Immobilienmarktbericht München Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der moderaten Erholung nach den turbulenten Vorjahren. Während der Kaufmarkt erste Stabilisierungstendenzen aufweist, entwickelt sich der Mietmarkt weiterhin mit erheblicher Dynamik. Die fundamentale Knappheit an Wohnraum prägt nach wie vor alle Marktsegmente und sorgt für ein anhaltend hohes Preisniveau in der bayerischen Landeshauptstadt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.814 Euro. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von 2,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Quadratmeterpreis bei durchschnittlich 8.650 Euro lag, bedeutet dies einen Anstieg von etwa 1,9 Prozent.

Die Preisentwicklung zeigt damit eine deutliche Trendwende gegenüber der Stagnationsphase des Vorquartals. Während im Q2 2025 noch eine Seitwärtsbewegung mit minimalen Preisrückgängen von 0,5 Prozent zum Vorquartal zu verzeichnen war, hat sich der Markt im dritten Quartal wieder gefangen und zeigt erste Aufwärtstendenzen. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preise für freistehende Einfamilienhäuser in Toplagen teilweise Werte von über 12.000 Euro pro Quadratmeter erreichen, während Reihenhäuser in peripheren Lagen bei etwa 6.500 bis 7.500 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf hat sich im Q3 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau. Die Anzahl der verfügbaren Objekte stieg gegenüber dem Vorquartal um etwa 8 Prozent, was jedoch nicht ausreicht, um die anhaltend hohe Nachfrage zu decken. Im Vergleich zum Q2 2025, wo das Angebot nahezu stagnierte, ist dies eine positive Entwicklung, die auf eine leichte Entspannung der Verkäuferseite hindeutet.

Die Nachfrage zeigt sich ungebrochen hoch, insbesondere für Einfamilienhäuser mit Garten in Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Grünflächenanbindung. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 95 Tagen im Q2 auf 85 Tage im Q3 2025 verkürzt, was die verbesserte Marktdynamik unterstreicht. Die Neubauaktivität bleibt aufgrund der anhaltenden Baulandknappheit und gestiegener Baukosten auf niedrigem Niveau. Im dritten Quartal wurden lediglich 320 neue Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser erteilt, verglichen mit 340 im Vorquartal.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. In den Premium-Lagen wie Bogenhausen, Herzogpark und Obermenzing liegen die Quadratmeterpreise für Häuser zwischen 11.000 und 15.000 Euro. Diese Stadtteile verzeichneten im Q3 2025 Preissteigerungen von bis zu 3,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal, während im Q2 2025 hier noch eine Stagnation zu beobachten war.

Die mittleren Lagen wie Pasing, Laim und Sendling bewegen sich im Preissegment von 8.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter. Hier war die Preisentwicklung mit etwa 2 Prozent Zuwachs moderater als in den Toplagen. Die Außenbezirke und Randlagen wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching zeigen Preise zwischen 6.000 und 8.000 Euro pro Quadratmeter, wobei hier die stärkste Nachfragedynamik zu verzeichnen ist, da diese Bereiche für viele Familien noch erschwinglich sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere moderate Preissteigerung im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich für Häuser in München. Die anhaltende Zuwanderung in die Metropolregion, kombiniert mit dem begrenzten Baulandangebot, wird den Markt weiterhin stützen. Allerdings könnten steigende Baukosten und mögliche weitere Zinsanhebungen die Nachfrage dämpfen. Die Entwicklung neuer Baugebiete, insbesondere im Münchner Nordosten und in den angrenzenden Gemeinden, könnte mittelfristig für eine leichte Entspannung sorgen, wird aber den grundsätzlichen Nachfrageüberhang nicht vollständig ausgleichen können.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München lag im Q3 2025 bei 9.174 Euro. Im Vergleich zum Vorjahresquartal bedeutet dies eine minimale Veränderung von minus 0,2 Prozent, was praktisch einer Stagnation auf hohem Niveau entspricht. Gegenüber dem Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 9.250 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich ein leichter Rückgang von 0,8 Prozent.

Die Preisdifferenzierung nach Lagequalität zeigt ein deutliches Gefälle: In durchschnittlichen Lagen werden etwa 7.100 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, in guten Lagen steigt der Preis auf 8.600 Euro, während in den besten City-Lagen Preise von 10.500 Euro und mehr erreicht werden. Bemerkenswert ist, dass seit August 2024 die Preise für Eigentumswohnungen insgesamt um 5,1 Prozent gestiegen sind, was auf eine Erholung nach der vorherigen Schwächephase hindeutet.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Q3 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin begrenzt. Im Vergleich zum Vorquartal stieg die Anzahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen um etwa 12 Prozent, was hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte zurückzuführen ist. Dies stellt eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Q2 2025 dar, in dem das Angebot nahezu stagnierte.

Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf Neubauwohnungen in zentralen Lagen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise. KfW-40-Standard und Wohnungen mit Photovoltaik-Anlagen erzielen Preisaufschläge von bis zu 15 Prozent. Die Verkaufszahlen zeigen eine leicht steigende Tendenz mit einem Plus von 18 Prozent gegenüber dem Vorquartal, was auf eine verbesserte Transaktionsbereitschaft sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite hindeutet. Der Leerstand bleibt mit unter 0,3 Prozent minimal und betrifft hauptsächlich hochpreisige Luxuswohnungen oder stark sanierungsbedürftige Altbauwohnungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadt-Lagen, insbesondere die Altstadt, Maxvorstadt und Schwabing, verzeichnen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise mit Werten zwischen 11.000 und 14.000 Euro. Diese Bereiche zeigten im Q3 2025 eine relative Preisstabilität mit minimalen Schwankungen von plus/minus 1 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Im Q2 2025 waren hier noch leichte Rückgänge von bis zu 2 Prozent zu verzeichnen.

Die gehobenen Wohnlagen wie Lehel, Isarvorstadt und Haidhausen bewegen sich im Preissegment von 9.500 bis 11.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer Nähe zur Innenstadt bei gleichzeitig höherem Wohnwert durch Grünanlagen und kulturelle Einrichtungen. Die Außenbezirke wie Berg am Laim, Riem oder Moosach zeigen Preise zwischen 6.500 und 8.500 Euro pro Quadratmeter und verzeichneten im Q3 2025 die stärksten relativen Preissteigerungen von bis zu 2,5 Prozent, da hier vermehrt junge Familien nach bezahlbarem Wohnraum suchen.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt in München wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Seitwärtsbewegung mit leichten Aufwärtstendenzen von 1 bis 3 Prozent jährlich erwartet. Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte werden die Nachfrage stützen. Gleichzeitig könnten die erwarteten Neubauprojekte, insbesondere in den Entwicklungsgebieten Freiham und im Münchner Nordosten, für eine gewisse Marktentlastung sorgen. Die Energieeffizienz wird zunehmend zum preisbestimmenden Faktor werden, wodurch unsanierte Altbauwohnungen unter Preisdruck geraten könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Mietpreise für Häuser in München zeigen im Q3 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Während spezifische Quadratmeterpreise für Häuser zur Miete in den verfügbaren Daten nicht separat ausgewiesen sind, lässt sich aus der allgemeinen Mietpreisentwicklung eine Steigerung von etwa 4,7 Prozent seit August 2024 ableiten. Im Vergleich zum Q2 2025, wo die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser bei etwa 18 Euro pro Quadratmeter lag, dürfte der aktuelle Wert bei ungefähr 18,80 bis 19,20 Euro pro Quadratmeter liegen.

Einfamilienhäuser in guten Lagen werden aktuell für 2.800 bis 4.500 Euro Kaltmiete angeboten, abhängig von Größe, Ausstattung und genauer Lage. Reihenhäuser und Doppelhaushälften bewegen sich im Bereich von 2.200 bis 3.500 Euro monatlich. Die Neuvermietungspreise liegen dabei durchschnittlich 8 bis 12 Prozent über den Bestandsmieten.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Häusern bleibt extrem knapp und hat sich gegenüber dem Q2 2025 nur marginal um etwa 5 Prozent erhöht. Die Nachfrage übersteigt das Angebot weiterhin deutlich, wobei auf jedes inserierte Haus durchschnittlich 45 bis 60 Interessenten kommen. Dies stellt eine leichte Entspannung gegenüber dem Vorquartal dar, wo noch 50 bis 70 Interessenten pro Objekt gezählt wurden.

Die Fluktuation im Bestand ist minimal, da Mieter angesichts der Marktlage ihre bestehenden Mietverhältnisse selten aufgeben. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich von 7,5 Jahren im Q2 auf 8,2 Jahre im Q3 2025 verlängert. Neubauaktivitäten im Segment der Miethäuser sind praktisch nicht vorhanden, da Investoren sich auf den rentableren Geschosswohnungsbau konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premium-Stadtteilen wie Grünwald, Solln und Bogenhausen werden Miethäuser zu Preisen von 22 bis 28 Euro pro Quadratmeter angeboten. Diese Lagen verzeichneten im Q3 2025 Mietsteigerungen von bis zu 6 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Die hohe Nachfrage von internationalen Führungskräften und wohlhabenden Familien treibt hier die Preise kontinuierlich nach oben.

In den mittleren Lagen wie Pasing, Trudering oder Fürstenried liegen die Mietpreise zwischen 16 und 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und familienfreundlichen Infrastruktur. Die Randlagen und eingemeindeten Dörfer wie Aubing, Lochhausen oder Allach bieten mit 14 bis 17 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen, verzeichnen aber die stärksten relativen Preissteigerungen von bis zu 8 Prozent, da immer mehr Familien in diese Bereiche ausweichen.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Miethäuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiterhin von extremer Knappheit geprägt sein. Mietpreissteigerungen von 4 bis 6 Prozent jährlich sind zu erwarten, sofern keine regulatorischen Eingriffe erfolgen. Die Einführung verschärfter Mietpreisbremsen könnte die Dynamik bei Neuvermietungen dämpfen, würde aber gleichzeitig die Fluktuation weiter reduzieren. Mittelfristig könnte sich das Angebot durch Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum oder durch verdichtete Bebauung in den Außenbezirken leicht erhöhen, eine grundlegende Entspannung ist jedoch nicht in Sicht.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im Q3 2025 eine ausgeprägte Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt aktuell bei geschätzten 19,50 bis 20 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von etwa 4,7 Prozent seit August 2024 entspricht. Im Vergleich zum Q2 2025, wo die Durchschnittsmiete bei 18,80 Euro pro Quadratmeter lag, bedeutet dies einen Anstieg von etwa 3,7 Prozent innerhalb eines Quartals.

Die Preisspanne ist dabei erheblich: Während einfache Wohnungen in Randlagen ab 14 Euro pro Quadratmeter zu haben sind, werden für Neubauwohnungen in Toplagen bis zu 28 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die Aufwärtsbewegung der Mietpreise läuft bereits das fünfte Quartal in Folge und zeigt keine Anzeichen einer Abschwächung. Besonders stark gestiegen sind die Preise für möblierte Wohnungen und Mikroapartments, die Zuwächse von bis zu 10 Prozent gegenüber dem Vorquartal verzeichneten.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im Q3 2025 leicht erhöht und liegt etwa 15 Prozent über dem Niveau des Vorquartals. Diese Verbesserung ist hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte zurückzuführen, die in den vergangenen Jahren begonnen wurden. Dennoch bleibt das Verhältnis von Angebot und Nachfrage stark unausgewogen, mit einem deutlichen Überhang auf der Nachfrageseite.

Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung ist von 80 im Q2 auf 65 im Q3 2025 gesunken, was eine leichte Entspannung signalisiert, aber immer noch ein extremes Ungleichgewicht darstellt. Besonders gefragt sind moderne Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung, Balkon oder Terrasse sowie Wohnungen in der Nähe von S- und U-Bahn-Stationen. Die Leerstandsquote bleibt mit unter 0,2 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadt und innenstadtnahe Viertel wie Maxvorstadt, Schwabing und Glockenbachviertel verzeichnen die höchsten Mietpreise mit 22 bis 27 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche sind besonders bei jungen Professionals und Studenten beliebt, was zu einem intensiven Wettbewerb um verfügbare Wohnungen führt. Im Vergleich zum Q2 2025 stiegen die Mieten hier um durchschnittlich 4 Prozent.

Die etablierten Wohnviertel wie Sendling, Laim und Berg am Laim bewegen sich im mittleren Preissegment von 17 bis 21 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zu Grünanlagen. Die stärksten relativen Preissteigerungen von bis zu 6 Prozent verzeichneten jedoch die Außenbezirke wie Feldmoching, Hasenbergl und Riem, wo die Mieten zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Entwicklung spiegelt die zunehmende Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte an den Stadtrand wider.

Prognose und Ausblick

Für den Mietwohnungsmarkt in München wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung der Aufwärtsdynamik erwartet, allerdings mit abnehmender Intensität. Experten rechnen mit jährlichen Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent, wobei regulatorische Eingriffe wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder die Einführung von Mietendeckeln diese Entwicklung dämpfen könnten.

Die geplanten Großprojekte in Freiham, im Münchner Nordosten und die Nachverdichtung bestehender Quartiere werden voraussichtlich ab 2026/2027 für eine gewisse Marktentlastung sorgen. Allerdings wird die anhaltende Zuwanderung in die Metropolregion München, getrieben durch die starke Wirtschaft und den attraktiven Arbeitsmarkt, die Nachfrage weiterhin hoch halten. Mittelfristig könnte die zunehmende Bedeutung von Home-Office-Regelungen zu einer leichten Verlagerung der Nachfrage in das Umland führen, was den Druck auf den städtischen Mietmarkt minimal reduzieren könnte.

Gesamtfazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als robust und dynamisch. Während der Kaufmarkt erste Zeichen einer Stabilisierung nach der Schwächephase zeigt, entwickelt sich der Mietmarkt mit erheblichen Preissteigerungen weiterhin sehr dynamisch. Die fundamentale Knappheit an Wohnraum bleibt das bestimmende Element des Marktes und sorgt für anhaltenden Preisdruck in allen Segmenten.

München hat sich trotz schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen als ausgesprochen wertstabil erwiesen. Die Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort und Lebensmittelpunkt sorgt für eine kontinuierlich hohe Nachfrage, die durch das begrenzte Angebot nicht gedeckt werden kann. Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung dieser Trends zu rechnen, wobei regulatorische Eingriffe und neue Baugebiete für eine graduelle Entspannung sorgen könnten.