Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im Vergleich zum Vorquartal

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit leicht positiver Tendenz. Nach der Konsolidierungsphase des zweiten Quartals setzt sich nun eine moderate Erholung durch, die sich sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt bemerkbar macht. Die Talsohle der Preiskorrektur scheint überwunden, während die strukturelle Angebotsknappheit weiterhin den Markt prägt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in München bei 8.777 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis noch bei etwa 8.686 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preissteigerung von rund ein bis zwei Prozent signalisiert das Ende der Konsolidierungsphase und den Beginn einer sanften, aber stetigen Aufwärtsbewegung.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Erholung: Gegenüber Mitte 2024 verzeichnet das Segment eine Preissteigerung von etwa fünf Prozent. Diese Entwicklung markiert einen klaren Umschwung nach der vorangegangenen Korrekturphase, die den Markt in den Jahren 2023 und frühen 2024 geprägt hatte. Die Preise haben sich somit nicht nur stabilisiert, sondern befinden sich wieder auf einem moderaten Wachstumspfad.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt in München grundsätzlich solide, zeigt jedoch differenzierte Tendenzen in verschiedenen Preissegmenten. Während im Luxussegment eine gewisse Kaufzurückhaltung zu beobachten ist, verstärkt sich die Nachfrage im mittleren Preissegment spürbar. Diese Verschiebung reflektiert die veränderten Finanzierungsbedingungen und die gestiegene Preissensibilität der Käufer.

Ein positives Signal sendet die Entwicklung der Transaktionszahlen: Die Anzahl der Kaufverträge stieg im ersten Halbjahr 2025 um etwa 13 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Diese Belebung der Handelsaktivität deutet auf ein zurückkehrendes Vertrauen in den Markt hin. Gleichzeitig stagniert die Neubauaktivität in guten Lagen oder ist sogar leicht rückläufig, was das ohnehin knappe Angebot weiter verknappt und mittelfristig preistreibend wirken dürfte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen verschiedenen Stadtlagen bleibt ein charakteristisches Merkmal des Münchner Immobilienmarktes. Zentrale und etablierte gute Lagen verzeichnen weiterhin die höchsten Preise und die stärkste Nachfrage. Hier zeigt sich der Markt besonders robust, mit Quadratmeterpreisen, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen.

In den Stadtrandbereichen präsentiert sich ein differenzierteres Bild: Während die absoluten Preise hier tendenziell günstiger sind, zeigt sich in attraktiven Randvierteln mit guter Infrastrukturanbindung eine steigende Nachfrage. Besonders Familien weichen verstärkt in diese Gebiete aus, was dort zu einer dynamischeren Preisentwicklung führt als in den bereits hochpreisigen Zentrumslagen.

Prognose und Ausblick

Experten bewerten den Markt für Häuser zum Kauf als robust und stabil mit anhaltender Nachfragedynamik. Trotz der weiterhin restriktiven Finanzierungssituation wird ein langsamer, aber stetiger Preisanstieg erwartet. Die Talsohle bei den Preisen gilt als überwunden, was dem Markt eine positive Grundstimmung verleiht.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen prognostiziert. Die strukturellen Faktoren – knappes Angebot, solide Nachfrage und die Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort – sprechen für eine stabile Marktentwicklung. Allerdings dürfte das Wachstumstempo moderat bleiben, da die Finanzierungskosten weiterhin dämpfend wirken und die Kaufkraft vieler Interessenten begrenzen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro liegt das aktuelle Niveau deutlich über den Werten des zweiten Quartals 2025, als die Preise noch zwischen 8.200 und 8.300 Euro pro Quadratmeter rangierten. Diese Steigerung von über zehn Prozent innerhalb eines Quartals signalisiert eine deutliche Marktbelebung und unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen in der bayerischen Landeshauptstadt.

Im Jahresvergleich zeigt sich, dass der Markt für Eigentumswohnungen keinen signifikanten Preisrückgang mehr verzeichnet. Stattdessen hat sich seit Mitte 2024 eine Stabilisierung mit leichter Erholungstendenz etabliert. Die anfängliche Preiskorrektur, die den Markt in den Vorjahren prägte, ist damit endgültig überwunden.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen ist geprägt von einem ausgeprägten Nachfrageüberhang bei gleichzeitiger Angebotsknappheit. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot insbesondere in den Innenstadtlagen bei weitem, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Käufer sehen sich mit einem stark umkämpften Markt konfrontiert, in dem attraktive Objekte oft innerhalb kürzester Zeit verkauft werden.

Verschärft wird die Situation durch die rückläufige Neubautätigkeit. Im zweiten Quartal ging die Neubauaktivität bei Wohnungen in guten Lagen um fünf Prozent zurück, ein Trend, der sich im dritten Quartal fortsetzte. Diese Entwicklung verknappt das Angebot weiter und trägt zur Preisstabilisierung beziehungsweise -steigerung bei. Die verhaltene Neubautätigkeit ist dabei hauptsächlich auf gestiegene Baukosten, komplexe Genehmigungsverfahren und die unsichere Zinsentwicklung zurückzuführen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede im Wohnungsmarkt Münchens sind besonders ausgeprägt. In den begehrten zentralen Vierteln und etablierten guten Lagen ist das Angebot extrem knapp, was zu Spitzenpreisen führt, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Stadtteile wie Schwabing, Maxvorstadt oder Lehel verzeichnen Quadratmeterpreise, die oft die 10.000-Euro-Marke überschreiten.

Außenliegende Stadtteile bieten zwar etwas mehr Verfügbarkeit, jedoch zu deutlich differenzierten Preisen. Die Preisunterschiede zwischen Zentrum und Peripherie können mehrere tausend Euro pro Quadratmeter betragen. Dennoch zeigen auch die Randlagen eine positive Preisentwicklung, getrieben durch Käufer, die aus den hochpreisigen Zentrumslagen verdrängt werden.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in München bleiben optimistisch. Experten erwarten eine fortdauernde Knappheit, die durch die eingeschränkte Neubautätigkeit und die anhaltend hohe Nachfrage weiter verschärft wird. Diese strukturellen Faktoren wirken preistreibend und sprechen für eine weitere Preisstabilisierung auf hohem Niveau mit leichter Aufwärtstendenz.

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der leichten Preiserholung prognostiziert. Die Nachfrage dürfte robust bleiben, getrieben durch die wirtschaftliche Stärke Münchens, die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte und die begrenzte Verfügbarkeit alternativer Anlageformen. Allerdings könnten steigende Preise zusammen mit den erhöhten Finanzierungskosten die Erschwinglichkeit weiter einschränken und damit das Nachfragewachstum dämpfen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Häuser zur Miete in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser im dritten Quartal nicht explizit ausgewiesen sind, zeigen die verfügbaren Daten aus dem zweiten Quartal 2025 allgemein stabile bis leicht steigende Mietpreise im Segment der Mehrfamilienhäuser. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich weiterhin auf einem hohen Niveau, das charakteristisch für den Münchner Mietmarkt ist.

Im Vergleich zum Vorjahr zeigen sich die Mieten leicht steigend bei gleichbleibend hohem Niveau. Diese moderate Aufwärtsentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität Münchens als Wohn- und Arbeitsort wider, wobei die Preissteigerungen durch verschiedene regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse gedämpft werden.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zur Miete ist gekennzeichnet durch eine leichte Zunahme der Nachfrage bei weiterhin straffem Markt. Die Zahl der Mietverträge stieg im ersten Halbjahr 2025 um etwa fünf Prozent, was auf eine Belebung des Mietmarktes hindeutet. Gleichzeitig bleibt der Leerstand im Mietsegment gering, was die angespannte Angebotssituation unterstreicht.

Die Neubauaktivität bei Mietimmobilien, insbesondere im Segment der Einfamilienhäuser zur Vermietung, ist nicht sehr ausgeprägt. Dies liegt unter anderem an den hohen Grundstückspreisen und Baukosten, die Neubauprojekte für Vermieter weniger rentabel machen. Die Folge ist ein weiterhin knappes Angebot, das die Verhandlungsposition der Vermieter stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Wie auch im Kaufmarkt zeigen sich deutliche Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen. Zentrumsnahe und beliebte Viertel verzeichnen die höchsten Mietpreise für Häuser. Besonders gefragt sind Lagen mit guter Infrastruktur, Nähe zu Grünflächen und exzellenter Verkehrsanbindung. Stadtteile wie Bogenhausen, Nymphenburg oder Solln gehören zu den teuersten Mietlagen für Häuser.

Am Stadtrand sind die Mieten tendenziell günstiger, wobei auch hier die Unterschiede je nach Stadtteil erheblich sein können. Die Preisdifferenzierung folgt dabei einem ähnlichen Muster wie im Kaufmarkt, wobei die relativen Unterschiede im Mietmarkt oft etwas geringer ausfallen als bei den Kaufpreisen.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten, dass sich die Mietpreise für Häuser auf dem aktuell hohen Niveau weiter stabilisieren oder geringfügig steigen werden. Die strukturellen Faktoren – knappes Angebot, solide Nachfrage und begrenzte Neubauaktivität – sprechen für eine Fortsetzung des angespannten Marktumfelds.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird erwartet, dass der Markt stabil bleibt mit einer knappen Verfügbarkeit. Die Nachfrage wird weiterhin durch die Attraktivität Münchens als Wohnort angetrieben, insbesondere für Familien, die den zusätzlichen Platz und die Privatsphäre eines Hauses schätzen. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse dürften jedoch verhindern, dass die Mieten zu stark steigen. Gleichzeitig könnte die anhaltende Diskussion um Klimaschutz und Energieeffizienz zu einer verstärkten Nachfrage nach energetisch sanierten oder neuen Objekten führen, was in diesem Segment zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen führen könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Wohnungen in München bewegt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. Die durchschnittlichen Mieten zeigen eine stabile bis leicht steigende Tendenz, wobei besonders in den Innenstadtlagen Spitzenmieten erreicht werden. Während konkrete Zahlen für das dritte Quartal 2025 nicht vollständig vorliegen, bestätigen alle verfügbaren Indikatoren die Fortsetzung des hochpreisigen Mietumfelds, das München seit Jahren charakterisiert.

Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine leichte Zunahme der Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot, was die Mietpreissituation weiter verschärft. Die leichte Steigerungstendenz setzt sich damit fort, wobei die Dynamik durch regulatorische Maßnahmen gebremst wird. Im Jahresvergleich haben sich die Mietpreise für Wohnungen stabil bis leicht steigend entwickelt, bei weiterhin geringen Leerständen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungsmietmarkt ist geprägt von einer anhaltenden Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage. Das Angebot bleibt besonders in zentralen Lagen knapp, während die Neubauaktivität bei Mietwohnungen nur moderat ausfällt. Diese strukturelle Unterversorgung führt zu einem Vermietermarkt, in dem Mieter oft nur geringe Auswahlmöglichkeiten haben und schnelle Entscheidungen treffen müssen.

Die geringe Fluktuation im Bestand verschärft die Situation zusätzlich. Viele Mieter halten an ihren bestehenden Mietverträgen fest, da Neuverträge oft mit deutlich höheren Mieten verbunden sind. Diese „Lock-in-Effekte" reduzieren das verfügbare Angebot weiter und tragen zur Marktanspannung bei. Gleichzeitig führt die hohe Nachfrage dazu, dass freiwerdende Wohnungen oft innerhalb kürzester Zeit neu vermietet werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen sind im Wohnungsmietmarkt besonders ausgeprägt. Zentrale Viertel und gut angebundene Stadtteile sind deutlich teurer als Randlagen. In beliebten Innenstadtlagen wie der Maxvorstadt, Schwabing oder dem Glockenbachviertel werden regelmäßig Spitzenmieten aufgerufen, die oft 20 Euro pro Quadratmeter und mehr betragen.

Die Stadtrandlagen bieten zwar günstigere Alternativen, aber auch hier steigen die Preise kontinuierlich. Besonders Stadtteile mit guter S- und U-Bahn-Anbindung verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen, da sie für Pendler attraktive Alternativen zu den hochpreisigen Zentrumslagen darstellen. Die traditionelle Preishierarchie zwischen verschiedenen Stadtteilen bleibt dabei weitgehend erhalten, wobei sich die absoluten Unterschiede tendenziell vergrößern.

Prognose und Ausblick

Die Expertenprognosen für den Wohnungsmietmarkt in München bleiben verhalten optimistisch aus Vermietersicht, während sich für Mieter keine Entspannung abzeichnet. Der Markt wird voraussichtlich angespannt bleiben, mit einem Preisniveau, das sich auf hohem Niveau stabilisiert und weitere geringfügige Steigerungen möglich macht.

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird erwartet, dass der Mietmarkt stabil bleibt mit einer leicht steigenden Tendenz. Die hohe Nachfrage, getrieben durch Zuzug, Studenten und die generelle Attraktivität Münchens, wird auf ein weiterhin knappes Angebot treffen. Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse und mögliche weitere politische Interventionen könnten die Preissteigerungen dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung führen.

Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit könnte zu einer weiteren Differenzierung im Markt führen. Energetisch sanierte oder neu gebaute Wohnungen mit niedrigen Nebenkosten könnten überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen, während unsanierte Altbauten möglicherweise unter Druck geraten. Gleichzeitig könnte die fortschreitende Digitalisierung und die Etablierung von Homeoffice-Modellen zu einer leichten Verschiebung der Nachfrage von zentralen zu peripheren, aber gut angebundenen Lagen führen, was die traditionellen Preismuster allmählich verändern könnte.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und stabil mit leicht positiver Tendenz. Nach der Überwindung der Preiskorrekturphase zeigen sowohl Kauf- als auch Mietmärkte eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die strukturelle Angebotsknappheit bei anhaltend hoher Nachfrage bleibt das prägende Merkmal des Marktes.

Die Trendwende von stagnierenden zu leicht steigenden Preisen signalisiert eine wiedergewonnene Marktzuversicht. Während die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen eine moderate Erholung zeigen, bleiben die Mietmärkte auf konstant hohem Niveau mit begrenztem Steigerungspotenzial aufgrund regulatorischer Beschränkungen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer sollten mit weiter steigenden Preisen rechnen, wobei das Tempo moderat bleiben dürfte. Verkäufer können von der stabilisierten Marktsituation profitieren. Mieter müssen sich auf anhaltend hohe Preise einstellen, während Vermieter mit stabilen, aber regulierten Erträgen rechnen können. Die Lagequalität bleibt der entscheidende Preisfaktor, wobei auch periphere Lagen zunehmend an Attraktivität gewinnen.