Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Nachfrage geprägt. Nach einer Phase der Konsolidierung in den vergangenen Quartalen deutet sich nun eine moderate Erholung mit leichten Preissteigerungen an. Die fundamentale Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage bestimmt weiterhin das Marktgeschehen in der bayerischen Landeshauptstadt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.777 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von etwa 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Quadratmeterpreis bei rund 8.600 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Preissteigerung von circa 3 Prozent, da im dritten Quartal 2024 der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 8.529 Euro notierte.

Die Preisentwicklung im Segment der Kaufhäuser verläuft damit moderat positiv und spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Münchner Immobilienmarktes wider. Besonders bemerkenswert ist, dass sich die Preise trotz der makroökonomischen Unsicherheiten und gestiegenen Finanzierungskosten auf hohem Niveau stabilisiert haben. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 1,5 und 2,5 Millionen Euro, wobei in Premiumlagen auch deutlich höhere Preise erzielt werden.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 ungebrochen hoch. Gleichzeitig ist das Angebot weiterhin stark limitiert, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser ist durch die begrenzte Baulandverfügbarkeit und die nach wie vor erhöhten Baukosten deutlich eingeschränkt. Dies verstärkt den Preisdruck auf Bestandsimmobilien zusätzlich.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Kaufbereitschaft bei gleichzeitig knappem Angebot hindeutet. Besonders im gehobenen Segment zeigt sich eine hohe Nachfrage von kapitalstarken Käufern, die Immobilien als wertstabile Anlage in unsicheren Zeiten schätzen. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent, da verfügbare Objekte meist innerhalb kurzer Zeit einen Käufer finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. In den zentralen und besonders begehrten Lagen wie Bogenhausen, Lehel oder Herzogpark werden Quadratmeterpreise deutlich über 10.000 Euro erzielt. Hier sind Häuser besonders rar und entsprechend hochpreisig.

In den Stadtrandgebieten wie Moosach, Laim oder Allach-Untermenzing bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 7.000 und 8.000 Euro, wobei auch hier bei hochwertigen Objekten oder besonders attraktiven Mikrolagen höhere Preise möglich sind. Die traditionellen Villenviertel im Süden der Stadt, etwa in Grünwald oder Pullach, zeigen sich weiterhin als besonders wertstabil mit Preisen, die oft über dem Münchner Durchschnitt liegen.

Eine interessante Entwicklung zeigt sich in den ehemals günstigeren Stadtteilen im Münchner Norden und Osten, die zunehmend an Attraktivität gewinnen und entsprechende Preissteigerungen verzeichnen. Die fortschreitende Stadtentwicklung und Verbesserung der Infrastruktur tragen hier zur Wertsteigerung bei.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Die fundamentalen Faktoren, die den Münchner Immobilienmarkt stützen, bleiben intakt: anhaltender Zuzug, begrenzte Flächenverfügbarkeit und die wirtschaftliche Stärke der Region.

Die Entwicklung der Finanzierungskosten wird einen wesentlichen Einfluss auf die weitere Preisentwicklung haben. Sollten die Zinsen weiter auf dem aktuellen Niveau verharren oder sogar leicht sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren. Gleichzeitig bleiben die hohen Baukosten und strengen regulatorischen Anforderungen limitierende Faktoren für die Neubautätigkeit, was das Angebotsdefizit weiter verschärfen dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Erholung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 9.174 Euro, was einen leichten Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal darstellt, in dem die Preise knapp unter 9.100 Euro notierten. Dies entspricht einem Quartalsanstieg von etwa 1 bis 2 Prozent.

Im Jahresvergleich zeigen sich die Preise weitgehend stabil auf hohem Niveau. Nach einer Preisdelle, die Anfang 2023 begann, befindet sich der Markt nun im fünften Quartal in Folge auf einem Erholungskurs. Die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 80-Quadratmeter-Wohnung bewegen sich damit im Bereich von 730.000 bis 750.000 Euro, wobei je nach Lage und Ausstattung erhebliche Abweichungen nach oben und unten möglich sind.

Besonders bemerkenswert ist die Preisentwicklung im Neubausegment, wo trotz der gestiegenen Baukosten eine stabile Nachfrage zu verzeichnen ist. Neubauwohnungen erzielen dabei regelmäßig Aufpreise von 10 bis 15 Prozent gegenüber vergleichbaren Bestandsimmobilien.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Besonders auffällig ist der Rückgang der Neubauaktivität um circa 5 Prozent in guten Lagen gegenüber dem Vorquartal. Dies verschärft die ohnehin angespannte Angebotssituation zusätzlich.

Der Leerstand im Segment der Eigentumswohnungen ist praktisch nicht vorhanden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 45 bis 60 Tage eingependelt, wobei attraktive Objekte in guten Lagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu einer Verkäufermarkt-Situation führt.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen. Objekte mit guter Energiebilanz erzielen dabei Preisaufschläge von bis zu 10 Prozent gegenüber unsanierten Bestandswohnungen. Dies spiegelt das gestiegene Bewusstsein für Nachhaltigkeit und die Sorge vor steigenden Energiekosten wider.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Toplagen der Innenstadt, etwa in Schwabing, Maxvorstadt oder am Gärtnerplatz, werden regelmäßig Quadratmeterpreise über 10.000 Euro erzielt. Hier sind besonders Penthouse-Wohnungen und luxuriös ausgestattete Objekte gefragt, die Preise von über 15.000 Euro pro Quadratmeter erreichen können.

In den Stadtrandlagen bewegen sich die Preise zwischen 7.000 und 8.000 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Riem, Freimann oder Moosach bieten dabei ein vergleichsweise gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bei guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die beliebten Viertel wie Haidhausen oder Sendling liegen preislich im oberen Mittelfeld mit Quadratmeterpreisen zwischen 8.500 und 9.500 Euro.

Mikrolagen spielen eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisbildung. Wohnungen in ruhigen Seitenstraßen, mit Balkonen zur grünen Hofseite oder in der Nähe von Parks erzielen dabei deutliche Preisaufschläge gegenüber vergleichbaren Objekten an Hauptverkehrsstraßen.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Der Markt gilt trotz makroökonomischer Unsicherheiten als wertstabil und widerstandsfähig. Die fundamentale Nachfrage nach Wohneigentum in München bleibt durch den anhaltenden Zuzug und die wirtschaftliche Attraktivität der Stadt gestützt.

Ein wichtiger Faktor für die künftige Entwicklung wird die Verfügbarkeit von Bauland und die Entwicklung der Baukosten sein. Sollten sich hier keine deutlichen Verbesserungen ergeben, ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots zu rechnen. Gleichzeitig könnte eine mögliche Stabilisierung oder sogar Senkung der Zinsen die Nachfrage zusätzlich beleben und zu stärkeren Preissteigerungen führen als derzeit prognostiziert.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung mit moderaten Mietpreissteigerungen. Während genaue Durchschnittswerte für Häuser zur Miete weniger detailliert verfügbar sind als für andere Segmente, spiegelt der Gesamtmietmarkt eine Steigerung bei Neuverträgen von circa 4,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr wider. Dies stellt eine leichte Beschleunigung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem die Steigerungsrate bei 4,5 Prozent lag.

Die Mietpreise für Einfamilienhäuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage, bewegen sich aber typischerweise zwischen 2.500 und 5.000 Euro monatlich für durchschnittliche Objekte. Luxuriöse Häuser in Premiumlagen können deutlich höhere Mieten erzielen, teilweise über 8.000 Euro monatlich. Die Quadratmetermieten für Häuser liegen dabei meist etwas unter denen vergleichbarer Wohnungen, was durch die größeren Wohnflächen und oft periphere Lagen bedingt ist.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau, wobei das Angebot relativ knapp ist. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Erwerb von Wohneigentum für viele aufgrund der hohen Preise und gestiegenen Finanzierungskosten nicht realisierbar ist.

Die Neubautätigkeit im Segment der Mietshäuser ist begrenzt, da Investoren sich vorwiegend auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbau konzentrieren. Dies führt zu einer stabilen Knappheitssituation im Markt. Die durchschnittliche Mietdauer für Häuser ist typischerweise länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und damit weniger verfügbaren Objekten führt.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Nachfrage nach möblierten oder teilmöblierten Häusern, insbesondere von internationalen Fachkräften und Expatriates, die temporär in München arbeiten. Diese Objekte erzielen Mietaufschläge von bis zu 30 Prozent gegenüber unmöblierten Häusern.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In den zentrumsnahen und beliebten Wohnlagen wie Nymphenburg, Bogenhausen oder Obermenzing werden die höchsten Mieten erzielt. Hier sind Monatsmieten von 4.000 bis 6.000 Euro für ein durchschnittliches Einfamilienhaus keine Seltenheit.

In den Stadtrandgebieten und den eingemeindeten Vororten wie Aubing, Lochhausen oder Trudering sind die Mieten deutlich moderater. Hier bewegen sich die Monatsmieten für vergleichbare Objekte zwischen 2.000 und 3.500 Euro. Diese Gebiete profitieren von ihrer grüneren Umgebung und dem oft vorhandenen Garten, was sie besonders für Familien attraktiv macht.

Die Nähe zu internationalen Schulen und Kindergärten spielt eine wichtige Rolle bei der Preisbildung. Stadtteile mit guter Bildungsinfrastruktur können dabei Mietaufschläge von 10 bis 15 Prozent gegenüber vergleichbaren Lagen ohne diese Infrastruktur erzielen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen erwartet. Die Nachfrage nach Mietshäusern dürfte stabil bleiben oder sogar leicht zunehmen, da viele potenzielle Käufer aufgrund der hohen Kaufpreise und Finanzierungskosten auf den Mietmarkt ausweichen.

Ein wichtiger Faktor für die künftige Entwicklung wird die wirtschaftliche Entwicklung Münchens und die damit verbundene Zuwanderung sein. Sollte der Zuzug von Fachkräften weiter anhalten, ist mit einer zusätzlichen Nachfragesteigerung zu rechnen. Gleichzeitig bleibt das Angebot strukturell begrenzt, da kaum neue Mietshäuser gebaut werden und die Umwandlung von Miet- in Eigentumsobjekte in einigen Bereichen weitergeht.

Die Entwicklung der Energiekosten könnte einen zusätzlichen Einfluss auf die Mietpreisgestaltung haben. Energieeffiziente Häuser dürften dabei zunehmend Mietpreisvorteile erzielen, während unsanierte Altbauten möglicherweise Abschläge hinnehmen müssen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin auf hohem Niveau mit leichter Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Quadratmetermiete bewegt sich zwischen 18 und 25 Euro, wobei hochwertige und möblierte Wohnungen Aufschläge von bis zu 18 Prozent erzielen. Die Spitzenmieten in Premiumlagen und bei Neubauprojekten erreichen etwa 55 Euro pro Quadratmeter, während die Durchschnittsmiete bei circa 26 Euro pro Quadratmeter liegt, was dem Niveau des Vorquartals entspricht.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Steigerung der Mietpreise um rund 4,7 Prozent, nach einem Zuwachs von 4,5 Prozent im Vorquartal. Dies deutet auf eine leichte Beschleunigung der Mietpreisentwicklung hin, wobei die Dynamik regional und nach Wohnungssegment stark variiert. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies Monatsmieten zwischen 1.260 und 1.750 Euro, in Toplagen auch deutlich darüber.

Besonders auffällig ist die Preisentwicklung im Segment der Mikroapartments und möblierten Wohnungen, die vor allem von Young Professionals und Studenten nachgefragt werden. Hier werden teilweise Quadratmetermieten von über 30 Euro erzielt, was die angespannte Situation in diesem Marktsegment widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in München bleibt im dritten Quartal 2025 extrem hoch bei gleichzeitig sehr knappem Angebot. Der Leerstand liegt nahe null Prozent, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Bei Neuvermietungen kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit teilweise über 100 Interessenten pro Wohnung.

Die Neubauaktivität bleibt durch die begrenzte Flächenverfügbarkeit und die hohen Baukosten limitiert. Gleichzeitig führen regulatorische Vorgaben und lange Genehmigungsverfahren zu weiteren Verzögerungen bei Neubauprojekten. Dies verschärft die strukturelle Unterversorgung des Marktes zusätzlich.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Professionalisierung des Vermietungsmarktes. Immer mehr private Kleinvermieter ziehen sich aus dem Markt zurück, während institutionelle Investoren und professionelle Wohnungsunternehmen ihre Marktanteile ausbauen. Dies führt zu einer stärkeren Standardisierung der Mietkonditionen und oft auch zu höheren Mietpreisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den Premiumlagen des Zentrums, etwa in der Maxvorstadt, Schwabing oder der Altstadt, werden Spitzenmieten zwischen 55 und 70 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Neubauwohnungen erzielt. Selbst durchschnittliche Bestandswohnungen liegen hier selten unter 25 Euro pro Quadratmeter.

In den Stadtrandlagen bewegen sich die Mieten zwischen 18 und 25 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier die Unterschiede je nach genauer Lage und Anbindung erheblich sind. Stadtteile mit guter S-Bahn- oder U-Bahn-Anbindung wie Giesing, Sendling oder Moosach verzeichnen dabei höhere Mieten als periphere Lagen mit schlechterer Verkehrsanbindung.

Möblierte Wohnungen erzielen stadtweit deutliche Aufschläge gegenüber unmöblierten Objekten. In zentralen Lagen können diese Aufschläge bis zu 40 Prozent betragen, während sie in Randlagen meist zwischen 15 und 25 Prozent liegen. Dies reflektiert die hohe Nachfrage von temporären Mietern, internationalen Arbeitskräften und Studenten.

Ein interessantes Phänomen zeigt sich in den sogenannten Szenvierteln wie dem Glockenbachviertel oder dem Werksviertel, wo trotz teilweise durchschnittlicher Bausubstanz überdurchschnittliche Mieten erzielt werden. Die Attraktivität des Umfelds und die Nähe zu Gastronomie und Kulturangeboten rechtfertigen hier Preisaufschläge von 10 bis 20 Prozent.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der stabilen bis moderat steigenden Mietpreisentwicklung. Die fundamentalen Faktoren, die den Münchner Mietmarkt prägen, bleiben unverändert: Das Angebot kann die starke Nachfrage bei weitem nicht decken, und eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots ist kurzfristig nicht in Sicht.

Das anhaltende Bevölkerungswachstum Münchens, getrieben durch Zuwanderung und die wirtschaftliche Attraktivität der Stadt, wird die Nachfrage weiter stützen. Prognosen gehen von einem weiteren Bevölkerungswachstum von etwa 1 bis 1,5 Prozent jährlich aus, was zusätzlichen Druck auf den ohnehin angespannten Mietmarkt ausüben wird.

Die Entwicklung der regulatorischen Rahmenbedingungen wird einen wichtigen Einfluss auf die künftige Marktentwicklung haben. Diskussionen über eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Regelungen zum Mieterschutz könnten das Vermieterverhalten beeinflussen. Gleichzeitig könnte eine Lockerung der Bauvorschriften oder beschleunigte Genehmigungsverfahren zu einer Belebung der Neubautätigkeit führen.

Ein wichtiger Trend für die Zukunft ist die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz. Mit steigenden Energiekosten und verschärften gesetzlichen Anforderungen dürften energetisch sanierte Wohnungen zunehmend Mietpreisvorteile erzielen. Unsanierte Altbauwohnungen könnten hingegen unter Druck geraten, was zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen könnte.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und wertstabil. Sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt zeigen sich moderate Preissteigerungen bei anhaltend hoher Nachfrage und knappem Angebot. Die strukturellen Herausforderungen des Marktes – begrenzte Flächenverfügbarkeit, hohe Baukosten und regulatorische Hürden – bleiben bestehen und dürften auch in den kommenden Quartalen die Marktentwicklung prägen.

Die Prognosen für die nächsten 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin: moderate Preissteigerungen, anhaltende Knappheit und eine weitere Differenzierung des Marktes nach Lagen und Qualitäten. München bleibt damit einer der teuersten und gleichzeitig begehrtesten Immobilienmärkte Deutschlands, geprägt von seiner wirtschaftlichen Stärke und hohen Lebensqualität.