Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit teilweise gegenläufigen Trends in den verschiedenen Marktsegmenten. Während der Mietmarkt weiterhin von deutlichen Preissteigerungen geprägt ist, stabilisieren sich die Kaufpreise auf hohem Niveau. Die fundamentale Herausforderung der Wohnraumknappheit in der bayerischen Landeshauptstadt besteht fort und prägt maßgeblich die Marktdynamik.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegen sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser zum Kauf in München zwischen 8.777 und 8.814 Euro. Dies entspricht einer leichten Preissteigerung von etwa 1 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025. Im Jahresvergleich zeigt sich eine moderate Aufwärtsentwicklung von circa 2,1 Prozent, was auf eine allmähliche Stabilisierung des Marktes nach den turbulenten Vorjahren hindeutet.

Die Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Münchner Immobilienmarktes wider, wobei die Steigerungsraten deutlich moderater ausfallen als in den Boomjahren vor 2022. Besonders Einfamilienhäuser in gehobenen Lagen verzeichnen weiterhin stabile bis leicht steigende Preise, während in peripheren Lagen die Preisentwicklung verhaltener verläuft.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt jedoch insgesamt auf einem niedrigen Niveau. Die strukturelle Angebotsknappheit, insbesondere in den begehrten Toplagen Münchens, prägt weiterhin das Marktgeschehen. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern bleibt auf sehr hohem Niveau, wobei besonders Objekte in Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Nähe zu Grünflächen stark nachgefragt werden.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser ist aufgrund der extremen Baulandknappheit in München weiterhin niedrig. Die wenigen verfügbaren Baugrundstücke werden meist für verdichtete Wohnbebauung genutzt, was das Angebot an neuen Einfamilienhäusern zusätzlich limitiert. Der Leerstand in diesem Marktsegment ist praktisch nicht existent, da verfügbare Objekte meist innerhalb kurzer Zeit einen Käufer finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen bleiben erheblich. Besonders gefragt und entsprechend hochpreisig sind Einfamilienhäuser in den klassischen Villenvierteln wie Bogenhausen, Herzogpark oder Nymphenburg. Hier werden regelmäßig Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt erzielt.

In den Stadtrandbereichen mit hoher Lebensqualität, wie beispielsweise Solln, Großhadern oder Trudering, zeigt sich eine stabile Nachfrage bei moderat steigenden Preisen. Diese Lagen profitieren von ihrer guten Anbindung an das Stadtzentrum bei gleichzeitig ruhigerer Wohnlage und mehr Grünflächen. Die günstigsten Häuserpreise finden sich weiterhin in den peripheren Stadtteilen im Münchner Norden und Osten, wobei auch hier das Preisniveau im bundesweiten Vergleich sehr hoch liegt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Erholung bei den Kaufpreisen für Häuser. Die fundamentalen Faktoren - knappes Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage - sprechen für eine weitere Preisstabilität bis leichte Preissteigerungen. Die Zinsentwicklung wird dabei eine wichtige Rolle spielen: Sollten die Hypothekenzinsen weiter sinken oder sich auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stützen.

Mittelfristig wird die Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Zuwanderung nach München abhängen. Die strukturelle Wohnraumknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da die Neubauaktivität nicht ausreicht, um die Nachfrage zu decken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine heterogene Preisentwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bewegen sich je nach Lage und Baualter zwischen 8.200 und 9.174 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 ist eine Stagnation bis zu einem leichten Rückgang der Preise zu beobachten, wobei die Veränderungen minimal ausfallen.

Diese Seitwärtsbewegung der Preise steht im Kontrast zur Entwicklung bei Häusern und deutet auf eine gewisse Marktsättigung im Segment der Eigentumswohnungen hin. Im Jahresvergleich zeigen sich die Preise stabil bis leicht rückläufig, was teilweise auf das leicht gestiegene Angebot und die nach wie vor restriktiven Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was zu einer gewissen Entspannung auf der Angebotsseite führt. Die Nachfrage bleibt jedoch auf einem stabil hohen Niveau, insbesondere für Wohnungen in zentralen Lagen und mit moderner Ausstattung. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, bleiben aber historisch betrachtet kurz.

Die Neubauaktivität zeigt sich leicht rückläufig, wobei die Fertigstellungszahlen leicht über dem Vorjahresniveau liegen. Dies reicht jedoch weiterhin nicht aus, um den strukturellen Nachfrageüberhang abzubauen. Der Leerstand bleibt minimal und betrifft hauptsächlich Luxuswohnungen im oberen Preissegment sowie stark sanierungsbedürftige Altbauwohnungen, die vor einer Modernisierung stehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen bleiben erheblich. Im Stadtzentrum und den angrenzenden beliebten Vierteln wie Schwabing, Maxvorstadt oder Glockenbachviertel werden Spitzenpreise von bis zu 10.500 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erzielt. In durchschnittlichen Lagen pendeln sich die Preise bei etwa 7.100 Euro pro Quadratmeter ein.

Besonders gefragt sind Neubauwohnungen in zentralen Lagen mit energieeffizienter Ausstattung. Diese Objekte profitieren von den gestiegenen Energiekosten und dem wachsenden Umweltbewusstsein der Käufer. Altbauwohnungen mit Charme in den Gründerzeitvierteln behaupten sich preislich ebenfalls auf hohem Niveau, sofern sie modernisiert sind. In den Außenbezirken zeigt sich ein differenziertes Bild: Während gut angebundene Stadtteile mit U- oder S-Bahn-Anschluss stabile Preise aufweisen, stagnieren oder sinken die Preise in schlechter angebundenen Lagen leicht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktanalysten eine Preisstabilisierung mit moderaten Zuwächsen zwischen 2 und 4 Prozent. Diese verhaltene Prognose basiert auf mehreren Faktoren: Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Unsicherheitsfaktor, die demografische Entwicklung Münchens spricht jedoch für eine anhaltend hohe Nachfrage.

Die zu erwartenden Neubauprojekte werden voraussichtlich hauptsächlich im mittleren bis gehobenen Preissegment realisiert, was die Angebotsseite nur begrenzt entlasten wird. Langfristig wird die Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort und die damit verbundene Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte die Nachfrage nach Eigentumswohnungen stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietha̱user in München zeigt im dritten Quartal 2025 deutliche Preissteigerungen. Während konkrete Quadratmetermieten für Häuser in den vorliegenden Marktdaten nicht explizit genannt werden, wird die Entwicklung durchweg als "deutlich steigend" charakterisiert. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mietpreise moderat bis deutlich erhöht, was die anhaltende Dynamik in diesem Marktsegment unterstreicht.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern übertrifft dabei die Steigerungsraten im Kaufsegment erheblich, was auf die verschärfte Situation am Mietmarkt und die hohe Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum mit Garten hinweist. Besonders moderne, energieeffiziente Häuser in guten Lagen erzielen Spitzenmieten, die selbst für Münchner Verhältnisse neue Höchstwerte erreichen.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, kann jedoch die sehr hohe Nachfrage bei weitem nicht decken. Besonders gefragt sind moderne, gut ausgestattete Mietobjekte mit zeitgemäßer Energieeffizienz und Außenflächen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Miethäuser liegt bei wenigen Tagen, wobei attraktive Objekte oft innerhalb von Stunden vergeben werden.

Die Neubauaktivitäten bei Mietobjekten zeigen sich leicht rückläufig, was hauptsächlich auf die gestiegenen Baukosten und regulatorische Anforderungen zurückzuführen ist. Institutionelle Investoren konzentrieren sich verstärkt auf Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen, während das Angebot an einzelnen Miethäusern hauptsächlich von privaten Vermietern stammt. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht vorhanden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchste Nachfrage und entsprechend die höchsten Mietpreise für Häuser finden sich in den beliebten Familienvierteln mit guter Infrastruktur und Nähe zu Grünflächen. Stadtteile wie Obermenzing, Pasing oder Bogenhausen sind besonders begehrt. Hier treffen gehobene Wohnlagen mit guter Verkehrsanbindung und qualitativ hochwertigen Bildungseinrichtungen zusammen.

In den Randlagen Münchens, beispielsweise in Aubing, Lochhausen oder Trudering, sind die Mieten für Häuser moderater, wobei auch hier das Preisniveau im bundesweiten Vergleich sehr hoch liegt. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf Objekte mit guter S-Bahn-Anbindung und Nähe zu Schulen und Kindergärten. Innenstadtnahe Reihenhäuser oder Doppelhaushälften in Stadtteilen wie Sendling oder Laim erzielen aufgrund ihrer Seltenheit und der kurzen Wege Premiummieten.

Prognose und Ausblick

Der anhaltende Druck auf die Mieten wird durch die fundamentale Wohnraumknappheit in München weiter verstärkt werden. Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit weiteren Mietsteigerungen zu rechnen, wobei das Tempo der Erhöhungen von politischen Interventionen wie Mietpreisbremse oder Mietendeckel beeinflusst werden könnte.

Die demografische Entwicklung mit einem wachsenden Anteil an Familien, die flexibel bleiben möchten und daher die Miete dem Kauf vorziehen, wird die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig führen die hohen Kaufpreise und restriktiven Finanzierungsbedingungen dazu, dass viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verbleiben. Eine spürbare Entspannung ist nur durch eine deutliche Ausweitung des Angebots zu erwarten, was angesichts der Baulandknappheit und regulatorischen Hürden mittelfristig unwahrscheinlich erscheint.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik bei den Preisen. Die Mietpreise für Wohnungen steigen signifikant, wobei die genauen Quadratmetermieten zwar nicht explizit in den Marktdaten genannt werden, die Entwicklung jedoch als "stark nachgefragt" und mit deutlichen Steigerungen charakterisiert wird. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mieten leicht bis moderat erhöht, was den bereits im Vorquartal begonnenen Aufwärtstrend fortsetzt und sogar verstärkt.

Die Mietpreisentwicklung reflektiert die angespannte Situation am Münchner Wohnungsmarkt, wo die Nachfrage das Angebot weiterhin deutlich übersteigt. Besonders in zentralen Lagen und bei Neubauwohnungen werden Mietpreise erreicht, die selbst für München neue Dimensionen erreichen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was vor allem auf Neubauprojekte zurückzuführen ist. Dennoch bleibt ein deutlicher Nachfrageüberhang bestehen, der den Markt prägt. Die sehr hohe Nachfrage führt dazu, dass Wohnungen oft innerhalb kürzester Zeit vermietet werden, teilweise noch vor der offiziellen Vermarktung.

Die Neubauaktivität zeigt sich leicht rückläufig, wobei die realisierten Neubauprojekte neue Mieteinheiten auf den Markt bringen. Diese konzentrieren sich jedoch hauptsächlich auf das mittlere bis gehobene Preissegment, was die Situation für Wohnungssuchende mit durchschnittlichen Einkommen nicht verbessert. Der Leerstand bleibt minimal und betrifft hauptsächlich Wohnungen, die sich in der Renovierung befinden oder aufgrund überzogener Mietpreisvorstellungen schwer vermittelbar sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. In den zentralen Lagen wie Maxvorstadt, Schwabing oder dem Glockenbachviertel werden Spitzenmieten verlangt, insbesondere für Neubauwohnungen mit Balkon oder Terrasse und energieeffizienter Ausstattung.

Die beliebten Viertel wie Haidhausen, die Au oder Sendling verzeichnen ebenfalls hohe Nachfrage und entsprechende Mietpreise. Hier ist besonders der Altbaubestand mit sanierten Wohnungen gefragt. In den Außenbezirken zeigt sich ein differenziertes Bild: Stadtteile mit guter U- oder S-Bahn-Anbindung wie Fürstenried, Neuperlach oder Moosach profitieren von ihrer Verkehrsanbindung und verzeichnen steigende Mieten. In schlechter angebundenen Randlagen sind die Mietsteigerungen moderater, wobei auch hier das absolute Niveau im bundesweiten Vergleich sehr hoch ist.

Besonders gefragt sind Wohnungen mit modernen Grundrissen, Einbauküchen und energieeffizienter Ausstattung. Die Energieeffizienz wird angesichts der hohen Nebenkosten zu einem immer wichtigeren Entscheidungskriterium für Mieter. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz haben zunehmend Vermietungsprobleme oder müssen Preisabschläge hinnehmen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Münchner Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deutet auf weiter steigende Mieten hin. Die fundamentale Wohnraumknappheit wird trotz der Neubauaktivitäten bestehen bleiben, da die Zuwanderung nach München anhält und die Haushaltsgrößen weiter sinken.

Eine leichte Entspannung wird durch die geplanten Neubauprojekte erwartet, diese wird jedoch voraussichtlich nur temporär und begrenzt sein. Die Nachfrage wird weiterhin deutlich über dem Angebot liegen. Politische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse können die Dynamik dämpfen, lösen jedoch nicht das grundlegende Problem des Wohnraummangels.

Langfristig wird die Entwicklung stark von der wirtschaftlichen Attraktivität Münchens, der Entwicklung des Homeoffice-Trends und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen. Die Digitalisierung und flexible Arbeitsmodelle könnten zu einer gewissen Entlastung der Kernstadt führen, wenn Arbeitnehmer zunehmend in das Umland ziehen. Dennoch wird München als Wirtschafts- und Kulturzentrum Süddeutschlands seine Anziehungskraft behalten, was die Wohnungsnachfrage auf hohem Niveau halten wird.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit einem klaren Trend: Während die Kaufpreise sich auf hohem Niveau stabilisieren, setzen die Mietpreise ihren Aufwärtstrend fort. Die fundamentale Herausforderung der Wohnraumknappheit prägt alle Marktsegmente und wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren die Marktentwicklung bestimmen.

Die moderate Erholung im Kaufsegment bei Häusern steht der Stagnation bei Eigentumswohnungen gegenüber, was auf eine gewisse Marktsättigung und die restriktiven Finanzierungsbedingungen hindeutet. Der Mietmarkt hingegen zeigt sich sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen äußerst dynamisch mit deutlichen Preissteigerungen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass München weiterhin einer der teuersten und umkämpftesten Immobilienmärkte Deutschlands bleibt. Käufer und Mieter müssen sich auf anhaltend hohe Preise einstellen, während Eigentümer und Vermieter von stabilen bis steigenden Werten profitieren. Die Politik steht vor der Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne die Investitionsbereitschaft zu stark zu dämpfen.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die leichte Entspannung auf der Angebotsseite zu einer Stabilisierung der Marktdynamik führt oder ob die strukturellen Faktoren weiterhin für Preisdruck sorgen werden. Sicher ist, dass der Münchner Immobilienmarkt auch mittelfristig von Knappheit und hoher Nachfrage geprägt bleiben wird.