Immobilienmarktbericht München – Q3 2025

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit stabilen bis leicht steigenden Tendenzen. Während der Kaufmarkt für Häuser eine moderate Aufwärtsbewegung verzeichnet, stabilisieren sich die Eigentumswohnungspreise auf hohem Niveau. Der Mietmarkt hingegen zeigt weiterhin eine dynamische Entwicklung mit deutlichen Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München liegt im dritten Quartal 2025 bei 8.777 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis noch bei 8.529 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung mit einem Plus von 2,9 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Die Preisentwicklung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach den turbulenten Vorjahren hin. Die moderate Steigerung signalisiert, dass sich der Markt von den starken Schwankungen der vergangenen Quartale erholt hat und zu einem nachhaltigen Wachstumspfad zurückgefunden hat. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies einen Gesamtkaufpreis von etwa 1,32 Millionen Euro, was die anhaltend hohe Preislage im Münchner Immobilienmarkt unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt weiterhin knapp, während die Nachfrage eine leicht steigende Tendenz aufweist. Diese Konstellation führt zu einer anhaltenden Marktanspannung, die sich stabilisierend auf das Preisniveau auswirkt. Im ersten Halbjahr 2025 konnte ein deutlicher Anstieg der Verkaufsabschlüsse um 16 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum verzeichnet werden, was auf eine wiederkehrende Kaufbereitschaft und verbesserte Finanzierungsbedingungen hindeutet.

Die Neubauaktivität zeigt sich moderat, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf gute Lagen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die hohen Baukosten limitieren weiterhin das Angebot an neuen Objekten. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation zusätzlich verschärft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Marktdynamik hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen bleiben signifikant. In guten Lagen wie Bogenhausen, Harlaching oder dem Herzogpark erreichen die Quadratmeterpreise Spitzenwerte von bis zu 10.500 Euro. Diese Premium-Standorte profitieren von ihrer exklusiven Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

In durchschnittlichen Lagen bewegen sich die Preise um 7.100 Euro pro Quadratmeter. Hierzu zählen Stadtteile wie Pasing, Moosach oder Teile von Sendling. Diese Gebiete bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und sind besonders bei Familien beliebt, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Die Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteile zeigen Preise unterhalb des Durchschnitts, bleiben aber im bundesweiten Vergleich immer noch auf einem sehr hohen Niveau. Selbst in diesen Gebieten ist mit Quadratmeterpreisen von mindestens 6.000 Euro zu rechnen.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen. Die Stabilisierung des Zinsumfelds und die weiterhin hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot sprechen für eine Fortsetzung des positiven Trends. Allerdings wird mit gedämpften Wachstumsraten gerechnet, die sich voraussichtlich im niedrigen einstelligen Prozentbereich bewegen werden.

Die demografische Entwicklung Münchens mit kontinuierlichem Zuzug und die Attraktivität als Wirtschaftsstandort werden die Nachfrage weiterhin stützen. Gleichzeitig könnten regulatorische Maßnahmen und eine mögliche Verschärfung der Kreditvergaberichtlinien dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Insgesamt wird eine Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz erwartet, wobei Premium-Lagen weiterhin überdurchschnittliche Wertsteigerungen verzeichnen dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Konsolidierung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro liegt das Preisniveau minimal unter dem Vorquartal, das noch 9.194 Euro pro Quadratmeter aufwies. Dies entspricht einem marginalen Rückgang von 0,2 Prozent. Im Jahresvergleich zeigt sich hingegen eine minimale Steigerung von 0,2 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Die Preisstabilisierung auf diesem hohen Niveau zeigt, dass der Markt für Eigentumswohnungen eine Sättigungsphase erreicht hat. Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 688.000 Euro. Die minimalen Schwankungen deuten auf einen ausgeglichenen Markt hin, in dem sich Angebot und Nachfrage auf hohem Preisniveau eingependelt haben.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin knapp, während die Nachfrage eine leicht steigende Tendenz aufweist. Im ersten Halbjahr 2025 wurden 13 Prozent mehr Verkaufsabschlüsse getätigt als im Vorjahreszeitraum, was auf eine erhöhte Transaktionsbereitschaft hindeutet. Die Käufer zeigen sich preisbewusster als in den Vorjahren, was zu längeren Verhandlungsphasen und einer genaueren Prüfung der Objekte führt.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf hochwertige Projekte in guten Lagen. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem Bedarf zurück, was das strukturelle Angebotsdefizit perpetuiert. Der Leerstand ist vernachlässigbar gering, und die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was auf eine kritischere Käuferschaft hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Lagen zeigt ein ähnliches Muster wie bei den Häusern. In Top-Lagen wie Schwabing, Maxvorstadt oder Lehel werden Spitzenpreise von bis zu 10.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Durchschnittliche Lagen weisen Preise um 7.100 Euro pro Quadratmeter auf. Hierzu gehören Stadtteile wie Giesing, Laim oder Teile von Neuhausen. Diese Gebiete erleben teilweise eine Aufwertung durch Gentrifizierungsprozesse und ziehen zunehmend junge Familien und Berufstätige an.

In den Randlagen und weniger zentralen Stadtteilen liegen die Preise unterhalb des Durchschnitts, wobei auch hier mindestens mit 5.500 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter zu rechnen ist. Die U-Bahn-Anbindung spielt eine entscheidende Rolle für die Preisbildung in diesen Gebieten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der Seitwärtsbewegung mit leichten Aufwärtstendenzen. Die Preise dürften sich auf dem aktuellen hohen Niveau stabilisieren, wobei Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich erwartet werden. Die Zinsentwicklung und die gesamtwirtschaftliche Lage werden entscheidende Faktoren für die weitere Marktentwicklung sein.

Die anhaltende Urbanisierung und der Zuzug nach München werden die Nachfrage weiterhin stützen. Gleichzeitig könnten strengere Regulierungen im Baubereich und steigende Baukosten das Angebot weiter verknappen. Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen. Die Marktexperten gehen davon aus, dass sich die Schere zwischen Premium- und Standardsegmenten weiter öffnen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 20,05 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 2,03 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem noch 19,65 Euro pro Quadratmeter verlangt wurden. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Steigerung von 6 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete bei 18,92 Euro lag.

Diese Entwicklung unterstreicht den anhaltenden Druck auf dem Münchner Mietmarkt. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 3.008 Euro. Die Warmmiete inklusive Nebenkosten liegt entsprechend noch deutlich höher und stellt für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung dar.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet häusern bleibt extrem knapp, während die Nachfrage kontinuierlich steigt. Diese Diskrepanz führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt, in dem Interessenten oft in Konkurrenz um die wenigen verfügbaren Objekte stehen. Die durchschnittliche Inseratsdauer hat sich weiter verkürzt, und es ist keine Seltenheit, dass Häuser innerhalb weniger Tage vermietet werden.

Der Leerstand ist praktisch nicht existent, besonders in guten und sehr guten Lagen. Die Fluktuation ist gering, da Mieter angesichts der Marktsituation ihre bestehenden Mietverhältnisse möglichst lange aufrechterhalten. Neubauprojekte im Mietsegment sind rar, da sich Entwickler hauptsächlich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In Premium-Lagen wie Grünwald, Obermenzing oder Solln werden Spitzenmieten von bis zu 22 Euro pro Quadratmeter erreicht. Diese Stadtteile bieten großzügige Grundstücke, eine ruhige Wohnlage und gleichzeitig eine gute Anbindung an das Stadtzentrum. Hier sind vor allem Führungskräfte und wohlhabende Familien als Mieter zu finden.

In durchschnittlichen Lagen bewegen sich die Mieten um 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile wie Aubing, Lochhausen oder Teile von Trudering bieten ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Wohnqualität und Mietpreis. Sie sind besonders bei Familien mit mittlerem Einkommen beliebt.

Selbst in den günstigeren Randlagen liegen die Mieten selten unter 16 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage ist auch hier hoch, da viele Haushalte aufgrund der Preisentwicklung in zentraleren Lagen an den Stadtrand ausweichen müssen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietmarkt der kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, wenn auch möglicherweise mit gedämpfter Dynamik. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich. Die politischen Diskussionen um Mietregulierungen könnten jedoch zu Unsicherheiten und möglicherweise zu präventiven Mieterhöhungen führen.

Die strukturelle Wohnungsknappheit wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig auflösen lassen. Der kontinuierliche Zuzug nach München und die begrenzte Bautätigkeit im Mietsegment werden den Markt weiter unter Druck setzen. Gleichzeitig könnten steigende Zinsen einige potenzielle Käufer zurück in den Mietmarkt drängen, was die Nachfrage zusätzlich erhöhen würde.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine parallel zum Häusermarkt verlaufende Entwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 20,05 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 2,03 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung beachtliche 6 Prozent, ausgehend von 18,92 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024.

Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von 1.404 Euro. Die Gesamtbelastung inklusive Nebenkosten liegt typischerweise bei etwa 1.700 bis 1.800 Euro monatlich. Diese Preisentwicklung stellt insbesondere für Haushalte mit mittlerem Einkommen eine zunehmende Herausforderung dar und führt dazu, dass immer mehr Münchner einen erheblichen Teil ihres Einkommens für die Miete aufwenden müssen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz verschiedener politischer Initiativen zur Förderung des Wohnungsbaus weiterhin äußerst knapp. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden führt. Bei Besichtigungsterminen sind Warteschlangen von mehreren Dutzend Interessenten keine Seltenheit.

Der Leerstand liegt praktisch bei null, und die durchschnittliche Mieterfluktuation ist gering. Viele Mieter halten an ihren bestehenden Verträgen fest, auch wenn die Wohnung nicht mehr optimal zu ihrer Lebenssituation passt, da ein Umzug in der Regel mit erheblichen Mehrkosten verbunden wäre. Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment bleibt hinter dem Bedarf zurück, wobei sich neue Projekte hauptsächlich auf das gehobene Preissegment konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In Top-Lagen wie der Altstadt, Schwabing-West oder dem Glockenbachviertel werden Spitzenmieten von bis zu 22 Euro pro Quadratmeter und darüber erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur mit zahlreichen Restaurants, Cafés und Kulturangeboten.

In durchschnittlichen Lagen pendeln sich die Mieten um 18 Euro pro Quadratmeter ein. Stadtteile wie Berg am Laim, Sendling-Westpark oder Teile von Ramersdorf bieten eine solide Infrastruktur und gute Verkehrsanbindung bei moderateren Preisen. Diese Gebiete erleben teilweise eine Aufwertung durch Stadtentwicklungsprojekte und ziehen zunehmend junge Berufstätige an.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen liegen die Mieten bei etwa 15 bis 17 Euro pro Quadratmeter. Auch diese Preise sind im bundesweiten Vergleich sehr hoch und zeigen, dass günstiger Wohnraum in München faktisch nicht mehr existiert. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist in diesen Lagen ein entscheidender Faktor für die Preisgestaltung.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen zur zukünftigen Entwicklung des Mietwohnungsmarktes gehen von einer Fortsetzung des Aufwärtstrends aus. Für die kommenden 12 bis 24 Monate werden weitere Mietsteigerungen im Bereich von 4 bis 6 Prozent jährlich prognostiziert. Die tatsächliche Entwicklung wird stark von politischen Entscheidungen auf Bundes- und Landesebene abhängen.

Die strukturellen Faktoren, die den Münchner Mietmarkt prägen, werden sich kurzfristig nicht ändern. Der anhaltende Zuzug, die begrenzte Flächenverfügbarkeit und die hohen Baukosten werden weiterhin für Angebotsknappheit sorgen. Gleichzeitig könnte die wirtschaftliche Entwicklung und mögliche Konjunktureintrübungen die Nachfrage dämpfen.

Besonders gefragt bleiben kleine bis mittelgroße Wohnungen in guter Lage mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise. Die Bedeutung von Nachhaltigkeitsaspekten nimmt zu, und Wohnungen mit guter Energiebilanz können Mietaufschläge realisieren. Die Digitalisierung des Wohnens und Features wie Smart-Home-Technologien werden zunehmend zu Differenzierungsfaktoren im Wettbewerb um zahlungskräftige Mieter.

Gesamtfazit

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, aber differenzierter Markt. Während der Kaufmarkt eine moderate Stabilisierung mit leichten Aufwärtstendenzen zeigt, entwickelt sich der Mietmarkt weiterhin dynamisch mit deutlichen Preissteigerungen. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum bleibt das bestimmende Element aller Marktsegmente.

Die Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtlagen verstärken sich weiter, wobei Premium-Lagen zunehmend zu einem exklusiven Segment werden. Gleichzeitig steigt der Druck auf durchschnittliche und einfache Lagen, da immer mehr Haushalte aufgrund der Preisentwicklung in diese Gebiete ausweichen müssen.

Für die Zukunft zeichnet sich eine Fortsetzung der aktuellen Trends ab, wobei politische Interventionen und wirtschaftliche Rahmenbedingungen die Entwicklung beeinflussen könnten. Die Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum in München zu schaffen, bleibt eine der zentralen Aufgaben der Stadtentwicklung und wird den Markt auch in den kommenden Jahren prägen.