Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der moderaten Erholung mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Die fundamentale Wohnraumknappheit bleibt das bestimmende Element des Marktes und führt zu einer anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich je nach Segment unterschiedliche Dynamiken, wobei insbesondere der Mietmarkt eine deutliche Aufwärtsentwicklung verzeichnet.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München liegt im dritten Quartal 2025 bei 8.814 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung im Jahresvergleich dar, mit einem Plus von 2,1 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Im Vergleich zum vorherigen Quartal Q2 2025, in dem die Preise bei durchschnittlich 8.650 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich eine leichte Steigerung von etwa 1,9 Prozent.

Die Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Münchner Immobilienmarktes wider, wobei die Wertsteigerungen moderater ausfallen als in den Boomjahren vor 2022. Der Markt hat sich nach der Zinsanpassungsphase stabilisiert und zeigt nun wieder positive Tendenzen.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin knapp, insbesondere in den begehrten Toplagen. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Objekte hat sich im Vergleich zum Vorquartal nur marginal erhöht, während die Verkaufszahlen eine leicht positive Tendenz aufweisen. Dies deutet auf eine verbesserte Marktstimmung und höhere Transaktionsbereitschaft sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite hin.

Die Nachfrage zeigt sich ungebrochen hoch, vor allem für Einfamilienhäuser in gefragten Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Grünflächenanbindung. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Nachfrage noch verhalten war, hat sich das Kaufinteresse wieder merklich belebt. Die Neubauaktivität bleibt aufgrund der anhaltenden Baulandknappheit auf niedrigem Niveau. Die wenigen verfügbaren Bauplätze werden überwiegend für Mehrfamilienhäuser genutzt, wodurch das Angebot an neuen Einfamilienhäusern extrem begrenzt bleibt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. Besonders gefragt sind Häuser in gut erschlossenen Wohnlagen mit direkter Anbindung an Grünflächen und guter Infrastruktur. Die Spitzenlagen in Bogenhausen, Herzogpark und Grünwald verzeichnen Quadratmeterpreise von über 12.000 Euro, während in den Außenbezirken wie Aubing oder Feldmoching Preise zwischen 6.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter realisiert werden.

Die zentrumsnahen Lagen profitieren besonders von der verbesserten Marktstimmung, während die Randlagen eine stabilere, aber weniger dynamische Preisentwicklung aufweisen. Familienfreundliche Viertel wie Solln, Großhadern und Pasing erfahren eine überdurchschnittliche Nachfrage, was sich in stabilen bis leicht steigenden Preisen niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Preissteigerung bei Häusern erwartet. Die anhaltende Wohnraumknappheit, kombiniert mit der begrenzten Neubauaktivität, wird voraussichtlich zu einer Fortsetzung des Aufwärtstrends führen, allerdings in gemäßigtem Tempo. Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 2 und 4 Prozent.

Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben, wobei die weitere Zinsentwicklung eine entscheidende Rolle spielen wird. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder leicht sinken, könnte dies die Kaufbereitschaft weiter stärken. Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug nach München werden die Nachfrage nach Einfamilienhäusern weiterhin hoch halten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 9.174 Euro. In durchschnittlichen Lagen werden Wohnungen für etwa 7.100 Euro pro Quadratmeter verkauft, während in guten City-Lagen Preise von etwa 10.500 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Im Vergleich zum gleichen Quartal des Vorjahres, in dem 9.194 Euro verlangt wurden, zeigt sich ein minimaler Rückgang von 0,2 Prozent.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 9.200 Euro pro Quadratmeter lag, stagnieren die Preise auf hohem Niveau mit minimalen Rückgängen. Der Geldumsatz bei Wohnungs- und Teileigentum stieg jedoch im ersten Halbjahr 2025 um 18 Prozent über dem Vorjahresniveau, was auf eine erhöhte Transaktionsaktivität hindeutet.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin begrenzt. Die Verkaufszahlen zeigen eine leicht steigende Tendenz, was auf eine verbesserte Transaktionsbereitschaft hindeutet. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Marktaktivität spürbar belebt, wobei sowohl Käufer als auch Verkäufer wieder aktiver am Markt agieren.

Die Nachfrage zeigt sich besonders hoch für Neubauwohnungen in zentralen Lagen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise. Der Leerstand ist minimal und betrifft hauptsächlich hochpreisige Luxuswohnungen oder sanierungsbedürftige Altbauwohnungen. Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt moderat und ist leicht rückläufig im Vergleich zum Vorquartal. Neue Projekte konzentrieren sich vor allem auf größere Entwicklungsgebiete in den Außenbezirken und auf Nachverdichtungsprojekte in bereits bebauten Gebieten. Die Fertigstellungsrate neuer Wohnungen liegt leicht über dem Vorjahresniveau, bleibt aber weiterhin hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Lagen Münchens sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Zentrale und Cityrand-Lagen sind besonders begehrt und erzielen Spitzenpreise von über 12.000 Euro pro Quadratmeter in Premiumlagen wie der Maxvorstadt, Schwabing oder dem Glockenbachviertel. Die durchschnittlichen Lagen in den Stadtbezirken wie Sendling, Laim oder Moosach bewegen sich im Bereich von 7.000 bis 8.500 Euro pro Quadratmeter.

Im Umland liegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen zwischen 6.100 und 8.900 Euro, wobei die S-Bahn-nahen Gemeinden wie Unterföhring, Haar oder Gräfelfing die höheren Preise erzielen. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verringert, da die Außenbezirke von der gestiegenen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum profitieren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Stabilisierung der Wohnungspreise auf dem aktuellen hohen Niveau erwartet. Die Preise könnten in gefragten Lagen leicht steigen, während sie in weniger begehrten Gebieten stagnieren oder minimal nachgeben könnten. Die energetische Sanierung wird zunehmend zum preisbestimmenden Faktor, wobei energieeffiziente Wohnungen deutliche Preisaufschläge erzielen werden.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird voraussichtlich stabil bleiben, wobei sich der Fokus verstärkt auf kleinere und mittlere Wohnungsgrößen richten wird. Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Zahl von Single- und Zwei-Personen-Haushalten unterstützt diese Tendenz. Die Neubauaktivität wird voraussichtlich auf moderatem Niveau verbleiben, wobei regulatorische Anforderungen und Baukosten weiterhin bremsend wirken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Mietpreise für Häuser zeigen im dritten Quartal 2025 eine deutliche Steigerung im Vergleich zum Vorquartal. Während im zweiten Quartal 2025 die durchschnittliche Miete für ein Einfamilienhaus bei etwa 2.800 Euro monatlich lag, sind die Preise im dritten Quartal auf durchschnittlich 3.000 Euro gestiegen, was einer Erhöhung von etwa 7 Prozent entspricht. Pro Quadratmeter werden nun durchschnittlich 18 bis 22 Euro Kaltmiete verlangt, abhängig von Lage und Ausstattung.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsentwicklung mit Steigerungsraten von über 10 Prozent. Diese starke Preisentwicklung ist hauptsächlich auf das extrem knappe Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage zurückzuführen. Besonders Familien mit höherem Einkommen konkurrieren um die wenigen verfügbaren Mietobjekte.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt weit hinter der Nachfrage zurück. Die Verfügbarkeit von Häusern zur Miete ist im dritten Quartal 2025 weiterhin extrem begrenzt. Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die Angebotssituation nicht verbessert, sondern eher noch verschärft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für ein Miethaus liegt bei unter zwei Wochen, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage vergeben werden.

Die Wohnraumknappheit unterstreicht die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietimmobilien. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten, moderner Ausstattung und guter Verkehrsanbindung. Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser zeigt sich leicht rückläufig, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und strengere Regulierungen zurückzuführen ist. Investoren fokussieren sich verstärkt auf Mehrfamilienhäuser, wodurch das Angebot an Einfamilienhäusern zur Miete weiter verknappt wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In Premium-Lagen wie Bogenhausen, Nymphenburg oder Harlaching werden Monatsmieten von 4.000 bis 6.000 Euro für Einfamilienhäuser aufgerufen. In den Außenbezirken wie Allach, Lochhausen oder Trudering liegen die Mieten zwischen 2.200 und 3.200 Euro monatlich.

Die stadtnahen Gemeinden im Umland wie Grünwald, Pullach oder Ottobrunn verzeichnen ebenfalls hohe Mietpreise, die oft nur knapp unter dem Münchner Niveau liegen. Familienfreundliche Viertel mit guter Infrastruktur und Schulanbindung sind besonders nachgefragt und erzielen überdurchschnittliche Mietpreise. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine weitere Verschärfung der Angebotssituation bei Häusern zur Miete erwartet. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter steigen, wobei Experten von jährlichen Steigerungsraten zwischen 5 und 8 Prozent ausgehen. Die anhaltende Knappheit wird durch die geringe Neubauaktivität und die steigende Nachfrage weiter verstärkt.

Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug nach München und die veränderten Wohnbedürfnisse nach der Pandemie weiterhin hoch bleiben. Insbesondere Häuser mit Homeoffice-Möglichkeiten und Außenbereich werden stark nachgefragt bleiben. Regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich das grundlegende Problem der Angebotsknappheit nicht lösen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Mietpreise für Wohnungen zeigen im dritten Quartal 2025 eine deutliche Steigerung im Vergleich zum Vorquartal. Während im zweiten Quartal 2025 die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 19,50 Euro pro Quadratmeter lag, ist sie im dritten Quartal auf etwa 20,80 Euro gestiegen. Dies entspricht einer Erhöhung von rund 6,7 Prozent binnen eines Quartals. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.456 Euro.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsbewegung mit Steigerungsraten von über 9 Prozent. Die Warmmieten inklusive Nebenkosten liegen durchschnittlich bei 24 bis 26 Euro pro Quadratmeter, wobei die gestiegenen Energiekosten zusätzlich zu Buche schlagen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 ein leicht erhöhtes Angebot bei gleichbleibend stabiler Nachfrage. Diese minimale Entspannung ist hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte zurückzuführen, die neue Mietwohnungen auf den Markt bringen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem das Angebot extrem knapp war, hat sich die Situation minimal verbessert, bleibt aber weiterhin angespannt.

Dennoch bleibt das Verhältnis von Angebot und Nachfrage stark unausgewogen, mit einem deutlichen Überhang auf der Nachfrageseite. Besonders gefragt sind moderne Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung und Balkon oder Terrasse. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für eine Mietwohnung liegt bei etwa einer Woche, wobei preisgünstige Angebote oft innerhalb von 24 Stunden vergeben werden. Die Neubauaktivität zeigt sich leicht rückläufig, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und strengere Regulierungen zurückzuführen ist. Die Leerstandsquote bleibt mit unter 0,3 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Münchens sind erheblich und haben sich im Vergleich zum Vorquartal weiter ausdifferenziert. In den Toplagen wie Maxvorstadt, Schwabing oder dem Glockenbachviertel werden Mieten von 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Zweizimmerwohnungen in diesen Vierteln kosten oft über 1.800 Euro Kaltmiete.

In den mittleren Lagen wie Sendling, Laim oder Giesing bewegen sich die Mieten zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter. Die Außenbezirke wie Feldmoching, Aubing oder Ramersdorf bieten mit 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen im Stadtgebiet. Die S-Bahn-nahen Umlandgemeinden verzeichnen Mieten zwischen 14 und 20 Euro pro Quadratmeter, wobei die Nähe zur S-Bahn einen erheblichen Preisaufschlag bedeutet.

Studentenviertel wie Maxvorstadt und Schwabing-West verzeichnen besonders hohe Quadratmeterpreise für kleine Wohnungen, während familiengerechte Wohnungen in den Außenbezirken vergleichsweise moderate Preissteigerungen aufweisen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mietpreisen erwartet, allerdings mit einer leichten Abschwächung der Dynamik. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen zwischen 4 und 7 Prozent, abhängig von der Lage und dem Wohnungssegment. Die fundamentale Knappheit an Wohnraum wird weiterhin das Marktgeschehen bestimmen.

Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug nach München, die positive Wirtschaftsentwicklung und die Attraktivität als Universitätsstandort weiterhin hoch bleiben. Besonders kleine und mittlere Wohnungen werden stark nachgefragt bleiben. Die geplanten Neubaugebiete könnten mittelfristig für eine leichte Entspannung sorgen, werden aber voraussichtlich den Nachfrageüberhang nicht vollständig ausgleichen können.

Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse und mögliche weitere Eingriffe könnten die Preisentwicklung dämpfen. Die energetische Sanierung des Bestands wird zunehmend zum Thema, wobei energieeffiziente Wohnungen deutliche Mietpreisvorteile erzielen werden. Die Entwicklung der Baukosten und Zinsen wird maßgeblich darüber entscheiden, ob die Neubauaktivität wieder zunimmt und damit mittelfristig für mehr Entspannung am Mietmarkt sorgen kann.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin von strukturellen Ungleichgewichten geprägt. Während der Kaufmarkt eine moderate Erholung mit stabilen bis leicht steigenden Preisen verzeichnet, entwickelt sich der Mietmarkt besonders dynamisch mit deutlichen Preissteigerungen. Die fundamentale Wohnraumknappheit bleibt das bestimmende Element und wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren die Marktentwicklung prägen. Investoren und Selbstnutzer müssen sich auf anhaltend hohe Preise und starke Konkurrenz um verfügbare Objekte einstellen.