Immobilienmarktbericht München Q3 2025

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil auf hohem Preisniveau. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind differenzierte Entwicklungen in den verschiedenen Marktsegmenten zu beobachten, wobei sich die grundsätzlich positive Marktstimmung fortsetzt. Die Transaktionsbereitschaft hat sich merklich verbessert, was sich in leicht steigenden Verkaufszahlen widerspiegelt. Der folgende Bericht analysiert detailliert die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuellen Entwicklungen den Daten des zweiten Quartals 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in München bei 8.814 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem die Preise bei durchschnittlich 8.750 Euro pro Quadratmeter lagen. Die Preisentwicklung zeigt damit eine moderate, aber kontinuierliche Aufwärtsbewegung von etwa 0,7 Prozent im Quartalsvergleich.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 ist eine deutlichere Preissteigerung zu verzeichnen. Die aktuelle Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Münchner Immobilienmarktes wider, wobei sich die Preisdynamik im Vergleich zu den Vorjahren etwas abgeschwächt hat. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 1,5 und 3,5 Millionen Euro, wobei besonders hochwertige Objekte in Premiumlagen auch deutlich höhere Preise erzielen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt weiterhin angespannt. Das Angebot hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 nur marginal erhöht, was die strukturelle Knappheit in diesem Marktsegment unterstreicht. Die Nachfrage verharrt auf einem stabil hohen Niveau und übersteigt das verfügbare Angebot deutlich. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage bildet die Grundlage für die anhaltende Preisstabilität auf hohem Niveau.

Die Verkaufszahlen zeigen eine leicht positive Tendenz, was auf eine verbesserte Marktstimmung und eine gestiegene Transaktionsbereitschaft hindeutet. Nach der Zurückhaltung in den vorherigen Quartalen, die durch Zinserhöhungen und wirtschaftliche Unsicherheiten geprägt war, kehrt wieder mehr Vertrauen in den Markt zurück. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich leicht reduziert und liegt nun bei etwa 3 bis 4 Monaten für gut positionierte Objekte.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und der hohen Grundstückspreise weiterhin niedrig. Neue Projekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Nachverdichtung bestehender Quartiere und die Entwicklung kleinerer Baulücken. Die Fertigstellungszahlen bleiben deutlich hinter dem Bedarf zurück, was die Angebotsknappheit weiter verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen. In den zentrumsnahen Vierteln wie Bogenhausen, Schwabing und Harlaching werden weiterhin Spitzenpreise von über 12.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese etablierten Wohnlagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem gewachsenen Charakter der Viertel.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Vororten wie Pasing, Aubing oder Trudering liegen die Preise mit 6.500 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger, wobei auch hier eine stabile bis leicht steigende Tendenz zu beobachten ist. Diese Lagen gewinnen zunehmend an Attraktivität, da sie bei vergleichsweise moderateren Preisen mehr Wohnfläche und oft auch Gartenflächen bieten.

Besonders gefragt sind weiterhin familienfreundliche Viertel mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Schulen. Stadtteile wie Solln, Großhadern und Fürstenried verzeichnen eine überdurchschnittliche Nachfrage, was sich in stabilen bis leicht steigenden Preisen niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der stabilen Preisentwicklung auf hohem Niveau erwartet. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler Nachfrage dürfte zu moderaten Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent pro Jahr führen. Die Entwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen.

Die erwartete Stabilisierung der Zinssätze könnte die Nachfrage weiter stützen und zu einer Belebung des Transaktionsgeschehens führen. Gleichzeitig bleibt das begrenzte Angebot der limitierende Faktor für eine stärkere Marktdynamik. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf weiterhin hohe Preise und einen Wettbewerb um attraktive Objekte einstellen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München bewegt sich im dritten Quartal 2025 in einer Spanne von 8.200 bis 8.300 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei durchschnittlich 8.350 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich ein minimaler Rückgang von etwa 0,6 bis 1,8 Prozent. Diese leichte Preiskorrektur ist jedoch im Kontext der langfristigen Preisentwicklung als Stabilisierung auf hohem Niveau zu interpretieren.

Die Gesamtkaufpreise für Wohnungen variieren je nach Größe, Lage und Ausstattung erheblich. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 85 Quadratmetern kostet derzeit zwischen 700.000 und 900.000 Euro. Neubauwohnungen in guten Lagen erreichen Preise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen in einfacheren Lagen ab etwa 6.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht gegenüber dem Vorquartal erhöht. Diese Entwicklung ist hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte zurückzuführen, die in den vergangenen Jahren initiiert wurden. Dennoch bleibt das Gesamtangebot im historischen Vergleich niedrig und kann die bestehende Nachfrage nicht vollständig bedienen.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zeigt sich stabil auf hohem Niveau. Besonders gefragt sind weiterhin 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmetern, die sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger interessant sind. Die Verkaufszahlen entwickeln sich leicht positiv, was auf eine verbesserte Transaktionsbereitschaft und eine Anpassung der Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern hindeutet.

Die Leerstandsquote im Eigentumssegment bleibt mit unter 0,5 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau. Neubauprojekte sind oft bereits vor Fertigstellung zu großen Teilen verkauft, was die anhaltende Attraktivität des Münchner Wohnungsmarktes unterstreicht. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut positionierte Objekte liegt bei 2 bis 3 Monaten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Toplagen der Innenstadt, insbesondere in der Maxvorstadt, Lehel und der Altstadt, werden Spitzenpreise von über 12.000 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Objekte erzielt. Diese zentralen Lagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der exzellenten Anbindung.

In den beliebten Wohnvierteln wie Schwabing-West, Neuhausen und Giesing liegen die Preise zwischen 8.500 und 10.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine ausgewogene Mischung aus urbanem Leben und Wohnqualität und sind besonders bei jungen Familien und Berufstätigen gefragt.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken wie Riem, Feldmoching oder Lochhausen sind Eigentumswohnungen zu Preisen zwischen 6.000 und 7.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Lagen gewinnen zunehmend an Attraktivität durch verbesserte Infrastruktur und neue Stadtentwicklungsprojekte.

Prognose und Ausblick

Die Marktentwicklung für Eigentumswohnungen in München dürfte in den kommenden 12 bis 24 Monaten von einer weiteren Stabilisierung geprägt sein. Nach der minimalen Preiskorrektur im dritten Quartal 2025 wird eine Seitwärtsbewegung mit leicht steigender Tendenz erwartet. Jährliche Preissteigerungen von 1 bis 3 Prozent erscheinen realistisch.

Die Fertigstellung neuer Wohnbauprojekte wird das Angebot moderat erhöhen, jedoch nicht ausreichend, um eine grundlegende Entspannung des Marktes herbeizuführen. Die Nachfrage dürfte durch die erwartete Stabilisierung der Finanzierungskonditionen und die anhaltende Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort gestützt werden. Käufer sollten sich auf weiterhin hohe Preise einstellen, wobei sich in einzelnen Marktsegmenten durchaus Verhandlungsspielräume ergeben können.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten für dieses Segment nicht explizit verfügbar sind, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung ableiten, dass die Mietpreise für Häuser im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 moderat gestiegen sind. Die Steigerungsrate liegt dabei im Bereich von 2 bis 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal.

Basierend auf den Marktbeobachtungen bewegen sich die Mietpreise für Einfamilienhäuser je nach Lage, Größe und Ausstattung zwischen 2.500 und 6.000 Euro monatlich. Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind in einer Preisspanne von 2.000 bis 4.000 Euro monatlich angesiedelt. Diese Preise reflektieren die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum mit Garten und zusätzlichen Freiräumen, die besonders seit der Pandemie verstärkt nachgefragt werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in München bleibt strukturell begrenzt. Die meisten Häuser befinden sich in privatem Eigentum und werden entweder selbst genutzt oder langfristig vermietet, was zu einer geringen Fluktuation führt. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, insbesondere im Segment der familiengerechten Objekte mit drei oder mehr Zimmern und Gartenzugang.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit 5 bis 8 Jahren überdurchschnittlich lang, was die Stabilität dieses Marktsegments unterstreicht. Neue Mietobjekte werden meist innerhalb weniger Wochen vermietet, wobei sich häufig Warteschlangen von Interessenten bilden. Die Anforderungen an Mieter sind entsprechend hoch, mit strengen Bonitätsprüfungen und oft mehrfachen Monatsmieten als Kaution.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist minimal, da Investoren und Bauträger sich hauptsächlich auf den Geschosswohnungsbau konzentrieren. Vereinzelt entstehen Reihenhausanlagen zur Vermietung, diese sind jedoch meist Teil größerer Quartiersentwicklungen und werden oft von institutionellen Anlegern gehalten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den etablierten Villenvierteln wie Grünwald, Bogenhausen und Obermenzing erzielt. Hier liegen die Monatsmieten für hochwertige Objekte oft bei über 5.000 Euro. Diese Lagen bieten neben der exklusiven Wohnumgebung auch Prestige und eine besondere Lebensqualität.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Pasing, Laim und Fürstenried bewegen sich die Mieten für Reihenhäuser und Doppelhaushälften zwischen 2.500 und 3.500 Euro monatlich. Diese Bereiche sind besonders bei Familien mit Kindern gefragt, die Wert auf Gartenflächen und eine ruhige Wohnumgebung legen.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Vororten sind Mietshäuser zu moderateren Preisen zwischen 2.000 und 3.000 Euro verfügbar. Stadtteile wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching bieten hier ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, wobei die Anbindung an das Stadtzentrum durch S-Bahn-Verbindungen gewährleistet ist.

Prognose und Ausblick

Für den Markt der Mietshäuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen erwartet. Die jährlichen Erhöhungen dürften sich im Bereich von 3 bis 5 Prozent bewegen, abhängig von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und regulatorischen Eingriffen.

Die strukturelle Knappheit in diesem Segment wird bestehen bleiben, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Die Nachfrage dürfte durch demografische Trends wie die Zunahme von Familien mit Homeoffice-Bedarf und dem Wunsch nach mehr Wohnfläche weiter gestützt werden. Mieter müssen sich auf anhaltend hohe Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise sind im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem sie bei etwa 18,50 Euro pro Quadratmeter lagen, moderat gestiegen. Die aktuelle Steigerung liegt bei etwa 2 bis 3 Prozent, womit sich die Durchschnittsmiete auf etwa 18,90 bis 19,05 Euro pro Quadratmeter beläuft.

Die Mietpreisspanne variiert erheblich je nach Wohnungsgröße und Ausstattung. Einzimmerwohnungen werden durchschnittlich für 800 bis 1.200 Euro vermietet, während Dreizimmerwohnungen Mieten zwischen 1.800 und 2.800 Euro erzielen. Neubauwohnungen in guten Lagen erreichen Mietpreise von über 22 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen in einfacheren Lagen ab etwa 15 Euro pro Quadratmeter verfügbar sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 durch fertiggestellte Neubauprojekte leicht erhöht. Mehrere größere Wohnbauprojekte, die in den vergangenen Jahren begonnen wurden, konnten abgeschlossen und dem Markt zugeführt werden. Dennoch bleibt das Gesamtangebot im Verhältnis zur Nachfrage unzureichend.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen verharrt auf einem stabil hohen Niveau. Der Nachfrageüberhang ist weiterhin deutlich spürbar, wobei auf eine freie Wohnung durchschnittlich 50 bis 100 Bewerbungen eingehen. Besonders gesucht sind bezahlbare Wohnungen im mittleren Preissegment sowie kleinere Einheiten für Singles und Paare.

Die Leerstandsquote liegt mit unter 0,3 Prozent auf einem historischen Tiefstand. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt beträgt nur wenige Tage bis maximal zwei Wochen. Viele Wohnungen werden bereits vor der öffentlichen Ausschreibung über Wartelisten oder Makler vergeben.

Die Fluktuation im Mietwohnungsbestand bleibt niedrig, da viele Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich auf etwa 6 bis 8 Jahre verlängert, was die Verfügbarkeit von Wohnungen zusätzlich einschränkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innerstädtischen Lagen wie Maxvorstadt, Schwabing und Glockenbachviertel verzeichnen die höchsten Mietpreise mit durchschnittlich 22 bis 25 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der urbanen Infrastruktur und der Nähe zu Universitäten und kulturellen Einrichtungen. Hier ist die Nachfrage besonders von jungen Berufstätigen und Studenten geprägt.

In den beliebten Wohnvierteln wie Haidhausen, Sendling und Neuhausen liegen die Mieten zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine gute Balance zwischen urbanem Leben und Wohnqualität und sind bei verschiedenen Zielgruppen gleichermaßen beliebt.

Die Außenbezirke wie Milbertshofen, Ramersdorf und Moosach bieten mit Mieten zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen. Diese Stadtteile gewinnen durch Modernisierungsmaßnahmen und verbesserte Infrastruktur zunehmend an Attraktivität. Besonders Familien und preissensible Mieter weichen verstärkt in diese Lagen aus.

Neue Stadtquartiere wie die Messestadt Riem oder das Werksviertel entwickeln sich zu attraktiven Wohnlagen mit Mieten im mittleren bis oberen Preissegment. Diese Bereiche profitieren von moderner Infrastruktur und durchdachten Quartierskonzepten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in München für die nächsten 12 bis 24 Monate zeigt eine Fortsetzung des moderaten Wachstums. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen von 2 bis 3 Prozent, wobei regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken könnten.

Die geplanten Neubauprojekte werden das Angebot zwar erhöhen, jedoch nicht ausreichend, um eine grundlegende Entspannung des Marktes herbeizuführen. Der Zuzug nach München bleibt aufgrund der starken Wirtschaft und der hohen Lebensqualität ungebrochen, was die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau hält.

Besondere Aufmerksamkeit gilt der Entwicklung des geförderten Wohnungsbaus. Die Stadt München intensiviert ihre Bemühungen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, was mittelfristig zu einer leichten Entspannung im mittleren Preissegment führen könnte. Dennoch werden Mieter sich auch zukünftig auf einen angespannten Markt mit hohen Preisen und intensivem Wettbewerb einstellen müssen.

Die Digitalisierung des Vermietungsprozesses und neue Wohnkonzepte wie Co-Living könnten zusätzliche Dynamik in den Markt bringen. Diese Entwicklungen könnten besonders für junge Mieter neue Optionen schaffen, werden aber voraussichtlich nur einen begrenzten Einfluss auf den Gesamtmarkt haben.

Zusammenfassung und Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, hochpreisiger Markt mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während Häuser zum Kauf leichte Preissteigerungen verzeichnen und Wohnungen zum Kauf eine minimale Korrektur erfahren haben, zeigt der Mietmarkt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen moderate Aufwärtsbewegungen.

Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Merkmal des Münchner Immobilienmarktes. Trotz vereinzelter Neubauprojekte und einer leichten Erhöhung des Angebots kann die Nachfrage nicht vollständig bedient werden. Dies führt zu anhaltend hohen Preisen und intensivem Wettbewerb um verfügbare Objekte.

Die verbesserte Marktstimmung und gestiegene Transaktionsbereitschaft deuten auf eine Stabilisierung nach den Unsicherheiten der vergangenen Quartale hin. Käufer und Mieter müssen sich jedoch weiterhin auf ein hohes Preisniveau einstellen. Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate zeigt eine Fortsetzung der stabilen bis moderat steigenden Preisentwicklung, wobei regulatorische Eingriffe und die gesamtwirtschaftliche Entwicklung als wichtige Einflussfaktoren zu beobachten bleiben.