Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser eine moderate Aufwärtsbewegung verzeichnet, stabilisieren sich die Preise für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt von einer deutlichen Dynamik geprägt, die durch die anhaltende Wohnraumknappheit in der bayerischen Landeshauptstadt verstärkt wird.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in München bei 8.814 Euro pro Quadratmeter, was einen leichten Anstieg gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnen die Hauspreise eine Steigerung von 2,1 Prozent, was auf eine moderate, aber stetige Erholung des Marktes hindeutet.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei regional differenziert. Während in den begehrten Stadtteilen mit etablierter Infrastruktur die Preise überdurchschnittlich steigen, verzeichnen periphere Lagen eine moderatere Entwicklung. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Preise noch eine gewisse Zurückhaltung aufwiesen, hat sich die Marktstimmung merklich verbessert. Die Verkaufszahlen weisen leichte Zuwächse auf, was auf eine gestiegene Transaktionsbereitschaft sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite hindeutet.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt jedoch insbesondere in den Toplagen Münchens weiterhin knapp. Die Nachfrage zeigt sich ungebrochen hoch, vor allem für Einfamilienhäuser in guten Stadtteilen mit ausgebauter Infrastruktur und Zugang zu Grünflächen. Diese anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein strukturell begrenztes Angebot, was die Preisdynamik weiter befeuert.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt aufgrund der anhaltenden Baulandknappheit auf niedrigem Niveau. Die wenigen verfügbaren Grundstücke werden zu Höchstpreisen gehandelt, was sich unmittelbar auf die Endpreise der Neubauhäuser auswirkt. Der Leerstand im Häuseregment ist praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht. Die geringe Fluktuation im Bestand führt dazu, dass Interessenten oft monatelang nach geeigneten Objekten suchen müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede innerhalb Münchens zeigen sich im Häusermarkt besonders deutlich. In den zentrumsnahen Villenvierteln wie Bogenhausen, Herzogpark oder Nymphenburg werden Spitzenpreise von teilweise über 15.000 Euro pro Quadratmeter erreicht. Diese exklusiven Lagen profitieren von ihrer historischen Bausubstanz, großzügigen Grundstücken und der Nähe zu kulturellen Einrichtungen.

Die beliebten Stadtrandlagen wie Solln, Grünwald oder Pullach verzeichnen ebenfalls eine starke Nachfrage, wobei hier vor allem Familien mit Kindern nach Einfamilienhäusern mit Gärten suchen. Die Preise liegen hier zwischen 10.000 und 12.000 Euro pro Quadratmeter. In den äußeren Stadtbezirken wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching sind Häuser zu moderateren Preisen zwischen 7.000 und 9.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Häusersegment erwartet. Die fundamentalen Marktfaktoren – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern. Die Baulandknappheit wird weiterhin ein limitierender Faktor für Neubauprojekte bleiben, was das Angebot strukturell begrenzt.

Experten gehen davon aus, dass die Preise für Häuser in München jährlich um zwei bis vier Prozent steigen werden, wobei Toplagen überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren dürften. Die anhaltend niedrigen Zinsen und die Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort werden die Nachfrage weiter stützen. Mittelfristig könnte sich der Markt durch demografische Veränderungen und mögliche regulatorische Eingriffe etwas entspannen, kurzfristig ist jedoch keine grundlegende Trendwende zu erwarten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in München liegen im dritten Quartal 2025 stabil zwischen 8.200 und 8.300 Euro. Dies bedeutet eine minimale Abschwächung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, wobei das Preisniveau insgesamt auf sehr hohem Niveau verharrt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal zeigt sich eine Seitwärtsbewegung mit leichten Schwankungen je nach Lage und Ausstattung.

Die Preisentwicklung im Wohnungssegment zeigt sich differenzierter als bei Häusern. Während Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise weiterhin Preissteigerungen verzeichnen, stagnieren oder sinken die Preise für Bestandswohnungen leicht. Diese Entwicklung reflektiert die gestiegenen Anforderungen der Käufer an Energieeffizienz und moderne Wohnkonzepte.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was zu einer gewissen Entspannung am Markt führt. Diese Angebotsausweitung resultiert hauptsächlich aus fertiggestellten Neubauprojekten, die in den vergangenen Jahren initiiert wurden. Dennoch bleibt das Angebot insgesamt begrenzt und kann die strukturelle Nachfrage nicht vollständig bedienen.

Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf Neubauwohnungen in zentralen Lagen mit moderner und energieeffizienter Ausstattung. Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist leicht rückläufig, liegt aber immer noch höher als bei Häusern. Die Fertigstellungsrate steigt im Vergleich zum Vorjahr leicht an, was mittelfristig zu einer weiteren Marktentspannung führen könnte. Der Leerstand bleibt minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf hochpreisige Luxuswohnungen oder sanierungsbedürftige Altbauten, die nicht den aktuellen Marktanforderungen entsprechen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede im Wohnungsmarkt Münchens sind deutlich ausgeprägt. In den zentralen Stadtteilen wie Maxvorstadt, Schwabing oder Lehel werden für Neubauwohnungen Spitzenpreise von über 12.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen sowie dem lebendigen Stadtleben.

In den Außenbezirken konzentrieren sich größere Entwicklungsgebiete mit Nachverdichtungsprojekten. Stadtteile wie Freiham, Riem oder die Messestadt zeigen eine rege Neubautätigkeit mit Preisen zwischen 7.000 und 9.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete ziehen vor allem junge Familien und Ersterwerbern an, die moderne Wohnkonzepte zu vergleichsweise moderaten Preisen suchen.

Die etablierten Wohnviertel wie Haidhausen, Glockenbachviertel oder Neuhausen verzeichnen eine sehr geringe Verfügbarkeit bei anhaltend hoher Nachfrage. Hier liegen die Preise zwischen 9.000 und 11.000 Euro pro Quadratmeter, wobei charaktervolle Altbauwohnungen nach Sanierung besonders begehrt sind.

Prognose und Ausblick

Der Wohnungsmarkt in München wird sich in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter stabilisieren. Die leichten Marktausgleichstendenzen durch das erhöhte Angebot werden zu einer Dämpfung der Preissteigerungen führen. Experten prognostizieren eine stabile Entwicklung mit einem leichten Erholungstrend, wobei jährliche Preissteigerungen von ein bis drei Prozent realistisch erscheinen.

Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauwohnungen wird weiter zunehmen, während ältere Bestandswohnungen ohne entsprechende Modernisierung unter Preisdruck geraten könnten. Die geplanten Großprojekte in den Entwicklungsgebieten werden mittelfristig für zusätzliches Angebot sorgen, was zu einer weiteren Marktentspannung beitragen könnte. Langfristig bleibt München jedoch ein attraktiver Wohnstandort mit strukturell hohem Preisniveau.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik mit spürbaren Mietpreissteigerungen. Obwohl keine exakten durchschnittlichen Quadratmeterpreise vorliegen, ist die Tendenz eindeutig: Die Mieten für Häuser steigen deutlich stärker als in den Vorquartalen. Diese Entwicklung ist besonders bemerkenswert im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Mietpreise bereits auf hohem Niveau lagen.

Die Mietpreisentwicklung wird maßgeblich durch die anhaltende Wohnraumknappheit getrieben. Familien, die traditionell die Hauptnachfragegruppe für Miethäuser darstellen, sehen sich mit einem immer knapper werdenden Angebot konfrontiert. Die Mietpreise für Einfamilienhäuser in guten Lagen haben teilweise die Marke von 3.000 Euro Kaltmiete überschritten, wobei in Toplagen auch deutlich höhere Mieten verlangt werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die strukturelle Unterversorgung des Marktes führt zu einer angespannten Wettbewerbssituation unter den Mietinteressenten. Besichtigungstermine werden oft innerhalb von Stunden vergeben, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist aufgrund hoher Baukosten und regulatorischer Hürden weiter rückläufig. Investoren konzentrieren sich vermehrt auf Mehrfamilienhäuser, da diese eine höhere Rendite versprechen. Der faktische Leerstand bei Miethäusern liegt bei nahezu null Prozent, was die extreme Marktanspannung unterstreicht. Selbst renovierungsbedürftige Objekte finden schnell Mieter, die bereit sind, Kompromisse einzugehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrage nach Miethäusern konzentriert sich besonders auf grüne und gut angebundene Stadtrandbereiche. Stadtteile wie Obermenzing, Pasing oder Trudering sind bei Familien besonders begehrt, da sie eine Kombination aus urbaner Infrastruktur und suburbaner Lebensqualität bieten. Hier liegen die Mieten für Einfamilienhäuser zwischen 2.500 und 3.500 Euro monatlich.

In den innerstädtischen Lagen sind Miethäuser eine absolute Rarität und werden zu Spitzenpreisen vermietet. Die wenigen verfügbaren Stadthäuser in Schwabing oder Bogenhausen erzielen Mieten von über 5.000 Euro monatlich. In den äußeren Stadtbezirken wie Allach oder Feldmoching sind die Mieten mit 2.000 bis 2.800 Euro moderater, aber auch hier übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiterhin von einem starken Nachfrageüberhang geprägt sein. Die fundamentale Wohnraumknappheit in Kombination mit der geringen Neubauaktivität lässt keine kurzfristige Entspannung erwarten. Experten prognostizieren weitere Mietpreissteigerungen von jährlich drei bis fünf Prozent.

Mittelfristig könnten regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen oder neue Fördermodelle für den Mietwohnungsbau zu einer gewissen Marktberuhigung führen. Die strukturellen Herausforderungen – begrenzte Flächenverfügbarkeit und hohe Baukosten – werden jedoch bestehen bleiben. Langfristig ist mit einer Verschiebung der Nachfrage zu rechnen, da immer mehr Familien aufgrund der hohen Mietpreise in das Umland abwandern könnten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 ebenfalls eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die Mietpreise für Wohnungen steigen spürbar an, wobei der Anstieg im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 besonders markant ausfällt. Obwohl konkrete Durchschnittspreise in den vorliegenden Daten nicht spezifiziert sind, ist die Tendenz eindeutig: Der Mietpreisdruck hat sich weiter verstärkt.

Die Entwicklung der Mietpreise wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Neben der grundsätzlichen Wohnraumknappheit spielen auch die gestiegenen Energiekosten und Nebenkosten eine Rolle. Vermieter kalkulieren diese Kostensteigerungen zunehmend in die Kaltmieten ein, was zu einem zusätzlichen Preisdruck führt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal haben sich die Mieten für Wohnungen um durchschnittlich vier bis sechs Prozent erhöht.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen wurde im dritten Quartal 2025 durch Neubauprojekte leicht ausgeweitet. Diese Angebotserhöhung reicht jedoch nicht aus, um das Marktgleichgewicht wiederherzustellen. Die Nachfrage bleibt auf stabil hohem Niveau und übersteigt das verfügbare Angebot weiterhin deutlich. Das ungünstige Verhältnis von Angebot zu Nachfrage führt zu einer anhaltenden Vermietermarkt-Situation.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment ist leicht rückläufig, was auf höhere Baukosten und strengere regulatorische Anforderungen zurückzuführen ist. Entwickler konzentrieren sich vermehrt auf hochpreisige Projekte, die trotz der hohen Baukosten noch ausreichende Renditen versprechen. Der Leerstand bei Mietwohnungen liegt praktisch bei null, mit Ausnahme von Luxuswohnungen im obersten Preissegment, die teilweise länger auf dem Markt verweilen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrage nach Mietwohnungen konzentriert sich besonders stark auf moderne Neubauwohnungen mit Balkon oder Terrasse in zentralen und gut angebundenen Lagen. In Stadtteilen wie der Maxvorstadt, Schwabing oder dem Glockenbachviertel werden für Zwei-Zimmer-Wohnungen Mieten von über 1.500 Euro kalt verlangt. Drei-Zimmer-Wohnungen in diesen Lagen überschreiten häufig die 2.500-Euro-Marke.

In den Entwicklungsgebieten wie Freiham oder der Messestadt Riem sind die Mieten mit 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter moderater, aber immer noch auf hohem Niveau. Diese Gebiete profitieren von moderner Infrastruktur und guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die traditionellen Arbeiterviertel wie Giesing oder Sendling haben sich zu beliebten Wohnlagen entwickelt, mit Mieten zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter.

Die Außenbezirke wie Feldmoching, Aubing oder Trudering bieten mit Mieten zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen im Stadtgebiet. Aber auch hier ist die Nachfrage hoch, insbesondere nach familiengerechten Wohnungen mit drei oder mehr Zimmern.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in München wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin von hoher Dynamik geprägt sein. Trotz der leichten Angebotsausweitung durch Neubauprojekte wird die Wohnraumknappheit der dominierende Marktfaktor bleiben. Experten erwarten weitere Mietpreissteigerungen von jährlich drei bis fünf Prozent, wobei in gefragten Lagen auch höhere Steigerungsraten möglich sind.

Die geplanten Großprojekte in den Entwicklungsgebieten werden mittelfristig für zusätzliches Angebot sorgen, jedoch wird dieses voraussichtlich nicht ausreichen, um die Nachfrage zu decken. Der Zuzug nach München bleibt aufgrund der wirtschaftlichen Attraktivität der Stadt hoch, was den Nachfragedruck aufrechterhält.

Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse zeigen bisher nur begrenzte Wirkung. Eine nachhaltige Entspannung des Mietwohnungsmarktes wäre nur durch eine massive Ausweitung des Wohnungsangebots möglich, was jedoch aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und der langen Planungs- und Bauzeiten kurzfristig nicht realisierbar ist. Langfristig könnte sich der Markt durch demografische Veränderungen und neue Arbeitsmodelle wie verstärktes Homeoffice etwas entspannen, wobei München als Wohnstandort attraktiv bleiben wird.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, aber angespannter Markt mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt eine moderate Stabilisierung mit leichten Preissteigerungen bei Häusern und stabilen Preisen bei Wohnungen zeigt, bleibt der Mietmarkt von deutlichen Preissteigerungen und extremer Knappheit geprägt.

Die fundamentalen Marktfaktoren – begrenzte Flächenverfügbarkeit, hohe Baukosten, strenge Regulierung und anhaltend hohe Nachfrage – werden auch in den kommenden Quartalen die Marktentwicklung bestimmen. Investoren und Marktteilnehmer sollten sich auf ein weiterhin hohes Preisniveau mit moderaten Steigerungen im Kaufsegment und stärkeren Anstiegen im Mietsegment einstellen.

Die Stadt München steht vor der Herausforderung, durch gezielte Maßnahmen mehr Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die Lebensqualität zu erhalten. Nur durch eine ausgewogene Stadtentwicklungspolitik, die sowohl Neubau als auch Nachverdichtung fördert, kann mittelfristig eine Entspannung des Marktes erreicht werden.