Immobilienmarktbericht München Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der differenzierten Entwicklung. Während der Kaufmarkt für Häuser eine moderate Erholung verzeichnet und die Eigentumswohnungspreise auf hohem Niveau stagnieren, zeigt der Mietmarkt eine ausgeprägte Dynamik mit deutlichen Preissteigerungen. Die fundamentale Knappheit an Wohnraum bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine solide Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 8.777 Euro, was im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 mit 8.529 Euro pro Quadratmeter einen Anstieg von 2,9 Prozent bedeutet. Diese positive Entwicklung setzt sich auch im Gesamtjahresvergleich fort, wo eine moderate aber stetige Aufwärtsentwicklung von plus 2,1 Prozent zu verzeichnen ist.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 8.650 Euro lag, zeigt sich eine Steigerung von 1,5 Prozent. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Münchner Häusermarktes trotz der herausfordernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Die Preisentwicklung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach der vorherigen Konsolidierungsphase hin, wobei die Preise wieder moderat anziehen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 leicht verbessert, bleibt jedoch weiterhin angespannt. Insbesondere in den begehrten Toplagen ist das Angebot nach wie vor äußerst begrenzt. Die Nachfrage zeigt sich ungebrochen hoch, vor allem für Einfamilienhäuser in gefragten Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Grünflächenanbindung. Diese anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein strukturell begrenztes Angebot, was die Preisdynamik weiterhin stützt.

Die Neubauaktivität im Häusersegment verharrt auf niedrigem Niveau, was hauptsächlich auf die anhaltende Baulandknappheit im Münchner Stadtgebiet zurückzuführen ist. Die wenigen verfügbaren Grundstücke werden zu Höchstpreisen gehandelt, was sich direkt auf die Endpreise der Neubauten auswirkt. Gleichzeitig führen gestiegene Baukosten und regulatorische Anforderungen dazu, dass viele potenzielle Bauprojekte nicht realisiert werden können. Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben im dritten Quartal 2025 erheblich. Besonders gefragt sind Häuser in Stadtteilen mit exzellenter Infrastruktur und direkter Grünflächenanbindung. Die klassischen Toplagen wie Bogenhausen, Grünwald, Herzogpark und Obermenzing verzeichnen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise, oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt.

In den zentrumsnahen Lagen mit gewachsener Villenstruktur sind Häuser besonders begehrt und erzielen Spitzenpreise von teilweise über 15.000 Euro pro Quadratmeter. Am Stadtrand und in den eingemeindeten Vororten zeigen sich moderate Preisunterschiede, wobei auch hier die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten preisbestimmend sind. Stadtteile wie Pasing, Solln oder Harlaching bieten dabei ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis bei gleichzeitig hoher Wohnqualität.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Preissteigerung im Häusersegment erwartet. Die fundamentalen Treiber des Marktes - begrenzte Verfügbarkeit, anhaltende Nachfrage und die wirtschaftliche Stärke Münchens - bleiben intakt. Experten prognostizieren für 2026 eine Preissteigerung im mittleren einstelligen Prozentbereich, wobei die Entwicklung stark von den gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der weiteren Zinsentwicklung abhängen wird.

Die Neubauaktivität dürfte weiterhin auf niedrigem Niveau verbleiben, was das Angebot zusätzlich verknappt. Mittelfristig könnte sich die Nachfrage durch demografische Entwicklungen und veränderte Wohnbedürfnisse weiter verstärken, insbesondere der Wunsch nach mehr Wohnfläche und privatem Außenbereich bleibt ein wichtiger Nachfragetreiber. Die Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort und die damit verbundene Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte werden den Markt weiterhin stützen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in München präsentiert sich im dritten Quartal 2025 auf einem sehr hohen Preisniveau. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro liegt das aktuelle Niveau nur marginal unter dem Vorjahresquartal Q3 2024, das 9.194 Euro pro Quadratmeter aufwies. Diese minimale Korrektur von minus 0,2 Prozent deutet auf eine Stabilisierung des Marktes auf hohem Niveau hin.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 9.100 Euro lag, zeigt sich eine leichte Steigerung von 0,8 Prozent. Diese scheinbare Stagnation auf Jahressicht verdeckt jedoch die tatsächliche Marktdynamik, die von einer zunehmenden Differenzierung zwischen verschiedenen Marktsegmenten geprägt ist. Während Neubauwohnungen mit hohem Energiestandard weiterhin Preissteigerungen verzeichnen, stagnieren oder sinken die Preise bei älteren Bestandsimmobilien teilweise leicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf Neubauwohnungen in zentralen Lagen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise. Der Geldumsatz bei Wohnungs- und Teileigentum stieg im ersten Halbjahr 2025 um beachtliche 18 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, was auf eine Wiederbelebung der Transaktionsaktivität hindeutet.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist leicht rückläufig, bleibt aber im Vergleich zum Häusersegment aktiver, da auf begrenztem Raum mehr Wohneinheiten geschaffen werden können. Durch die verbesserten Konditionen für Immobiliendarlehen und die relative Preisstabilisierung zeigt sich ein zunehmendes Kaufinteresse, insbesondere bei Selbstnutzern. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist weiterhin minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf hochpreisige Luxusobjekte oder sanierungsbedürftige Altbauten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen bleiben im Eigentumswohnungssegment erheblich. Zentrale Lagen mit modernem Standard sind am gefragtesten und erzielen Spitzenpreise von teilweise über 15.000 Euro pro Quadratmeter. Besonders die Stadtteile Altstadt-Lehel, Maxvorstadt, Schwabing und Glockenbachviertel verzeichnen anhaltend hohe Preise.

In den innenstadtnahen Quartieren wie Haidhausen, Au und Giesing zeigen sich attraktivere Preisniveaus bei gleichzeitig guter urbaner Infrastruktur. Die Stadtrandlagen und die äußeren Bezirke bieten weiterhin das beste Preis-Leistungs-Verhältnis, wobei auch hier die Anbindung an das U- und S-Bahn-Netz einen erheblichen Preiseinfluss hat. Neubauprojekte in Entwicklungsgebieten wie Freiham oder dem Werksviertel generieren besonderes Interesse und erzielen trotz der peripheren Lage überdurchschnittliche Quadratmeterpreise.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine moderate Preisentwicklung im Eigentumswohnungssegment erwartet. Die verbesserten Finanzierungskonditionen und die relative Preisstabilisierung dürften zu einer Belebung der Nachfrage führen. Experten erwarten für 2026 eine Preissteigerung im niedrigen einstelligen Prozentbereich, wobei Neubauwohnungen mit hohem Energiestandard überdurchschnittlich profitieren dürften.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien und Energieeffizienz wird die Preisdifferenzierung zwischen modernen und älteren Bestandsimmobilien weiter verstärken. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single- und Zwei-Personen-Haushalten stützt die Nachfrage nach kleineren und mittleren Wohnungsgrößen. Mittelfristig dürfte die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte nach München den Markt weiter stabilisieren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Während spezifische Quadratmetermieten für Häuser in den verfügbaren Daten nicht separat ausgewiesen werden, ist die allgemeine Tendenz eindeutig: Die Mietpreise sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen sind deutlich gestiegen. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Wohnraumknappheit in der bayerischen Landeshauptstadt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der Aufwärtstrend fort. Die starke Nachfrage nach Mietobjekten mit privatem Außenbereich und mehr Wohnfläche, die seit der Pandemie anhält, treibt die Preise für Miethäuser weiter nach oben. Besonders Familien und Paare mit Kindern sind bereit, höhere Mieten für zusätzlichen Wohnraum und Gartenflächen zu zahlen.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin weit hinter der Nachfrage zurück. Die strukturelle Unterversorgung des Marktes mit Mietobjekten dieser Kategorie führt zu einer ausgeprägten Vermietermarkt-Situation. Bei Neuvermietungen sind regelmäßig Dutzende von Bewerbern für ein einzelnes Objekt keine Seltenheit.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser zeigt sich leicht rückläufig, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und strengere Regulierungen zurückzuführen ist. Institutionelle Anleger fokussieren sich verstärkt auf Mehrfamilienhäuser und größere Wohnkomplexe, während der klassische Markt für Einfamilien-Miethäuser hauptsächlich von privaten Vermietern bedient wird. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht vorhanden, Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Lage innerhalb Münchens. In den Premium-Wohnlagen wie Bogenhausen, Nymphenburg oder Grünwald werden für hochwertige Miethäuser Spitzenmieten verlangt, die oft bei über 25 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Objekte richten sich an eine zahlungskräftige Klientel, häufig internationale Führungskräfte oder Diplomaten.

In den Stadtrandlagen und den eingemeindeten Vororten sind Miethäuser zu moderateren Preisen verfügbar, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Stadtteile wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching bieten dabei noch vergleichsweise erschwingliche Optionen für Familien. Die Nähe zu S-Bahn-Stationen und die Qualität der lokalen Infrastruktur haben einen erheblichen Einfluss auf die Mietpreisgestaltung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verschärfung der Situation im Miethaus-Segment zu rechnen. Die fundamental anhaltende Knappheit an Wohnraum, kombiniert mit dem begrenzten Neubauvolumen, wird die Mietpreise weiter nach oben treiben. Experten erwarten für 2026 Mietsteigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich.

Die zunehmende Bedeutung von Home-Office-Möglichkeiten und der Wunsch nach mehr Wohnfläche werden die Nachfrage nach Miethäusern weiter befeuern. Gleichzeitig könnten strengere Mietregulierungen und die Diskussion um Mietpreisbremsen die Dynamik etwas dämpfen. Langfristig bleibt der Markt für Miethäuser in München aufgrund der strukturellen Unterversorgung ein Vermietermarkt mit stabilen Renditeperspektiven für Eigentümer.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine ausgeprägte Dynamik mit kontinuierlichen Preissteigerungen. Die Neuvertragsmieten haben sich seit August 2024 im Durchschnitt um beachtliche 4,7 Prozent erhöht. Diese Entwicklung folgt auf eine bereits im vorherigen Zeitraum verzeichnete Steigerung von 4,5 Prozent, was die konsistente Aufwärtsbewegung der Mietpreise unterstreicht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 18,20 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine weitere Steigerung. Die aktuellen Mietpreise bewegen sich nun im Bereich von durchschnittlich 19,00 Euro pro Quadratmeter für Neuvertragsmieten, wobei in gefragten Lagen deutlich höhere Preise erzielt werden. Diese kontinuierliche Preisentwicklung reflektiert den anhaltenden Nachfragedruck auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin weit hinter der enormen Nachfrage zurück. Besonders gefragt sind moderne Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung und Balkon oder Terrasse. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei weniger als zwei Wochen, in gefragten Lagen oft nur bei wenigen Tagen.

Die Neubauaktivität zeigt sich weiterhin verhalten, was die angespannte Angebotssituation zusätzlich verschärft. Institutionelle Investoren konzentrieren ihre Aktivitäten verstärkt auf den Mietwohnungsmarkt, wobei die Citylagen knapp 44 Prozent des Investmentumsatzes generieren und Cityrand-Lagen weitere fast 24 Prozent beisteuern. Der Leerstand bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,3 Prozent, was die extreme Marktanspannung verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtvierteln sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. In den zentralen Top-Lagen wie Altstadt-Lehel, Maxvorstadt und Schwabing werden für Neuvertragsmieten regelmäßig über 25 Euro pro Quadratmeter verlangt. Luxuriös ausgestattete Penthouse-Wohnungen in diesen Lagen erreichen sogar Mietpreise von über 35 Euro pro Quadratmeter.

Die innenstadtnahen Szeneviertel wie das Glockenbachviertel, Haidhausen und die Au verzeichnen Durchschnittsmieten zwischen 20 und 23 Euro pro Quadratmeter. In den Stadtrandlagen und den äußeren Bezirken wie Riem, Trudering oder Moosach liegen die Mieten mit 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger, wobei auch hier die Nähe zu U- oder S-Bahn-Stationen einen erheblichen Preisaufschlag bedeutet. Neue Stadtquartiere wie Freiham oder das Werksviertel positionieren sich preislich im mittleren bis oberen Segment.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs hin, wenn auch möglicherweise mit etwas gedämpfter Dynamik. Die fundamentale Knappheit an Wohnraum bleibt das bestimmende Element des Marktes. Bevölkerungswachstum, wirtschaftliche Stärke und Angebotsknappheit werden weiterhin als die wichtigsten Preistreiber wirken.

Experten erwarten für 2026 weitere Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent für Neuvertragsmieten. Die politische Diskussion um verschärfte Mietregulierungen und eine mögliche Ausweitung der Mietpreisbremse könnte die Dynamik etwas dämpfen, wird aber die grundlegende Marktanspannung nicht lösen können. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien wird zu einer weiteren Differenzierung führen, wobei energieeffiziente Wohnungen überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen dürften. Langfristig wird nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots durch verstärkte Neubauaktivitäten zu einer Entspannung des Marktes führen können.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 robust und von anhaltender Nachfrage geprägt. Während der Kaufmarkt eine moderate Erholung mit unterschiedlicher Dynamik in den einzelnen Segmenten aufweist, entwickelt sich der Mietmarkt weiterhin sehr dynamisch mit deutlichen Preissteigerungen. Die fundamentale Wohnraumknappheit bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes und wird auch in den kommenden Jahren die Preisentwicklung maßgeblich beeinflussen. Investoren und Selbstnutzer müssen sich auf weiterhin hohe Preise und intensive Wettbewerbssituationen einstellen.