Immobilienmarktbericht München - 3. Quartal 2025

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Nachfragedynamik geprägt. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale deutet sich eine moderate Erholung an, wobei die strukturelle Angebotsknappheit das dominierende Marktmerkmal bleibt. Der vorliegende Bericht analysiert die Entwicklungen im Wohnimmobilienmarkt für das dritte Quartal 2025 und stellt diese den Daten des zweiten Quartals 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in München verzeichnete im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8.777 Euro etabliert sich das Preisniveau auf einem historisch hohen Stand. Dies entspricht einer Steigerung von 2,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal, als der Quadratmeterpreis noch bei 8.529 Euro lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Aufwärtstendenz, die als moderate Erholung nach der vorangegangenen Konsolidierungsphase interpretiert werden kann.

Die Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Münchner Immobilienmarktes wider, wobei die Kaufpreise trotz der makroökonomischen Herausforderungen der vergangenen Jahre eine bemerkenswerte Stabilität aufweisen. Die moderate Steigerungsrate deutet auf einen ausgereiften Markt hin, der sich nach den turbulenten Jahren 2023 und 2024 nun auf einem stabilen Wachstumspfad befindet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem konstant hohen Niveau. Gleichzeitig verschärft sich die Angebotsknappheit weiter, da die Neubauaktivität um etwa 5 Prozent in guten Lagen zurückgegangen ist. Der Leerstand verharrt auf einem historisch niedrigen Niveau, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht.

Die rückläufige Neubauaktivität ist besonders besorgniserregend, da sie die strukturelle Unterversorgung des Marktes weiter verstärkt. Bauträger und Projektentwickler sehen sich mit steigenden Baukosten, komplexen Genehmigungsverfahren und unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen konfrontiert, was zu einer spürbaren Zurückhaltung bei neuen Projekten führt. Diese Entwicklung verschärft das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zusätzlich und trägt zur weiteren Verknappung des verfügbaren Wohnraums bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung innerhalb des Stadtgebiets bleibt im dritten Quartal 2025 deutlich ausgeprägt. Zentrale Lagen und beliebte Viertel wie Bogenhausen, Schwabing oder Harlaching verzeichnen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise. In diesen Premiumlagen ist die Neubauaktivität besonders stark rückläufig, was die bereits bestehende Knappheit weiter verschärft.

Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Stadtteilen zeigen sich moderate Preisunterschiede, wobei auch hier das Preisniveau im Vergleich zum bundesdeutschen Durchschnitt außergewöhnlich hoch bleibt. Die traditionelle Spreizung zwischen Zentrum und Peripherie bleibt bestehen, allerdings auf einem insgesamt erhöhten Niveau. Selbst in Randlagen müssen Käufer mit Quadratmeterpreisen rechnen, die deutlich über dem nationalen Durchschnitt liegen.

Prognose und Ausblick

Marktexperten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine moderate weitere Preissteigerung von jährlich 2 bis 3 Prozent. Diese verhaltene Wachstumserwartung basiert auf der Annahme, dass die Nachfrage weiterhin robust bleibt, während das Angebot strukturell knapp bleiben wird. Die demografische Entwicklung Münchens mit kontinuierlichem Zuzug sowie die anhaltende Attraktivität als Wirtschaftsstandort stützen diese Prognose.

Mittelfristig wird erwartet, dass sich der Markt auf dem erreichten hohen Niveau stabilisiert. Eine deutliche Entspannung ist nicht in Sicht, solange die Neubauaktivität nicht signifikant zunimmt und die regulatorischen Rahmenbedingungen nicht grundlegend verbessert werden. Investoren und Eigennutzer sollten sich daher auf weiterhin hohe Einstiegspreise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Je nach Datenquelle bewegen sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise zwischen 8.200 und 9.174 Euro, wobei die Bandbreite die heterogene Marktstruktur widerspiegelt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal zeigt sich eine leichte Konsolidierung, während gegenüber dem zweiten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtstendenz zu verzeichnen ist.

Die Stabilisierung der Preise nach der Korrekturphase Ende 2024 deutet auf eine Normalisierung des Marktes hin. Die Verkaufszahlen des ersten Halbjahres 2025 unterstreichen diese Entwicklung mit einem Anstieg der Kaufverträge um 13 Prozent. Dies signalisiert eine Rückkehr des Vertrauens in den Markt und eine zunehmende Transaktionsbereitschaft sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin knapp. Die Neubauaktivität zeigt sich rückläufig, mit einem Minus von 5 Prozent bei Projekten in guten Lagen im ersten Halbjahr 2025. Diese Entwicklung verschärft die ohnehin angespannte Angebotssituation und führt zu einem intensiven Wettbewerb unter potenziellen Käufern.

Die gestiegenen Verkaufszahlen bei gleichzeitig rückläufiger Neubauaktivität führen zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Bestands. Bestandsimmobilien gewinnen dadurch an Attraktivität, was sich stabilisierend auf die Preise auswirkt. Die Marktdynamik wird zusätzlich durch die verbesserten Finanzierungsbedingungen im Vergleich zu den Vorjahren gestützt, was die Nachfrage weiter stimuliert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung bei Eigentumswohnungen folgt einem klaren Muster. Zentrale Lagen und die Münchner Innenstadt verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise, während Stadtrandlagen und weniger nachgefragte Viertel moderate Preisabschläge aufweisen. Die Spreizung zwischen Premium- und Standardlagen bleibt signifikant, wobei selbst in peripheren Lagen das Preisniveau im bundesweiten Vergleich außergewöhnlich hoch ist.

Besonders nachgefragt sind Wohnungen in etablierten Wohnvierteln mit guter Infrastruktur und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Stadtteile wie Maxvorstadt, Lehel oder Glockenbachviertel erzielen Spitzenpreise, während Neubaugebiete am Stadtrand trotz moderner Ausstattung häufig niedrigere Quadratmeterpreise aufweisen. Diese Diskrepanz reflektiert die Präferenz vieler Käufer für gewachsene Strukturen und urbanes Flair.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Erholung mit leicht steigenden Preisen. Die deutliche Stabilisierung nach der Korrekturphase 2023/2024 bildet eine solide Basis für weiteres verhaltenes Wachstum. Das zunehmende Kaufinteresse bei gleichzeitig knappem Angebot wird voraussichtlich zu einer weiteren Preisfestigung führen.

Die langfristige Perspektive bleibt positiv, getragen von Münchens Rolle als führender Wirtschaftsstandort und der anhaltenden Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte. Allerdings könnten regulatorische Eingriffe, veränderte Zinsbedingungen oder makroökonomische Schocks das Marktszenario beeinflussen. Investoren sollten daher die Entwicklungen aufmerksam verfolgen und ihre Strategien entsprechend anpassen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in München zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin äußerst angespannt, auch wenn exakte durchschnittliche Mietpreise in den verfügbaren Datenquellen nicht detailliert ausgewiesen werden. Die Marktdynamik deutet jedoch auf eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise hin, die sich als Fortsetzung des Trends aus dem zweiten Quartal 2025 interpretieren lässt.

Die fehlende Detailtiefe bei den Mietpreisdaten für Häuser spiegelt die geringe Markttiefe in diesem Segment wider. Miethäuser stellen in München traditionell nur einen kleinen Teil des Mietmarktes dar, wobei die verfügbaren Objekte häufig im gehobenen bis luxuriösen Preissegment angesiedelt sind. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist zu Premiumpreisen vermietet, was die allgemeine Marktanspannung zusätzlich unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern ist extrem knapp, mit einem Leerstand auf historisch niedrigem Niveau von unter einem Prozent. Die rückläufige Neubauaktivität verschärft die Versorgungsengpässe weiter und führt zu einer intensiven Konkurrenzsituation unter potenziellen Mietern. Die hohe Nachfrage trifft auf ein nahezu inexistentes Angebot, was zu einer extremen Marktanspannung führt.

Die strukturelle Unterversorgung im Segment der Miethäuser wird durch verschiedene Faktoren verstärkt. Viele potenzielle Vermieter bevorzugen den Verkauf ihrer Immobilien angesichts der hohen Kaufpreise, während gleichzeitig die regulatorischen Anforderungen und die komplexe Mietgesetzgebung abschreckend wirken. Diese Gemengelage führt zu einer weiteren Verknappung des ohnehin limitierten Angebots.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Gute Lagen sind im Segment der Miethäuser besonders stark nachgefragt und weisen einen noch geringeren Leerstand als ohnehin schon niedrige Durchschnitt auf. Im Zentrum und in den etablierten Villenvierteln ist die Verfügbarkeit praktisch null, während am Stadtrand das Angebot marginal größer, aber ebenfalls äußerst knapp ist.

Die Lageunterschiede manifestieren sich primär in der Verfügbarkeit und weniger in relativen Preisunterschieden. Selbst in peripheren Lagen müssen Mieter mit hohen Preisen rechnen, die nur unwesentlich unter denen zentraler Lagen liegen. Die traditionelle Preisdifferenzierung zwischen Zentrum und Rand verschwimmt zunehmend aufgrund der allgemeinen Knappheit.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Miethäuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig stagnierendem oder sogar rückläufigem Angebot wird die Mietpreise weiter unter Aufwärtsdruck setzen. Eine Entspannung ist nicht in Sicht, solange keine signifikante Ausweitung des Angebots erfolgt.

Mittelfristig könnten sich alternative Wohnformen wie Reihenhäuser oder großzügige Maisonette-Wohnungen als Substitute etablieren, die einen Teil der Nachfrage nach Miethäusern absorbieren. Dennoch wird das klassische Einfamilienhaus zur Miete in München ein knappes und hochpreisiges Gut bleiben, das nur einem kleinen Kreis von Mietern zugänglich ist.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München verzeichnete im dritten Quartal 2025 einen deutlichen Anstieg der Neuvertragsmieten um 4,7 Prozent im Jahresvergleich. Diese Steigerungsrate liegt über der allgemeinen Inflationsrate und unterstreicht die anhaltende Dynamik im Mietmarkt. Besonders bemerkenswert ist die Preisdifferenz zwischen möblierten und unmöblierten Wohnungen, wobei möblierte Einheiten einen Aufschlag von etwa 18 Prozent erzielen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der Aufwärtstrend bei den Mieten fort, allerdings mit einer leicht gedämpften Dynamik im Vergleich zu den Vorjahren. Diese Abschwächung der Steigerungsrate deutet auf eine gewisse Marktsättigung im oberen Preissegment hin, wobei die absolute Höhe der Mieten weiterhin auf einem historisch hohen Niveau verharrt.

Marktdynamik

Das Mietangebot für Wohnungen ist extrem knapp, mit einem Leerstand von unter einem Prozent. Diese Quote liegt deutlich unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von drei Prozent und signalisiert einen extremen Angebotsengpass. Die rückläufige Neubauaktivität bei Mietwohnungen, mit einem Minus von 5 Prozent in guten Lagen, verstärkt die strukturelle Knappheit zusätzlich.

Die Marktanspannung führt zu einer starken Verhandlungsposition der Vermieter und einem intensiven Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden. Besichtigungstermine sind häufig überfüllt, und die Anforderungen an potenzielle Mieter hinsichtlich Bonität und Einkommensnachweisen haben sich deutlich verschärft. Diese Marktbedingungen begünstigen eine weitere Mietpreissteigerung und erschweren insbesondere einkommensschwächeren Haushalten den Zugang zum Wohnungsmarkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Das Zentrum und beliebte Stadtteile wie Schwabing, Maxvorstadt oder das Glockenbachviertel weisen die höchsten Mietpreise und den geringsten Leerstand auf. In diesen Lagen ist die Nachfrage besonders intensiv, getrieben von der Nähe zu Arbeitsplätzen, kulturellen Einrichtungen und der urbanen Infrastruktur. Die Mietpreise in diesen Premiumlagen setzen regelmäßig neue Rekordmarken.

Am Stadtrand zeigt sich eine etwas größere Verfügbarkeit, wobei auch hier der Markt als angespannt zu charakterisieren ist. Stadtteile wie Feldmoching, Aubing oder Trudering bieten moderate Preisvorteile, die jedoch durch längere Pendelzeiten und eine weniger dichte Infrastruktur erkauft werden. Die traditionelle Preisspreizung zwischen Zentrum und Peripherie bleibt bestehen, hat sich aber in den vergangenen Jahren deutlich verringert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs. Die anhaltend hohe Nachfrage, getrieben durch Zuzug und Haushaltsverkleinerung, trifft auf ein strukturell knappes Angebot, was weiteren Preisdruck erzeugt. Die rückläufigen Neubauaktivitäten werden diese Entwicklung mittelfristig verstärken.

Die Marktanspannung wird voraussichtlich auf hohem Niveau verharren, wobei regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremse oder Milieuschutz nur begrenzte Wirkung entfalten können. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots durch verstärkte Neubauaktivitäten zu einer Entspannung führen. Angesichts der komplexen Rahmenbedingungen und der begrenzten Flächenverfügbarkeit in München erscheint dies jedoch als mittelfristig unrealistisches Szenario. Mieter müssen sich daher auf weiterhin hohe Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Wohnungen einstellen.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, aber hochpreisiger Markt mit strukturellen Angebotsengpässen in allen Segmenten. Die moderate Erholung nach der Konsolidierungsphase 2023/2024 setzt sich fort, wobei die Preisdynamik im Vergleich zu den Vorjahren gedämpfter ausfällt. Die anhaltende Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort und Lebensmittelpunkt sorgt für eine kontinuierlich hohe Nachfrage, die auf ein strukturell knappes Angebot trifft.

Besonders besorgniserregend ist die rückläufige Neubauaktivität, die die bestehenden Versorgungsengpässe weiter verschärft. Sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt führt dies zu einer Verfestigung der hohen Preisniveaus und einem intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte. Die Lageunterschiede bleiben signifikant, wobei selbst periphere Lagen im nationalen Vergleich hohe Preise aufweisen.

Die Prognosen für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin: moderate Preissteigerungen im Kaufmarkt, anhaltender Aufwärtsdruck bei den Mieten und eine fortbestehende Marktanspannung in allen Segmenten. Marktteilnehmer sollten sich auf weiterhin herausfordernde Bedingungen einstellen und ihre Strategien entsprechend anpassen.