Immobilienmarktbericht München - 3. Quartal 2025

Der Münchener Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor. Die anhaltende Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot prägt weiterhin das Marktgeschehen in der bayerischen Landeshauptstadt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzen sich die positiven Preistendenzen fort, wobei der Mietmarkt eine besonders dynamische Entwicklung aufweist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei etwa 8.777 Euro. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise bei durchschnittlich 8.600 Euro pro Quadratmeter lagen. Die Preisentwicklung zeigt somit einen Anstieg von rund 2 Prozent innerhalb eines Quartals. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung etwa 3 Prozent, was auf eine stabile, aber moderate Wertsteigerung hindeutet.

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser variieren je nach Lage, Ausstattung und Baujahr erheblich. In bevorzugten Wohnlagen können die Preise deutlich über dem Durchschnitt liegen, während in peripheren Gebieten noch vergleichsweise moderate Preise zu finden sind. Die Preisentwicklung zeigt eine gewisse Stabilisierung nach den volatilen Jahren 2022 und 2023, wobei die Nachfrage weiterhin das verfügbare Angebot übersteigt.

Marktdynamik

Die Angebotsseite des Häusermarkts bleibt weiterhin angespannt. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf ausgewählte gute Lagen, wobei die Baulandknappheit ein limitierender Faktor bleibt. Das verfügbare Angebot an Bestandsimmobilien ist begrenzt, da viele Eigentümer angesichts der stabilen Preisentwicklung und der unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zurückhaltend beim Verkauf sind.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern bleibt trotz der hohen Preisniveaus robust. Dies wird durch das anhaltende Bevölkerungswachstum Münchens, die relative Stabilität der Zinsen und den Wunsch nach Wohneigentum in einer der wirtschaftlich stärksten Regionen Deutschlands getrieben. Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht vorhanden, was die Marktenge zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben signifikant. In zentral gelegenen und besonders beliebten Stadtrandbezirken wie Laim und Moosach bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 7.000 und 8.000 Euro, wobei in sehr guten Mikrolagen auch deutlich höhere Preise erzielt werden. Premium-Lagen in Stadtteilen wie Bogenhausen, Grünwald oder Solln erreichen Spitzenpreise, die weit über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Die traditionell günstigeren Stadtrandbezirke im Norden und Osten Münchens bieten noch vergleichsweise moderate Einstiegspreise, wobei auch hier eine kontinuierliche Wertsteigerung zu beobachten ist. Die Infrastrukturentwicklung und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr spielen eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung in den verschiedenen Stadtteilen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung bei Häusern. Die strukturellen Faktoren wie Baulandknappheit, regulatorische Anforderungen und die anhaltend hohe Nachfrage werden voraussichtlich zu weiteren moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich führen.

Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Einflussfaktor für die weitere Marktentwicklung. Sollten die Zinsen stabil bleiben oder sogar leicht sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren. Gleichzeitig könnten strengere Kreditvergaberichtlinien und die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit dämpfend auf die Preisentwicklung wirken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro liegt das Preisniveau spürbar über dem des zweiten Quartals 2025, in dem die Preise zwischen 8.050 und 8.900 Euro pro Quadratmeter rangierten. Dies entspricht einer Steigerung von bis zu 5 Prozent innerhalb eines Quartals, was die fortgesetzte Erholung nach der Preiskorrektur von 2023 unterstreicht.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert erheblich je nach Lage und Ausstattung, mit Werten zwischen 7.000 Euro in einfacheren Lagen bis zu über 10.000 Euro pro Quadratmeter in Toplagen. Im Jahresvergleich zeigt sich eine nahezu stabile Entwicklung mit einer leichten Steigerung von 1 bis 2 Prozent, was auf eine Konsolidierung nach den volatilen Vorjahren hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt aufgrund der starken Urbanisierung und des kontinuierlichen Zuzugs nach München auf hohem Niveau. Die Stadt profitiert weiterhin von ihrer Attraktivität als Wirtschaftsstandort und Universitätsstadt, was zu einem stetigen Bedarf an Wohnraum führt. Die Neubauaktivitäten sind trotz der Baulandverknappung moderat, können aber die hohe Nachfrage nicht vollständig befriedigen.

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt knapp, mit einer niedrigen Leerstandsquote, die deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt liegt. Die Vermarktungszeiten für gut geschnittene Wohnungen in attraktiven Lagen sind kurz, während Objekte mit Nachteilen länger auf dem Markt verweilen. Die Qualität und energetische Ausstattung der Immobilien gewinnen zunehmend an Bedeutung für die Preisbildung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Münchener Stadtteilen bleibt ausgeprägt. In den Toplagen der Innenstadt, Schwabing und Maxvorstadt werden regelmäßig Preise über 10.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem besonderen urbanen Flair.

Die Außenbezirke wie Moosach, Laim und Pasing bieten mit Quadratmeterpreisen zwischen 7.000 und 8.000 Euro vergleichsweise günstigere Einstiegsmöglichkeiten in den Eigentumsmarkt. Diese Stadtteile verzeichnen eine steigende Beliebtheit, insbesondere bei jungen Familien, die ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis suchen. Die regionale Preisdifferenzierung bleibt stabil, wobei infrastrukturelle Verbesserungen in einzelnen Stadtteilen zu graduellen Aufwertungen führen können.

Prognose und Ausblick

Die Experteneinschätzungen für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Eine jährliche Wertsteigerung von 2 bis 3 Prozent wird als realistisches Szenario angesehen. Die dynamische Entwicklung der Mietpreise unterstützt dabei die Werthaltigkeit von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage.

Langfristig wird die Entwicklung des Wohnungsmarkts von verschiedenen Faktoren beeinflusst werden, darunter die demographische Entwicklung, die Wirtschaftslage und regulatorische Rahmenbedingungen. Die anhaltende Attraktivität Münchens als Wohn- und Arbeitsort sowie die begrenzte Flächenverfügbarkeit sprechen für eine weiterhin positive Preisentwicklung, allerdings mit moderateren Steigerungsraten als in den Boomjahren vor 2022.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine ausgeprägt dynamische Entwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser nicht explizit verfügbar sind, zeigt sich im allgemeinen Mietmarkt ein deutlicher Aufwärtstrend. Die Neuvertragsmieten sind seit August 2024 um circa 4,7 Prozent gestiegen, was die anhaltende Verknappung und hohe Nachfrage im Segment der Miethäuser widerspiegelt.

Die Mietpreise für Häuser liegen deutlich über dem städtischen Durchschnitt für Wohnungen, was durch die größere Wohnfläche, private Gärten und die generell gehobene Ausstattung begründet ist. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der Trend steigender Mieten unvermindert fort, wobei besonders familiengerechte Objekte in guten Lagen stark nachgefragt werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in München ist äußerst begrenzt. Viele Eigentümer präferieren angesichts der hohen Kaufpreise den Verkauf ihrer Immobilien gegenüber einer langfristigen Vermietung. Dies führt zu einer strukturellen Verknappung im Mietangebot für Häuser. Der Leerstand bei Miethäusern ist praktisch nicht existent, und Neuvermietungen finden meist innerhalb kürzester Zeit statt.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser konzentriert sich vorwiegend auf Stadtrandzonen, wo noch begrenzt Bauland verfügbar ist. Institutionelle Investoren zeigen verstärktes Interesse an der Entwicklung von Reihenhaussiedlungen zur Vermietung, um der hohen Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum zu begegnen. Dennoch bleibt das Neuangebot weit hinter der Nachfrage zurück.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. Zentrale Lagen mit historischem Charme und exzellenter Infrastruktur erzielen Spitzenmieten, die oft nur von einkommensstarken Haushalten getragen werden können. Stadtrandgebiete mit Neubausiedlungen und Eigenheimcharakter bieten tendenziell günstigere Mietkonditionen, bleiben aber immer noch auf hohem Niveau.

Besonders gefragt sind Häuser in etablierten Wohnvierteln mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten. Stadtteile wie Pasing, Obermenzing oder Trudering verzeichnen eine konstant hohe Nachfrage von Familien. Die Mietpreisdifferenz zwischen zentralen und peripheren Lagen kann bei vergleichbaren Objekten mehrere hundert Euro monatlich betragen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Miethausmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung des Preisanstiegs hin. Die strukturellen Faktoren, die zu der aktuellen Marktenge führen, werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern. Die hohe Nachfrage durch Zuzug, die Präferenz für größere Wohnflächen im Zuge veränderter Arbeitsmodelle und die begrenzte Neubautätigkeit werden weiterhin preistreibend wirken.

Experten erwarten, dass die Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich liegen werden, wobei besonders attraktive Objekte in gefragten Lagen auch höhere Steigerungen verzeichnen könnten. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, werden zwar dämpfend wirken, können aber die grundlegende Marktdynamik nicht umkehren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 die dynamischste Entwicklung aller Wohnimmobiliensegmente. Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten sind seit August 2024 um beachtliche 4,7 Prozent gestiegen, was die anhaltende Anspannung auf dem Münchener Mietmarkt unterstreicht. Die Quadratmetermieten bewegen sich in beliebten Lagen häufig zwischen 20 und 30 Euro, wobei möblierte Wohnungen einen Aufschlag von bis zu 18 Prozent gegenüber unmöblierten Objekten erzielen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der Aufwärtstrend ohne signifikante Abweichungen fort. Die kontinuierliche Mietsteigerung übertrifft dabei die Kaufpreisentwicklung deutlich, was die Attraktivität von Wohnimmobilien als Kapitalanlage unterstreicht. Die Renditen für Vermieter bleiben trotz hoher Kaufpreise attraktiv, insbesondere in Anbetracht der stabilen Nachfragesituation.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in München bleibt ungebrochen hoch. Der kontinuierliche Zuzug von Fachkräften, Studierenden und Berufspendlern sorgt für einen konstanten Bedarf an Wohnraum. Die Stadt profitiert dabei von ihrer Position als führender Wirtschaftsstandort in Süddeutschland und der Präsenz zahlreicher renommierter Universitäten und Hochschulen.

Das Angebot kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Der Leerstand liegt weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau, und Neubauaktivitäten sind nicht ausreichend, um die strukturelle Unterversorgung zu beheben. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen ist extrem kurz, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage vergeben werden. Die Anzahl der Bewerber pro Wohnung erreicht regelmäßig zweistellige Werte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisdifferenzierung innerhalb Münchens bleibt ausgeprägt. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt und in angesagten Vierteln wie Schwabing, Maxvorstadt und Glockenbachviertel erzielt. Hier sind Quadratmetermieten von über 25 Euro keine Seltenheit, und besonders exklusive Objekte können auch die 30-Euro-Marke überschreiten.

Die Stadtrandbezirke bieten deutlich günstigere Alternativen, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. In Stadtteilen wie Feldmoching, Aubing oder Riem liegen die Mieten teilweise noch unter 15 Euro pro Quadratmeter, allerdings mit steigender Tendenz. Die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum wird zunehmend zu einer Herausforderung, insbesondere für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen zur zukünftigen Entwicklung des Mietwohnungsmarkts sind einhellig: Die Preise werden weiter steigen. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit jährlichen Mietsteigerungen von 4 bis 6 Prozent gerechnet, wobei regional und qualitativ bedingte Abweichungen möglich sind. Die enge Marktsituation wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da die strukturellen Probleme des Münchener Wohnungsmarkts kurzfristig nicht lösbar sind.

Langfristig werden verschiedene Faktoren die Entwicklung beeinflussen. Die geplanten Neubaugebiete könnten mittelfristig zu einer gewissen Entlastung führen, allerdings wird dies Jahre dauern. Regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen oder neue Regelungen zum Mieterschutz könnten dämpfend wirken, werden aber die grundlegende Nachfrage-Angebots-Problematik nicht lösen. Die Attraktivität Münchens als Wohn- und Arbeitsort wird weiterhin für einen hohen Nachfragedruck sorgen.

Fazit

Der Münchener Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und von kontinuierlichen Preissteigerungen geprägt. Während der Kaufmarkt moderate Zuwächse verzeichnet, zeigt der Mietmarkt eine besonders dynamische Entwicklung. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig anhaltend hoher Nachfrage bildet die Grundlage für die erwartete Fortsetzung des Aufwärtstrends.

Die Herausforderungen des Marktes – Baulandknappheit, regulatorische Hürden und die demografische Entwicklung – werden auch in den kommenden Jahren bestimmend bleiben. Für Investoren bietet der Markt weiterhin attraktive Chancen, während Wohnungssuchende mit anhaltend hohen Preisen und knappem Angebot konfrontiert bleiben. Die Politik steht vor der Aufgabe, Rahmenbedingungen zu schaffen, die sowohl die Schaffung neuen Wohnraums fördern als auch die Bezahlbarkeit für breite Bevölkerungsschichten sicherstellen.

Die unterschiedliche Entwicklung der einzelnen Marktsegmente erfordert differenzierte Betrachtungen und Strategien. Während der Markt für Kaufimmobilien eine gewisse Stabilisierung zeigt, bleibt der Mietmarkt hochdynamisch. Diese Divergenz wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen ein prägendes Merkmal des Münchener Immobilienmarkts bleiben.