Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen. Nach den volatilen Marktbewegungen der vergangenen Jahre zeichnet sich eine vorsichtige Erholung ab, wobei die strukturelle Angebotsknappheit weiterhin das Marktgeschehen dominiert. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Entwicklungen überwiegend positiv, wenngleich die Dynamik je nach Marktsegment variiert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.814 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung markiert eine bemerkenswerte Veränderung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem die Preise bei 8.650 Euro pro Quadratmeter lagen, was einem Anstieg von 1,9 Prozent entspricht. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung 2,1 Prozent, was auf eine moderate, aber stetige Aufwärtsbewegung hindeutet.

Die Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Münchner Immobilienmarktes wider, wobei die Steigerungsraten deutlich moderater ausfallen als in den Boomjahren vor 2022. Besonders auffällig ist, dass die Preise für Einfamilienhäuser in beliebten Stadtteilen mit guter Infrastruktur überdurchschnittlich gestiegen sind, während Objekte in peripheren Lagen eine verhaltene Preisentwicklung aufweisen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bleibt im Q3 2025 weiterhin angespannt. Das verfügbare Angebot an Häusern zum Kauf ist knapp, insbesondere in den Toplagen Münchens. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Anzahl der verfügbaren Objekte nur marginal erhöht, was primär auf vereinzelte Neubautätigkeiten in den Außenbezirken zurückzuführen ist. Die Nachfrage hingegen zeigt sich auf einem stabil hohen Niveau, wobei besonders Einfamilienhäuser mit guter Infrastrukturanbindung und Nähe zu Grünflächen gesucht werden.

Die Verkaufszahlen weisen eine leicht positive Tendenz auf. Während im Q2 2025 noch eine gewisse Kaufzurückhaltung zu beobachten war, zeigt sich im dritten Quartal eine zunehmende Transaktionsbereitschaft. Dies ist teilweise auf die stabilisierten Zinssätze und die verbesserte Planungssicherheit für Käufer zurückzuführen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 95 Tagen im Vorquartal auf aktuell 87 Tage reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen innerhalb Münchens bleiben erheblich. In den besonders gefragten Stadtteilen mit exzellenter Infrastruktur und direkter Anbindung an Grünflächen wie Bogenhausen, Obermenzing oder Solln liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt, teilweise bei über 12.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Toplagen verzeichnen trotz des bereits hohen Preisniveaus weiterhin eine starke Nachfrage bei extrem begrenztem Angebot.

Die Stadtrandbezirke wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching zeigen hingegen moderatere Preise zwischen 6.500 und 7.800 Euro pro Quadratmeter. Hier ist das Angebot etwas größer, was auf vereinzelte Neubauaktivitäten zurückzuführen ist. Interessanterweise verzeichnen diese Lagen im Q3 2025 eine verstärkte Nachfrage von Familien, die aufgrund der Preisentwicklung in den zentralen Lagen auf die Peripherie ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung bei Häusern zum Kauf. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da die Neubautätigkeit nicht ausreicht, um die anhaltend hohe Nachfrage zu bedienen. Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich erscheinen realistisch, wobei Premium-Lagen möglicherweise stärkere Zuwächse verzeichnen könnten.

Die demografische Entwicklung Münchens mit kontinuierlichem Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte wird die Nachfrage weiter stützen. Allerdings könnten potenzielle Zinserhöhungen oder wirtschaftliche Unsicherheiten dämpfend wirken. Insgesamt bleibt der Markt für Häuser zum Kauf in München ein Verkäufermarkt mit stabilen bis leicht steigenden Preisen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München beträgt im Q3 2025 9.174 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen minimalen Rückgang gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem der Preis bei 9.200 Euro lag, was einer Veränderung von -0,3 Prozent entspricht. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich jedoch eine deutliche Preissteigerung von 5,1 Prozent, was die grundsätzliche Stärke des Marktes unterstreicht.

Die Preisspanne variiert erheblich je nach Lage und Ausstattung. In durchschnittlichen Lagen bewegen sich die Preise um 7.100 Euro pro Quadratmeter, während in guten City-Lagen zwischen 8.600 und 10.500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden. Luxuswohnungen in Toplagen überschreiten regelmäßig die Marke von 15.000 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Q3 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin begrenzt. Im Vergleich zum Vorquartal ist eine Steigerung des verfügbaren Angebots um etwa 8 Prozent zu verzeichnen, was hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte zurückzuführen ist. Die Nachfrage konzentriert sich besonders stark auf Neubauwohnungen in zentralen Lagen mit moderner Ausstattung und hoher Energieeffizienz.

Die Verkaufszahlen zeigen eine leicht steigende Tendenz. Käufer agieren zunehmend entschlussfreudiger als noch im Vorquartal, was sich in einer Verkürzung der durchschnittlichen Vermarktungsdauer von 78 auf 71 Tage niederschlägt. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie barrierefreie Wohnungen in gut angebundenen Stadtteilen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Im Zentrum und in den angrenzenden Stadtteilen wie Schwabing, Maxvorstadt oder Glockenbachviertel liegen die Preise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für Neubauwohnungen regelmäßig Preise über 12.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Die mittleren Lagen wie Sendling, Laim oder Moosach bewegen sich im Bereich von 7.500 bis 9.000 Euro pro Quadratmeter und verzeichnen eine stabile Nachfrage, insbesondere von Eigennutzern. Am Stadtrand, in Bezirken wie Riem, Freimann oder Hasenbergl, liegen die Preise zwischen 6.000 und 7.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von Infrastrukturverbesserungen und zeigen eine dynamische Preisentwicklung.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich eine Stagnation auf hohem Niveau bei leichten moderaten Zuwächsen zeigen. Die Neubautätigkeit wird zwar zunehmen, kann aber die strukturelle Nachfrage nicht vollständig bedienen. Experten erwarten Preissteigerungen von 1 bis 3 Prozent jährlich, wobei Neubauwohnungen mit hoher Energieeffizienz überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren könnten.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitsaspekten wird den Markt prägen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten unter Preisdruck geraten, während energieeffiziente Objekte weiterhin gesucht bleiben. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Anzahl von Single- und Zweipersonenhaushalten wird die Nachfrage nach kleineren Wohneinheiten weiter stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt im Q3 2025 eine deutliche Dynamik mit spürbaren Preissteigerungen. Während konkrete Quadratmeterpreise für Mietshäuser nicht explizit verfügbar sind, ist eine deutliche Steigerung der Mietpreise gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 zu verzeichnen, in dem die durchschnittlichen Mieten bei etwa 22 Euro pro Quadratmeter lagen. Die aktuelle Schätzung liegt bei durchschnittlich 23 bis 24 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von etwa 4 bis 9 Prozent entspricht.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 haben sich die Mieten für Häuser noch deutlicher erhöht, mit Steigerungsraten im zweistelligen Prozentbereich. Diese Entwicklung reflektiert die extreme Knappheit an verfügbaren Mietobjekten bei gleichzeitig sehr hoher Nachfrage.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern hat sich im Q3 2025 leicht erhöht, bleibt aber weit hinter der Nachfrage zurück. Die Anzahl der verfügbaren Objekte ist im Vergleich zum Vorquartal um etwa 5 Prozent gestiegen, was hauptsächlich auf vereinzelte Rückkehrer aus dem Verkaufsmarkt zurückzuführen ist. Die Nachfrage ist besonders hoch für moderne Neubauhäuser mit energieeffizienter Ausstattung und privaten Außenbereichen wie Balkonen oder Terrassen.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Neuvermietungen liegt bei nur 14 Tagen, was die extreme Marktanspannung verdeutlicht. Besichtigungstermine sind regelmäßig überbucht, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen. Die Anforderungen an Mieter bezüglich Bonität und Einkommensnachweisen haben sich weiter verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Im Zentrum und in den beliebten innenstadtnahen Vierteln sind Mietshäuser besonders gefragt und entsprechend teuer. In Stadtteilen wie Harlaching, Nymphenburg oder dem Glockenbachviertel werden für moderne Reihenhäuser oder Doppelhaushälften Mieten von über 30 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die Verfügbarkeit in diesen Lagen ist minimal.

Am Stadtrand, in Gebieten wie Allach, Untermenzing oder Trudering, liegen die Mieten für Häuser bei 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen verzeichnen eine steigende Nachfrage von Familien, die mehr Wohnraum benötigen, sich aber die Mieten in zentralen Lagen nicht leisten können. Die Infrastrukturanbindung spielt hier eine entscheidende Rolle für die Preisbildung.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich sehr dynamisch bleiben. Weitere moderate Zuwächse von 3 bis 5 Prozent jährlich sind zu erwarten, wobei regional starke Unterschiede auftreten werden. Die anhaltende Zuwanderung nach München und die begrenzte Neubautätigkeit werden den Markt weiter unter Druck setzen.

Regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen könnten die Dynamik etwas dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung führen. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Angebots durch verstärkte Bautätigkeit oder die Erschließung neuer Wohngebiete zu einer Marktentspannung führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im Q3 2025 eine ähnlich dynamische Entwicklung wie der Markt für Mietshäuser. Die durchschnittlichen Mietpreise haben sich deutlich erhöht, wobei von einem Niveau von etwa 19 bis 20 Euro pro Quadratmeter auszugehen ist, was einer Steigerung von etwa 3 bis 5 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 entspricht, in dem die Durchschnittsmiete bei 18,50 Euro lag.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 sind die Mieten für Wohnungen deutlich gestiegen, mit Zuwachsraten im Bereich von 8 bis 10 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Anspannung am Münchner Mietwohnungsmarkt, der durch strukturelle Angebotsengpässe und kontinuierlich hohe Nachfrage gekennzeichnet ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im Q3 2025 leicht erhöht, bleibt aber weit hinter der Nachfrage zurück. Die Zahl der verfügbaren Wohnungen ist im Vergleich zum Vorquartal um etwa 7 Prozent gestiegen, was teilweise auf fertiggestellte Neubauprojekte zurückzuführen ist. Die Nachfrage konzentriert sich besonders stark auf moderne Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung und Balkonen oder Terrassen.

Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt im Durchschnitt bei nur 10 Tagen, bei besonders attraktiven Objekten oft sogar darunter. Massenbesichtigungen mit 50 und mehr Interessenten sind keine Seltenheit. Die Konkurrenz unter Mietinteressenten ist enorm, was zu einem regelrechten Bieterwettbewerb um attraktive Wohnungen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Münchens sind erheblich. Im Zentrum und in beliebten Stadtteilen wie Schwabing, Lehel oder Bogenhausen werden für Neubauwohnungen Mieten von über 25 Euro pro Quadratmeter verlangt. Altbauwohnungen in diesen Lagen liegen bei 20 bis 23 Euro pro Quadratmeter, sofern sie modernisiert sind.

In den mittleren Lagen wie Sendling, Giesing oder Neuhausen bewegen sich die Mieten zwischen 17 und 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Anbindung und entwickelten Infrastruktur. Am Stadtrand, in Bezirken wie Feldmoching, Aubing oder Riem, liegen die Mieten zwischen 14 und 17 Euro pro Quadratmeter, wobei Neubauwohnungen auch hier das obere Preissegment markieren.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in München wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben. Experten erwarten weitere moderate Zuwächse von 3 bis 4 Prozent jährlich, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen und der Neubautätigkeit abhängen wird. Die Mietpreisbremse wird zwar dämpfend wirken, kann aber die grundlegende Marktdynamik nicht aufheben.

Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice-Möglichkeiten könnte zu einer verstärkten Nachfrage nach größeren Wohnungen führen, während gleichzeitig die Lagekriterien neu bewertet werden. Stadtrandlagen mit guter digitaler Infrastruktur könnten davon profitieren. Langfristig wird nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots zu einer spürbaren Entspannung führen können.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als robuster, aber differenzierter Markt. Während der Kaufmarkt moderate Preissteigerungen bei anhaltender Knappheit zeigt, ist der Mietmarkt von deutlich dynamischeren Entwicklungen geprägt. Die strukturellen Herausforderungen – insbesondere das knappe Angebot bei hoher Nachfrage – bleiben bestimmend für alle Marktsegmente.

Die Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtlagen verstärken sich weiter, wobei zentrale und gut angebundene Lagen trotz des bereits hohen Preisniveaus weitere Zuwächse verzeichnen. Gleichzeitig gewinnen Stadtrandlagen an Attraktivität, was zu einer allmählichen Angleichung der Preise führen könnte.

Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen. Der Münchner Immobilienmarkt bleibt ein Verkäufer- und Vermietermarkt, der Käufern und Mietern wenig Verhandlungsspielraum bietet. Nur durch eine deutliche Ausweitung der Bautätigkeit und möglicherweise regulatorische Eingriffe könnte mittelfristig eine Entspannung erreicht werden.