könnten steigende Zinsen und strengere Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage dämpfen und zu einer Stabilisierung auf hohem Niveau führen.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt im dritten Quartal 2025 bei 9.174 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht nahezu dem Niveau des zweiten Quartals 2025, als der Durchschnittspreis bei 9.200 Euro pro Quadratmeter lag – ein minimaler Rückgang von 0,3 Prozent.
Die differenzierte Betrachtung nach Lagequalität zeigt folgende Preisstruktur: In durchschnittlichen Lagen werden 7.100 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, in guten bis guten City-Lagen 8.600 Euro und in besten City-Lagen 10.500 Euro. Im Jahresvergleich zeigt sich eine minimale Veränderung von minus 0,2 Prozent gegenüber Q3 2024. Bemerkenswert ist jedoch, dass seit August 2024 Eigentumswohnungen um 5,1 Prozent an Wert gewonnen haben.
Marktdynamik
Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Q3 2025 leicht erhöht, während die Nachfrage auf stabilem Niveau verbleibt. Diese Entwicklung führt zu einer ausgewogeneren Marktsituation als in den Vorquartalen. Die Verkaufszahlen zeigen eine leicht steigende Tendenz, was auf eine verbesserte Transaktionsbereitschaft sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite hindeutet.
Der Leerstand ist minimal und betrifft hauptsächlich hochpreisige Luxuswohnungen oder sanierungsbedürftige Altbauwohnungen. Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt moderat. Neue Projekte konzentrieren sich vor allem auf größere Entwicklungsgebiete in den Außenbezirken und auf Nachverdichtungsprojekte in bereits bebauten Gebieten. Die Fertigstellungsrate neuer Wohnungen liegt leicht über dem Vorjahresniveau, bleibt aber weiterhin hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preishierarchie bei Eigentumswohnungen folgt einem klaren Muster. Spitzenreiter sind die Altstadt-Lehel und Maxvorstadt mit Preisen über 12.000 Euro pro Quadratmeter. Die beliebten Innenstadtrandlagen wie Schwabing, Haidhausen und Glockenbachviertel bewegen sich zwischen 9.500 und 11.000 Euro. In den Außenbezirken wie Pasing, Laim oder Berg am Laim liegen die Preise zwischen 7.000 und 8.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Struktur hat sich im Vergleich zum Vorquartal kaum verändert, wobei die absoluten Preisunterschiede leicht zugenommen haben.
Prognose und Ausblick
Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Stabilisierung auf aktuellem Niveau mit leichten Aufwärtstendenzen von 2 bis 3 Prozent jährlich erwartet. Die demografische Entwicklung Münchens mit prognostiziertem Bevölkerungswachstum und die weiterhin attraktiven Arbeitsmarktbedingungen werden die Nachfrage stützen. Gleichzeitig könnte die leichte Ausweitung des Angebots durch Neubaufertigstellungen zu einer ausgewogeneren Marktentwicklung führen.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Miethäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Monatsmiete von 3.800 bis 4.500 Euro für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche. Dies entspricht einem Quadratmeterpreis von etwa 25 bis 30 Euro. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 3.600 bis 4.200 Euro lag, zeigt sich eine Steigerung von rund 5,5 bis 7,0 Prozent.
Die Preisentwicklung im Jahresvergleich zeigt einen Anstieg von etwa 8 bis 10 Prozent, was die anhaltende Knappheit in diesem Marktsegment widerspiegelt. Besonders gefragt sind moderne oder neu renovierte Objekte mit energieeffizienter Ausstattung, für die Aufschläge von bis zu 15 Prozent über dem Durchschnitt erzielt werden.
Marktdynamik
Das Angebot an Miethäusern in München bleibt im dritten Quartal 2025 äußerst knapp, während die Nachfrage auf einem soliden bis hohen Niveau verharrt. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, was zu einer extrem angespannten Marktsituation führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei unter zwei Wochen, was die hohe Nachfrage unterstreicht.
Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist sehr gering, da sich Projektentwickler primär auf den lukrativeren Eigentumsmarkt konzentrieren. Zudem erschweren die hohen Grundstückspreise und Baukosten die Realisierung rentabler Miethausprojekte. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Angebotssituation weiter verschärft.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Lage. In den Premium-Stadtteilen wie Grünwald, Solln oder Bogenhausen werden Monatsmieten von 5.000 bis 7.000 Euro für gehobene Objekte aufgerufen. In den familienfreundlichen Außenbezirken wie Trudering, Perlach oder Allach liegen die Mieten bei 3.000 bis 4.000 Euro. Die stadtnahen Lagen in Sendling, Laim oder Pasing bewegen sich im mittleren Segment zwischen 3.500 und 4.500 Euro. Diese Preisstruktur hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht akzentuiert.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots an Miethäusern zu rechnen. Die Mietpreise dürften um weitere 5 bis 8 Prozent jährlich steigen. Die anhaltende Nachfrage von Familien und die geringe Neubauaktivität werden den Markt weiter unter Druck setzen. Eine Entspannung ist nur durch verstärkte Bautätigkeit oder eine signifikante Nachfragereduktion zu erwarten, beides erscheint derzeit unwahrscheinlich.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen in München bei 20,50 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als die Durchschnittsmiete bei 19,80 Euro pro Quadratmeter lag – ein Anstieg von 3,5 Prozent. Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.435 Euro.
Im Jahresvergleich zeigt sich eine Steigerung von etwa 6 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Münchner Mietwohnungsmarkt unterstreicht. Besonders stark gestiegen sind die Mieten für kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter, die aufgrund der hohen Nachfrage von Singles und Studenten überproportionale Aufschläge von bis zu 25 Euro pro Quadratmeter verzeichnen.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Mietwohnungen in München bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem außerordentlich hohen Niveau. Der Mietwohnungsmarkt zeigt ein leicht erhöhtes Angebot bei gleichbleibend stabiler Nachfrage. Der Leerstand ist minimal und bewegt sich deutlich unter der Fluktuationsreserve von 3 Prozent.
Diese minimale Entspannung ist hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte zurückzuführen, die neue Mietwohnungen auf den Markt bringen. Dennoch bleibt das Verhältnis von Angebot und Nachfrage stark unausgewogen, mit einem deutlichen Überhang auf der Nachfrageseite. Die Neubautätigkeit im Mietwohnungsbau zeigt sich weiterhin zurückhaltend, was die angespannte Marktsituation perpetuiert.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede innerhalb Münchens sind erheblich. In den Top-Lagen der Innenstadt wie Altstadt-Lehel, Maxvorstadt oder Schwabing-West werden Mieten von 23 bis 28 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die beliebten Szeneviertel Glockenbachviertel und Haidhausen liegen bei 21 bis 25 Euro. In den Stadtrandlagen wie Feldmoching, Aubing oder Riem bewegen sich die Mieten zwischen 16 und 19 Euro pro Quadratmeter. Diese Spreizung hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verstärkt, da zentrale Lagen überproportional von der hohen Nachfrage profitieren.
Prognose und Ausblick
Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs im Bereich von 4 bis 6 Prozent jährlich. Die strukturellen Faktoren wie Bevölkerungswachstum, knappes Angebot und hohe Baukosten werden den Markt weiter prägen. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten die Dynamik leicht dämpfen, werden aber voraussichtlich keine grundlegende Trendwende bewirken. Eine nachhaltige Entspannung ist nur durch massiven Neubau möglich, der jedoch aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und hohen Kosten nur langsam vorankommt.
Fazit
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser deutliche Preissteigerungen verzeichnet, bewegt sich der Eigentumswohnungsmarkt seitwärts. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen durch extreme Angebotsknappheit und steigende Preise geprägt. Die Prognosen deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung hin, wobei strukturelle Marktungleichgewichte weiterhin bestehen bleiben werden.
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